臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度上易字第24號
上 訴 人 美村藝術家管理委員會
法定代理人 周繼
訴訟代理人 廖志堯律師
被 上訴人 孫淑鈺
上列當事人間請求返還所有物等事件，上訴人對於中華民國110
年11月12日臺灣臺中地方法院109年度訴字第3862號第一審判決
提起上訴，本院於111年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或 取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人 於得承受時，應即為承受訴訟之聲明，民事訴訟法第170條 、第175條第1項分別定有明文。查上訴人之法定代理人原為 洪榮章，嗣後變更為周繼，其並於民國110年12月6日具狀 聲明承受訴訟，有臺中市西屯區公所函文及承受訴訟狀在卷 可參（見本院卷第7至9頁、第15頁），經核尚無不合，應予 准許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：被上訴人所有坐落臺中市○○區○○段000地號土 地（下稱系爭土地）上之同段1139建號建物【門牌號碼：臺 中市○○區○○路○段○○○巷0號，即臺中市中興地政事務所收件 日期文號110年1月19日興土測字第012000號土地複丈成果圖 （下稱附圖）所示編號Ａ部分（下稱系爭店鋪）】後方如附 圖所示編號Ｃ部分之土地（面積7.93平方公尺，下稱Ｃ部分土 地），乃美村藝術家社區（下稱系爭社區）之區分所有權人 （下稱區權人）所共有及共用之社區中庭，且建商與各區權 人於訂立買賣契約時，未約定Ｃ部分土地由系爭店鋪所有權 人專用。惟Ｃ部分土地上設有水泥牆墩（下稱系爭水泥牆墩 ），其上並搭建白色鐵架隔板（下稱系爭隔板），用以區隔 Ｃ部分土地與系爭社區中庭，致其他區權人無法使用Ｃ部分土 地，而供被上訴人專用，顯係無權占用Ｃ部分土地。且被上 訴人自100年6月8日起購入系爭店鋪並取得系爭水泥牆墩及 系爭隔板之事實上處分權，即占有使用Ｃ部分土地迄今，顯
係無法律上原因而受有相當於Ｃ部分土地租金之利益，致伊 受有損害。爰依公寓大廈管理條例第9條第4項、民法第767 條第1項、第821條規定，求為命被上訴人拆除系爭隔板，並 將Ｃ部分土地返還全體共有人；及依民法第179條規定，求為 命被上訴人返還自105年11月1日起至110年10月31日止之不 當得利共新臺幣（下同）53,718元本息之判決（原審為上訴 人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠ 原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭隔板拆除，並將Ｃ部分土地 返還全體共有人；㈢被上訴人應給付上訴人53,718元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利 息。
二、被上訴人則以：上訴人非Ｃ部分土地之所有人，其依民法第7 67條第1項、第821條規定請求伊拆除系爭隔板，並將Ｃ部分 土地返還全體共有人，為無理由。系爭社區之建商於80年間 興建系爭水泥牆墩及系爭隔板，已就Ｃ部分土地約定由系爭 店鋪之所有權人專用，而與全體區權人間成立分管契約。縱 無明訂分管契約，因系爭土地共有人對於系爭店鋪所有人占 有Ｃ部分土地一事，長期容忍，未曾干涉，歷時30餘年，應 已就Ｃ部分土地成立默示分管契約。系爭社區於公寓大廈管 理條例施行前已取得建造執照，依同條例第55條規定，對於 Ｃ部分土地為約定專用，不受同條例第7條之限制。伊於100 年6月8日取得系爭店鋪所有權後，並未進行任何增建，伊基 於上開分管契約而有權占有Ｃ部分土地，並無不當得利情事 等語置辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造協議簡化爭點如下：（見原審卷第157至158頁，本院卷 第78頁、第98頁）
㈠兩造不爭執事項：
⒈被上訴人於100年6月8日取得系爭店鋪之所有權，為系爭社區 之區權人。
⒉訴外人０００於100年6月8日以買賣為原因，將系爭店鋪之所有 權移轉登記予被上訴人。
⒊Ｃ部分土地屬系爭社區之共用部分，自100年6月8日迄今為被 上訴人占有使用。
⒋Ｃ部分土地上坐落有系爭水泥牆墩系爭隔板等增建物，以區隔 系爭社區中庭與系爭建物，系爭水泥牆墩為建商所興建。 ⒌上訴人於107年以前均未對被上訴人主張本件之權利，系爭社 區並無Ｃ部分土地專供系爭建物所有權人專用之書面契約。 ㈡本件爭點：
⒈被上訴人就Ｃ部分土地是否為無權占用？如是，上訴人依公寓 大廈管理條例第9條第2、4項、第10條第2項、民法第767條
第1項、第821條規定，請求被上訴人拆除系爭隔板並將Ｃ部 分土地返還全體共有人，有無理由？
⒉上訴人請求被上訴人返還自105年11月1日起至110年10月31日 止之不當得利，有無理由？若有理由，金額為若干？四、得心證之理由：
㈠上訴人無從依公寓大廈管理條例第9條第2、4項、第10條第2 項、民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人拆除 系爭隔板並將Ｃ部分土地返還全體共有人：
⒈系爭建物位於系爭社區1樓店面區，後方有另以系爭水泥牆墩 及系爭隔板等增建物圍起Ｃ部分土地，該部分土地原屬系爭 社區共用部分之中庭；被上訴人自100年6月8日購入系爭建 物迄今，Ｃ部分土地均為被上訴人所占有使用等情，為兩造 所不爭執（不爭執事項⒈至⒋參照），堪信為真。則被上訴人 因系爭水泥牆墩及系爭隔板圍起，阻絕自中庭進入之可能， 而將原屬系爭社區共用部分之中庭之Ｃ部分土地獨自占有使 用等情，應堪認定。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。故所有人 本於所有權之權能以排除侵害，自以所有人始得行使之。本 件上訴人並非系爭社區中庭土地之所有人，有卷附土地登記 謄本及異動索引在卷可參。則上訴人既非所有權人，其依民 法第767條第1項、第821條規定，行使所有人之權利，請求 被上訴人拆除系爭隔板並將Ｃ部分土地返還全體共有人，自 非有據。
⒊上訴人雖主張：其基於公寓大廈管理條例第9條第2、4項、第 10條第2項規定有權為系爭社區全體區權人提起本件訴訟等 語。惟查：
⑴按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區權人 選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分 所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於 完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，無實體法上完全之 權利能力，自與區權人之自然人具有完全權利能力者，並不 相同。公寓大廈管委會之訴訟當事人能力與權利能力，為不 同法律概念意義，內容亦異，管委會依公寓大廈管理條例第 38條第1項有當事人能力。惟有當事人能力，並非即可因此 取得原屬區權人之實體上權利。另民法第767條第1項有關所 有物返還請求權，其權利人為物之所有權人。本件管委會苟 非區權人，無所有權存在，則區權人對無權占用人本於該條 或同法第821條之權利行使，當非管委會對無權占有人所得
據以主張之實體權利。又公寓大廈管理條例第6條第3項、第 9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第 1項、第2項、第33條第3款但書，固已賦予管委會就上開規 定事項，得訴請法院為必要之處置。惟管委會僅在其職務範 圍內，依規約約定或區權會決議，或基於權利義務主體即公 寓大廈區權人之授權，本於任意訴訟擔當法理，對他人提出 訴訟，使判決效果直接歸屬於區權人。基此，管委會以自己 名義為訴訟行為，應就其有訴訟實施權之原因，提出證據資 料證明，法院亦應就訴訟擔當之實施權有無為實質認定，必 要時應通知利害關係人即區權人，令其有參加訴訟之機會（ 最高法院109年度台上字第2087號判決意旨參照）。可知前 開規定均只是在規範管委會得以「原告」身分對他人提出訴 訟，且限於「職務範圍」內，顯然並未賦予管委會取得原屬 區權人之實體上權利。換言之，上訴人尚無從依上開規定， 取得系爭土地之所有權。
⑵而按公寓大廈管理條例第3條第9款明定：「管理委員會：指 為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作 ，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 。」且依同條例第36條之「管理委員會之職務」，其中第2 、3、11款規定：「二、共有及共用部分之清潔、維護、修 繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事 項。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點 收及保管。」惟本件上訴人訴請被上訴人拆除系爭地上物之 「拆除」處分，核與「清潔」、「維護」、「修繕」、「一 般改良」、「點收」及「保管」行為均屬有間，顯不屬於上 訴人依同條例第3條第9款所定「執行公寓大廈管理維護工作 」之職務範圍。上訴人雖又提出系爭社區109年5月23日區權 人大會會議紀錄（見中簡卷第39頁），並以其中議題討論之 案由二：「社區店Ｅ追認討論案」；說明：「店Ｅ佔用社區公 共區域，無法達成共識，管委會催討仍無結果」；決議：「 1、請管委會持續跟店Ｅ溝通，規勸住戶自行拆除。2、同意1 6票，授權下屆管委會提請律師訴訟，進行法律程序。」等 內容，主張其係行使區權人會議決議。惟管委會僅在其職務 範圍內，依規約約定或區權會決議，或基於權利義務主體即 公寓大廈區權人之授權，本於任意訴訟擔當法理，對他人提 出訴訟，使判決效果直接歸屬於區權人。拆除行為既非管委 會之職務範圍，上訴人自無從基於區權會決議即可取得訴訟 實施權。上訴人又未提出其有經全體區權人授權，而本於任 意訴訟擔當法理，對他人提出訴訟，使判決效果直接歸屬於 全體區權人之證明，自難認上訴人有取得此授權。
⑶至於上訴人另主張：公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定， 於住戶對共用部分之使用違反其設置目的及通常使用方法時 ，得訴請法院為必要之處置；同條例第10條第2項規定，共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人 或管理委員會為之，本件被上訴人所占用之Ｃ部分土地為系 爭社區共用部分，上訴人依上開規定自得提起本件訴訟，而 有訴訟實施權等語。然上訴人於本件訴訟之請求為拆除地上 物，與上開規定之修繕、管理、維護等行為顯然有別，業據 本院認定如前，且縱上訴人依上開規定得訴請法院為必要處 置，亦與於訴訟中行使區權人之所有權有所不同，上訴人既 非系爭土地所有權人，又未取得所有權人之授權，自無從依 上開規定行使土地所有人之所有權。上訴人此部分主張，要 無可採。
㈡上訴人請求被上訴人返還自105年11月1日起至110年10月31日 止之不當得利，為無理由：
上訴人主張：系爭店鋪後方有以系爭水泥牆墩及系爭隔板等 增建物將原屬系爭社區中庭之Ｃ部分土地圍起，由被上訴人 自100年6月8日起占有使用迄今，其受有使用Ｃ部分土地之不 當得利，應返還予上訴人等語。然此節為被上訴人所否認， 並辯稱：系爭水泥牆墩及系爭隔板等增建物在伊購入系爭店 鋪時就已存在，其繼受前手與系爭社區區權人就Ｃ部分土地 之分管契約，並非無權占有，自毋庸給付相當於租金之不當 得利予上訴人等語。經查：
⒈系爭店舖於公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前之80年 8月28日即已完工並為所有權登記，且系爭社區一樓之原始 設計為系爭店舖左側係社區汽車昇降機，右側為社區圓弧狀 梯間，系爭店舖牆壁後方為中庭，系爭店舖、汽車昇降機與 中庭間並無水泥牆墩，此觀系爭社區一樓平面圖自明（見中 簡卷第27頁，原審卷第43頁）。惟建商在系爭店舖後方原屬 中庭位置處，興建低矮之系爭水泥牆墩，且該水泥牆墩係自 圓弧狀梯間外牆往左築至汽車昇降機後方處乙情，為兩造所 不爭執，並有現場照片可稽（見原審卷第65、157頁）。況 自系爭社區中庭環繞以觀，進入中庭門往左即為系爭店鋪後 方增建之系爭隔板，隔板後方經放置資源回收桶及雜物；其 餘中庭週邊均有建商設置之磚造小花台，經放置多盆小盆栽 等情，經本院當庭勘驗上訴人所提光碟明確，有勘驗筆錄在 卷可參（見本院卷第144頁）。參以上訴人陳稱：系爭水泥 牆墩原本也是磚造花台，與旁邊放置小花盆的花台是一樣的 ，後來不知道是誰在花台外又包了一層水泥，才會變成現在 的樣子等語（見本院卷第144頁）。則以建商在中庭週邊均
設置磚造小花台，供區權人種植花草，卻僅將系爭店鋪後方 花台外包水泥層，而設置系爭水泥牆墩，顯係基於特殊目的 所為。然上訴人就此設置目的始終無法說明，已有疑義。再 參系爭水泥牆墩上之系爭隔板，係整片延伸至社區汽車昇降 機圍牆處，其材質、規格均相同，Ｃ部分土地因而劃入系爭 店鋪範圍內乙情，業據原審至現場勘驗無訛，有勘驗筆錄及 現場照片足憑（見原審卷第61至69頁），自該照片可見系爭 隔板已有鏽蝕及褪色，顯係裝設多年。則以建商刻意在系爭 店鋪後方中庭範圍設置系爭水泥牆墩，及系爭隔板係整片架 設在系爭水泥牆墩上並延伸至旁社區汽車昇降機圍牆處等情 ，因系爭隔板延伸部分與Ｃ部分土地已屬無關，又會多花費 裝設費用，應無可能係系爭店鋪所有權人於購入系爭店鋪後 私自架設。顯見系爭隔板與系爭水泥牆墩應均係建商所搭建 ，以將原屬中庭之Ｃ部分土地劃歸系爭店舖所有權人專用， 較符真實。
⒉再者，建商在全體共有人均可自由出入之社區中庭，以興建 系爭水泥牆墩及系爭隔板之方式，將屬於中庭之Ｃ部分土地 予系爭店舖所有權人專用，為系爭社區各區權人現實上均可 知悉此分管約定之存在。參以證人即被上訴人前手０００於原 審證稱：伊於90年間向其前手承接系爭店舖時，系爭店舖後 方即有系爭水泥牆墩及系爭隔板存在，且於100年間伊將系 爭店舖售予被上訴人之前，上訴人未曾要求伊返還Ｃ部分土 地或繳納此部分管理費等語（見原審卷第140至143頁），益 徵系爭社區之各區權人對於系爭店舖之所有權人使用、收益 此屬中庭之Ｃ部分土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得 認有默示分管契約之存在。則被上訴人既係自其前手０００受 讓系爭店舖，自繼受此分管契約。是被上訴人辯稱其有合法 占用使用Ｃ部分土地之權利，為有理由。
⒊雖上訴人辯稱：建商在與各區權人簽立買賣契約時，並未在 契約中約定將原屬中庭之Ｃ部分土地專供系爭店舖所有權人 使用，應無分管契約之存在等語。惟共有物分管之約定，本 不以訂立書面為要件，是上訴人此部分所辯，洵屬無據，不 足採信。
⒋上訴人雖又以：系爭社區共設有4間店鋪，所有店鋪之管理費 都是用登記建物面積來計算，增建部分沒有包含在內，系爭 店鋪後方之Ｃ部分土地就沒有算到管理費，不能說已經有同 意被上訴人使用等語置辯，並提出管理費收費明細（見本院 卷第147頁）。然上訴人是否有就被上訴人占用Ｃ部分土地收 取管理費，與被上訴人是否有合法占用Ｃ部分土地之權限， 要屬無涉，自無從以此作為被上訴人無使用權限之認定。上
訴人此部分所辯，要無可採。
⒌基上，被上訴人既係基於分管契約而有權占用Ｃ部分土地，縱 其因而受有使用Ｃ部分土地之利益，亦非無法律上之原因， 自難認有何不當得利可言。上訴人依民法第179條規定請求 被上訴人給付自105年11月1日起至110年10月31日止之不當 得利，亦非有據。
㈢從而，系爭店鋪後方雖有以系爭水泥牆墩及系爭隔板將原屬 系爭社區中庭之Ｃ部分土地圍起，由被上訴人自100年6月8日 起占有使用迄今，然上訴人非Ｃ部分土地之所有權人，訴請 被上訴人拆除系爭隔板返還Ｃ部分土地土地予全體共有人亦 非上訴人之法定職務範圍，又未得土地所有權人之授權，上 訴人自無Ｃ部分土地之所有權可行使。而系爭水泥牆墩及系 爭隔板顯係建商所搭建，各區權人自已就此成立分管契約， 被上訴人為系爭店鋪所有權人，占有使用Ｃ部分土地自有合 法權源，要無不當得利之可言。
五、綜上所述，上訴人依公寓條例第9條第4項、民法第767條第1 項、第821條規定，請求被上訴人拆除系爭隔板，並將Ｃ部分 土地返還全體共有人；另依民法第179條規定，請求被上訴 人返還自105年11月1日起至110年10月31日止之不當得利本 息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁 回其假執行之聲請，部分理由雖與本院理由所有不同，但結 論並無二致，仍應予維持；其餘則無違誤。上訴論旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 6 月 14 日 民事第五庭 審判長法 官 游文科
法 官 吳崇道
法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 金珍華
中 華 民 國 111 年 6 月 14 日