臺灣臺中地方法院民事判決
110年度重訴字第322號
原 告 張意岭
張君瑜
共 同
訴訟代理人 鄧國禮
蔡昆宏律師
被 告 曾炳坤（原名：曾坤炳、曾穩達）
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年5月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○區○○○段000○00地號土地上如附圖編號 A部分所示之建物（面積79平方公尺）、編號B部分所示之車 庫（面積12平方公尺）拆除，並將上開149之26地號土地全 部返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣1,167,313元。三、被告應自民國110年6月6日起至返還第1項土地予原告之日止 ，按月給付原告新臺幣10,263元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第1項於原告以新臺幣3,345,000元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣10,035,960元為原告預供擔保 ，得免為假執行。
七、本判決第2項於原告以新臺幣389,000元為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣1,167,313元為原告預供擔保， 得免為假執行。
八、本判決第3項各期清償期屆至部分，於原告以每期新臺幣3,0 00元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以每期新臺幣10 ,263元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條定有明文。經 查，原告起訴時原聲明第1、2項為：「㈠被告應將坐落臺中 市○區○○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附
圖所示建物（面積約165平方公尺，實際位置及面積以實測 為準）拆除，並將系爭土地返還予原告。㈡被告應給付原告 新臺幣（下同）2,086,038元，並應自民國110年6月6日起至 返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告19,315.17元」 （見本院卷第11頁）；嗣於訴狀送達後，更正聲明第1項如 主文第1項所示、更正聲明第2項請求被告按月給付之金額為 19,315元（見本院卷㈡第45頁）。核原告更正其聲明第1項請 求被告拆除之範圍、面積部分，僅係更正其事實上之陳述， 非屬訴訟標的之變更或追加；其更正聲明第2項請求被告按 月給付之金額部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，與法無 違，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：系爭土地原為訴外人林鼎祥所有。訴外人即林鼎 祥之父林銘炯前經林鼎祥同意，於81年5月底與被告簽訂「 房屋租賃契約（下稱系爭租約）」，約定林銘炯將系爭土地 出租予被告，租賃期間自81年6月5日起至101年6月5日止， 被告並於系爭土地上起造如附圖（即臺中市中山地政事務所 複丈日期110年10月4日土地複丈成果圖）編號A部分所示之 建物（面積79平方公尺，即門牌號碼臺中市○區○○路000○0○0 00○0號房屋，下稱系爭房屋）、編號B部分所示之車庫（面 積12平方公尺，下稱系爭車庫）。嗣訴外人即原告之父張邦 男因拍賣取得系爭土地，經本院於90年7月23日發給不動產 權利移轉證書，並於90年8月7日登記為系爭土地所有人，而 承受系爭租約之出租人地位，後張邦男於103年10月9日死亡 ，由原告繼承系爭土地。詎被告於系爭租約期限屆滿後，迄 仍無權占有系爭土地。爰依民法第767條第1項前段、中段規 定，請求被告將系爭房屋、系爭車庫拆除，並將系爭土地全 部返還予原告，並依民法第179條規定及繼承法律關係，請 求被告返還自系爭租約期限屆滿翌日（即101年6月6日）起 迄今相當於租金利益之不當得利等語。並聲明：㈠如主文第1 項所示。㈡被告應給付原告2,086,038元，並應自110年6月6 日起至返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告19,315元 。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭租約期限屆滿後，被告仍持續使用系爭土地 ，然張邦男並未催告被告返還系爭土地，故張邦男與被告已 默示更新系爭租約，系爭租約既仍有效，被告即非無權占有 系爭土地，原告請求被告返還系爭土地，即無理由。縱認被 告係無權占有系爭土地，然系爭房屋係訴外人廖美燕所起造 ，而非被告，故原告要求被告拆除系爭房屋，亦屬無據等語 ，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：
㈠兩造不爭執事項（見本院卷第153頁）：
⒈系爭土地原為林鼎祥所有。嗣張邦男因拍賣取得系爭土地， 經本院於90年7月23日發給不動產權利移轉證書，並於90年8 月7日登記為系爭土地所有人。後張邦男於103年10月9日死 亡，由原告以分割繼承為原因，於104年9月9日登記為系爭 土地所有人。
⒉林銘炯前經林鼎祥同意，於81年5月底與被告簽訂系爭租約， 約定林銘炯將系爭土地出租予被告，租賃期間自81年6月5日 起至101年6月5日止，嗣林鼎祥依約交付系爭土地予被告使 用，由被告占有系爭土地迄今。
⒊系爭土地位於臺中市區，鄰近勤美誠品綠園道、草悟道、審 計新村、國立臺灣美術館、國立臺中教育大學、臺中日日新 影城，周遭無嫌惡設施。
⒋系爭土地99年至101年之申報地價為7,946.4元／平方公尺、10 2年至104年之申報地價為8,098元／平方公尺、105年至106年 之申報地價為8,160元／平方公尺、107年至110年之申報地價 為7,464元／平方公尺。
⒌系爭車庫為被告所搭設。
⒍張邦男前對被告、訴外人無比科技股份有限公司、中華環保 健康推廣協會、謝喜、廖何阿菊、陳炳照、陳水旺提起拆屋 還地訴訟，經本院於100年8月18日以99年度訴字第1640號判 決駁回張邦男之訴確定。
㈡兩造爭執事項（見本院卷第154頁）：
⒈原告主張系爭租約約定租期已屆滿，依民法第767條第1項前 段、中段規定，請求被告將系爭房屋、系爭車庫拆除，並將 系爭土地全部返還予原告，是否有據？
⑴被告抗辯系爭租約約定租期屆滿後，張邦男並未反對被告繼 續使用系爭土地，故張邦男、被告已默示更新系爭租約，被 告並非無權占有系爭土地，有無理由？
⑵被告抗辯系爭房屋為廖美燕所起造，其非系爭房屋之所有人 ，有無理由？
⒉倘原告前項主張有理由，原告依民法第179條規定及繼承法律 關係，請求被告給付101年6月6日至110年6月5日間相當於租 金利益之不當得利2,086,038元，及自110年6月6日起至返還 系爭土地予原告之日止，按月給付相當於租金利益之不當得 利19,315元，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭 房屋、系爭車庫拆除，並將系爭土地全部返還予原告，為有
理由：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限 者，不適用之，民法第425條第1、2項定有明文。又基於維 謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民 法債編修正、於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限 逾5年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425 條第2項規定之適用（最高法院98年度台上字第764號判決意 旨參照）。經查，系爭土地原為林鼎祥所有，林銘炯前經林 鼎祥同意，於81年5月底與被告簽訂系爭租約，約定林銘炯 將系爭土地出租予被告，嗣張邦男因拍賣取得系爭土地，經 本院於90年7月23日發給不動產權利移轉證書，並於90年8月 7日登記為系爭土地所有人等事實，為兩造所不爭執（見兩 造不爭執事項第1、2項），則依前開說明，因系爭租約為89 年5月5日民法債編修正施行前成立之租賃契約，不適用修正 後民法第425條第2項規定，是依民法第425條第1項規定，應 於張邦男拍得系爭土地時由其承受系爭租約之出租人地位。 又系爭租約約定租期為81年6月5日至101年6月5日，業如前 述（見兩造不爭執事項第2項），是系爭租約已於101年6月5 日因約定租期屆滿而消滅，洵堪認定。
⒉被告固抗辯張邦男於系爭租約期限屆滿後未要求被告返還系 爭土地，故被告、張邦男間應有默示更新系爭租約之合意等 語。惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他 情事，足以間接推知其效果意思者而言。若單純之沉默，則 除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得 謂為默示之意思表示（最高法院110年度台上字第1842號判 決意旨參照）。又民法第451條所謂視為不定期限繼續契約 者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異 議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益 時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利 益，而於租期行將屆滿之際，向之為表示不願繼續契約者， 仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年度台上字第410 號判決意旨參照）。查張邦男於系爭租約期限屆滿前之99年 7月20日即對被告、無比科技股份有限公司、中華環保健康 推廣協會、謝喜、廖何阿菊、陳炳照、陳水旺等人訴請返還 系爭土地，由本院99年度訴字第1640號請求返還土地等事件 受理（下稱前案訴訟），業經本院調取前案訴訟卷宗核閱無 訛，足見張邦男於系爭租約約定租期屆滿前，已明示其不願
將系爭土地繼續出租予被告使用，則依前開說明，系爭租約 於約定租期屆至時即當然消滅，而無從發生默示更新之效力 ，是被告此部分抗辯，要無可採。
⒊再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項 前段及中段定有明文。經查，系爭租約業於101年6月5日因 期限屆滿而消滅，業如前述。又系爭車庫為被告所搭設，為 兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第5項），且被告於前案 訴訟審理中自承前案訴訟起訴狀附圖編號A部分所示建物（ 即門牌號碼臺中市○區○○路000○0號房屋）為被告所起造，並 由被告出租予無比科技股份有限公司、中華環保健康推廣協 會、謝喜律師事務所使用（見前案訴訟卷㈠第22頁），益徵 系爭房屋亦係由被告所起造，堪認被告為系爭房屋、系爭車 庫之所有人。基此，被告所有之系爭房屋、系爭車庫現仍占 用系爭土地，是被告即屬無權占有且妨害原告所有權之行使 ，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將 系爭房屋、系爭車庫拆除，並將系爭土地返還原告，自屬有 據，應予准許。
⒋被告固抗辯系爭房屋係廖美燕所起造，而非被告，原告請求 被告拆除系爭房屋並無理由等語。惟查：
⑴按所謂禁反言原則，係指任何人主張權利或法律上地位時， 不得與其一向行為互相矛盾。蓋此種行為破壞相對人之正當 信賴，並致其受有損害者，其權利之行使即有違反誠信原則 ；亦即當事人之主張應前後一貫，不得事後任意翻異，如他 方當事人業因權利人先行行為，造成一合理值得保護之信賴 時，權利人之行使權利即違反自我行為矛盾之禁止，而不應 准許。
⑵查被告於前案訴訟審理中已自認系爭房屋為其所起造，並同 意列為前案訴訟之不爭執事項（見前案訴訟卷㈠第22頁反面 ），嗣被告雖於前案訴訟99年10月26日言詞辯論期日改稱系 爭房屋係由廖美燕所起造，然被告並未撤銷其自認，亦未舉 證證明其自認與事實不符，則前案訴訟當事人及法院仍應受 其自認之拘束，而不得為相異之主張或認定。基此，被告於 本件訴訟改稱系爭房屋為廖美燕所起造等語，與其於前案訴 訟自認之內容前後顯有矛盾，並破壞原告（即張邦男之繼承 人）之合理、正當信賴，揆諸前開說明，當屬違反禁反言原 則，而不應准許。
⑶又證人廖美燕雖到庭證稱：我跟被告於89年12月15日簽訂「 合建合夥契約書」，約定我應於契約簽訂後1年內起造系爭 房屋，作為接待所，未來系爭土地上如果有蓋新的房屋，蓋
好後的利益我跟被告一人一半，系爭房屋蓋好之後所有權人 是我，簽約時我有給被告200,000元，蓋房子也是我出錢， 房子蓋好之後交給謝喜律師跟尊嚴黨使用，沒有收租金，也 沒有簽契約等語（見本院卷第150至152頁），並提出合建合 夥契約書為據（見本院卷第159頁）。然觀諸前開合建合夥 契約書，可知被告、廖美燕簽訂該契約之目的，係為合作開 發系爭土地與訴外同段149之27地號土地，以獲取合作開發 之利益，惟由廖美燕前開證述，可知系爭房屋建造完成後， 係約定由廖美燕取得系爭房屋所有權，並無償交由謝喜律師 、尊嚴黨使用，且自前開合建合夥契約簽訂之89年12月15日 起迄今，廖美燕均未依其與被告之約定在系爭土地上建造新 的房屋，足見被告與廖美燕自89年12月15日簽訂前開合建合 夥契約書迄今，被告均未獲得任何收益。衡諸系爭土地係被 告向林銘炯承租之土地，倘若被告、廖美燕確有成立前開合 建合夥契約，被告要無可能願意一方面給付使用系爭土地之 對價予林銘炯，一方面同意廖美燕無償將系爭房屋提供予謝 喜律師、尊嚴黨使用長達20多年之久，而對廖美燕之開發計 劃不聞不問，此外，廖美燕復未提出其起造系爭房屋之任何 證據，則被告、廖美燕是否確有成立前開合建合夥契約、系 爭房屋是否確由廖美燕所起造，仍屬有疑。基此，本件僅憑 廖美燕前開證述，亦不足以證明系爭房屋係由廖美燕所起造 ，堪認被告此部分抗辯，應屬臨訟卸責之詞，不足採信。 ㈡原告依民法第179條規定及繼承法律關係，請求被告給付1,16 7,313元，並應自110年6月6日起至返還系爭土地予原告之日 止，按月給付原告10,263元，為有理由： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。請求返還不當得利，既以無法律上之原因 而受利益致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍 ，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為 返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人 所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀 上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之 損害為斷（最高法院61年度台上字第1695號判決、104年度 台上字第715號判決意旨參照）。經查，系爭租約於101年6 月5日因約定租期屆滿而消滅，然被告仍無權占用系爭土地 迄今，業如前述，堪認被告自101年6月6日迄今，無法律上 原因而受有使用系爭土地之利益，致張邦男、原告受有損害 ，而張邦男於103年10月9日死亡後，其權利、義務由原告繼 承，有除戶謄本、親等關聯查詢資料、拋棄繼承查詢結果在
卷可稽（見本院卷第145、249至255頁），是依前開說明， 原告依民法第179條規定及繼承法律關係，請求被告給付自 系爭租約約定租期屆滿翌日（即101年6月6日）起至返還系 爭土地予原告之日止相當於租金利益之不當得利，自屬有據 。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限；第97條、第99條及第101條之規定，於租用 基地建築房屋均準用之；所謂土地及建築物之總價額，土地 價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政 機關估定之價額，土地法第97條第1項、第105條、土地法施 行法第25條定有明文。上開規定所謂以年息10％為限，乃指 租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10 ％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業之繁榮程度、使用 人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，並與鄰地租金相 比較，以為決定（最高法院84年度台上字第1447號判決意旨 參照）。經查，系爭土地位於臺中市區，鄰近勤美誠品綠園 道、草悟道、審計新村、國立臺灣美術館、國立臺中教育大 學、臺中日日新影城，周遭無嫌惡設施，為兩造所不爭執（ 見兩造不爭執事項第3項），並有GOOGLE地圖在卷可稽（見 本院卷第127頁）。基此，本院審酌上情及被告使用系爭土 地所能獲利之情形等因素，認本件原告所得請求相當於租金 利益之不當得利，應以系爭土地當年度申報地價年息10％計 算為適當。又系爭土地99年至101年之申報地價為7,946.4元 ／平方公尺、102年至104年之申報地價為8,098元／平方公尺 、105年至106年之申報地價為8,160元／平方公尺、107年至1 10年之申報地價為7,464元／平方公尺（見兩造不爭執事項第 4項），是被告自101年6月6日起至110年6月5日止應返還原 告之相當於租金利益之不當得利數額為1,167,313元（計算 式如附表所示）、自110年6月6日起至返還系爭土地予原告 之日止按月應返還原告之相當於租金利益之不當得利數額為 10,263元（計算式：系爭土地110年度申報地價7,464元×系 爭土地面積165平方公尺×10％÷12月＝10,263元）；原告逾此 部分之請求，則屬無據。
六、綜上所述，被告所有之系爭房屋、系爭車庫無權占有原告所 有之系爭土地，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定 ，請求被告將系爭房屋、系爭車庫拆除，並將系爭土地返還 予原告；及依民法第179條規定、繼承法律關係，請求被告 給付原告1,167,313元，暨自101年6月6日起至返還系爭土地 予原告之日止，按月給付原告10,263元，為有理由，應予准 許。原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核原告勝 訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額，予以 准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予 駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 6 月 17 日 民事第二庭 審判長法 官 呂麗玉
法 官 江奇峰
法 官 鄭百易
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 17 日 書記官 唐振鐙
附表（時間均為民國，幣別／單位均以新臺幣／元計）：占有系爭土地期間 相當於租金利益之不當得利 計算式 （小數點以下均四捨五入） 101年6月6日起至 101年12月31日止 75,077 7,946.4元／平方公尺×165平方公尺×10％×（209／365）年＝75,077.1元。 102年1月1日起至 104年12月31日止 400,851 8,098元／平方公尺×165平方公尺×10％×3年＝400,851元。 105年1月1日起至 106年12月31日止 269,280 8,160元／平方公尺×165平方公尺×10％×2年＝269,280元。 107年1月1日起至 110年6月5日止 422,105 7,464元／平方公尺×165平方公尺×10％×（3＋156／365）年＝422,104.5元。 合計 1,167,313 75,077＋400,851＋269,280＋422,105＝1,167,313
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