臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第2441號
原 告 涂家澄
訴訟代理人 張育銜律師
被 告 黃天貴
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年6月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○○巷○○○弄○○號五樓房屋遷讓返還予原告。
被告應自民國一ㄧ○年十一月三日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟壹佰零肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告於民國110年10月20日拍賣買受坐落桃 園市○○區○○段000地號土地（權利範圍669/10000），及其上 同段214建號建物即門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00弄00號 5樓（權利範圍1/1；以下稱系爭房屋與土地合稱系爭房地） ，經本院於110年11月3日發給不動產權利移轉證書，並於11 0年11月17日登記為系爭房地之所有權人，被告迄今無權占 有系爭房屋，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求 被告將系爭房屋遷讓返還予原告。又被告無權占有使用系爭 房屋，自有因此而獲得利益，原告得依民法第179條規定向 被告請求相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前 段、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：(一)如主文 第1項所示。(二)被告應自110年11月3日起至騰空遷讓返還 上開房屋之日止，按月給付原告16,000元。二、被告雖未於最後言詞辯論期日到庭，惟前則以：系爭房屋為 被告所有，被告於104年12月9日將系爭房屋借名登記至訴外 人朱芳明名下。被告係合法自由使用系爭房地，且已善盡告 知責任記明查封筆錄，法院既已調查認定為不能點交，並登 載拍賣公告週知，原告既已同意系爭房地不點交之應買條件 ，原告顯非善意第三人，其請求被告遷讓返還系爭房屋即無 法律正當性。且系爭房屋僅有每月2,168元之行情等語。並
聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告主張其為系爭房屋之所有權人，現為被告無權占有中， 訴請被告遷讓返還系爭房屋及請求給付相當於租金之不當得 利等情，被告雖承認系爭房屋現為其占用中，但否認為無權 占有，並以前詞置辯，是本件應審究之點厥為：(ㄧ)原告請 求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？(二)原告請求被告給付 無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，有無理由？若有 ，則金額應以若干為適當？茲分述如下：
㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。另按土地法第43條所謂登 記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對 真實之公信力。次按依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋 為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以 拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院80年台抗 字第143號判決意旨參照）。又拍賣之不動產，買受人自領 得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有 權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。查系爭房屋原 登記為訴外人朱芳明所有，嗣本院民事執行處依朱芳明之債 權人之聲請，以109年度司執字第87865號強制執行事件（下 稱系爭執行事件）進行拍賣程序，由原告得標買受，本院民 事執行處於110年11月3日核發不動產權利移轉證書，原告領 得權利移轉證書後取得所有權，嗣原告於110年11月17日持 向地政機關辦妥所有權移轉登記等情，有系爭房地不動產權 利移轉證書及所有權狀在卷可稽（見本院卷第11至17頁）， 堪信為真實。則原告因信賴地政機關之登記，並經由本院民 事執行處拍賣程序取得系爭房屋所有權，揆諸前揭法條及說 明，其得本於所有權人地位對被告主張權利。
⒉按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度 台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。 又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅 於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性）， 而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態 下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意 第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之 物權絕對性）（最高法院97年度台上字第1729號、108年度
台上字第787號裁判意旨參照）。被告抗辯系爭房地係其借 名登記至朱芳明名下，並非無權占有系爭房屋云云，業據其 提出借名協議書為憑，然依該借名協議書所示（見本院卷第 58、60頁），借名人為訴外人黃張彩雲、出名人為訴外人朱 芳明，難認被告就系爭房地為借名人。況縱使被告確為系爭 房地之借名人，惟不動產借名登記契約為借名人與出名人間 之債權契約，其效力不及於第三人。被告不過僅得對為借名 約定之相對人朱芳明為主張而已，要無從以之拘束而對抗非 借名約定當事人之原告，甚為明確。是被告以其就系爭房屋 與朱芳明有借名約定，而對系爭房屋受讓人原告主張得有權 占有系爭房屋云云，尚無所據，不能憑採。
⒊原告為系爭房屋之所有權人，被告未能證明其占有系爭房屋 有何正當權源存在，是原告依民法第767條第1項前段規定， 請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據。 ㈡原告得請求被告按月給付無權占有系爭房屋相當於租金之不 當得利6,104元：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不 當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準。
⒉查本件原告於110年11月3日起因拍賣取得系爭房屋所有權， 被告自同日起無權占用系爭房屋，則原告依不當得利之法律 關係請求被告返還自110年11月3日起至騰空返還系爭房屋之 日止所受相當於租金之利益，依法自應准許。本院審酌系爭 房屋坐落位置雖鄰近百年大鎮住商混合區，附近多連鎖便利 商店、超市賣場，亦有醫院，工商繁榮程度與生活機能甚高 、交通便利，系爭房屋樓層面積有約24坪，面積非小，鄰近 建物實價登錄租金行情可達每坪430元左右，且報載六都租 金實價登錄住宅租金資訊分析結果，109年桃園市租金年投 資報酬率為3.21%，此有內政部不動產交易實價查詢網頁、 實價登錄網頁資料可參，惟系爭房屋卻位於巷弄內，非於交 通要道之旁，且為5樓，又其與桃園市○○區○○路000巷00弄00 號共用同一出入口，屋內天花板有部分壁癌、雜物成堆難以 行走，屋況不佳，有系爭執行事件查封筆錄足參（見本院卷 第19、21頁），以及不動產權利移轉書所載原告拍定金額， 分別為基地1,520,001元、房屋1,410,000元（本院卷第11頁 ），共2,930,001元，及原告利用系爭房屋之經濟價值與所 受利益等情狀，認原告使用系爭房屋所獲得相當於租金之利 益，每年以系爭不動產之拍定價格總價格2.5％之數額計算，
應屬適當。依此計算，原告每月得請求被告給付相當於租金 損害之數額為6,104元【計算式：2,930,001×0.025÷12月＝6, 104元，元以下四捨五入】。
⒊是以，原告主張依民法第179條規定，請求被告自110年11月3 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,104元， 核屬有據，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回 。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定請 求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應自110年11月3日 起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告6,104元，為有 理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本 案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 民事第二庭 法 官 李麗珍
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 書記官 謝伊婕