臺灣臺南地方法院民事判決
109年度訴字第2129號
原 告 陳榮森
訴訟代理人 黃蘭英律師
被 告 洪美華
李昭和
兼 共 同
訴訟代理人 李敬春
上列當事人間請求拆除地上物等事件，經本院於民國111年6月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告等應自坐落臺南市○區○○段000地號土地上如附圖所示面積32
.16平方公尺之地上物遷出。
被告李昭和應將坐落臺南市○區○○段000地號土地上如附圖所示面
積32.16平方公尺之地上物拆除，並將前開土地騰空返還予原告
。
被告李昭和應給付原告新臺幣92,640元，及自民國111年6月15日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告李昭和應自民國111年6月15日起至返還第二項土地之日止，
按月給付原告新臺幣1,544元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告共同負擔。
本判決第三項於原告以新臺幣3萬5,000元為被告李昭和供擔保後
，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落臺南市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告
所有，土地面積77.57平方公尺，權利範圍全部，有系爭土
地登記謄本為證（原證一）。而相鄰之同段839地號土地則
為被告所有，土地面積436.03平方公尺，權利範圍全部，亦
有地籍查詢資料可證（原證二）。被告三人（被告李敬春為
父親、被告李昭和為兒子、被告洪美華為母親）目前居住之
臺南市○區○○○路0段00巷00號之1房屋（下稱系爭房屋）有部
分面積占用到原告之系爭土地，經臺南市東南地政事務所現
場測量後，查知渠等占用面積如附圖所示之32.16平方公尺
（下稱系爭地上物）。
㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前
段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占
有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為
抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責
任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（
最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。被告所有
之系爭地上物已占用到原告之系爭土地，如上所述，被告並
無合法占有權源，屬無權占有，原告本於民法第767條之規
定，請求被告拆除系爭地上物。被告三人均居住在系爭房屋
內，如被告李敬春承認系爭地上物為其所有，則原告之聲明
如先位聲明所示；如被告李敬春否認為其所有，則原告之聲
明如備位聲明所示。
㈢、另請求相當於租金之不當得利部分：
①、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第17
9條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人不動
產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高
法院61年台上字第1695號判例參照）。被告所有之系爭地上
物無權占有原告所有之系爭土地，為無法律上之原因而受利
益，致原告受有不能使用系爭土地之損害，依上開說明，原
告得請求被告就無權占用部分給付相當於租金之不當得利，
係屬有據。
②、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。而所謂土
地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定
地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定
所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有
人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間内
申報之地價，未於該期間内申報者，以公告地價之百分之80
為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。另基地租金
之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置
、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益
等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例意旨
參照）。
③、系爭土地位於臺南市東區人口密集之繁榮區，交通便利且經
濟活動發達，原告主張應以申報地價年息百分之10計算相當
於租金之不當得利始為適宜。系爭土地申報地價為每平方公
尺新臺幣（下同）7,200元，占用面積32.16平方公尺，亦即
原告每月受有相當於租金之不當得利損害應為1,930元【計
算式：7,200元×32.16平方公尺×10％÷12】。
④、又因被告係自民國101年2月20日取得相鄰之同段839地號土地
，故被告所有之系爭地上物占用到系爭土地之時間迄今至少
有8年以上，而原告係依民法第179條規定，請求被告給付相
當於租金之不當得利，是以，原告依法請求被告返還自起訴
日起回算5年期間之不當得利，共計115,800元【計算式：1,
930元×60個月＝115,800元】及自起訴狀繕本送達被告之翌日
起至返還土地之日止，按月給付1,930元。
㈣、否認本件得適用或類推適用民法第425條之1之規定。依被告
答辯內容可知，於「88年間」，李清源讓與系爭房屋給被告
李敬春之時，當時並沒有房屋及土地同屬一人之情況，因為
當時同段839土地就是被告李敬春單獨所有，而系爭土地當
時應該是登記在原告之配偶蔡雪月一人名下，所以贈與當時
，顯然沒有房屋及土地同屬一人的情形。原告是109年繼承
（蔡雪月逝世）登記取得系爭土地的。原告配偶蔡雪月與她
教師同事之前一起購買同段855、852、849三塊土地，蔡雪
月購買系爭土地長達數十年之久。被告所提被證一市政府函
文是寫工程地址是虎尾寮段395-1，但本件兩造所有之土地
是舊虎尾寮段395-14、-17，可見被證一與本案無關。原告
的配偶蔡雪月應該是在69年間購買系爭土地的，被告答辯狀
寫66年間分割時系爭土地是歸李清忠所有，可見66年間，系
爭房屋跟土地就並不是都屬李清源一人所有，顯見本件並無
民法第425條之1之適用或類推適用等語。
㈤、聲明（見本院卷第215至216頁）：
①、先位聲明：
⒈被告李敬春應將坐落臺南市○區○○段000地號土地上如附圖所
示斜線部分、面積32.16平方公尺之地上物拆除，並將土地
騰空交還原告。
⒉被告李敬春、被告李昭和及被告洪美華應自系爭土地上遷出
。
⒊被告應共同給付原告11萬5,800元，及自111年6月15日起至交
還土地之日止，按月給付原告1,930元及均按週年利率5％計
算之利息。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌願供擔保請准宣告假執行。
②、備位聲明：
⒈被告李昭和應將坐落臺南市○區○○段000地號土地上如附圖所
示斜線部分、面積32.16平方公尺之地上物拆除，並將土地
騰空交還原告。
⒉被告李敬春、被告李昭和及被告洪美華應自系爭土地上遷出
。
⒊被告應共同給付原告11萬5,800元，及自111年6月15日起至交
還土地之日止，按月給付原告1,930元及按週年利率5％計算
之利息。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠、民法第425-1條第1項規定：土地及其土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或土地及房
屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與
讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用
期限内，有租賃關係。其期限不受第449-1項規定之限制。
其立法目的有二：（一）社會經濟公益上之理由：蓋建物性
質上不能與土地使用分離而存在，使用建物即必須使用該建
物之基地，一旦建物與土地不同屬一人所有，而當事人又未
約定，使建物取得對土地之利用權，勢將造成建物無從利用
土地之結果，難逃拆屋還地之厄運，危害社會經濟，浪費社
會成本，故有設本條推定租賃關係之必要，以維護社會經濟
。（二）因土地所有人購買土地時建物已存在於土地上，基
於當事人之合理的意思與預見為基礎，推定當事人已有默許
繼續使用土地之意思。（最高法院48年台上字第1457號判例
），此種租賃關係之推定存在於包括房屋受讓人復將房屋轉
讓時，再因轉讓而繼受房屋所有權之人，對土地所有人之間
，此觀最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議之
結論，認為：「其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有（
舊）民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之
人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼
續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權
之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人
，均繼續其原來之法律關係。」自明。（87年度台上字第17
42號、81年度台上字第2765號、80年度台上字第1998號判決
均同此決議意旨）。對於民法第425-1條所謂「同屬一人」
，乃明揭包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共
有人人數除與房屋之共有人外，尚有其他共有人」（即共有
人部分相同）之情形在内；並將所稱之「房屋承買人」擴及
於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上
處分權之人，惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體
共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有
「全部」之事實上處分權能者始足稱之。」（最高法院89年
度台上字第284號、106年度台上字第745號、107年度台上字
第1938號判決）。又此所謂「讓與」，解釋上當然包括以買
賣、贈與、互易等原因移轉土地或房屋予他人之所有讓與行
為。例如土地因合併、重測而成共有，無異係合併土地間應
有部分之互易，應認為土地上之建物與基地之所有人，係將
土地之應有部分轉讓，有民法第425-1條第1項規定之適用。
（最高法院91年度台上字第2511號判決）。
㈡、系爭地上物為被告三人同住，係系爭房屋的一部分，系爭房
屋是訴外人李清源於46年間，在宗族共有之（舊）虎尾寮段
395-1地號土地上徵得其他共有人全體之同意所興建（被證
一），於46年12月間向主管機關申請建築營造執照興建，有
臺南市政府南市工建字第09930135860號函揭示發給建設局
建築營造執照（南建土字第5321號），依上述一、最高法院
對於民法第425-1條所謂「同屬一人」之解釋，李清源興建
系爭房屋時即符合民法第425條之1的規定。
㈢、後來，虎尾寮段395-1地號土地於66年8月2日協議分割而致系
爭房屋坐落在兩筆地號之上，亦即同段395-17（新地號即為
839地號土地，現為被告所有），為被告李敬春、訴外人李
敬雄共有；再於83年6月8日因共有物分割而歸被告李敬春一
人單獨所有；另同段395-14（即系爭土地，現為原告所有）
，為訴外人李清忠所有。是依最高法院91年度台上字第2511
號判決意旨：「又此所謂「讓與」，解釋上當然包括以買賣
、贈與、互易等原因移轉土地或房屋予他人之所有讓與行為
。…應認為係土地上之建物與基地之所有人，係將土地之應
有部分轉讓，有民法第425-1條第1項規定之適用。」；再者
「基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，
在共有土地上興建房屋，而將土地（應有部分）及房屋分開
同時或先後出賣者，此與全無土地共有權，而單純經土地之
所有人同意興建房屋之情形，有所不同，自宜推斷土地(應
有部分）承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」（最高法
院87年度台上字第686號判決）。另最高法院93年度台上字
第1328號判決表示：「…民法第425-1條第1項前段定有明文
。…此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所
有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上
權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋
所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。」。因
此，應認當時之土地及建物所有人李清源係將土地之應有部
分轉讓給李清忠、被告李敬春，再參照最高法院48年度台上
字第1457號判例，應推斷土地受讓人有默許系爭房屋所有權
人繼續使用土地。
㈣、民法第425-1條第1項：「推定在房屋得使用期限内，有租賃
關係。」，存在於包括房屋受讓人復將房屋轉讓時，再因轉
讓而繼受房屋所有權之人對土地所有人之間，此觀最高法院
73年度第5次民事庭會議決議之結論：「其再因轉讓而承受
土地所有權之人，應有（舊）民法第425條之適用，其再因
轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷
土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或
轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有
權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係」。本
件（舊）虎尾寮段395-14（即系爭土地）地號土地前所有權
人李清忠於協議分割後將該土地讓與他人，該土地再因分割
繼承而為原告所有，原告即有上述最高法院73年度第5次民
事庭會議決議結論之適用。
㈤、系爭地上物於88年11月26日由前所有權人李清源贈與給被告
李敬春(被證二），被告李敬春再於96年4月9日將系爭房屋
出賣予其子被告李昭和（被證三），故本件除依最高法院73
年度第5次民事庭會議決議之結論而有民法第425-1條規定之
適用外；另依民法第426-1條規定：租用基地建築房屋，承
租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人
，仍繼續存在。此法條係89年民法債篇修正時，為解決基地
租賃契約於房屋轉讓時之效力所特別增訂，在受讓房屋之情
形，房屋受讓人與土地所有人間既因第425-1規定而推定有
租賃關係，則其利益狀態即與第426-1條所謂之「租用基地
建築房屋」無異。因此房屋受讓人將房屋再轉讓他人時，即
可適用民法第426-1條規定作為「房屋買賣，基地租賃契約
對房屋受讓人，仍繼續存在」之依據。從而，系爭房屋係被
告李昭和於96年間向被告李敬春購得，雖是未辦保存登記建
物，但於88年間已由前房屋所有權人李清源贈與被告李敬春
，被告李敬春已取得系爭房屋之事實上處分權，96年被告李
昭和再向父親被告李敬春購買系爭房屋，亦取得系爭房屋之
事實上處分權。故依最高法院67年度第2次民事庭庭長會議
決議要旨：違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為
不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定
，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人
。按違章建築的讓與是讓與人和受讓人將違章建築所屬的權
利完全讓與，當事人間有讓與和受讓所有權的意思，只是受
限於非經登記不生效力的規定，因而有上述民事庭決議而創
設事實上處分權的概念，其並能以交付占有移轉的方式來代
替民法第758條之登記，故事實上處分權其實就是所有權。
何況系爭房屋為未保存登記之合法房屋，應適用民法第425-
1條之規定。
㈥、民法第425-1條第1項規定推定在房屋得使用期限内，有租賃
關係，即縱令房屋已不具相當之經濟價值，僅須房屋尚在得
使用期限内，應仍有民法第425-1條第1項規定之適用。
㈦、系爭地上物係屬系爭房屋三合院磚造房屋之一部分，包含該
三合院房屋承重結構磚牆部分，若此部分強制拆除，勢必影
響整棟磚造房屋之結構安全，使整棟三合院變成危險建物，
且系爭土地目前為袋地，須取得鄰地之通行權方可利用，可
見拆除地上物後土地所有權人之所得利益與系爭房屋之所有
權人之損害顯不相當。
㈧、原告於109年5月8日因分割繼承而取得系爭土地，系爭土地之
被繼承人對於系爭房屋之所有權人既然沒有給付租金之請求
，則原告繼承土地即應繼受此一情況，不得請求租金給付。
㈨、被告李敬春、洪美華是被告李昭和的父母親，並非有事實上
處分權之人，原告先位聲明要求被告李敬春將系爭地上物拆
除，顯然有當事人適格之問題。又本件是否有民法第425-1
條規定之適用尚有爭執，在該爭執尚未定讞之時，原告有何
理由要求被告等人遷出該「土地」等語。
㈩、聲明(見本院卷第219頁答辯狀)：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張伊為系爭土地之所有人，系爭土地遭被告所有之系
爭地上物占用，占用面積如附圖所示等事實，業據其提出與
所述相符之土地登記謄本、複丈成果圖、現場照片等件為證
，並經本院依職權囑託臺南市東南地政事務所派員會同至現
場勘驗測量屬實，製有勘驗測量筆錄、現場照片，及該所11
1 年2月11日法囑土地字第029800號函附土地複丈成果圖在
卷可憑，且為被告所不爭執，是原告主張之上開事實，堪信
為真實。
㈡、按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一
次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除
之權限（最高法院97年度臺上字第1101號判決參照）。故請
求拆屋返還土地之訴，除應以現占有該物之人為被告外，尚
須現在占有該物之人有事實上處分權，否則要不得本於物上
請求權，對之請求拆屋並返還土地。經查，原告主張系爭房
屋為未辦理所有權第一次登記之一樓磚造三合院形式建物，
且系爭房屋目前之事實上處分權人乃被告李昭和（詳如後述
）乙節，亦堪採認。
㈢、經查，觀之臺南市稅務局房屋稅籍紀錄表記載系爭房屋原始
門牌為臺南市○區○○路000號，嗣後門牌2次整編分別改為裕
農路446巷35號、中華東路2段48巷18之1號，系爭房屋自46
年起課房屋稅，原始納稅義務人為李清源，有臺南市稅務局
99年3月15日南市稅房字第09900105540號函文在卷可按（參
見99年度訴字第300號卷第24頁，下稱前案），自堪認定。
又查，李清源、被告李敬春前於88年11月26日曾因（舊）虎
尾寮段395之17地號土地分割以後，系爭房屋坐落於被告李
敬春所有之（舊）虎尾寮段395之17地號土地上（亦即目前
被告所有之富強段839地號土地），致生糾紛而前往臺南市
東區調解委員會調解，嗣雙方調解成立，由李清源將系爭房
屋贈與被告李敬春，惟被告李敬春應給付李清源搬遷費用乙
節，有臺南市東區調解委員會調解筆錄在卷可憑（本院卷第
257至265頁）。從而，被告抗辯系爭房屋原為李清源於46年
間出資興建之事實，並於88年11月26日以贈與為原因，將系
爭房屋之事實上處分權移轉予被告李敬春、並移轉登記房屋
稅籍名義人為被告李敬春等節，尚堪信為真正。
㈣、嗣被告李敬春再於96年4 月9 日將系爭房屋出賣予其子（二
親等內之買賣）被告李昭和之事實，則據其提出臺南市稅捐
稽徵處總處96年度契約繳款書影本3 份、其內載有建物標示
為臺南市○○○路0 段00巷00○0 號，權利範圍全部，買受人為
被告李昭和、出賣人為被告李敬春之建築改良物買賣所有權
移轉契約書影本、財政部臺灣省南區國稅局非屬贈與財產同
意移轉證明等影本各1 份為證（參見前案99年度司南簡調字
第101 號卷宗第20頁、第11頁至第17頁、第21頁）；參以系
爭房屋自46年起課房屋稅，原始納稅義務人為李清源，88年
12月贈與變更為被告李敬春，96年4 月買賣變更為被告李昭
和，有臺南市稅務局99年3 月15日南市稅房字第0990010554
0 號函文在卷可佐（參見前案卷第24頁），並有臺南市政府
財政稅務局臺南分局110年3月18日回函及檢附之臺南市房屋
稅籍登記表、房屋稅主檔查詢資料附卷可稽（本院卷第57至
61頁），且被告李昭和亦在系爭房屋設置水、電使用，為用
水、用電之申請人，亦有臺灣自來水股份有限公司第六區管
理處臺南服務所110年3月17日回函暨檢附之用戶用水動態查
詢、臺灣電力股份有限公司臺南區營業處110年3月29日回函
及檢附之用電異動資料附卷可佐（本院卷第49至53頁、第63
至68頁），再參以被告李昭和於前案確定判決亦即本院99年
度訴字第300號確認優先承買權存在事件中已自承：「門牌
號碼臺南市○區○○○路0 段00巷00○0 號建物為訴外人李清源
於46年間出資興建，嗣李清源於88年11月26日將系爭建物贈
與訴外人李敬春，李敬春再於96年4 月9 日將系爭建物出賣
予原告」等語明確在卷（本院卷第283頁），綜上事證，自
堪認被告李昭和為目前系爭房屋之事實上處分權人。被告李
敬春既自陳其與被告李昭和、被告洪美華係共同居住在系爭
房屋內之人等語，且其前以買賣為原因移轉登記系爭房屋稅
籍名義予被告李昭和，則被告李敬春對於上情顯難諉為不知
，然被告李敬春猶於本院審理中陳稱：「系爭房屋是不是我
兒子（李昭和）所有，我不確定」云云（本院卷第22頁筆錄
），顯係臨訟卸責之詞，並不足採。
㈤、次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項前段定有明文。
又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
為民事訴訟法第277條前段所明定。準此，以無權占有為原
因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭
執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其取得占有
係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120
號判決意旨可資參照）。是本件原告得本於其所有權人之地
位，就系爭土地遭占用部分請求無權占有人返還，而被告並
未否認原告為系爭土地之所有權人，僅抗辯系爭房屋對系爭
土地有民法第425條之1之適用，然此節既已為原告所否認，
自應由被告就有權占有之事實先負舉證之責任。
㈥、又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相
異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓
人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
，民法第425條之1第1項定有明文。揆其立法理由，可知前
開規定乃因土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之
標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土
地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓
與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務
上見解（最高法院48年臺上字第1457號判例、73年5月8日73
年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應
推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相
當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃，為杜爭議並期明
確，爰將其明文化（參見該條之立法理由，見五年圖書出版
有限公司出版，民法債編、民法債編施行法修訂資料彙編，
88年4月初版1刷，第97頁）；而未為建物所有權第一次登記
之建物因無法辦理所有權移轉登記，不能將房屋所有權讓與
他人，僅得將事實上處分權讓與他人，惟因對於房屋有事實
上處分權之人必然占有使用房屋坐落之土地，因此，於土地
及其土地上房屋之事實上處分權同屬一人，而僅將土地或僅
將房屋之事實上處分權讓與他人，或將土地、房屋之事實上
處分權同時或先後讓與相異之人之情形，除有特別約定外，
應可推斷土地讓與人或土地受讓人默許房屋事實上處分權人
繼續使用土地，惟因支付相當代價之情形；與土地及其土地
上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與
他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，並
無二致，法律本應同予規範，惟因立法者疏於規範，致有法
律漏洞存在，基於平等原則，於土地及其土地上房屋之事實
上處分權同屬一人，而僅將土地或僅將房屋之事實上處分權
讓與他人，或將土地、房屋之事實上處分權同時或先後讓與
相異之人之情形，自應類推適用民法第425條之1第1項規定
。再土地為土地上房屋之所有權人與他人共有，而僅房屋所
有權人將房屋所有權讓與他人時，除有特別約定外，雖可推
斷原房屋之所有權人有默許房屋所有權之受讓人繼續使用土
地之意，惟因共有物之出租屬於共有物之管理，依民法第82
0條第1項規定，共有人不得單獨為之，且原房屋所有權人與
受讓人間之租賃契約對於土地之其他共有人不生效力，如認
原房屋所有權人與受讓人間就房屋坐落之土地有租賃關係存
在，除使法律關係趨於複雜，徒生紛爭以外，無從使房屋受
讓人因此而取得占有土地之正當權源。因此，民法第425條
之1第1項規定，以土地及其土地上之房屋同屬一人所有為其
要件，應係立法者之有意沉默，並未違反法律規範意旨、計
劃，並無法律漏洞存在，不生類推適用之問題；至土地為土
地上房屋之所有權人或有事實上處分權之人與他人共有，而
僅房屋所有權人或有事實上處分權之人將房屋事實上處分權
讓與他人時，基於同一理由，亦無法律漏洞存在，不生類推
適用之問題。
㈦、準此並承前所述，系爭房屋原屬李清源所有（出資興建），
惟李清源業於「88年11月26日」將系爭房屋之事實上處分權
單獨讓與被告李敬春；其後，被告李敬春又於「96年4 月9
日」將系爭房屋之事實上處分權單獨讓與被告李昭和；然被
告則未能提出任何證據證明原告所有之系爭土地於「88年11
月26日」或「96年4月9日」系爭房屋讓與時，李清源或被告
李敬春曾為系爭土地之所有權人之情事，顯見於88年或96年
間，並無土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地
或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓
與相異之人之情形甚明，從而，本件並無民法第425 條之1
第1 項規定之適用。被告既未能舉證證明系爭土地及其上坐
落之系爭房屋之一部分（即系爭地上物）曾同屬一人所有，
則被告等抗辯渠等因有民法第425條之1規定之適用而取得合
法使用系爭土地如附圖所示之面積云云，即不足採。
㈧、又土地及房屋雖為各別獨立之不動產，惟房屋不能脫離土地
而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地
者，係房屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有該
房屋之基地，縱其同意第三人住用該屋，然該第三人因而使
用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用。且遷讓房屋為
拆屋還地之階段行為，基地所有人本於土地所有權之作用，
於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一
併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，
然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人
返還土地，否則無從強制執行（最高法院102年度台上字第2
32號判決、最高法院87年度台上字第298號判決意旨可參）
。經查，系爭地上物目前由被告三人居住使用，為兩造所不
爭執，而被告李昭和就系爭地上物占用系爭土地既不能證明
其有合法權源，即屬無權占有，已如前述，而被告李敬春、
洪美華亦未能舉證證明其等有何占有使用系爭土地如附圖所
示面積之正當權源，則原告請求被告李昭和拆除系爭地上物
並騰空遷讓返還該土地、請求現亦占有使用系爭地上物之被
告李敬春、洪美華應自系爭地上物遷出，均為可採。
㈨、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第
179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人不
動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最
高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告李昭和所有之
系爭地上物無權占有原告系爭土地如附圖所示面積，為無法
律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭土地之損害
，依法原告得請求被告就無權占用部分給付相當於租金之不
當得利。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築
物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。
而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。又
所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依
該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指
土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公
告期間内申報之地價，未於該期間内申報者，以公告地價之
百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。另
基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基
地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及
所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號
判例意旨參照）。經查，系爭土地位於臺南市東區中華東路
二段48巷內，附近多住宅、亦有鐵皮建物、人口密集，原告
所有之土地與被告所有之同段839地號土地相連，被告並於
其所有土地之前方空地開設收費停車場，現場履勘之際幾乎
停滿車輛，足徵系爭土地位處交通便利且經濟活動發達之區
域，此有現場照片及現況附圖A在卷可稽（本院卷第187、18
9頁），本院審酌上情，認應以申報地價年息百分之8計算相
當於租金之不當得利始為適宜。又查系爭土地申報地價為每
平方公尺7,200元，被告占用面積為32.16平方公尺，亦即原
告每月受有相當於租金之不當得利損害應為1,544元【計算
式：7,200元×32.16平方公尺×8％÷12】。本件原告係依民法
第179條規定，請求被告李昭和給付相當於租金之不當得利
，是以，原告依法請求被告給付自起訴日起回溯5年期間之
不當得利共計92,640元，及自111年6月15日起至返還系爭土
地之日止，按月給付原告1,544元，及法定遲延利息，亦屬
有據；逾此範疇，則為無理。
四、綜上所述，原告依據民法第767 條第1項、第179條等規定，
請求被告為如本件判決主文第1項至第4項所示之給付，均為 有理由，應予准許；逾此範圍，即屬無據，應予駁回。原告 陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴如主文第3項 部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘 假執行之聲請，因性質上不適宜宣告假執行（如主文第1、2 、4項）、以及因敗訴部份訴之駁回而失所依據，應予駁回 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經核 均與結論之判斷，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 民事第五庭 法 官 吳金芳
附圖（壹頁）
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 書記官 李崇文
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