臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第8287號
原 告 黃芳樹
黃佩珊
黃修梅
黃媛媛
黃柏景
廖春婌
共 同
訴訟代理人 劉邦川律師
複 代理人 邱俊銘律師
被 告 謝忠振
謝忠泰
謝忠雄
謝忠興
謝忠隆
謝忠富
謝淑美 籍設臺北市○○區○○○路0段00巷0
弄0號0樓
江凱緯
江慶燧
謝欣汝
謝旻真
謝一德
黃金星
黃韋智
謝淑芬
謝忠仁
謝淑慈
謝忠甫
上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國111年6月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告向原告承租之坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，自民
國一百一十年三月二十四日起，每月租金應調整為新臺幣貳萬柒仟伍佰陸拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除撤回部分外）由被告連帶負擔百分之四十六，餘由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告黃芳樹、黃佩珊、黃修梅、黃媛媛、黃柏景（下合稱黃 芳樹等5人，如單指其一，各稱其姓名）原以其等與被告謝 忠振、謝忠泰、謝忠雄、謝忠興、謝淑女、謝忠隆、謝忠財 、謝忠富、謝淑妃、謝淑美、黃謝金秀、謝式裕、江凱緯、 江慶燧分別繼承先祖不定期土地租賃關係為由，起訴請求調 整每月租金，嗣因謝淑女、謝忠財、謝淑妃、黃謝金秀、謝 式裕於起訴前即死亡，遂撤回對前開5人之起訴，追加謝欣 汝、謝旻真、謝一德（上3人即謝忠財之繼承人）、黃金星 、黃韋智（上2人即黃謝金秀之繼承人）、謝淑芬、謝忠仁 、謝淑慈、謝忠甫（上4人即謝式裕之繼承人）為被告，並 因廖春婌亦繼承該不定期租賃關係而追加廖春婌原告（見本 院卷一第97至101頁、卷二第263至264頁），另因起訴狀繕 本送達各被告之時間不一而變更其聲明（見本院卷三第24頁 ，追加及變更後之聲明詳後述）。核其追加及變更與民事訴 訟法第255條第1項第2款規定並無不合，均應予准許。二、又謝忠振、謝忠雄、謝忠興、謝忠隆、謝忠富、謝淑美、江 凱緯、江慶燧、謝欣汝、謝旻真、謝一德、黃金星、黃韋智 、謝淑芬、謝忠仁、謝淑慈、謝忠甫（下合稱謝忠振等17人 ，與謝忠泰合稱被告）均經合法通知，未於最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386條所定各款事由，爰依原告 黃芳樹等5人及廖春婌（下合稱原告）之聲請，由其等一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人謝天從於民國10年1月5日向伊等之先祖承 租坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地） 後，在該土地上興建門牌號碼臺北市○○區○○○道00號房屋（ 下稱系爭房屋），成立不定期土地租約（下稱系爭租約）， 並於51、52年間約定租金為新臺幣（下同）300元，嗣伊等 與被告各因繼承系爭租約而承受出租人及承租人之地位。迨 97年間，伊等曾起訴請求調整租金，經判決應以土地申報地 價總額年息6%調整每月租金（下稱前案訴訟）確定，惟系爭 土地位於交通樞紐、商業鬧區，周遭生活機能顯著提高，土 地價值大幅上漲，自有調整租金之必要等語。爰依民法第44
2條前段規定，請求按系爭土地申報地價總額年息10%調整租 金，並聲明：被告向伊等承租系爭土地之每月租金，自起訴 狀送達最後一名被告翌日起，調整為3萬9,375元。二、被告抗辯：
㈠謝忠泰則以：系爭土地公告地價及申報地價雖自100年起逐步 調漲，惟周遭租金行情並無大幅變動，且非位於商業繁榮地 段，原告所主張調整租金之請求超出行情甚多。況內政部不 動產交易實價查詢與原告所收取之租金，包含地價稅及房屋 修繕費用，系爭房屋修繕費用既由伊自行負擔，則應以略低 於鄰近租金行情，依系爭土地申報地價總額年息4%計算月租 金，較為適當等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 ㈡謝忠振等17人均未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀或言詞 為任何聲明或陳述。
三、經查，兩造分別繼承系爭租約，現為系爭土地之出租人及承 租人，系爭土地面積為63平方公尺，於111年之申報地價為 每平方公尺7萬5,000元，又原告前於97年間提起前案訴訟， 經前案確定判決認定應以系爭土地申報地價總額年息6%調整 每月租金為1萬3,558元等節，有本院97年度訴字第1366號及 臺灣高等法院98年度上易字第701號判決、系爭土地第一類 登記謄本、謝淑女、謝淑妃、謝忠財、黃謝金秀、謝式裕之 繼承系統表及其等除戶謄本、繼承人戶籍謄本等件可佐（見 北司調卷第17至28頁、本院卷二第371至373頁、本院卷一第 101至135頁），並經本院調取前案訴訟歷審卷宗查核無訛， 且為原告、謝忠泰所不爭執，堪可信實。
四、得心證之理由
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。又民法第442條所謂不動產價值之昇降，係指 租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高 法院26年滬上字第4號判決先例意旨參照）。另按土地之公 告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之 依據，此觀土地稅法第30條之規定自明，是土地之公告現值 應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據。 再按城市地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價額年 息百分之十為限，土地法105條準用同法第97條第1項亦有明 文；又於出租人就不動產租賃物為增租之請求，所加租額之 多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金比較等情形為標準（ 最高法院20年上字第283號判決意旨參照）。 ㈡查系爭土地於96年1月之公告土地現值為每平方公尺13萬8,00 0元，迨於111年1月間之公告土地現值已達每平方公尺23萬9
,000元，有系爭土地96年間之第一類登記謄本、前案確定判 決、系爭土地111年間之第一類登記謄本可參（見前案訴訟 北調卷第11頁、本件北司調卷第26頁五、以下、本院卷二第 371至373頁），是自96年起迄今，系爭土地公告現值上漲近 五成，堪認系爭土地之價值已有相當之提升，原告依民法第 442條前段規定請求調整系爭土地之租金，應屬有據。 ㈢又系爭土地鄰艋舺大道，為6線道之大馬路，距約50公尺處有 公車站牌，系爭土地對向馬路有公車站牌與Ubike租借站， 約350公尺處有萬華火車站，交通便利。平日下午3時許，道 路車輛之車流非壅塞，車流量適中，行人數量少，附近200 公尺處有飯店，艋舺大道旁商家不多，尚非商業繁華地段。 系爭土地旁目前有德謙驛建案，正在整地中，未開始建築。 系爭房屋係2層樓之加強磚造建物，內部1層樓前方有置物空 間，後方為房間、起居室、廁所、浴室、廚房。2層樓為閣 樓，目前亦作堆放雜物使用等情，業經本院至現場勘驗屬實 ，有勘驗筆錄、現場照片及地圖可稽（見本院卷二第155至1 61頁、第173至183頁、卷一第373至375頁）。原告雖陳稱系 爭房屋1樓堆放謝忠泰之材料及生財工具，應為謝忠泰之小 型工作室云云（見本院卷二第159頁），然縱認謝忠泰利用 系爭房屋存放其生財工具及材料，其仍非直接利用系爭房屋 經營事業，尚非屬將系爭房屋作營利使用，況觀諸系爭房屋 外部並未懸掛任何招牌（見本院卷二第177頁），原告亦未 提出任何足以認定謝忠泰將系爭房屋做營業使用之證據，難 認其前揭主張為可採。茲審酌系爭土地之價值提升幅度及鄰 近狀況、系爭房屋使用狀況等情，認系爭土地之每月租金， 應調整為以111年1月間申報地價每平方公尺7萬5,000元，其 面積為63平方公尺，總價額472萬5,000元，按其總價額年息 7%計算即每月租金應為2萬7,563元為適當（計算式：7萬5,0 00元×63平方公尺×7%÷12月＝2萬7,563元，元以下四捨五入） 。
㈣至謝忠泰雖辯稱：以土地價值上漲認定土地商機繁榮程度並 不適當，且系爭土地周遭非商業繁榮地段，原告主張調漲租 金之金額亦超出系爭土地週遭不動產租賃行情甚多，應以11 1年1月間之申報地價之4%計算，調整為每月租金1萬5,750元 方屬妥適云云（見本院卷二第533至537-1頁），並提出鄰近 房屋租金實價登錄紀錄、系爭土地地價紀錄、鄰近房屋租約 等件為證（見本院卷二第539、545、553至555頁）。惟土地 價格本係綜合反映土地利用價值、繁榮程度、需求供給情形 等情事而得之結果，自得以此作為土地繁榮程度判斷依據之 一。又謝忠泰提出之鄰屋租約，已經原告否認其形式上真正
，其又未能證明該租約之形式上確屬真正，已難憑此認定鄰 屋之租金金額，且租金數額本會受標的物維護狀況、使用目 的，以及其他租賃條件等因素所影響，要難徒憑零星鄰近房 屋之租金金額，即謂本件應以申報地價之4%計算租金。況被 告向原告所承租者乃土地，並非房屋，更難憑房屋之租金金 額認定土地之租金金額。是謝忠泰上開辯詞，應非可採。五、綜上所述，原告依民法第442條前段規定，請求系爭土地之 租金，自起訴狀繕本送達最後被告之翌日即110年3月24日起 （見本院卷一第259、263頁），調整為每月2萬7,563元，為 有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所援用之證據 ，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 林春鈴
法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 書記官 蔡庭復