臺灣苗栗地方法院民事簡易判決
110年度苗簡字第413號
原 告 徐鉞淼
訴訟代理人 柯鴻毅律師
被 告 臺灣農林股份有限公司苗栗分公司
法定代理人 王村惠
訴訟代理人 陳慧芬律師
上列當事人間請求確認耕地三七五減租租約存在等事件，本院於
111年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮 、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由 直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者， 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關 。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減 租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段分別定有 明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解 ，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租 人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不 能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院48年台上字第 1362號判決意旨參照）。原告主張兩造間就被告所有坐落苗 栗縣○○鄉○○段○○○段○○○○000地號(重測前為拐子湖段408、41 4-1、415-1、421-8地號)土地、1072地號(重測前為拐子湖 段408-3地號)土地（與893地號土地下合稱系爭土地）訂有 耕地租賃契約，並有減租條例之適用，原告要求被告會同向 苗栗縣三義鄉公所(下稱三義鄉公所)辦理耕地三七五租約登 記，遭被告拒絕，於107年9月4日向三義鄉公所耕地租佃委 員會申請調解，卻遭否准等情，業據原告提出三義鄉公所10 7年10月1日函文在卷可稽（卷第25至26頁）。原告既已向三 義鄉公所申請調解遭拒，揆諸上開說明，應認原告逕行提起 本件訴訟，起訴要件並無欠缺，合先敘明。
二、原告主張：
㈠兩造間於98年1月14日簽訂之土地租賃契約(下稱系爭甲租約) 及於104年1月16日簽訂之土地租賃契約(下稱系爭乙租約， 與系爭甲租約下合稱系爭租約)存在，並屬減租條例之耕地
租賃契約關係
⒈系爭土地於日治時期原為三井株式會社所有，當時出租訴外 人即原告祖父徐淡松耕作，由徐淡松繳交所採桂竹等實物一 定比例成數作為租金。嗣台灣光復後，由被告接管，被告仍 依前例繼續向徐淡松收取實物作為租金，徐淡松死後，該租 約由訴外人即原告父親徐定梅單獨繼承，被告仍依前例向徐 定梅收取實物作為租金，直至徐定梅死亡後，該租約由原告 單獨繼承，而被告仍依前例向原告收取實物作為租金，每6 年換約一次，是系爭租約確屬減租條例之耕地承租關係。 ⒉依系爭租約第2、3條約定，再參以被告所開立之收據、統一 發票均載有「繳交實物(桂竹)、竹園租、竹園租代租金、竹 園使用費」等文字，可知兩造間係屬一方以物租與他方使用 、收益，他方支付租金之租賃關係。又系爭土地之使用分區 均為「山坡地保育區」、使用地類別均為「農牧用地」，係 屬「耕地」，自有減租條例之適用。再者，最高法院認為承 租種茶，係屬耕地租賃，有減租條例之適用。基此，原告承 租系爭土地，種植桂竹，每年依約繳交一定數量之桂竹，作 為使用系爭土地之對價即租金，自屬耕地租用，有減租條例 之適用，至為灼然。
㈡對被告抗辯所為之陳述
⒈1072地號土地係於96年10月22日自拐子湖段408地號土地分割 而來，係系爭甲租約之承租標的，然被告將該筆土地擅自出 賣他人時，並未依減租條例第15條第1項規定將出賣條件以 書面通知原告，致原告無法即時行使優先承購權，而依同條 第3項規定，出租人與第三人所訂立之買賣契約，不得對抗 承租人，是即便該筆土地現已非被告所有，原告仍得提起確 認訴訟請求確認兩造間之系爭租約有減租條例之適用，進而 行使優先承購權。
⒉原告於109年12月29日收到被告信件通知應於110年1月31日辦 理續約事宜，原告攜帶「原有合約書」前往三義茶場辦理續 約，經三義茶場人員告知續約完成、送回臺北總公司簽核後 ，會將「新合約書」直接寄到原告家，豈料，至今卻杳無信 息。又被告雖提出兩造於110年1月26日簽定之租約終止協議 書(下稱系爭租約終止協議書)，並辯稱「兩造間之耕地租約 ，業經雙方合意終止消滅」，惟原告堅決否認有與被告簽定 系爭租約終止協議書，證人即原告姪女徐翠玲於本院言詞辯 論期日證述:「其並未看過、也無簽寫系爭租約終止協議書 」，且觀系爭租約終止協議書上之簽名並非原告親簽，足證 系爭租約終止協議書，乃被告事後所偽造、意圖規避減租條 例所規範之優先承購權、地上物補償金等不利益，原告不同
意被告於事後單方終止租約，故兩造間系爭租約仍繼續合法 有效存在。
⒊原告於85年繼承系爭租約迄今，並獲得被告之承認，且租賃 關係已存續25年，原告每年都有按期繳納租金，被告亦有開 立公司發票可茲證明，惟於106年間，被告未經原告同意即 擅自、數度將系爭租約之土地分割部分面積、轉讓予他人， 兩造因而發生爭議至今，即便如此，原告仍持續將原承租面 積之所有租金向法院辦理提存，被告亦於109年12月底發函 通知原告應於110年1月31日前完成續約手續。 ⒋原告於青壯年時期，約30幾歲時，即因雙腿殘疾，不良於行 至今，但不影響被告同意原告續租土地與續繳租金，足見被 告承認原告繳納租金作為續約作法已為慣例，從而原告是否 殘疾、系爭土地的使用狀況、原告於其上種植何種農作物， 皆非被告所關心，被告只在意原告是否遵期繳納租金，益證 被告欲以減租條例第17條第1項第4款終止租約，實有違誠信 原則，更與減租條例：「重新建構耕地承租人與出租人之農 業產業關係，俾合理分配農業資源」之立法意旨相悖。 ㈢並聲明：⒈確認兩造間就被告所有育英段893地號土地，面積 約0.6222公頃之耕地三七五租賃關係存在；⒉被告應就前項 土地與原告訂立耕地三七五書面租約，並會同向三義鄉公所 辦理耕地三七五租約登記。
三、被告答辯：
㈠系爭租約業經雙方合意終止而消滅
⒈系爭租約於109年12月31日期滿，原告於109年12月間收受被 告寄發之換約提醒通知後，於110年1月26日前來被告處辦理 相關程序，而被告為方便管理，被告臺北總公司自110年起 實施承租戶舊約屆期欲聲請換發新約時，程序上應先辦理舊 約之終止，接續再辦理新約之換發，因原告當時已86歲，年 事已高、行動不便且表示手會抖動，故原告於證人即被告承 辦人員張伯翰將欲簽立之系爭租約終止協議書完整朗讀並經 其親自閱覽，雙方就終止租約編號「農義什字第58號」之租 約即系爭乙契約並無爭議，故「合意終止」，原告即授意其 姪女徐翠玲代其簽名，完成系爭租約終止協議書之簽立，嗣 原告以種植桂竹為由，聲請另立新約即編號「農義什字第38 號」之租約即110年1月26日土地租賃契約(下稱系爭丙租約) ，由徐翠玲代為簽訂新約並擔任保證人，原告亦自承其確有 於110年1月26日委託徐翠玲簽立新約，有臺灣苗栗地方檢察 署(下稱苗檢)檢察官不起訴處分書可證。
⒉原告於當日完成締結新約之申請後，新約尚須由臺北總公司 進行最終資格之審核及確認，並經總公司完成大小章用印程
序，合意締約程序始告完成，詎系爭丙租約送請總公司審核 過程中，經總公司發現原告原承租之桂竹林耕地業多年未耕 作任其荒廢，呈現雜木、雜草叢生之「廢耕」狀態，已不符 合耕地耕作之條件外，亦因原告年事已高，行動不便，平日 外出均須依賴電動代步車，其顯無耕作能力，故不同意再締 結新約。故兩造間之系爭租約業於110年1月26日協議終止而 消滅，原告申請另立之系爭丙租約未經被告總公司同意締結 ，故原告主張兩造間仍存有耕地租賃關係，自無理由。 ⒊兩造間之系爭租約既經合意終止，兩造間已無租賃關係存在 ，又原告固有聲請換發新約，嗣未經被告總公司審核通過， 兩造間亦無租賃關係存在，縱認兩造間之新約關係存在，然 該新約亦屬89年農業發展條例施行後所簽立，性質上僅為「 一般耕地租約」，並「非」耕地三七五減租租約，即無減租 條例之適用，則原告本件請求確認「耕地三七五減租租約」 存在，亦無理由。
⒋被告並無偽造文書情事
⑴原告稱系爭租約終止協議書與系爭丙租約中關於原告之姓名 、住址、電話、身分證字號之筆跡完全不同。然細觀兩份書 面書寫之筆跡，其筆順、連筆、錯筆等書寫方式之相似度極 高。又同一人於不同書面所書寫之字跡，雖會因書寫速度不 同等因素而有些微之變化，字跡未必會「完全」相同，然同 一人書寫之字跡，亦會呈現其慣用之書寫特性、習慣及筆跡 特徵（如特殊筆劃），並具有獨特性。觀兩份文書部分字跡 ，均呈現徐翠玲慣用之書寫習慣及筆跡特徵，可認均為徐翠 玲所書寫無誤。
⑵再觀兩份文書所蓋用之原告「徐鉞淼」印章，不論是印章形 式、大小、字體等均係出自同一顆印章，且由原告現場所提 出，並由張伯翰於徐翠玲所代簽立之全部書面後統一蓋印， 隨後即返還原告。是若系爭終止協議書係原告所稱為被告事 後偽造，則兩份書面字跡幾近相同之徐翠玲又如何於事後於 該書面補簽名，是系爭終止協議書與系爭丙租約承租人年籍 資料部分，均由原告授意徐翠玲所書寫及簽名。又被告辦理 新約換發之流程需「先」合意終止舊約再聲請換發新約，已 如前述，則辦理程序上不可能未終止舊約即辦理換發新約， 所有之承租人自110年起之辦理流程均相同，並無例外。本 件原告於授權徐翠玲代簽系爭終止協議書，嗣再反悔否認並 辯稱並無授權代簽，要非事實，且徐翠玲亦非不識字之人， 豈可能不知其有代簽前階段之系爭終止協議書，可證徐翠玲 證詞不實在。
⑶況被告承辦契約文書之人亦僅為領取被告固定薪資之小職員
，與承租戶並無任何恩怨關係，實無偽造承租人簽名而冒承 擔刑事追訴處罰風險之必要，是原告所辯要無可採。 ㈡縱認兩造間之系爭租約未因合意終止而消滅，原告亦非因不 可抗力繼續1年不為耕作，經被告終止契約而消滅 ⒈依系爭乙租約所示，原告承租之地號為拐子湖段408號、承租 面積為5,432平方公尺即0.5432公頃，而被告主張原告之承 租面積、範圍如苗栗縣銅鑼地政事務所(下稱銅鑼地政)111 年2月被告方案土地複丈成果圖（下稱系爭成果圖）所示， 即編號A至E、面積合計5,619.36平方公尺之範圍，與兩造契 約所載承租面積僅有些微合理範圍之誤差。反觀原告起訴主 張之承租範圍為多筆土地、面積為6,222平方公尺，嗣更正 租賃之土地限於「育英段893地號」，然面積仍維持6,222平 方公尺，惟育英段893地號土地面積僅有5,795.81平方公尺 ，與原告主張承租之面積為6,222平方公尺不符。此外，原 告至耕地現場就承租範圍指界時，復再主張「原告承租範圍 小於土地面積」，本件原告訴訟前後主張之承租面積不一， 亦無法於耕地現場指出承租土地之約略界址，顯然原告承租 土地意不在耕作，任由耕地閒置，違反兩造訂約之目的。 ⒉依系爭成果圖所示，原告承租之編號A部分（面積549.66㎡） 土地現況為「雜草、雜林」、B部分（面積1,143.37㎡）土地 現況為「雜木、雜林」、C部分（面積1,448.64㎡）土地現況 為「竹林、雜林」、D部分（面積1,166.05㎡）土地現況為「 雜草、雜林」、E部分（面積1,311.64㎡）土地現況為「雜林 」，雜草、雜木、雜林遍布之廢耕範圍甚大，縱系爭成果圖 編號C部分尚有少許之桂竹外，其餘編號A、B、D、E之部分 ，均被雜草、雜木、雜林所覆蓋，未耕作之廢耕面積高達4, 170平方公尺，已佔總耕地面積至少8成，原告於耕地上有種 植數量甚少之幾株香蕉樹，然耕地之雜草、雜木、雜林數量 龐大，分布面積亦廣，此絕非一朝一夕所能長成，且桂竹所 在耕地周圍亦無任何路徑得以進入林區整地或採收桂竹筍， 亦連銅鑼地政人員欲進入耕地內為測量作業均有困難，原告 耕地現況要與其他確有繼續耕種、採收及整理耕地之地貌截 然不同。而原告耕地之荒廢情狀均有地政機關人員於現場測 量時所拍攝及本院於110年10月8日現場履勘時拍攝之照片可 證，可見耕地已荒廢經年累月，原告顯未依系爭土地使用目 的為耕作，要與其他實務見解之案例確實有耕作事實僅作物 稀散、農相非美、收成不佳，或未積極整理耕地致環境髒亂 之情有所不同。是不問原告不為耕作者係承租耕地之一部或 全部，被告依減租條例第17條第1項第4款規定終止契約，要 屬有據。
⒊原告原承租耕地之目的係種植桂竹使用，然原告承租範圍僅 少部分面積種植桂竹，其餘大部分區域則多年未耕作，致雜 木成林、雜草叢生，足認原告業將承租耕地棄置不用，任其 荒蕪多年，且原告於本件履勘當日及簽約當日，均乘坐電動 車到場，其身體狀況顯無法自任耕作，而原告就無法自任耕 作之事實亦不否認，僅主張可請他人代耕。然依耕地現況來 看，一般人均無從自外進入耕地內，更遑論原告可乘坐電動 車深入耕地為耕作、或請他人代耕或定期採收出產物，縱使 耕地尚有些許桂竹存在，然並不代表原告有耕作及定期採收 之事實，故原告主觀上已放棄土地耕作權利，客觀上亦無繼 續從事耕作，原告有非因不可抗力至少持續1年未為耕作之 事實，縱使兩造間之耕地租賃關係不因合意終止而消滅，原 告亦有減租條例第17條第1項第4款所規定之得終止事由，被 告爰依上開規定終止兩造間之耕地租賃關係，並以民事答辯 ㈠狀送達作為終止之意思表示，而原告業於110年8月23日收 受民事答辯㈠狀繕本，是兩造系爭租業已合法終止，兩造間 並無耕地租賃關係存在。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
四、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下（卷第 166至168、309至310、437頁)： ㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造於98年1月14日日訂立系爭甲租約，由被告將坐落苗栗縣 三義鄉拐子湖段408-3、408、414-1、415-1、421-8地號土 地面積共0.6222公頃出租原告耕種桂竹使用，租期每次6年 ，租金每年交納1,246公斤，自98年1月1日起至103年12月31 日止。
⒉兩造於104年1月16日訂立系爭乙租約，由被告將坐落苗栗縣○ ○鄉○○○段000地號土地面積共0.5432公頃出租原告耕種桂竹 使用，租期每次6年，租金每年交納1,075公斤，自104年1月 1日起至109年12月31日止。
⒊原告祖父徐淡松曾於52年6月29日繳納373.8元、55年12月28 日繳納623元予被告；原告之父徐定梅曾於57年5月14日繳交 498.4元、59年10月31日繳交897.12元、60年9月15日繳交77 1.36元、84年12月11日繳交7,167元予被告；原告曾於85年1 0月30日繳交2,866元、105年10月26日繳交5,210元予被告。 ⒋拐子湖段415-1地號土地嗣與414-1地號土地合併，414-1、42 1-8地號土地均與408地號土地合併，於重測後為育英段893 地號土地，面積為5,795.81平方公尺。 ⒌原告於109年12月30日向本院以被告為受取權人提存5,375元 。
⒍被告寄發109年12月29日農苗農字第55號函給原告，該函主旨 記載：「本公司為辦理110年度茶園放租合約及土地租賃契 約換訂新約，謹請台端於本（110）年元月31日前（例假日 不上班）邀集保證人攜帶本人印章各乙枚、身分證正本及原 有合約書親自赴本公司辦理相關手續，待簽約手續後送總公 司審查完成，再另行通知承租人前來本公司領取所簽訂合約 」。
⒎原告祖父徐淡松於52年間即向被告承租含系爭土地在內之5筆 土地面積共計7,331平方公尺種植桂竹，後租賃契約關係由 原告之父徐定梅繼承，再由原告繼承。
㈡爭點：
⒈兩造間之耕地三七五租約關係是否業經兩造合意終止？ ⒉若否，被告主張依減租條例第17條第1項第4款規定終止有無 理由？
⒊原告之請求有無理由？
五、法院之判斷
㈠爭點一
⒈法律行為，違反強制規定者，無效，民法第71條前段定有明 文。又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕 外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，減租條例第20條 亦有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱 為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最 高法院51年台上字第1858號判決意旨參照）。 ⒉系爭租約終止協議書係於110年1月26日簽立（卷第143頁）， 而原告於當日亦同時簽立系爭丙租約（卷第283頁），原告 顯有繼續承租土地之意願，則依前揭減租條例第20條之強制 規定，被告即有與原告續訂租約之義務。本件縱使系爭租約 終止協議書之形式、實質均屬真正，原告確有簽立系爭租約 終止協議書，然被告依其優勢之出租人地位，要求承租戶必 須先行簽立租約終止協議書，方得重簽土地租賃契約，目的 顯在適用農業發展條例第20條第1項規定，將原減租條例規 範之耕地租賃契約變更為農業發展條例規範之農業用地租賃 契約，以規避適用減租條例保護承租人之相關規定，已違反 減租條例第20條之強制規定，依民法第71條前段規定，應屬 無效，不生合意終止租約之效力。故兩造間之耕地三七五租 約關係並未經兩造合意終止，堪以認定。本院既已認定系爭 租約終止協議書縱為真正亦屬無效，則原告另請求傳喚訴外 人柯鴻嶔、吳泰維、余貴春、邱仕治、徐瑞春，並請求被告 提出110年完成換訂合約簽收清冊，以查核系爭租約終止協 議書形式上是否真正，自無調查之必要，附此敘明。
㈡爭點二
⒈耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止 ：四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時，減租條例第17條 第1項第4款定有明文。又承租人承租耕地非因不可抗力繼續 一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全 部，出租人均得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約 ，收回全部耕地（最高法院84年台上字第1856號判決意旨參 照）。
⒉依被告所提893地號土地106年10月25日、108年11月5日、109 年10月27日空照圖（卷第323至327頁），均顯示893地號土 地上草木叢生，並無耕作痕跡；又依被告所提110年10月18 日空拍圖（卷第329、331頁）及現場照片（卷第145、147頁 ），893地號土地上亦有部分仍為雜草、林木叢生狀態。再 本院於110年10月8日會同兩造至現場履勘時，893地號土地 上，確有部分現況雜草、林木叢生，有本院勘驗筆錄及所拍 攝之現場照片在卷可稽（卷第229、235至239、241、243至2 44頁），本院委請銅鑼地政測量原告承租範圍土地之地上物 狀況、面積（卷第229頁）所繪製之系爭成果圖（卷第263頁 ）亦顯示893地號土地上現況確有部分仍為雜草、林木。另 證人即被告員工江至宇曾於110年9月29日至苗栗縣警察局苗 栗分局（下稱苗栗分局）龍騰派出所以原告毀損893地號土 地上之雜樹為由，對原告提出毀損告訴，有苗栗分局移送書 及江至宇調查筆錄在卷可按（苗檢110年度偵字第8222號卷 ，下稱偵卷，第4頁反面、第9至10頁）。當時原告雇用之工 人為訴外人胡裕明、巫旭勳共2名工人（偵卷第14至16頁調 查筆錄），原告於110年10月19日至龍騰派出所製作調查筆 錄時，雖表示係因法院要至現場履勘，為方便法官查看方委 託工人至現場除草（偵卷第8頁詢問筆錄），然於110年10月 29日苗檢檢察事務官詢問時，卻自承在該地除草砍伐雜樹是 為了耕作使用（偵卷第32頁反面詢問筆錄），原告訴訟代理 人則自承原告不可能在漫長民事訴訟期間不為任何耕作行為 ，更會陷入告訴人主張的沒有實際耕作，而使民事敗訴（偵 卷第33頁詢問筆錄），嗣更於111年2月23日檢察事務官詢問 時，自承原告委請村長雇員從事除草工作已有數日（偵卷第 57頁反面詢問筆錄）。而依江至宇於偵案所提現場照片（偵 卷第60至69頁），及被告於本案所提原告除草前後照片（卷 第199、201、209至221頁），原告雇請之2名工人係使用電 動割草機除草、砍伐雜木，砍伐雜草、雜木前，893地號土 地雜草、雜木叢生，原告雇員砍伐之土地面積甚大。則綜合 上開證據資料，足認原告雇工砍伐草木已達數日之久，顯非
僅係為開通小徑方便本院至現場履勘時使用，故可知原告應 確係為免本件訴訟敗訴，方臨訟於本院至現場履勘前雇請2 名工人大面積除草砍伐雜木數日。且本院至現場履勘當日， 原告係乘坐電動機車到場，顯已無自耕能力，原告訴訟代理 人雖表示原告是出資請他人耕作，僅負責指揮監督云云（卷 第436頁），然因從事農業耕作，農作物收穫狀態因每年冬 季天候寒冷程度、夏季炎熱程度、春夏雨水是否充足或過多 、夏秋颱風數量之多寡與強度等之影響，變化甚大，歉收狀 況並非罕見，政府動輒必須補助農友，故實務上通常僅於噴 藥、收成等農忙時方有雇工協助農事之情形，將全部耕作事 務均雇請他人處理顯然不敷成本，現實上並非可行，故原告 訴訟代理人所言原告係雇工耕作云云，並非可採。本院綜核 上情，堪認原告應確已繼續1年以上未為耕作，原告得依減 租條例第17條第1項第4款規定終止租約，而被告已以民事答 辯㈠狀終止租約（卷第129至135頁被告民事答辯㈠狀），並經 原告於110年8月23日收受（卷第175頁中華郵政掛號郵件收 件回執），故本件兩造間原有耕地租約業經被告合法終止， 即堪認定。
㈢爭點三
綜上所述，原告有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情事， 並經被告合法終止租約，則原告請求確認兩造間耕地租約關 係存在，並請求被告與原告簽立書面租約，並向三義鄉公所 辦理耕地三七五租約登記，即無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結 果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 6 月 14 日 苗栗簡易庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 14 日 書記官 劉家蕙
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