返還不當得利
臺灣高等法院(民事),重上字,109年度,644號
TPHV,109,重上,644,20220622,16

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臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第644號
上 訴 人 凱泰資產管理有限公司
法定代理人 林韋伶
訴訟代理人 高泰山
高毓
林辰彥律師
複 代理 人 許凱傑律師
張理樂律師
被 上訴 人 游美月

法定代理人 王仁成
上二人共同
訴訟代理人 王耀良
被 上訴 人 潘鎮鑫
陳林欣妙
上二人共同
訴訟代理人 周孟平
被 上訴 人 李林廵
李國平
鄭瑞鎮
游秀加
王天來
黃依婷
兼 上二 人
訴訟代理人 王秀蓮
被 上訴 人 鄭隆淇
陳月琴
陳秋香
董承億
施瑨陽
上 一 人
訴訟代理人 邱幸蓮
廖錦鐘
被 上訴 人 邱惠蘭
林美連
林軒平
劉彩
上二人共同
訴訟代理人 劉秀琴
被 上訴 人 黃鳳
訴訟代理人 王忠富
被 上訴 人 簡財益
秀玉
兼 上二人
訴訟代理人 洪秀華
被 上訴 人 呂正
陳思穎
上 一 人
訴訟代理人 陳賀
被 上訴 人 張可芳
謝禎璋
葉明吉
陳玉惠
上三人共同
訴訟代理人 陳宥珊
被 上訴 人 藍萬里
敖月琴
兼 上一 人
訴訟代理人 林素妙
被 上訴 人 黃立元
魏玉蘭(原名翁魏玉蘭)
李振
王致棠
陳萬全
湯國強
林祐達
簡瀚辰(原名簡良益
上 一 人
訴訟代理人 簡阿鴻
被 上訴 人 蕭毓欣
蕭雅瑜
上二人共同
訴訟代理人 王瀞英
被 上訴 人 陳武
郭家鏵(原名郭麗琴)
陳慈姬
李四合
劉乙璇
曹儷齡(原名曹淑美)
李煥燦
上 一 人
訴訟代理人 林淑美
被 上訴 人 馬聖地
詹淑雲
林再全
傅明隆
盧麗寬
高翠華
郭東憲
張宏舟
蔡信
李曾準
上 一 人
訴訟代理人 李麗珠
被 上訴 人 林欣瑋
聯逢股份有限公司
法定代理人 陳江銘
被 上訴 人 白還中
輔 佐 人 白聰仁
被 上訴 人 陳益新
受 告知 人 林玉梅
凌亞電子股份有限公司
兼 上一人
法定代理人 廖年傑會計師(即凌亞電子股份有限公司清算人)
上列當事人間請求返還不當得利事件,上訴人對於中華民國109
年5月8日臺灣桃園地方法院106年度重訴字第131號第一審判決提
起上訴,並為訴之減縮、追加,本院於111年5月11日言詞辯論終
結,判決如下:
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之宣告,暨訴訟費用(除確定部分外)之裁判,均廢棄。上開廢棄部分,被上訴人應給付上訴人如附表「被上訴人應給付金額」欄所示之金額。
其餘上訴及其餘追加之訴均駁回。
第一審訴訟費用(除確定部分外)由被上訴人負擔四分之一,其餘由上訴人負擔。第二審訴訟費用(除確定部分外,含追加部分),由被上訴人負擔二分之一,其餘由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面:




一、本件被上訴人游美月因心智缺陷致不能為意思表示或受意思 表示,於民國105年12月21日經臺灣高雄少年及家事法院以1 05年度監宣字第640號裁定為受監護宣告之人,並選定被上 訴人王仁成為游美月之監護人,有戶籍謄本、前揭裁定在卷 可參(見原審卷三第274至275頁、本院卷四第592-1頁至第5 92-3頁),王仁成依民法第1113條準用第1098條第1項規定 為游美月之法定代理人,於107年1月23日具狀承受本件訴訟 (見原審卷三第284頁),核無不合,應予准許。二、按第二審訴之變更或追加,非經他造同意不得為之,但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事 變更而以他項聲明代最初之聲明者,不在此限,民事訴訟法 第446條第1項但書、第255條第1項第2款、第3款、第4款分 別定有明文。本件上訴人凱泰資產管理有限公司(下稱凱泰 公司)原起訴聲明請求:㈠被上訴人應分別給付受告知人凌 亞電子股份有限公司(下稱凌亞公司)及林玉梅,自100年1 1月19日至105年11月18日止,如起訴狀所附附表一「五年不 當得利」欄所列之金額(見原審卷一第16至19頁),並由上 訴人代位受領,暨自105年11月18日起至清償日止,按年息5 %計算之利息。㈡被上訴人應自105年11月18日起至返還占用 桃園市○○區○○段879地號土地(下稱系爭土地)止,按月分 別給付凌亞公司及林玉梅如起訴狀所附附表二「每月應給付 」欄所列金額(見原審卷一第16至19頁),並均由上訴人代 位受領。原審就上訴人前揭請求為敗訴判決,上訴人不服, 提起上訴後,於本院擴張、減縮請求之金額、遲延利息如上 訴人附表乙上訴聲明表之備註欄所示(下稱附表乙,見本院 卷四第525頁至第591頁),核屬擴張或減縮應受判決事項之 聲明,毋庸對造同意,應予准許。另本件訴訟審理期間,上 訴人取得系爭土地之所有權,依民法第179條規定,變更、 追加請求被上訴人李林廵黃鳳娥、張可芳、林祐達蔡信 雄,均應自110年7月20日起,按年分別給付伊新臺幣(以下 未註明幣別者均同)1萬3,565元、1萬7,738元、1萬3,565元 、1萬3,565元、1萬6,755元之不當得利(見本院卷四第527 頁、第541頁、第548頁、第564頁、第586頁),核上訴人於 本院追加黃鳳娥之訴部分,因與原訴均為黃鳳娥所有之系爭 房屋無權占用系爭土地所衍生之爭執,核屬請求之基礎事實 同一;而李林廵、張可芳、林祐達蔡信雄部分,則因上訴 人於訴訟進行中取得系爭土地所有權應有部份,而以上開聲 明代最初之代位請求聲明,均與前揭規定相符,應予准許。三、按原告於判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者,應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。



但於期日,得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴 之撤回,應記載於筆錄,如他造不在場,應將筆錄送達。訴 之撤回,被告於期日到場,未為同意與否之表示者,自該期 日起;其未於期日到場或係以書狀撤回者,自前項筆錄或撤 回書狀送達之日起,十日內未提出異議者,視為同意撤回, 民事訴訟法第262條定有明文。查上訴人於本院具狀撤回對 被上訴人林杏琳游雅嵋、蔣昭富、楊李雪馬聖嘉、楊富 進、郭明美黃宥家、黃秀香、張翼軫、陳建源、游愛寶、 陳時松、楊世傳、林宏杰、黃佳琪、李訓乾、陳玉蘭、陳靜 怡、葛梅芸簡阿溪、黃秀春、郭賽鳳、留素娟、吳莉莉、 林岳謝黃雲霞林進添蘇丁銘、蘇如虹、蘇如玉(下稱 林杏琳等人,見本院卷二第61、183、237、481、485、507 、509、511、513、523、525、527、529、545、551、565、 571、573頁、本院卷三第368之3、567頁、本院卷四第77、1 35、151頁)之請求,均未據林杏琳等人於法定期間內聲明 異議,視為同意撤回。
四、被上訴人李林廵、陳秋香、董承億、林美連、林軒平、呂正 晴、劉彩宗、張可芳、藍萬里黃立元魏玉蘭李振成、 王致棠、陳萬全、湯國強、林祐達、簡瀚辰、陳武吉、李四 合、劉乙璇、曹儷齡、馬聖地、林再全、郭東憲、李曾準、 聯逢股份有限公司(下稱聯逢公司)、陳益新均經合法通知 ,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條各款所 列情形,爰依上訴人之聲請,由其一造辯論而為判決。貳、實體方面:
一、本件上訴人主張:訴外人凌偉建設股份有限公司(下稱凌偉 公司)邀同凌亞公司、林玉梅(下與凌亞公司合稱凌亞公司 等2人)擔任連帶保證人,於81年5月19日向合作金庫商業銀 行股份有限公司(下稱合庫銀行)借款,並以凌亞公司等2 人所有之土地(原為林玉梅所有之桃園縣○○鄉○○○段○○○小段 163、163-1地號,及凌亞公司所有之同段37、38、38-3、38 -7、162、162-6、162-7、162-8、162-9、162-10地號土地 ,83年間合併為同段37地號,98年因地籍圖重測改編為同鄉 ○○段879地號,103年間復因桃園縣市合併改制而更為現區段 地號,106年8月16日再經分割為879地號、879之1地號)提 供予合庫銀行設定最高限額7億6,800萬元之抵押權(下稱系 爭抵押權),作為土地及建築融資貸款之用;凌偉公司與凌 亞公司等2人另簽訂合建興建契約書於前揭土地興建房屋。 嗣因凌偉公司與凌亞公司等2人未能清償上開借款債務,經 合庫銀行將該借款債權讓與訴外人,由伊輾轉受讓。因凌亞 公司等2人無力清償前述借款,上開土地復為凌偉公司所建



「凌亞長榮鎮」等三百餘戶房屋(含上訴人所有坐落門牌號 碼為桃園市○○區○○路OOO巷之系爭房屋)所有人無權占用, 凌亞公司等2人卻怠於行使其不當得利請求權。又上訴人已 於106年5月12日、110年7月20日經由拍賣程序取得凌亞公司 、林玉梅對於上開879地號土地(下稱系爭土地)之權利範 圍。為此,依民法第242條、第179條等規定,代位凌亞公司 等2人,訴請被上訴人返還伊等所有之系爭房屋(被上訴人 購買多戶者,則於附表備註欄加註巷弄門號)於取得占用系 爭土地應有部分所有權前一日前或將系爭房屋移轉登記予訴 外人前一日所生占用系爭土地之不當得利,並由上訴人代位 受領之;另被上訴人李林廵黃鳳娥、張可芳、林祐達、蔡 信雄所有之系爭房屋,迄未取得占用系爭土地之應有部分, 均應自110年7月20日起,按年分別給付伊1萬3,565元、1萬7 ,738元、1萬3,565元、1萬3,565元、1萬6,755元之不當得利 (原審就上開部分為上訴人敗訴之判決,上訴人聲明不服, 提起上訴,並於本院追加請求黃鳳娥不當得利之訴。至上訴 人減縮起訴聲明、撤回起訴及和解部分均非本院審理範圍, 不贅)。並上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分,被上 訴人應分別給付如附表乙上訴聲明欄所示金額。二、被上訴人則以:
游美月、王仁成辯以:游美月於109年6月29日取得其房屋占 用系爭土地之應有部分;王仁成所有之系爭房屋則於102年1 0月3日出售予姚文隆。上訴人明知長榮鎮建案房屋之所有權 人均合法占用系爭土地,其請求不當得利,非正當權利之行 使等語。並聲明:上訴駁回。
 ㈡潘鎮鑫陳林欣妙辯以:系爭土地於83年3月17日遭華南銀行 查封,凌亞公司因而無法過戶土地予系爭土地預定買賣契約 (下稱系爭土地買賣契約)之買受人,有可歸責之事由,不 得向伊等主張不當得利。又系爭土地與房屋為不可分之債, 凌亞公司對於系爭土地無法過戶,既已違約,系爭房屋預定 買賣契約(下稱系爭房屋買賣契約)視同違約,凌偉公司不 得向其等請求尾款及不當得利等語。並聲明:上訴駁回。 ㈢李國平鄭隆淇、陳月琴、陳秋香、施瑨陽邱惠蘭、陳思 穎、李煥燦、詹淑雲、傅明隆、盧麗寬、高翠華、張宏舟、 李曾準辯以:上訴人在106年才取得系爭土地所有權,不得 向伊等請求取得土地所有權前之不當得利等語。並聲明:上 訴駁回。 
 ㈣鄭瑞鎮、董承億、林美連、呂正晴、謝禎璋、陳萬全、葉明 吉、陳武吉、陳玉惠、馬聖地、郭東憲、白還中於原審辯以 :凌亞公司與伊等間之系爭買賣契約現仍合法存在,伊等自



非無權占有系爭土地,且上訴人據此請求伊等給付相當租金 之不當得利,有違誠信。況凌亞公司現已不能依系爭土地買 賣契約交付系爭土地予被上訴人,對伊等應負債務不履行之 損害賠償責任。伊等行使同時履行抗辯權,且以上開遲延損 害賠償之債權抵銷不當得利。又凌亞公司已破產,上訴人不 得代位受領不當得利等語。
 ㈤游秀加辯以:凌亞公司等2人因系爭土地遭查封陷於給付不能 ,應對其負損害賠償之責,伊以此損害賠償之主動債權,抵 銷上訴人代位請求伊應給付不當得利之債權等語。並聲明: 上訴駁回。
 ㈥王秀蓮、王天來、黃依婷辯以:伊等合法取得系爭房屋,上 訴人對伊等並無債權等語。並聲明:上訴駁回。 ㈦林軒平、劉彩宗辯以:伊等於106年5月11日取得系爭土地, 房地不能合一是建設公司的問題,且已給付系爭土地總價額 20%,因凌偉公司倒閉,銀行無法貸款,並非伊等不願購買 土地等語,並聲明:上訴駁回。
 ㈧黃鳳娥辯以:伊始為受害人,且不同意訴之追加等語,並聲 明:駁回上訴及追加之訴。
 ㈨洪秀華、簡財益、李秀玉辯以:伊等雖僅給付頭期款,未繳 房屋尾款,但凌偉公司所交付之系爭房屋並未完工,且凌亞 公司等2人違約在先,未將土地過戶,伊等並無不當得利等 語。並聲明:上訴駁回。 
 ㈩敖月琴辯以:伊於長榮鎮建案有5間房屋,門牌號碼分別為桃 園市○○區○○路OOO巷OO弄7號2樓、OO弄9號5樓、OO弄27號5樓 、OO弄29號5樓、67號3樓,其中3間為無水電也沒有門窗之 廢棄空屋,另2間係無償借予林素妙居住使用,故伊無獲得 任何利益可言等語。並聲明:上訴駁回。
 林素妙辯以:上訴人未給付地價稅,無權向伊請求,上訴人 對伊無債權,也無代位求償權限,伊亦無不當得利等語。並 聲明:上訴駁回。
 蕭毓欣蕭雅瑜辯以:上訴人主張之債權不存在,且於105年 已塗銷,不得向我們請求不當得利。且伊等基於占有連鎖, 亦得主張有權占有等語。並聲明:上訴駁回。
 黃立元王致棠於本院審理時未到庭,於原審曾以:凌亞公 司等2人曾出具土地使用同意書作為興建房屋之基地,即已 同意受讓房屋之所有權人繼續使用系爭土地之意,伊等並非 無權占有系爭土地,且上訴人請求相當租金之不當得利數額 過高等語置辯。
 魏玉蘭(原名翁魏玉蘭)辯以:同其他到庭被上訴人意見等 語。並聲明:上訴駁回。




 湯國強於本院審理時未到庭,於原審曾以:伊合法取得系爭 房屋所有權,然並未居住,自無不當得利等語置辯。 簡瀚辰辯以:伊始為受害人,凌亞公司無法移轉系爭土地所 有權,伊因此有給付遲延之損害賠償債權,主張抵銷等語。 並聲明:上訴駁回。
 郭家鏵(原名郭麗琴)辯以:伊是第一手屋主,無不當得利 ,是建設公司倒閉,非買主的問題等語。並聲明:上訴駁回 。
 陳慈姬辯以:伊向前手朱金火購買○○路OOO巷OO弄29號2樓, 上訴人未向朱金火請求不當得利,且請求之金額過高等語。 並聲明:上訴駁回。
 曹儷齡(原名曹淑美)辯以:凌偉公司蓋到一半倒閉,上訴 人應向該公司請求不當得利等語,並聲明:上訴駁回。 林再全辯以:伊已於109年拍賣取得系爭土地應有部分等語, 並聲明:上訴駁回。
 蔡信雄則以:本件上訴人以起訴創設所有權,聲明內容未合 一,其民事委任自始不生法效。且上訴人以流押方式承受債 權,並不合法,自無任何民事權利等語置辯,並聲明:上訴 駁回。
 林欣瑋辯以:伊於106年從執行署購買土地,房屋係向前手陳 靜怡購買等語,並聲明:上訴駁回。 
 聯逢公司於本院審理時未到庭,於原審曾以:同潘鎮鑫、洪 秀華之陳述等語置辯。
 李林廵、張可芳、藍萬里李振成、林祐達、李四合、劉乙 璇、陳益新未於言詞辯論期日到場,亦未提出準備書狀作何 聲明或陳述。  
三、經查:
㈠凌亞公司等2人前以其等所有系爭土地,設定最高限額抵押權 予合庫銀行,供凌亞公司及凌偉公司借款之擔保(設定權利 範圍為10萬分之96903),用以興建「凌亞長榮鎮」建案。 嗣桃德資產開發股份有限公司(下稱桃德公司)輾轉受讓合 庫銀行對於凌亞公司之債權本金美金26萬4,716.24元、2,04 5萬2,520元及其利息、違約金、墊付費用,與該債權擔保物 權暨其他附屬權利;暨合庫銀行對於凌偉公司之債權本金6 億3,295萬元及其利息、違約金、墊付費用,與該債權擔保 物權暨其他附屬權利(下稱系爭權利);並於102年10月20 日將系爭權利再讓與李訓志,上訴人則於103年3月20日自李 訓志受讓該系爭權利,並通知凌偉公司、凌亞公司及林玉梅 ,有原法院債權憑證、抵押權設定契約書、債權讓與證明書 、債權讓與聲明書、民事裁定、確定證明書、收件回執聯在



卷可稽(見原審卷二第9頁至第24頁、本院卷三第169頁至第 181頁)。
㈡凌偉公司於系爭土地上興建長榮鎮建案房屋於82年3月3日竣  工,於同年5月25日經核發使用執照,復於83年1月28日向桃  園市桃園地政事務所申辦建物第一次保存登記,移轉登記於  長榮鎮建案房屋起造人即承介企業社代表人吳信嘉等367 人  名下,有使用執照存根在卷可參(見原審卷二第319頁、第3  20頁)。
㈢系爭土地經凌亞公司之債權人華南商業銀行股份有限公司( 下稱華南銀行)聲請查封,並於83年3月31日經原法院以83 年度執全字第257 號事件囑託桃園市龜山地政事務所辦理查 封登記,有土地登記第二類謄本附卷可稽(見本院卷三第18 3頁)。
㈣法務部行政執行署桃園分署(下稱桃園分署)於該署105 年  度地稅執特專字第51319 號執行義務人為凌亞公司之土地稅  法-地價稅事件之執行程序及台灣金融服務股份有限公司(  下稱台灣金服公司),分別拍賣凌亞公司、林玉梅所有之系  爭土地,並通知長榮鎮建案房屋所有權人行使優先承買權,  計有王天來等300 人行使優先承買權。本件被上訴人除李林  廵、黃鳳娥、張可芳、林祐達蔡信雄(下稱李林廵等5 人  )外之被上訴人分別於105年間、109年間分自桃園分署、台  灣金服公司拍賣取得其等房屋占有系爭土地之應有部分。其  餘則由上訴人拍定,並於106年5月12日、110年7月20日完成  所有權移轉登記,有桃園分署函、權利移轉證書、本院外放  建物登記第一類謄本及異動索引為證(見本院卷三第191 頁 、第507頁至第513頁、卷四第592-5頁至第592-8頁),且為  兩造所不爭執,堪信真實。
四、上訴人主張債務人凌亞公司等2 人以系爭土地為抵押標的,  ,其等屆期未能清償債務,上訴人為系爭土地之抵押債權人  。然系爭土地遭被上訴人所有之系爭房屋無權占用,而受有  不當得利。凌亞公司等2 人怠於行使該不當得利請求權,其  因保全債權,代位行使該2 人之權利。又其已於106年5月12  日、110年7月20日分別取得凌亞公司、林玉梅之系爭土地部  分所有權,並完成所有權移轉登記。為此,依民法第242條  、第179條等規定,代位凌亞公司等2人,訴請被上訴人應給 付取得系爭土地應有部分前一日或出售系爭房屋前一日之  不當得利予凌亞公司等2 人,並由其代位受領;另依同法第  179條,請求李林廵等5人,應自110年7月20日起,按年給付  其不當得利等語,為被上訴人所否認,並以前揭情詞置辯。  是本件爭點為:㈠被上訴人是否無權占用系爭土地?㈡上訴



  人依代位、不當得利之法律關係請求被上訴人給付不當得利  有無理由?茲述如下:
㈠被上訴人所有之系爭房屋無權占用系爭土地。 ⒈按以無權占有為原因,請求返還土地者,占有人對土地所有  權存在之事實無爭執,而僅以非無權占有為抗辯者,土地所  有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任,占有人自應  就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度  台上字第1120號裁判意旨參照)。查系爭土地原為上訴人之  抵押債務人凌亞公司、林玉梅所有,其等原持有該土地所有  權應有部分1萬分之9863及1萬分之1014;另系爭房屋為被上  訴人所有,為坐落該土地之「凌亞長榮鎮」建案之建物等情  ,已如前述,則被上訴人抗辯其等所有之系爭房屋於經拍賣  取得系爭土地應有部分前,為有權占有系爭土地,既為上訴  人所否認,自應依法負舉證之責。
 ⒉被上訴人首以其等自凌偉公司購得系爭房屋,或輾轉買受系  爭房屋並登記為所有權人,凌亞公司等2 人出具系爭土地之  使用同意書予凌偉公司,其等基於占有之連鎖,為有權占有  系爭土地云云,固以凌亞公司等2 人就系爭土地申請建造執  照曾出具土地使用同意書為憑。惟查:
⑴按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人,本得向他 方當事人(所有人)主張有占有之合法權源;如該有權占有 之人將其直接占有移轉予第三人時,除該移轉占有性質上應 經所有人同意(如民法第467條第2項規定)者外,第三人亦 得本於其所受讓之占有,對所有人主張其有占有之權利,此 乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果,與債之相對性( 該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係,作為自己占有 之正當權源)係屬二事。又物之占有人如係本於債之關係而 占有者,倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人 間,該占有人欲主張其為有權占有,須以該債之關係之相對 人對所有人亦有得為占有之正當權源,且得基於該權源,而 移轉占有予現在之占有人為前提(最高法院110年度台上字 第606號、104年度台上字第40號判決意旨參照)。再按,土 地使用同意書僅有債之效力,基於債之相對性,存在於出具 者與被證明者之間,且土地使用同意書僅為其上載明供起造 人申請建造執照使用之證明,僅係一行政上措施,不得憑為 永久無償、有權占有之依據(最高法院93年度台上字第1572 號、86年度台上字第94號判決意旨參照)。又按,地主提供 土地與建商合建房屋,除有特別情事外,無不以取得對價或 利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書,使 建商於取得土地所有權之前,享有無償使用土地以興建房屋



之權利,應為地主履行合建契約之當然解釋;且因房屋不能 脫離土地而單獨存在,地主於合建關係合法解消前,雖不得 任指合建房屋係無權使用土地,惟建商或取得合建房屋使用 權之人於房屋完成後,是否仍得「無償使用」土地?則應以 合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋出售或處分 後獲得土地之對價或利益,應認其原出具交付建商之土地使 用權同意書,至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付 取得人時,已失其同意之效力,該取得使用合建房屋權利之 人,如未再取得使用坐落基地之合法權利,即難謂非「無法 律上原因而受利益」(最高法院93年度台上字第577號判決 意旨參照)。
⑵凌亞公司等2 人前與凌偉公司共同為債務人,將系爭土地提  供予合庫銀行設定系爭抵押權,作為土地及建築融資貸款之  用,且另約定以房地合建合售方式興建房屋,有凌亞公司等  2 人與凌偉公司於80年11月11日簽訂之合作興建契約書附卷  可參(見原審卷六第15頁至第16頁)。觀諸該合作興建契約  書,開宗明義約明由凌亞公司等2 人提供土地、凌偉公司出  資興建、規劃、設計、建築、銷售,並於第4條第1項約定:  「合建房屋分配辦法約定:㈠甲、乙方(即凌亞公司等2人)  提供之土地....屬都市計劃分區使用之工業區,由丙方(即  凌偉公司)委託建築師按建築法規在政府規定容積率許可設  計之建築樓地板面積範圍內,依最大面積興建鋼筋混凝土造  並負責企劃銷售,本案銷售總額估計約11億6,896萬元(按實  際銷售總額核實計算),由甲方(凌亞公司)分得34.8% 作  為出售土地價款,乙方(林玉梅)分得5.2%作為出售土地價  款,....」、第5 條約定:「買賣標的物之點交:甲、乙方  應於丙方(凌偉公司)點交房屋予客戶時,同時將產權移辦  辦登記予丙方或其指定名義人…。」。可知凌亞公司等2 人  同意提供系爭土地予凌偉公司興建房屋出售,係預期於該等  房屋興建完成銷售後取得土地之對價,再將土地所有權移轉  予凌偉公司或其指定人,而非任由合建之房屋可「無償使用  」其基地。再參諸凌亞公司等2 人於80年11月間出具土地使  用權同意書記載:茲有承介企業社代表人吳信嘉等367 人擬  在下列土地建築....建築物..,業經凌亞公司、林玉梅完全  同意,為申請建造執照,特立此同意書為憑。本同意書應從  同意日起一年內提出申請執照,逾期無效等語,有該同意書  附於臺灣桃園地方法院102年度訴字第132號拆屋還地等卷宗  可參(下稱第132 號卷,第97頁反面至第98頁反面),此經  本院依職權調取該卷宗核閱無訛。足見凌亞公司等2 人所出  具之土地使用權同意書,係供凌偉公司指定之「承介企業社



  代表人吳信嘉等367 人」於系爭土地申請建造執照建築房屋  之用。再參酌前揭合作興建契約書之首揭約定,足徵該同意  書於「承介企業社代表人吳信嘉等367 人」於系爭土地申請  建造執照建築,至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交  付取得人時,即已失其同意之效力。如該取得使用合建房屋  權利之人,未再取得使用坐落基地之合法權利,即難執該同  意書為有權占用系爭土地之依據。因此,上開使用同意書於  「承介企業社代表人吳信嘉等367 人」移轉登記予買受人(  包含本件部分第一手買受系爭房屋之被上訴人)時,即失效  力。且被上訴人並未舉證證明買受人與凌亞公司等2 人間,  有基於一定債之關係合法取得占用系爭土地之權源,則被上  訴人於取得系爭房屋所有權時,尚不得基於占有之連鎖,主  張有權占用系爭土地。
 ⒊再按,所謂給付不能,係指履行期屆至時,債務人無依債之 本旨而為給付之情形(最高法院109年度台上字第1081號判 決意旨參照)。被上訴人另以系爭土地於83年3月17日被華 南銀行查封,凌亞公司因而無法將系爭土地過戶、交付占有 予其等,有可歸責事由,其等自非無權占有云云。查被上訴 人邱惠蘭、李煥燦、盧麗寬主張其等為系爭房屋之第一手屋 主,並與凌亞公司簽訂系爭土地買賣契約書,提出系爭買賣 契約書為憑(下稱邱惠蘭等3人,見原審卷三第200頁至第20 9頁、本院卷三第377頁至第425頁、卷四第95頁至第118頁) ,則凌亞公司依該買賣契約固有履行將系爭土地所有權移轉 登記該建案買受人之契約上義務。然邱惠蘭等3人對於凌亞 公司於系爭土地遭查封時,上開移轉系爭土地所有權之義務 是否已屆清償期,並未舉證以實其說,則其等主張凌亞公司 移轉系爭土地所有權之義務因系爭土地遭查封而陷於給付不 能云云,尚難信實。再觀諸系爭土地買賣契約第8條關於系 爭土地所有權狀之交付時點約定:買方於付清第2條之總價 款(含貸款在內)、逾期付款之滯納金、產權登記相關費用 等時,凌亞公司等2人應於凌偉公司點交房屋同時交付已移 轉登記之所有權狀予買方(見本院卷三第415頁、卷四第113 頁、第611頁),亦足認凌亞公司等2人交付系爭土地所有權 狀予邱惠蘭等3人使該3人取得系爭土地之占有,應以邱惠蘭 等3人給付上開約定款項為前提。然邱惠蘭、李煥燦僅繳交 系爭土地之第一期訂金、第二期簽約金,有系爭土地買賣契 約之土地付款明細表可稽(見本院卷三第419頁、卷四第115 頁),且邱惠蘭等3人均不能舉證證明已依前揭約定給付該 等款項予凌亞公司等2人。又同建案之買受人即被上訴人林 軒平、劉彩宗、簡財益、李秀玉亦自承其等僅給付系爭土地



之頭期款或2期價款或20%價款(見本院卷三第374頁、第435 頁),實難認凌亞公司等2人應負移轉系爭土地占有予其等 之義務。至於其餘非自凌偉公司購得系爭房屋之被上訴人( 即非第一手屋主),並未與凌亞公司等2人簽訂系爭土地買 賣契約,即非系爭土地買賣契約之相對人,基於債之相對性 ,尚無從依該契約對凌亞公司等2人主張權利義務,則其等 主張凌亞公司等2人不能移轉系爭土地予其等,應負違約責 任,其等非無權占有云云,不足採信。再者,該等被上訴人 向前手屋主購買系爭房屋時,系爭土地業經查封,且未向前 手購買系爭土地之應有部分,則事後再執系爭土地業經查封 以為抗辯,顯已違反誠信原則。縱該等被上訴人購買系爭房 屋時,不知系爭土地經查封,基於債之相對性同一法理,亦 應向其前手主張權利義務,而非凌亞公司等2人,所辯洵無 足採。
 ⒋綜上,被上訴人以凌亞公司等2人於申請建築執照所出具之系 爭土地使用同意書主張占有連鎖,或以系爭土地遭查封,因 此陷於給付不能,抗辯其等所有之系爭房屋有權占有系爭土 地云云,均非有據,足認被上訴人所有之系爭房屋,無權占 有系爭土地。至部分被上訴人另以其等並未實際居住於系爭 房屋或系爭房屋交付時尚未全部完工,無法居住,自非無權

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參考資料
桃德資產開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
凱泰資產管理有限公司 , 台灣公司情報網
行股份有限公司 , 台灣公司情報網