臺灣臺北地方法院民事判決
110年度重訴字第552號
原 告 曹源利
訴訟代理人 劉上銘律師
黃雋捷律師
江志亮
被 告 陳志浩
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年5月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號十四樓之五房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬肆佰叁拾伍元，及自民國一百一十年十二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十年十二月一日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟貳佰壹拾捌元，及自各期應給付之日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰壹拾伍萬玖仟貳佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬肆佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項到期部分，每期於原告以新臺幣肆仟伍元為被告供擔保後，得假執行；但被告就到期部分，每期以新臺幣壹萬貳仟貳佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件 原告依民法第767條第1項之法律規定，請求被告將門牌號碼 臺北市○○區○○路0段000號14樓之5房屋（下稱系爭房屋）騰
空遷讓返還原告，係因不動產之物權涉訟，系爭房屋位於本 院轄區，是本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。經查，原告起訴聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自民國110年2月24日起至遷讓房屋之日止，按日給付原告每日租金新臺幣（下同）550元及使用之水費、電費。㈢願供擔保以為假執行（見臺灣新北地方法院【下稱新北地院】卷第11頁），嗣於110年12月1日變更聲明為：㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地上之系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告12萬435元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應自起訴狀繕本送達翌日起至將系爭房屋騰空返還原告之日止，按月於每月1日給付原告1萬2,218元，暨各期應給付之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本卷第49頁）。核原告所為上開訴之變更、追加，為擴張、減縮應受判決事項之聲明，且均基於返還所有物及不當得利之同一基礎事實請求，並不礙被告之防禦及訴訟終結，揆諸上開規定，應予准許。三、又被告抗辯本件依民事訴訟法第403條第1項第1款、第4款規 定為強制調解案件等語，惟本件原告係以其為系爭房屋所有 權人主張被告無權占有，請求被告返還系爭房屋及給付不當 得利，核與民事訴訟法第403條第1項第1款、第4款規定民事 不動產所有人或地上權人或其他利用不動產之人相互間因相 鄰關係發生爭執者、建築物區分所有人或利用人相互間因建 築物或其共同部分之管理發生爭執者之情形，顯不相同，本 件並非上開應經強制調解之事件。況經本院詢問原告有無調 解意願，原告於言詞辯論期日已多次表示不同意調解，本件 亦顯無調解成立可能，併此敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於105年7月1日起承租訴外人陶海虹所有， 門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000號14樓之5(即系爭房屋) 、之6之房屋，並簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租 期自105年7月1日起至106年6月30日止，系爭租約到期後被 告未與陶海虹重新簽訂租賃契約，陶海虹亦未為反對之意思 ，是被告係以不定期限租賃契約繼續使用收益系爭房屋。嗣 伊承購陶海虹所有之系爭房屋，並於109年12月23日簽立不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），於110年2月4日辦 理所有權轉登記完畢，伊另於109年12月30日以板橋區海山 郵局第000453號存證信函通知被告於函到五日內清空並搬離 系爭房屋，詎被告迄今仍置若罔聞。被告與陶海虹間之不定 期限租賃契約未經公證，無所有權讓與不破租賃規定之適用 ，被告占有系爭房屋即無正當權源，屬無權占有，爰依民法 第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋， 並依民法第179條規定，請求被告給付自110年2月4日起至起 訴狀繕本送達之日即110年11月30日止相當於租金之不當得 利12萬435元，暨自起訴狀繕本送達翌日即110年12月1日起 至將系爭房屋騰空返還之日止，按月於每月1日給付相當於 租金之不當得利1萬2,218元等語。並聲明：㈠被告應將坐落 於臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地（下稱系爭土地） 上，門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號14樓之5之房屋騰空 遷讓返還原告。㈡被告應給付原告12萬435元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應自 起訴狀繕本送達翌日起至將系爭房屋騰空返還原告之日止， 按月於每月1日給付原告1萬2,218元，暨各期應給付之翌日 起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告
假執行。
二、被告則以：伊與陶海虹租約是到106年6月30日，之後沒有再 簽約，惟系爭租約第21條約定系爭租約所定權利義務對雙方 繼受人均有效力、第23條約定伊有優先購買權、第18條約定 契約條如有疑義時，應為利於承租人之解釋，系爭租約為定 期租賃，租期至搬離前，並非未定期限而排除買賣不破租賃 適用，伊有一直在付租金，所以租賃契約仍然存在。伊有優 先購買權，係陶海虹違約不售，原告無權優先於伊購買系爭 房屋。再系爭買賣契約屋況未勾選出租，買賣契約不實，原 告明知有租約，未看屋、未點交有與有過責，系爭買賣契約 無效等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告與陶海虹於105年7月1日就系爭房屋及之6號房屋簽訂系 爭租約，約定租賃期間為105年7月1日至106年6月30日。租 期屆至後未再簽訂書面租賃契約，被告仍持續占有使用系爭 房屋等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約在卷可稽（ 見新北地院卷第35至41頁），堪予認定。
四、原告主張其向陶海虹購買系爭房屋及坐落基地，為系爭房屋 之所有權人，被告與陶海虹間之不定期租賃契約未經公證， 無買賣不破租賃規定適用，被告無權占有系爭房屋，應返還 系爭房屋及給付相當於租金之不當得利等語，為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被告抗辯依照其與陶海虹間之系爭租約第21條、第23條及買 賣不破租賃規定，其對系爭房屋有租賃權存在等語。惟查， 被告與陶海虹間簽訂系爭租約，自106年6月30日租期屆滿後 未另訂租賃契約，被告繼續占有使用系爭房屋，陶海虹未為 反對之意思表示，依民法第451條規定視為以不定期限繼續 契約，至被告雖抗辯系爭租約定有期限，租期至搬離前等語 ，惟綜觀系爭租約第2條、第12條、第16條已明白約定租賃 期間至106年6月30日止及租期屆滿後承租人應返還房屋等內 容，並無被告所辯系爭租約定有期限，租期至搬離前等情形 。而按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項 規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定 期限者，不適用之，民法第425條第2項定有明文。原告自陶 海虹受讓系爭房屋，被告與陶海虹原有之不定期租賃契約未 經公證，依上開規定自未對原告繼續存在。又觀之系爭租約 第21條係約定系爭租約之權利義務對繼受人均有效力等語， 另第23條則約定出租人（原買方）與承租人母親（原賣方） 前買賣契約訂有買方若將本買賣標的出售、贈與、繼承其子
外之人時，賣方擁有優先購買權。賣方擁有買賣標的租用權 ，惟一旦搬離即喪失本項權利等語（見新北地院卷第39頁） ，然系爭租約係被告與陶海虹所簽訂，原告並非系爭租約之 當事人或繼受人，系爭租約上開約定自無拘束原告之效力。 是以，被告抗辯依系爭租約約定及買賣不破租賃規定，其對 原告有租賃權存在，自非有據。被告抗辯其有租賃權存在， 得繼續占有使用系爭房屋等語，亦非可採。
㈡被告另抗辯其對系爭房屋有優先購買權，原告無權優先伊購 買等語，惟如上所述，系爭租約第23條固有優先購買權之約 定，然系爭租約係被告與陶海虹所簽訂，原告並非系爭租約 之當事人或繼受人，前開約定自無拘束原告之效力。又基地 出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買 之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之 權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到 出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未 通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得 對抗優先購買權人，土地法第104條雖有明文。惟土地法第1 04條第1項規定係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所 有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言 ；承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬 於出租人，即與單純承租基地建築房屋，其房屋所有權屬於 承租人之情形不同，自無土地法第104條第1項之適用（最高 法院69年度台上字第945號、39年度台上字第1313號裁判參 照）。本件被告僅係承租系爭房屋之承租人，自無上開規定 適用，當亦無從依上開規定主張其對系爭房屋及坐落土地有 優先購買權。承上，系爭租約之優先購買權約定，既無拘束 原告之效力，亦無影響原告與陶海虹間系爭買賣契約效力， 被告自不得據以抗辯其有權占有使用系爭房屋，至為明確。 ㈢又被告雖抗辯系爭買賣契約未勾選出租，原告未看屋未點交 ，顯知有租約，另依系爭租約第21條約定權利義務對雙方繼 受人均有效力，買賣契約不實，與有過責，故原告與陶海虹 之買賣約無效等語。惟查，我國民法第425條就承租人於租 賃標的物所有權轉讓後租賃契約效力為何已有明定，且如前 述，縱使系爭租約第21條約定關於權利義務有拘束出租人及 承租人之繼受人之效力，惟此屬被告與陶海虹之約定，原告 亦非系爭租約之繼受人，自無拘束原告之效力，而原告在與 陶海虹簽訂系爭買賣契約及移轉所有權登記前，有無看屋、 有無點交系爭房屋或是否知悉系爭房屋出租事宜，均不影響 原告與陶海虹間系爭買賣契約之效力，且該買賣契約內容是 否正確，亦屬買賣雙方即原告與陶海虹得否為權利主張之事
，要與被告無涉，更非被告得以據為抗辯系爭買賣契約無效 或其有權占有系爭房屋之事由，被告前開抗辯，洵非有據。 ㈣承前，被告抗辯對原告有租賃權存在，原告與陶海虹間系爭 房屋之買賣契約無效均不可採，而被告抗辯系爭租約之優先 購買權約定，亦無拘束原告效力，被告復未另舉證證明有占 有系爭房屋之正當權源，則被告占有系爭房屋屬無權占有， 原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，自屬有據，應 予准許。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益，民法179條定有明文。復按無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，土地 所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益（最高法 院61年台上字第1695號判決要旨參照）。查被告現仍占用系 爭房屋等節，為被告所不爭執，原告係於110年2月4日登記 取得系爭房屋所有權，是原告請求被告給付自110年2月4日 起無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，亦應准許。 ㈤按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文；本條項規定 係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過 部分無請求權（最高法院43年台上字第392號判例參照）。 而所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地 價，即土地法第148 條所定土地所有權人依土地法所申報之 地價。倘土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告 地價80% 為其申報地價。至建築物價額，若地政機關未依土 地法施行法第25條規定估定價額，應以課徵房屋稅之房屋現 值為準。至於所謂年息10% 為限，乃指房地租金之最高限額 而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地 之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受 利益等情事，妥為衡酌決定（最高法院68年台上字第3071號 判例意旨參照）。系爭房屋坐落之系爭土地非公有土地，系 爭土地其中647號土地面積400平方公尺而109年1月之申報地 價為每平方公尺11萬1,610.4元，651地號土地面積166平方 公尺而109年1月之申報地價為每平方公尺7萬8,960元，原告 應有部分均為79/10000，有系爭土地登記謄本可參（見新北 地院卷第31、33頁），又系爭房屋估定價值為100萬9,922元 （見本院卷第61、75頁），本院衡酌：系爭房屋位於臺北市 中正區，地處精華地段，房地價值非微，交通及生活機能均 屬便利，有系爭房屋登記謄本、街景照片可稽（見新北地院 卷第29頁、本院卷第81、83頁）。參之系爭房屋與同號之6 房屋前曾以每月租金2萬8,000元出租於被告，有系爭租約可 佐（見新北地院卷第35頁），復酌諸系爭房屋樓層、面積，
本院認以系爭土地、房屋申報總價年息10% ，計算相當於租 金之不當得利，應屬妥適。是則：①於110 年2 月4日至110 年11月30日之占用期間，系爭房屋相當租金不當得利總額， 依土地申報地價及房屋估定價額、前開年息標準、面積、權 利範圍、占用日數計算後為12 萬808 元｛計算式：(【400×1 11,610.4×79÷10,000】＋【166×78,960×79÷10,000】＋1,009, 922)×10÷100÷12＝12,218，〈12,218×9〉＋〈(【400×111,610.4× 79÷10,000】＋【166×78,960×79÷10,000】＋1,009,922)×10÷1 00÷365×27〉＝120,808，小數點以下四捨五入，下均同｝，原 告僅請求12萬435元，自屬有據。②自110年12月1日起至被告 將系爭房屋騰空返還原告日止，原告請求被告按月給付1萬2 ,218元｛計算式：(【400×111,610.4×79÷10,000】＋【166×78 ,960×79÷10,000】＋1,009,922)×10÷100÷12＝12,218｝，亦屬 有據。
㈥又原告請求110年2月4日至110年11月30日被告無權占有相當 於租金之不當利12萬435元，因民事變更追加訴之聲明暨準 備㈠狀繕本係110年11月30日送達被告，則原告請求自110年1 2月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息為有理由， 應予准許。另原告請求被告自110年12月1日起至清償日止， 按月於「每月1日」給付原告1萬2,218元，惟原告係主張被 告無權占有系爭房屋，並請求被告給付相當於租金之不當得 利，兩造間既無契約約定應於每月1日給付該不當得利，且 被告係持續無權占有系爭房屋，不當得利本係逐日計算請求 ，故雖原告請求被告按月給付不當得利，而被告每月應給付 不當得利經計算後係1萬2,218元，然並無何法律依據可認該 不當得利請求須於每月1日給付，是以，原告請求被告自110 年12月1日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月給付 原告1萬2,218元，暨自各期應給付之日翌日起至清償止，按 週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之 請求（即須於「每月１日」給付部分），則無理由，不應准 許。
五、綜上所述，原告依第767條第1項、第179條規定，請求被告 騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付原告12萬435元， 及自110年12月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，暨請求被告應自110年12月1日起至騰空返還系爭房屋予原 告之日止，按月給付原告1萬2,218元，及自各期應給付之日 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由， 應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、兩造陳明就本判決願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行 ，就原告勝訴部分合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金
額宣告之。而原告敗訴部分，假執行之聲請亦失所依據，應 予駁回，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論 述，另被告聲請傳喚陶海虹為證人，因本件事證已明確認定 如前，核無調查必要，均併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 6 月 22 日 民事第八庭 法 官 鄭佾瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 22 日 書記官 巫玉媛