臺灣臺南地方法院民事判決
110年度簡上字第241號
上 訴 人 劉武憲
被 上訴人 De HAUS社區管理委員會
法定代理人 姜懿恩
訴訟代理人 楊洪元
上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於民國110年10月21日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭110年度南簡字第1257號第一審判
決提起上訴，本院於111年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣參仟參佰壹拾伍元由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人即原告方面：
（一）被上訴人即原告起訴及於本院主張：
⒈被上訴人係門牌號碼臺南市○○區○○○路000號3樓之2建物（ 以下簡稱系爭建物）之所有權人，為上訴人所屬「De HAU S社區公寓大廈」之區分所有權人，依上訴人所屬公寓大 廈住戶規約（以下簡稱系爭規約)第17條第1項、第2項約 定，被上訴人負有按月繳納管理費用新臺幣（下同）3,03 0元之義務。詎被上訴人自民國105年9月起至110年6月止 ，合計58個月，積欠管理費用175,740元；又依同條第3項 約定，區分所有權人亦負有分擔費用之義務，查第三屆10 8年度第二次臨時區分所有權人會議決議徵收10,000元防 漏水工程款，合計185,740元，亦經上訴人定期催告，仍 不給付。故依同條加計年息10%之遲延利息18,574元，共 計204,314元。為此提起本訴。並聲明求為判決：被上訴 人應給付上訴人204,314元。
⒉上訴人雖稱依其與宏昱建設開發股份有限公司（以下簡稱 宏昱建設公司）簽訂之購屋契約約定自交屋日起始由上訴 人負擔管理費云云，惟基於債之相對性，上訴人若於給付 理費後認部分應由宏昱建設公司負擔，僅生上訴人能否向 宏昱建設公司請求之疑慮，與被上訴人依照系爭規約向上 訴人即區分所有權人請求給付管理費及分攤防漏水工程款 無涉。
⒊系爭建物目前是空屋狀態，系爭規約對於空屋沒有減收管 理費的特別規定。
（二）答辯聲明：⒈上訴駁回。⒉上訴費用由上訴人負擔。
二、上訴人即被告方面：
（一）上訴人事實之陳述及所用證據，除與原判決記載相同者予 以引用外，補稱略以：
⒈按公寓大廈管理條例第10條第2項之立法理由，係規定公寓 大廈專有部分、約定專用部分、共用部分及約定共用部分 之修繕、管理、維護及費用負擔，則共用部分之管理維護 費用，原則上並非完全僅按區分所有權人共有之應有部分 比例分擔，亦可由公共基金支付。
⒉上訴人與訴外人宏昱建設公司因購屋糾紛爭訟至今且尚未 交屋，上訴人亦無法入住使用；依上訴人與宏昱建設公司 簽訂之購屋契約（以下簡稱系爭購屋契約）第16條第2項 後段：「…雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部 分管理費」，而系爭建物為含專有部分與共有部分之區分 所有建物，系爭購屋契約關於管理費之約定，即為系爭建 物所有住戶對於管理費之共有物管理契約，是共有物管理 契約關於管理費之約定在未經合法解除前，所有住戶本應 遵守。
⒊依上，共用部分之管理維護費用，被上訴人應依公寓大廈 管理條例改由公共基金支付，除非被上訴人先舉證如上訴 人未繳納管理費則會造成系爭建物無法正常修繕、管理與 維護。惟原審對於前揭事實與理由均未詳查，亦未加以闡 述即逕為判決，實有判決不備理由之違法。
⒋現行法律因衡平理念融入法律，形成誠實信用原則、情事 變更原則、公益違反禁止原則、權利濫用禁止原則等法律 明文化的基本原則時，自不以經當事人明示合意為必要， 本件如將給付管理費全部責任歸咎於上訴人，明顯不公平 。
⒌退萬步言，縱認上訴人應繳納管理費，惟系爭建物目前僅 針對共有部分與管理委員會交屋，故繳納管理費則應依共 有部分計算，且被上訴人請求之汽車位與機車位收費，均 屬於共有部分之維護費用，此部分與前揭管理費係屬重複 收取，自應扣除，故上訴人實際應繳納之管理費為80,912 元【計算式：1.共有部分面積：5824.33平方公尺×萬分之 1337＝77.87平方公尺，2.共有部分占上訴人房屋面積：77 .87平方公尺÷（84.66＋8.18＋77.87）＝45.62%；2,680元（ 每月房屋費）×45.62%（共有部分占上訴人房屋面積比例 ）×58月＋10,000元＝80,912元，元以下四捨五入】。（二）原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並 聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在原審之訴駁回。⒊第一 、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項及爭執內容：
（一）不爭執事項：
⒈上訴人向宏昱建設公司買受臺南市○○區○○段0000○號（即門 牌號碼臺南市○○區○○○路000號3樓之2)之建物（即系爭建 物），並於105年1月30日登記為系爭建物之所有權人。 ⒉系爭建物自105年9月至110年6月之房屋費（房屋管理費)為 每月新臺幣（下同）2,680元，汽車位清潔費為每月300元 ，機車位清潔費為每月50元。
⒊上訴人未繳納系爭建物自105年9月起至110年6月止，共計5 8個月之管理費（含房屋費及汽、機車位清潔費）及防漏 水工程款10,000元。
⒋宏昱建設公司自105年9月1日起至110年6月30日止，並未交 付系爭建物予上訴人。
（二）爭執事項：
⒈宏昱建設公司自105年9月1日起至110年6月30日止，並未交 付系爭建物予上訴人，上訴人是否應繳納管理費（含房屋 費及汽、機車位清潔費）？
⒉上訴人抗辯僅須繳納共有部分占房屋（系爭建物）面積比 例45.62%【計算式：1.共有部分面積：5824.33平方公尺× 萬分之1337＝77.87平方公尺，2.共有部分占上訴人房屋面 積：77.87平方公尺÷（84.66＋8.18＋77.87）＝45.62%】之 房屋費（管理費），無庸繳納防漏水工程款10,000元及汽 、機車位之清潔費，即上訴人僅應繳納70,912元【2,680 元（每月房屋費）×45.62%（共有部分占上訴人房屋面積 比例）×58月＝70,912元，元以下四捨五入】，是否有理由 ？
⒊被上訴人請求上訴人應給付自105年9月起至110年6月止， 合計58個月，共185,740元（含房屋費、汽、機車位清潔 費及防漏水工程款10,000元）加10%滯納金，總共金額為2 04,314元，是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）按「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，除由起造 人依法提撥公共基金總金額外，區分所有權人應遵照區分 所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款項：㈠ 公共基金。㈡管理費。二、管理費之收繳：㈠管理費之分擔 基準依各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車 位面積）計算。㈡管理費其收取標準按其所持有之房屋坪 數分攤費用，每一個月為一期，每次收繳一期。⒈住宅管 理費-新台幣陸拾伍元/坪⒉停車位清潔費-新台幣參佰元/ 位⒊機車位清潔費-新台幣伍拾元/位……四、公共基金或管
理費積欠之處理：區分所有權人或住戶在規定之日期前積 欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾 二期（即二個收費期別）經催告仍不給付者，管理負責人 或管理委員會訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息， 遲延利息以未繳金額之年息10%計算。」，系爭規約（即 系爭建物住戶規約）第17條（見本院110年度南司簡調字 第605號卷第35頁）定有明文。依上開規定可知區分所有 權人或住戶為管理費及經區分所有權會議決議應分攤費用 之繳納義務人，此部分之權利義務係存在管理委員會與區 分所有權人或住戶間，而上訴人既為系爭建物之所有權人 ，自應依上開規定繳納管理費（含房屋費及汽、機車位清 潔費）及分擔費用（防漏水工程款），故被上訴人請求上 訴人給付自105年9月起至110年6月止，合計58個月，共18 5,740元（含房屋費、汽、機車位清潔費及防漏水工程款1 0,000元）加10%滯納金，共計204,314元，自屬有據。上 訴人雖抗辯尚未取得系爭建物，系爭建物之管理費及分擔 費用，應由建設公司繳納或由公共基金支付云云；惟上訴 人既為系爭建物之所有權人，依系爭規約即為繳納管理費 及分擔費用之義務人，至於其未實際取得（使用）系爭建 物，或其與建設公司間有何糾紛或約定，均不能作為拒絕 繳納管理費、分擔費用，或前揭費用應由公共基金支付之 法律上理由。是上訴人以前揭事由，抗辯其無庸繳納管理 費及分擔費用云云，不足採信。
（二）再按區分所有權人實際使用社區公共設施之頻率多寡及程 度不一，倘逐一區別各區分所有權人對於各項公共設施之 使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理 費之金額，非僅耗時費事，更容易造成區分所有權人間彼 此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社會公寓大廈 住戶之福，亦不符合公寓大廈管理條例制定之本旨。故公 寓大廈管理條例就各區分所有權人究應依如何之標準繳納 公共基金，並未強制定出收費標準，而係委諸區分所有權 人會議決議，以期各社區得以制定出符合該社區現況之合 理收費標準。故如公寓大廈內部已依區分所有權人會議或 規約訂定費用基準，除有顯失公平情事，始有依法定程序 請求法院撤銷之必要，如無顯失公平之情事，區分所有權 人仍應按區分所有權人會議決議或規約繳納費用，法院無 從於個案訴訟中逕行衡酌管理費之收取標準是否允當。經 查，本件被上訴人收取之管理費及分擔費用，係以系爭社 區全體區分所有權人為適用對象，並非專為針對上訴人之 差別待遇決定，且以所有權面積計算管理費，亦為現今一
般公寓大廈管理費收取之常態，實難認有何違反誠實信用 原則、情事變更原則、公益違反禁止原則、權利濫用禁止 原則等法律原則之情形。是上訴人抗辯僅須繳納共有部分 占房屋（系爭建物）面積比例45.62%之房屋費（管理費） ，且無庸繳納防漏水工程款10,000元及汽、機車位之清潔 費，即上訴人僅應繳納70,912元【2,680元（每月房屋費 ）×45.62%（共有部分占上訴人房屋面積比例）×58月＝70, 912元，元以下四捨五入】云云，均屬無據，不足採信。（三）綜上，被上訴人請求上訴人繳納其積欠之系爭建物58個月 （自105年9月起至110年6月止）的管理費175,740元【計 算式：3,030元（房屋管理費每月2,680元＋汽車位清潔費 每月300元＋機車位清潔費每月50元）×58月＝175,740元】 及防漏水工程款10,000元，合計185,740元，加計年息10% 之遲延利息18,574元，共計204,314元，核屬有據。而上 訴人抗辯不應繳納，或僅應繳納70,912元【計算式：2,68 0元（每月房屋費）×45.62%（共有部分占上訴人房屋面積 比例）×58月＝70,912元，元以下四捨五入】云云，均不足 採信。
五、綜上所述，被上訴人依系爭規約第17條規定，請求上訴人給 付204,314元，為有理由，應予准許。原判決准許被上訴人 前揭請求，為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨 求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必 要，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 6 月 8 日 臺灣臺南地方法院民事第二庭
審判長法官 林 福 來
法官 洪 碧 雀
法官 王 獻 楠
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 6 月 8 日 書 記 官 蕭 雅 文
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