臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第134號
原 告 臺中市大肚區公所
法定代理人 白峨嵋
訴訟代理人 羅永安律師
複代理人 賴揚名律師
被 告 陳樹吉
訴訟代理人 李國豪律師
複代理人 林苡茹律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國111年5月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台中市○○區○○段○○○地號土地，如附圖即台中市龍井地政事務所民國一一一年三月二十九日土地複丈成果圖所示編號A部分、面積一八四．四六平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾捌萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序之執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣貳佰零肆萬柒仟伍佰零陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、坐落台中市○○區○○段000地號土地為台中市所有，使用分 區為機關用地，管理機關於民國101年12月29日變更為原 告，訴外人台中市政府財政局於101年5月23日與被告就上 揭土地即重測前台中市○○區○○段000○0地號土地，其中如 附圖即台中市龍井地政事務所(下稱龍井地政所)111年3月 29日土地複丈成果圖所示編號A部分、面積184.46平方公 尺之土地(下稱系爭土地)成立定期租賃契約(下稱系爭租 約)，租期自101年1月1日起至105年12月31日止，租約第2 條約定：「租賃期間屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方( 原為台中市政府財政局，嗣管理機關變更為原告，故出租 人變更為原告，下同)不另通知，甲方(即被告，下同)如 有意續租，應於租期屆滿前1個月，向乙方申請換約續租 ，雙方應另訂租賃契約，逾期未換約，視為無意續租。甲
方未辦理續租仍為使用，即為無權占有，應繳納使用補償 金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。」。嗣 被告於系爭租約屆滿前1個月，並未向原告申請換約續租 ，依前揭系爭租約第2條約定，兩造間系爭租約即歸消滅 ，亦不成立不定期租賃關係，故原告於105年12月27日以 肚區秘字第1050022632號函(下稱105年12月27日函)通知 被告租約將於105年12月31日屆滿消滅，並催告被告將系 爭土地返還予原告，故被告自106年1月1日起即無法再以 系爭租約作為占有使用系爭土地之正當權源。 2、又系爭土地之用地別為「機關用地」，作為「台中市大肚 區社區活動中心」之附屬停車場設施，在法令上不適合作 為汽車修配廠之經營使用，而系爭租約第9條第1款亦載明 因公務需要，出租方得終止系爭租約，被告自不得主張不 定期租用系爭土地，爰依民法第767條第1項規定提起本訴 等情。
3、並聲明：1、如主文第1項所示。2、願供擔保請准宣告假 執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、依原證5即被告於105年12月28日向原告提出申請書內容， 被告已自承未於租期屆滿前1個月申請續租，可知被告主 觀上知悉系爭租約第2條需於租期屆滿前1個月提出申請， 否則視為無意續租之約定，此與被告臨訟所為主觀上認知 於租期屆滿前1個月內提出申請即可之抗辯相互矛盾。况 被告上揭續租之申請，原告於106年1月3日發函表示依系 爭租約第2條約定辦理，並請求被告返還系爭土地，故原 告並未同意被告續租之申請，被告繼續占有使用系爭土地 即欠缺正當權源。
2、原告否認與被告間就系爭土地有續租之事實，依系爭租約 第2條約定，被告既未如期向原告申請續訂租約，原告亦 未為承諾續訂租約之意思表示，系爭租約於105年12月31 日因租期屆滿而消滅，且依最高法院55年度台上字第276 號民事判例意旨及民法第166條法律行為要式性之約定， 被告如欲與原告就系爭土地換約續租，即應向原告申請 及另訂租約，而兩造既未另訂租約，即無續租之可能。 3、原告於105年12月27日發函通知被告系爭租約於105年12月 31日屆滿，請求被告回復原狀返還土地，並於106年1月3 日發函拒絕被告於105年12月28日續約之申請，再次請求 被告返還土地，原告豈可能再向被告收取租金？又依被告 於111年2月21日答辯二狀證物3第1頁及第2頁以下之收據 聯，記載事由及金額均不相同，故該證物3收據聯性質上
為被告無權占有系爭土地相當於租金之不當得利，並非租 金之對價，故被告抗辯兩造間就系爭土地有續租之事實云 云，顯屬無稽。
4、原告就龍井地政所111年4月25日函檢送系爭土地複丈成果 圖，無意見。
二、被告方面：
(一)依系爭租約第2條約定，被告如有意續租，僅需在租期屆 滿1個月內提出續約申請即可，此從台中市政府財政局於1 01年5月23日發函核准與被告續約，且依被證2即原告於10 5年12月29日肚區秘字第1050022841號函可知，被告於105 年12月28日提出續約申請，已符合系爭租約第2條之約定 ，原告應有與被告另訂租約之義務，而被告亦已提出申請 ，但原告迄今未與被告續約，被告承認目前兩造間就系爭 土地並無租約存在。
(二)系爭土地之使用分區自64年間出租時即為機關用地，並無明文規定僅能作為活動中心之附屬停車場使用，而被告承租系爭土地興建房屋時係做居住使用，因當時原告有維修車輛之需求，希有修車保養專長之被告就近從事修理原告所有車輛之業務，被告始將房屋除供居住使用外，另從事汽車維修保養業務，此情形已有20～30年之久，歷次續租時無論原告或台中市政府財政局均派人會勘後才辦理續租，原告不可能諉稱不知，迄至原告需依政府採購法規定公開招標後，被告才不再為原告執行車輛保養維修業務，故原告主張系爭土地「在法令上不適合作為汽車修理廠之經營使用」情事，與事實不符，且原告亦無在租賃期間依系爭租約第9條第1款約定終止租約，原告藉此不同意續租，顯乏依據。 (三)原告自106年1月1日起仍繼續向被告收取租金，迄至109年 10月份起才變更收取名目為佔用土地補償金，故兩造就系 爭土地已有續租之事實，僅因原告事後不承認有續租之情 事。倘鈞院認為兩造間就系爭土地已無租賃關係存在，因 被告居住使用系爭土地及其上房屋已有40年之久，對系爭 房屋有深厚感情，與系爭房屋形成命運共同體，生死與共 ，是依具有國內法效力之「公民與政治權利國際公約」( 下稱公政公約)第17條第1款及「經濟社會文化權利國際公 約」(下稱經社文公約)第11條第1項等規定，本於基本人 權之保障，在私有土地所有人依民法第767條規定訴請無 權占有人訴訟中，該占有人得援引上開2公約「適足居住 權」規定作為防禦方法，此亦屬憲法第10條規定之居住權 保障範圍，而適足居住權之內涵至少包含不受不當或違法 侵犯隱私、家庭、家園之權及居住於特定地點之權。是原 告應對被告進行補償及安置措施等義務前，應不得侵擾被 告之私生活、家庭、住宅、通訊或居住於特定地點之權利 ，始符憲法及上揭2公約所保障之適足居住權利，以上亦 有最高法院109年度台上字第614號民事判決可參。 (四)被告就龍井地政所111年4月25日函檢送系爭土地複丈成果圖，無意見。 (五)被告在系爭土地興建房屋居住使用已有30～40年，目前已 委請建築師在自己所有土地上申請建造執照興建房屋使用 ，原告必須給予被告有足夠時間進行搬遷，方為合理。 (六)並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不 利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地為台中市所有，使用分區為機關用地，管理機關 於101年12月29日變更為原告，台中市政府財政局曾於101 年5月23日與被告就系爭土地訂立爭土地)成立系爭租約) ，租期自101年1月1日起至105年12月31日止，租約第2條 約定：「租賃期間屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方不另 通知，甲方如有意續租，應於租期屆滿前1個月，向乙方 申請換約續租，雙方應另訂租賃契約，逾期未換約，視為 無意續租。甲方未辦理續租仍為使用，即為無權占有，應 繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他 異議。」等語。嗣原告以105年12月27日函文通知被告租 約將於105年12月31日屆滿消滅，並催告被告將系爭土地 返還予原告後，被告始於105年12月28日向原告提出換約 續租之申請，但遭原告於106年1月3日發函拒絕續租，再 請求被告返還系爭土地。
(二)被告於105年12月28日提出申請書稱：「本人承租台中市 有土地584-4地號土地，因工作忙碌疏於注意，致未能於 租約到期前1個月提出續約申請，仍請貴所能准予另訂契 約續租該土地。」等語。
(三)龍井地政所111年4月25日函檢送系爭土地複丈成果圖，均 無意見。
四、兩造爭執事項：
(一)兩造間就系爭土地租賃關係是否於系爭租約租期屆滿時而 消滅？
(二)原告依民法第767條第1項規定訴請被告拆屋還地，是否有 理由？
五、法院之判斷：
(一)兩造間就系爭土地租賃關係於系爭租約租期屆滿時即105 年12月31日歸於消滅：
1、按民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關 係，於期限屆滿時消滅。」，而租賃定有期限者，其租賃 關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為 租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者， 視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第45 1條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利 益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂 契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力 (參見最高法院91年度台上字第221號民事裁判意旨)。又 民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意 ，不得拘泥於所用之辭句。」，是探求契約當事人之真意 ，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經
濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文 意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際， 並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意 ，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解(參見 最高法院86年度台上字第3873號民事裁判意旨)。 2、原告主張被告於上揭時間向原告承租系爭土地使用，並簽 訂系爭租約，因被告未於系爭租約屆滿前1個月向原告提 出申請換約續租，系爭土地租賃關係已於系爭租約之租期 屆滿時即105年12月31日歸於消滅等情，雖為被告所否認 ，並以上情抗辯。惟依原告提出之系爭租約第2條約定： 「租賃期間屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方不另通知， 甲方如有意續租，應於租期屆滿前1個月，向乙方申請換 約續租，雙方應另訂租賃契約，逾期未換約，視為無意續 租。甲方未辦理續租仍為使用，即為無權占有，應繳納使 用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。 」等語，可知被告如有意繼續向原告承租系爭土地使用， 必須於「租期屆滿前1個月」向原告提出申請換約續租， 而兩造應另訂新租賃契約，如逾期未換約，則視為被告無 意繼續承租，系爭租約之租賃關係於租期屆滿時即105年1 2月31日消滅。是被告於系爭租約屆滿前1個月即105年11 月30日以前並未向原告提出續租換約之申請，迄至原告寄 發105年12月27日函文通知後，被告方於105年12月28日向 原告提出申請續租換約，顯然已逾「租期屆滿前1個月」 期間，且因原告於105年12月27日函文已明確表示不再續 租而請求被告返還系爭土地之意，被告復於111年1月26日 言詞辯論期日自承兩造自系爭租約之租期屆滿後並未另訂 新租賃契約等語在卷(參見本院卷第58頁)，則兩造間就系 爭土地之租賃關係已於105年12月31日即系爭租約租期屆 滿時消滅甚明。至被告固抗辯稱依其主觀認知於「租期屆 滿前1個月內」提出申請即可，被告已於105年12月28日提 出申請續租換約，已符合系爭租約第2條約定，原告應與 被告另訂租賃契約云云。然依原告提出原證5即被告不爭 執於105年12月28日提出續租申請書記載：「本人承租台 中市有土地584-4地號土地，因工作忙碌疏於注意，致未 能於租約到期前1個月提出續約申請，仍請貴所能准予另 訂契約續租該土地。」等語(參見本院卷第67頁)，可見被 告之主觀認知係應「於租約到期前1個月提出續約申請」 ，而非「於租期屆滿前1個月內提出申請」，尤其被告自 承租用系爭土地興建房屋居住使用逾30餘年，衡情與原告 或原告之前手就系爭土地之申請續租換約亦有多次，被告
自不可能不知於每次租約之租期屆滿前申請續租換約之期 限為何，否則豈可能於上揭105年12月28日申請書記載： 「因工作忙碌疏於注意，致未能於租約到期前1個月提出 續約申請」等文字，故被告抗辯稱依其主觀認知於「租期 屆滿前1個月內」提出申請即可云云，應屬臨訟所為抗辯 ，要與事實不符，不足採信。從而，兩造間就系爭土地租 賃關係已於系爭租約租期屆滿時即105年12月31日歸於消 滅，被告自106年1月1日起繼續占有使用系爭土地即欠缺 法律上正當權源。
3、被告又抗辯稱原告自106年1月1日起仍繼續向被告收取租 金，迄至109年10月份起變更收取名目為佔用土地補償金 ，兩造就系爭土地已有續租之事實云云，並提出被證3即 原告規費收據為證(參見本院卷第79～95頁)，已為原告所 否認，並為上開主張。本院認為依前揭民法第451條規定 及最高法院85年度台上字第2182號民事裁判意旨：「定期 租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面 係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用 收益之代價為必要。且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續 租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意 思表示，即難謂不發生阻止續約之效力。」等語，可知出 租人是否繼續收取使用收益之代價，並非是否成立民法第 451條規定以不定期限繼續租賃關係之要件，而系爭租約 第2條既已明文約定：「……，向乙方申請換約續租，雙方『 應另訂租賃契約』，逾期未換約，視為無意續租。甲方未 辦理續租仍為使用，即為無權占有，應『繳納使用補償金』 ，並『不得主張民法第451條之適用』及其他異議。」等語 ，即兩造間在系爭租約已約定被告若於租期屆滿未辦理續 租仍為使用，即屬無權占有，應繳納土地使用補償金，且 排除民法第451條規定之適用，故原告自106年1月1日起繼 續向被告收取使用收益系爭土地之代價，其名目已從「租 金」變更為「土地使用補償金」(社區活動中心附屬設施 、附屬設施場地使用費、新興社區活動中心占用土地使用 補償金等)，此為被告於101年5月23日簽訂系爭租約時已 明知之情事，縱令被告自106年1月1日起仍有繼續繳納「 土地使用補償金」之情事，仍無法改變系爭土地租賃關係 已於105年12月31日消滅，及被告自106年1月1日起為無權 占有系爭土地之事實，被告此部分抗辯洵無可採。 (二)被告另援引憲法第10條及具有國內法效力之公政公約第17 條第1款及經社文公約第11條第1項等規定，認為對於基本 人權之保障，憲法第10條及上開2公約關於「適足居住權
」等規定，在土地所有人依民法第767條規定訴請無權占 有人訴訟中，該占有人得為抗辯依據云云。然憲法第10條 規定人民有居住及遷徙之自由；經社文公約第11條第1 項 前段規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家 屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之 生活環境」之適當住房權；同公約第10條第1項前段規定 ：「家庭為社會之自然基本團體單位，應儘力廣予保護與 協助。」；而公政公約第17條第1項亦規定：「任何人之 私生活、家庭、住宅或通信，不得無理或非法侵擾，其名 譽及信用，亦不得非法破壞。對於此種侵擾或破壞，人人 有受法律保護之權利」。是上開憲法及2公約內容旨在保 障人民有選擇其居住處所，營私人生活不受干預之自由， 國家應讓國民有適當居住生活環境，保護家庭，不受非法 侵擾、破壞，即適當住房權之目的在使每個人都能享有安 全、和平和尊嚴地居住某處之適當權利，並非賦予非法占 用他人財產之權利，或取得與合法權利對抗之資格，即適 當住房權並非指無權占有他人土地所為之建築不得依法拆 除之意。又囿於我國就2公約上述揭示適足居住權意旨， 尚乏對私有土地所有人行使其所有權與適足居住權間相關 法律之明確規定，法院僅得在個案中於現行法規範內衡酌 保障無權占有人之適足居住權之適當方法，不得逕課私有 土地所有人於訴請拆屋還地前應對無權占有人行通知、協 商、補償、安置措施等義務，並以土地所有人未行上述法 律未明文規定之義務，排斥其所有權之行使。是依前述， 被告明知兩造間就系爭土地租賃關係已於105年12月31日 消滅，其自106年1月1日起繼續占有使用系爭土地乃屬無 權占有，即有隨時遭出租人即原告請求拆屋還地之風險存 在，被告無權占用系爭土地已5年有餘，依常情自應評估 若遭原告請求拆屋還地時之因應方法及預作準備，而非在 原告提起本件訴訟請求拆屋還地，致一時無他處可供搬遷 (何况被告亦自承另有自有土地可供建築房屋居住使用， 已委請建築師申請建造執照中)，卻依憲法及上開2公約內 容對原告主張所謂「適足居住權」，亦即不應以被告已在 系爭土地上興建房屋居住使用長達30～40年為由，即認為 被告已取得對於系爭土地之適當住房權，而得排除對系爭 土地有合法權利者之原告行使民法第767條第1項規定之所 有物返還請求權。再依前述，上揭2公約條文規定之「適 足居住權」係對於「私有土地所有人依民法第767條規定 訴請無權占有人拆屋還地訴訟」而言，惟本件訴訟係地方 自治團體管理「公有土地」(台中市所有)，依其法定權限
代行民法第767條第1項規定之所有物返還請求權，並非以 「私有土地」所有人地位依民法第767條規定訴請無權占 有人拆屋還地，故本院認為本件訴訟應無上揭2公約條文 規定之適用，即被告應無對原告主張就系爭土地具有「適 足居住權」規定之適用。
(三)原告依民法第767條第1項規定訴請被告拆屋還地，為有理 由：
又民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪 其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請 求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」， 而「原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告 爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即 應就其占有權源之存在負舉證責任。」(參見最高法院98 年度台上字第863號民事裁判意旨)。是系爭土地為台中市 所有，原告為管理機關，兩造間就系爭土地租賃關係已於 105年12月31日因系爭租約租期屆滿而消滅，均如前述， 而原告主張被告自106年1月1日起繼續占有使用系爭土地 為無權占有，已嚴重影響原告對系爭土地管理使用收益等 權限之完整性乙節，雖為被告所否認，然被告迄至本件言 詞辯論終結時，並未提出任何積極證據證明其就系爭土地 仍有合法占有使用收益之正當權源存在，是被告就有權占 有系爭土地之有利於己事實既無法舉證以實其說，其抗辯 即乏依據。又本院依被告聲請於111年3月29日會同兩造及 地政機關測量員實地履勘測量系爭土地及其地上物，確認 地上物為被告經營「大德汽車修配廠」使用，勘測結果為 該地上物占用系爭土地面積約為184.46平方公尺等情，製 有勘驗筆錄及龍井地政所以111年4月25日龍地二字第1110 003042號函檢送土地複丈成果圖供參(參見本院卷第109～1 19頁)。準此，依前揭民法第767條第1項規定及最高法院9 8年度台上字第863號民事裁判意旨，被告既為無權占有系 爭土地，則原告訴請被告拆屋還地，尚無不合，應准許之 。
六、綜上所述，兩造間就系爭土地租賃關係已於105年12月31日 因系爭租約租期屆滿而消滅，被告自106年1月1日起繼續占 有使用系爭土地為無權占有，已影響原告對系爭土地管理使 用收益等權限之完整性，故原告依民法第767條第1項規定訴 請被告拆除系爭土地上如附圖所示編號A部分、面積184.46 平方公尺之地上物，並將該部分土地返還予原告，即有理由 ，應予准許。
七、又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核與
法律規定相符，茲分別酌定相當擔保金額准許之。八、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資 料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 6 月 15 日 民事第四庭 法 官 林金灶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 15 日 書記官 張隆成