臺灣高等法院臺南分院民事判決
110年度重上字第32號
上 訴 人 葉宏洲
訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師
葉賢賓律師
被 上訴 人 黃淑貞
林陳玉華
王郭宜蘭
兼 上一 人
監 護 人 王雪麗
被 上訴 人 王秀蓉
王雪嬌
王雪枝
林文賢
林陳美惠
林良醍
林綉卿
上 11 人
訴訟代理人 林錫恩律師
被 上訴 人 陳宜沅
葉書榕
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於民國109
年12月30日臺灣臺南地方法院109年度重訴字第201號第一審判決
提起上訴，並為訴之追加，本院於111年5月31日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審依土地法第3 4條之1規定，請求被上訴人應於上訴人依原審判決附表一「 應得價金」欄位所示之金額給付予各被上訴人之同時，將原 審判決附表一「應移轉土地」欄位所示之土地所有權應有部 分移轉登記予上訴人；上訴人上訴後，先位聲明追加請求被
上訴人應於上訴人依民國110年6月21日民事準備狀附表㈠（ 本院卷一第137頁，與原審判決附表一相同）「應得價金」 欄位所示之金額給付予各被上訴人之同時，將前開附表㈠所 示「應移轉土地」欄位所示之土地所有權應有部分交付予上 訴人，及追加備位聲明請求確認兩造間就坐落臺南市○○區○○ ○段000○000○000地號土地（下稱系爭000、000、000地號土 地）有優先購買權存在、被上訴人應就前開3筆土地按同一 價格與上訴人訂立買賣契約；核其追加請求之基礎事實均係 就系爭土地之優先購買權所衍生之爭執，與前揭條文規定尚 無不合，應予准許。
二、被上訴人陳宜沅、葉書榕經合法通知，無正當理由，未於言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形， 爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：系爭000、000、000地號土地為兩造共有，應 有部分如原審判決附表二所示，被上訴人黃淑貞、林陳玉華 、王雪麗、王秀蓉、王雪嬌、王雪枝、林文賢、林陳美惠、 林良醍、林綉卿等人（下稱被上訴人黃淑貞等10人）於108 年8月2日寄發2份存證信函通知上訴人：就系爭000、000、 同段000地號（下稱系爭000地號）土地所有權全部，擬依土 地法第34條之1規定，以每坪新臺幣（下同）125,000元出售 予訴外人陳芊秀，就系爭000、同段000地號（下稱系爭000 地號）土地，擬以每坪4萬元出售予陳芊秀，上訴人接獲後 ，即以存證信函表達其就系爭000、000地號土地已無所有權 ，並就系爭000、000、000地號土地行使優先購買權之意旨 ，則兩造間就系爭000、000、000地號土地買賣關係成立。 詎被上訴人黃淑貞等10人竟來函表示已於108年8月20日取消 與陳芊秀於108年7月18日簽定之買賣契約，且暫無出售意願 ；另於108年10月30日將系爭土地之應有部分分別辦理預告 登記，復於108年11月5日將系爭土地應有部分設定擔保債權 3,000萬元之最高限額抵押權予陳芊秀。上訴人爰依土地法 第34條之1第4項，先位請求被上訴人於上訴人依110年6月21 日民事準備狀附表㈠「應得價金」欄所示之金額給付予各被 上訴人之同時，將系爭000、000、000地號土地應有部分交 付並移轉登記予上訴人，備位請求確認兩造間就系爭000、0 00、000地號土地有優先購買權存在、被上訴人應就前開3筆 土地按同一價格與上訴人訂立買賣契約等語。
二、被上訴人則以：
㈠被上訴人黃淑貞、林陳玉華、王郭宜蘭、王雪麗、王秀蓉、 王雪嬌、王雪枝、林文賢、林陳美惠、林良醍、林綉卿：上
訴人僅願按同一條件優先購買部分土地，不符合「同一條件 」之規定，難認上訴人之優先購買權為有效行使；且上訴人 於108年8月14日以贈與為原因，將系爭000、000地號土地應 有部分移轉登記予配偶及子女，其在贈與前應已知悉共有人 要出售前開土地，始會移轉登記等語，資為抗辯。 ㈡被上訴人陳宜沅、葉書榕未到庭，亦未提出書狀作何聲明或 陳述。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明 ：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應於上訴人依110年 6月21日民事準備狀附表㈠「應得價金」欄位所示之金額給付 予各被上訴人之同時，將前開附表㈠所示「應移轉土地」欄 位所示之土地所有權應有部分，交付並移轉登記予上訴人。 ㈡備位聲明：⒈原判決廢棄。⒉確認兩造間就坐落台南市○○區○ ○○段000地號面積2376.04平方公尺、000地號面積3.41平方 公尺，及000地號面積297.87平方公尺等3筆土地與被上訴人 間之優先購買權存在。⒊被上訴人應與上訴人就前項3筆土地 ，按同一價格訂立買賣契約。
被上訴人黃淑貞、林陳玉華、王郭宜蘭、王雪麗、王秀蓉、 王雪嬌、王雪枝、林文賢、林陳美惠、林良醍、林綉卿答辯 聲明：上訴駁回。
四、到場兩造不爭執事項：
㈠系爭000、000、000、000、000地號土地於108年8月14日前原 為上訴人與被上訴人（不包括葉書榕）所共有，上訴人於10 8年8月14日就系爭000、000、000地號土地處分如下： ⒈系爭000地號土地部分：上訴人於108年8月14日，以贈與為原 因，將其應有部分18分之1移轉登記予其配偶嚴立雯(原因發 生日期：108年7月20日)。（原審卷一第373、481頁） ⒉系爭000地號土地部分：上訴人於108年8月14日，以贈與為原 因，將其應有部分18分之1中之36分之1移轉登記予其女兒葉 書榕（原因發生日為108年7月20日）。（原審卷一第181、2 23、475頁）
⒊系爭000地號土地部分：上訴人於108年8月14日，以贈與為原 因，將其應有部分18分之1移轉登記予其子葉品葰（原因發 生日期：108年7月20日）。（原審卷一第393、487頁） ㈡被上訴人黃淑貞等10人於108年7月18日，就系爭000、000、0 00、000、000，及同段000、000地號土地與陳芊秀簽立土地 不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）【未配合出售之共 有人為王郭宜蘭、葉宏洲、陳宜沅】。（調解卷第61至72頁 ）
㈢上訴人於108年7月24日，以其系爭000、000、000、000、000
地號土地之應有部分，共同設定最高限額抵押權予其配偶嚴 立雯，擔保債權總金額1,000萬元，擔保債權確定期日為110 年7月31日，債務人為上訴人。（原審卷一第169、181、193 、375、393頁）
㈣被上訴人黃淑貞等10人(王郭宜蘭、陳宜沅、葉書榕除外)於1 08年8月2日以臺南成功路存證號碼001655號、001658號存證 信函，通知上訴人略以：（原審調解卷57至86頁） ⒈001655號存證信函：系爭000、000地號土地，被上訴人陳淑 貞等10人擬以每坪4萬元出售予陳芊秀，依土地法第34條之1 規定，上訴人有優先購買權，如上訴人有優先購買之意願， 請於收到本函10日內提出主張。
⒉001658號存證信函：系爭000、000、000地號土地，被上訴人 陳淑貞等10人擬依土地法第34條之1規定，以每坪12萬5,000 元出售予陳芊秀，如上訴人欲優先購買，請於15日內以書面 並備妥買賣價金及有關證件至地政士處辦理，逾期視同放棄 優先購買。
⒊上訴人於108年8月5日收受上開2份存證信函。（本院卷二第3 9、47頁）
㈤上訴人於108年8月16日以永康郵局存證號碼000247號存證信 函通知被上訴人黃淑貞等人，略以：（原審調解卷第87至90 頁）
⒈上訴人就系爭000、000地號土地已無所有權，故無優先購買 之權。
⒉上訴人為系爭000、000、000地號土地共有人之一，就該3筆 土地主張優先購買權。
⒊請被上訴人等人於文到3日內備妥移轉登記所需文件，辦理付 款及移轉相關手續。
⒋被上訴人黃淑貞於108年8月26日收受前開存證信函，被上訴 人林陳玉華、王雪麗、王秀蓉、王雪嬌、王雪枝、林文賢、 林陳美惠、林良醍、林綉卿於108年8月19日收受前開存證信 函。（本院卷二第71至77頁）
㈥被上訴人黃淑貞等10人(王郭宜蘭、陳宜沅、葉書榕除外)於1 08年8月21日以永康二王郵局存證號碼000104號存證信函， 通知上訴人略以：同意出售之共有人已於108年8月20日與承 買人陳芊秀取消於108年7月18日簽定之買賣契約，已無買賣 事實存在，目前暫無出售意願。上訴人已收受該信函。（原 審調解卷第91至93頁）
㈦被上訴人黃淑貞等10人(王郭宜蘭、陳宜沅、葉書榕除外)於1 08年11月5日（原因發生日期：108年10月4日，地政收件日 期：108年10月30日）將其於系爭000、000、000、000及同
段000、000地號土地之應有部分，設定最高限額抵押權予陳 芊秀，擔保債權總金額3,000萬元，擔保債權確定期日為118 年10月3日，債務人為被上訴人黃淑貞等10人(王郭宜蘭、陳 宜沅、葉書榕除外)。並同時（地政收件日期：108年10月30 日）申請預告登記，於土地謄本其他登記事項欄記載：「（ 限制登記事項）108年10月30日收件普字第123280號，預告 登記請求權人：陳芊秀，內容：登記名義人所有不動產同意 在未辦妥所有權移轉登記予請求權人以前，不移轉設定予第 三人」。（原審卷一第87至133、135至155頁） ㈧臺南地方法院108年度監宣字第510號裁定宣告王郭宜蘭為受 監護宣告之人，並選定王雪麗為王郭宜蘭之監護人。（原審 卷一第45頁）
五、兩造爭執事項：
㈠上訴人依土地法第34-1條第4項先位請求被上訴人於上訴人依 附表㈠（本院卷一第137頁）所示金額給付予被上訴人之同時 ，將系爭000、000、000地號土地應有部分交付並移轉登記 予上訴人，有無理由？
㈡上訴人依土地法第34-1條第4項備位請求確認兩造間就系爭00 0、000、000地號土地有優先購買權存在，及被上訴人應按 同一價格與上訴人訂立買賣契約，有無理由？
六、得心證之理由：
㈠按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權係指他共有人出 賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契 約之權而已，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人 一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約。共有人在請求 補訂該契約前，不得依該買賣契約關係，請求出賣應有部分 之共有人應於其給付價金同時，將土地移轉登記並交付與己 （最高法院109年度台上字第000號裁定參照）。次按土地法 第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應 有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係 指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分 時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權 而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與 他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變 更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合 併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與 為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主 張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購 ，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優 先承買權（最高法院100年度台再字第46號、100年度台上字
第663號、106年度台上字第36號判決參照)。 ㈡查系爭000、000、000、000、000地號土地於108年8月14日前 原為上訴人與被上訴人（不包括葉書榕）共有，被上訴人黃 淑貞等10人於108年7月18日，就系爭000、000、000、000、 000及同段000、000地號土地，與陳芊秀簽立系爭買賣契約 ，而於108年8月2日以臺南成功路存證號碼001655號、00165 8號存證信函，通知上訴人於期限內行使優先承購權，上訴 人於108年8月5日收受上開2份存證信函後，於108年8月14日 將其於系爭000、000地號土地之應有部分以贈與為原因，分 別移轉登記予其配偶及子女，為兩造所不爭執（不爭執事項 ㈠、㈡、㈣）；又上訴人主張其係於108年8月5日送件申報系爭 000、000地號土地之印花稅及土地增值稅，於108年8月9日 送件申報土地贈與稅一節，亦有上訴人所提印花稅大額憑證 應納稅額繳款書、土地增值稅免稅（或不課徵）證明書、贈 與稅免稅證明書為證（原審卷一第483-485、489-491頁）， 均堪認定。
㈢是依上所述，上訴人於受被上訴人黃淑貞等10人通知時，仍 為系爭000、000、000、000、000地號土地之共有人，而為 行使優先承購權適格之人，且被上訴人黃淑貞等10人通知上 訴人得行使優先承購權時，其通知義務亦已盡。核諸上訴人 於其仍為系爭000、000、000、000、000地號土地行使優先 承購權適格之人時，於收受被上訴人黃淑貞等10人之通知後 ，除未主張以同一條件優先承購系爭000、000、000、000、 000地號等5筆土地外，並於收受通知當日，即就系爭5筆土 地中之系爭000、000地號土地送件申報土地增值稅及印花稅 、於108年8月9日送件申報贈與稅，再於108年8月14日贈與 移轉登記予其配偶及子女後，向被上訴人黃淑貞等10人主張 僅優先承購系爭5筆土地中之系爭000、000、000地號土地等 情以觀，益徵上訴人並無以被上訴人黃淑貞等10人出售之同 一條件（即系爭000、000、000、000、000地號土地合併出 售）優先承購系爭5筆土地之意思及主張，則依首揭說明， 難認上訴人係合法行使優先承購權；上訴人空言主張其未曾 拒絕購買系爭000、000地號土地云云，並無可採。而上訴人 所引最高法院110年度台上字第1357號判決、101年度台抗字 第337號裁定，與本件前述案例情形不同，難為有利於上訴 人之認定。至於被上訴人是否因嗣後訴請分割系爭土地而將 分割取得之土地出售予陳芊秀，及是否將其土地應有部分辦 理抵押權設定及預告登記予陳芊秀，均與本件上訴人是否已 合法行使優先承購權之認定無涉，上訴人聲請調取前開預告 登記之申請書及其附件，即無調查之必要。
七、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1第4項規定，先位請求 被上訴人於上訴人給付被上訴人應得價金之同時，將系爭00 0、000、000地號土地應有部分交付並移轉登記予上訴人， 及備位請求確認兩造間就系爭000、000、000地號土地與被 上訴人間之優先購買權存在，被上訴人應就上開土地按同一 價格與上訴人訂立買賣契約，均無理由，不應准許。原審就 先位請求中關於上訴人請求於其給付被上訴人應得價金之同 時，被上訴人應將系爭000、000、000地號土地應有部分移 轉登記予上訴人部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上 訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁 回其上訴。另上訴人追加請求先位聲明中關於被上訴人於上 訴人給付被上訴人應得價金之同時，應交付系爭000、000、 000地號土地應有部分予上訴人，及備位請求確認兩造間就 系爭000、000、000地號土地與被上訴人間之優先購買權存 在、被上訴人應就上開土地按同一價格與上訴人訂立買賣契 約部分，亦為無理由，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判 決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 21 日 民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 李素靖
法 官 林育幟
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 111 年 6 月 21 日
書記官 羅珮寧
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。