臺灣臺北地方法院民事判決
111年度重訴字第77號
原 告 松德社區管理委員會
法定代理人 蕭富文
訴訟代理人 劉仁閔律師
邱柏越律師
趙翊婷律師
被 告 陳莘昀
訴訟代理人 詹順貴律師
陳長文律師
上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國111年6月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣4,343,884元，及自民國110年11月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔2/5，餘由原告負擔。 四、本判決第一項於原告以新臺幣1,448,000元為被告供擔保後 ，得假執行。但被告如以新臺幣4,343,884元為原告預供擔 保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法 第262條第1項本文定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原 訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查， 原告起訴時聲明：如附表一所示，嗣於民國111年1月19日以 民事陳報狀撤回訴之聲明第2項(見本院卷第19頁)，復於111 年5月30日以民事訴之聲明變更狀，擴張聲明為：如附表二 所示（見本院卷第121頁）。核原告撤回訴之一部及擴張應 受判決事項之聲明，均與前揭規定相符，應予准許。 貳、實體方面
一、原告起訴主張：伊係坐落臺北市○○區○○段○○段000000000000 地號土地(下稱系爭238-4、238-15地號土地)上之建物即門 牌號碼臺北市○○區○○路000號及223號（A棟）、225號至243 號（B棟）、245號及247號（C棟）、臺北市○○區○○路0段0號 及11號（D棟）、臺北市○○區○○路0段00巷0號及3號（E棟）
、5號及7號（F棟），即松德社區之管理委員會。被告為門 牌號碼臺北市○○路0段0號房屋(下稱系爭房屋)之所有權人， 未經松德社區全體區分所有權人之同意，自98年間起，以設 立圍牆方式占用全體區分所有權人共有之系爭238-4、238-1 5地號土地上如附圖編號A、B所示範圍（下稱系爭土地）， 供其經營愛麗絲咖啡廳使用，被告既無權占用系爭土地，即 享有相當於租金之不當得利而致原告受有損害，原告自得依 民法第179條之規定，請求被告返還自105年10月28日起至11 0年10月27日止，按系爭238-4、238-15地號土地公告現值年 息5%計算之不當得利共計新臺幣（下同）10,859,704元。為 此，依民法第179條規定，起訴請求被告返還不當得利等語 ，並聲明：如附表二所示。
二、被告則以：原告之成立不合法，欠缺提起本件訴訟之權利保 護要件，亦非當事人適格。全體區分所有權人間就系爭土地 已有分管契約，被告使用系爭土地不構成侵害行為，且原告 未說明其有何被侵害而受損害之事實。又縱原告係合法成立 ，其自108年11月10日始行成立，則於同年月9日前，原告不 可能有被侵害而受損害之事實發生，其請求105年10月28日 起至108年11月9日止之不當得利，並無理由。退步言之，本 件縱構成不當得利，因原告主張系爭土地作為防火巷、停車 位使用，自應以停車位之使用利益作為計算基礎。再退而言 之，本件應以系爭238-4、238-15地號土地申報地價年息8% 計算相當於租金之損害為適當等語置辯。並聲明：原告之訴 駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。 三、得心證之理由
㈠、原告係依公寓大廈管理條例規定合法成立之管理委員會（下 稱管委會）：
1.按區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權 人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召 集人。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任 管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推 一人為召集人，公寓大廈管理條例第25條第3項定有明文。 又本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為 召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上 書面推選，經公告十日後生效，公寓大廈管理條例施行細則 第7條第1項亦有明文。次按，區分所有權人會議之決議，除 規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分 所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以 上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上 之同意行之，同條例第31條同有明文。再按，區分所有權人
會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其 區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案 重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區 分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五 分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占 出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，同條例第 32條第1項亦有規定。查，松德社區於108年9月以前並無管 委會，為兩造所不爭執，蕭富文為松德社區之區分所有權人 ，前於108年9月間經推選為召集人，並公告10日後，於108 年10月27日召集松德社區第1屆第1次區分所有權人會議（下 稱區權會），復於同年11月10日召集第2次區權會，揆諸上 開規定，自屬有權召集。又前揭第1次區權會因未達公寓大 廈管理條例第31條之出席人數及區分所有權比例之定額，而 就同一議案重新召集區權會，松德社區之區分所有權人共13 9人，經出席區分所有權人合計54人（占全體區分所有權人3 4.85％）及區分所有權比例35.04％出席，出席人數已達3人且 人數及區分所有權比例均達1/5以上，並出席人數過半數及 其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意 作成「同意成立管理委員會並申請組織報備」之決議等情， 有推選召集人公告、第1、2次區權會紀錄、出席人員名冊可 稽（見本院卷第229至251頁），是原告係依公寓大廈管理條 例規定合法成立之管委會，可以認定。
2.被告雖辯稱：松德社區A至F建築物應屬「幢」，建物使用及 管理均不干涉，參照相關判決、內政部營建署函釋，依法得 各自成立管理委員會。A至F幢並無區分共有關係，且早已各 自成立管理委員會，於適用屬例外規定之公寓大廈管理條例 第32條所定決議方式自應從嚴，本件召集人產生方式有悖於 同條例第29條第6項，應各自依同條例第25條第3、4項、第3 1條、第32條來召集決定是否成立原告此一管委會，又松德 社區第2次區權會之A幢、D幢、F幢出席之區分所有權人與區 分所有權比例均未達1/5之法定要求，無法表現A幢、D幢、F 幢區分所有權人之意思，不符同條例第32條規範之民主正當 性云云。惟查，松德社區之A至F建築物均為同時興建，而坐 落在系爭238-4、238-15地號土地上，且基於同一使用執照 共同使用法定停車空間、防火巷等公共設施，有配置圖可參 （見調解卷第25頁），可以認定。而有關共用部分之範圍劃 分、修繕、管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保 管文件移交與分工事宜，涉及全體區分所有權人之權利義務 （最高法院107年度台上字第1960號判決意旨參照），是松 德社區內各建築物縱有各自之管理組織，惟既有共用部分，
則就共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及其費用之分 擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，涉及全體區 分所有權人之權利義務，自應經全體區分所有權人會議決議 ，被告徒稱A至F建築物，依法得各自成立管理委員會，而認 無必要再成立原告之管委會云云，無足採憑。又同條例第25 條第3項、第32條並未就有數棟建築物情形，另為規範，是 被告辯稱本件應各自依同條例第25條第3、4項、第31條、第 32條來召集決定，以及A幢、D幢、F幢出席之區分所有權人 與區分所有權比例均未達1/5之法定要求云云，增加法律所 無限制，顯無可採。遑論，召集人之推舉、區權會之召開均 依法為公告、通知，區分所有權人選擇不另推選他人為召集 人（公寓大廈管理條例施行細則第7條參照），以及不到場 參與區權會，俱屬其自由意志之表達，未悖於法律或違反民 主正當性，被告此部分所辯，並非可採。
3.基上，原告係依公寓大廈管理條例規定合法成立之管委會， 則被告以原告並非合法成立之管委會為由，抗辯原告不具當 事人適格，且欠缺權利保護必要云云，即失所憑，並非可採 。
㈡、原告就本件有訴訟實施權：
1.共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責 人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段 定有明文。是社區共用部分之管理為管理委員會職務範圍內 之事項，其對於因執行管理社區共用部分而衍生之相關民事 紛爭，自有訴訟實施權。
2.查，原告主張松德社區共用之系爭土地遭被告無權占用，故 依法請求被告給付相當於租金之不當得利乙節，係就其管理 松德社區共用部分所生之私法上爭議，依上說明，自有訴訟 實施權。
3.基上，系爭土地屬松德社區全體區分所有權人之共用部分， 原告為松德社區之管委會，就系爭土地之管理依法有訴訟實 施權，則被告辯稱原告不具當事人適格，且欠缺權利保護必 要云云，即屬無由。
㈢、本件並無分管契約存在，被告無權占用系爭土地： 1.按共有物分管契約，雖不以訂立書面為要件，明示或默示均 無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人之舉動或其他 情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則 除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得 謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字第2118號判 決意旨參照）。
2.系爭土地為松德社區全體區分所有權人共有之土地，現供被
告做為餐廳營業之用，為被告所不爭執，並有照片可佐（見 調解卷第29頁、本院卷第156頁），堪信此部分之事實為真 。
3.又本件經本院會同地政機關至現場測量，經松山地政事務所 111年5月3日以北市松地測字第1117008403號函檢送土地複 丈成果圖，複丈成果圖第1頁圖上編號A部分，係記載使用23 8-4地號土地，面積為82平方公尺，圖上編號B部分，係記載 使用238-15地號土地，面積為14平方公尺，惟複丈成果圖第 2頁編號A部分係標示在238-15地號土地上，編號B部分係標 示在238-4地號土地上，對照第2頁繪製之相對位置及面積， 應認第1頁圖上編號A部分，係使用238-15地號土地（誤載為 238-4地號土地），編號B部分，係使用238-4地號土地（誤 載為238-15地號土地），有上開複丈成果圖附卷可參(見本 院卷第107至109頁)，爰將上開複丈成果圖第1頁部分更正為 如附圖所示。
4.被告辯稱：系爭土地自系爭房屋71年竣工以來即有泥作圍籬 存在，足認起造人應有與各區分所有權人約定將系爭土地交 由系爭房屋所有權人使用之意；又，系爭土地由系爭房屋所 有權人使用，歷經40年無人提出異議或干涉，且系爭土地位 於信義路上，其他區分所有權人對於系爭土地係由被告或系 爭房屋所有權人使用一節顯係明知或可得而知，全體區分所 有權人間已合意成立分管契約云云。惟查，即令系爭土地自 竣工以來即有泥作圍籬，然此與起造人有無與各區分所有權 人約定系爭土地由系爭房屋所有權人使用乙節，並無必然關 連，被告所為之推論，無足憑採。又即令原告或其他區分所 有權人長期未就系爭房屋所有權人占用系爭土地乙節，提出 異議，然被告未舉證證明其他區分所有權人有何積極作為足 以推論同意系爭房屋之所有權人占用系爭土地，按前說明， 衡情僅能認為其他區分所有權人為單純沉默，尚無與系爭房 屋之所有權人就系爭土地成立分管契約之默示意思表示，是 被告此部分抗辯，並非可採。
㈣、原告請求被告給付相當於租金之不當得利4,343,884元，為有 理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。次按，無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法 院61年台上字第1695號裁判要旨參照)。再按，土地法第97 條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用 之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在 內；承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般土地
可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最 高法院93年度台上字第1718號、100年度台上字第483號裁判 意旨參照）。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之 相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標 準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度 台上字第715號判決意旨參照）。
2.本件被告無權占用系爭土地，已如前述，則原告主張被告受 有相當於租金之利益致其受有損害，其得依不當得利之規定 ，請求被告給付提起本件訴訟回溯5年（即105年10月28日起 至110年10月27日），計算相當於租金之利益，自屬有據。 3.本院審酌系爭土地目前為被告經營餐廳使用之空間，該餐廳 坐落於臺北市信義路6段，餐廳前設有公車站牌，附近多為 住宅，雖有商業活動，然究非工商業繁榮之鬧市商業區可比 ，有照片在卷可憑（見調解卷第29至36頁）。是本院依照系 爭土地之位置、使用情況、繁榮程度、經濟用途、交通便利 性、生活機能完善度及利用狀況等因素，認相當於租金之不 當得利應以公告土地現值計算，應依系爭土地之公告現值年 息2%為計算之基準。
4.系爭土地105年至110年之公告現值如附表3所載，有臺北市 地價查詢系統可稽。準此，原告請求被告給付自起訴時回溯 5 年即105年10月28日起至110年10月27日止之不當得利，共 計4,343,884元（計算式如附表四），為有理由，應予准許 。原告逾此部分之請求，則屬無由，不應准許。 5.至被告辯稱：系爭土地依原告書狀，係主張做為停車位使用 ，自應以停車位租金做為計算不當得利之基礎；且原告自10 8年11月10日始行成立，則於同年月9日前，原告不可能有被 侵害而受損害之事實發生云云。然相當於租金之不當得利係 以客觀上占有人所受之利益為主，已如前述，被告主張應以 停車位租金計算，顯無足採。至原告雖於108年11月間始成 立，惟原告本非松德社區之區分所有權人，而係松德社區共 用部分之管理權人，系爭土地自105年10月28日迄今遭被告 無權占用，被告於該段期間受有相當於租金之利益，致系爭 土地全體區分所有權人受有損害之情，不因原告成立在後而 有別，故被告以原告成立在後為由，抗辯原告不得請求108 年11月前無權占用系爭土地而生相當於租金之不當得利云云 ，核屬無由。
四、又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支
付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第 299條第2項、第233條第1項及第203條定有明文。查，原告 請求被告給付相當於租金之不當得利4,343,884元，屬給付 無確定期限之債務，則原告依上開法條規定，請求被告給付 自起訴狀繕本送達翌日即110年11月5日起至清償日止，按週 年利率5%計算之遲延利息，於法有據，應予准許。原告逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第179條之規定，請求被告給付原告4 ,343,884元暨法定遲延利息，為有理由，應予准許，原告逾 此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又就原告勝訴部分， 兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無 不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴 部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，被告雖聲請傳喚證人楊達樞，證明系爭 房屋四周於71年間已有圍籬之情，惟縱有圍籬，亦無從證明 松德社區全體區分所有權人與被告間就系爭土地有分管契約 ，詳如前述，是此部分調查證據之聲請，並無必要。又兩造 其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均 不足以影響判決之結果，爰不另一一論述，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 民事第四庭 法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 書記官 林立原
附表一（起訴時訴之聲明）
附表二（變更後訴之聲明）
一、被告應給付原告新臺幣（下同）10,859,704元，及其中600 萬元自起訴狀繕本送達翌日起、4,859,704元自本訴之聲明 變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。
二、願供擔保，請准宣告假執行。
附表三
（238-4地號土地、238-15地號土地歷年公告現值，新臺幣）
年度 238-4地號 238-15地號 105 436,377元 470,668元 106 418,736元 456,757元 107 412,313元 449,797元 108 414,839元 452,143元 109 415,147元 459,941元 110 425,198元 474,169元 附表四(不當得利計算式) 占用期間 土地地號 不當得利金額 （計算式：公告現值〈元/平方公尺〉×占用面積〈平方公尺〉×2% ×占用期間；元以下四捨五入） 105年10月28日至105年12月31日 238-15 470,668元×82×2%×(65/365)=137,461元 238-4 436,377元×14×2%×(65/365)=21,759元 106年1月1日至106年12月31日 238-15 456,757元×82×2%=749,081元 238-4 418,736元×14×2%=117,246元 107年1月1日至107年12月31日 238-15 449,797元×82×2%=737,667元 238-4 412,313元×14×2%=115,448元 108年1月1日至108年12月31日 238-15 452,143元×82×2%=741,515元 238-4 414,839元×14×2%=116,155元 109年1月1日至109年12月31日 238-15 459,941元×82×2%=754,303元 238-4 415,147元×14×2%=116,241元 110年1月1日至110年10月27日 238-15 474,169元×82×2%×(300/365)=639,154元 238-4 425,198元×14×2%×(300/365)=97,854元 總計 4,343,884元