臺灣板橋地方法院民事判決 94年度重訴字第246號
原 告 聯安房屋開發有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 沈惠珠律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 江東原律師
劉秋絹律師
許英傑律師
上列當事人間請求給付仲介報酬事件，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國（下同）94年5 月30日口頭委託 原告公司專任銷售座落於臺北縣三重市○○段第382、413、 461、485、502及523地號等6筆土地全部，約定出售價格為 新臺幣（下同）270,000,000元，仲介酬金為出售價格之3% ，仲介期限為94年6 月15日止，委託人即被告不得約定仲介 期限內自行出售或委託第三人銷售。嗣於94年6 月2 日被告 同意原告出售價格降為250,000,000 元，原告乃於同年月14 日覓得買，並代收受10,000,000元定金，約定於同年月17日 簽訂正式買賣契約，原告即當日以蘆洲民族路郵局第91號存 證信函通知被告。詎被告竟於委託仲介期間內將仲介標的不 動產土地售出，並於同年月16日以臺北北門郵局第2903號存 證信函覆以未有委託原告銷售之書面契約簽訂為理由，拒絕 履行買賣契約之簽訂。原告遂於同年月17日以臺北北門郵局 第2910號存證信函請求依約給付按買賣價金250,000,000 元 之3%計算之仲介酬金7,500,000 元，爰依仲介契約及民法第 226 條請求被告給付7,500,000 元，並願供擔保請求宣告假 執行等語。
二、被告則以：被告於94年間擬將其所共有之臺北縣三重市○○ 段第382 、413 、461 、485 、502 及523 地號等6 筆土地 對外銷售，期間陸續有仲評者多人前來要約希望為被告尋覓 買主，但被告未曾專任銷售，換言之，原告雖曾前來要約洽 詢系爭土地之銷售，被告並未委以專任銷售之地位，更遑論 雙方訂有仲介報酬、仲介期限、系爭買賣不動產之買賣價金 約定及降價等情事及被告與原告亦素不相識，果有專任銷售 之委託，絕非口頭，況依原告之主張，系爭買賣土地售價原 訂為270,000,000 元，如此高價之土地買賣仲介委託，竟粗 率未以書面約定，顯有悖一經驗法則等語，以資抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告確實為臺北縣三重市○○段第382 、413 、461 、485 、502、523地號等6筆土地之所有權人之一。 ㈡原告確曾為上開6 筆土地銷售之事找被告洽談。 ㈢原告所提出之證物1 號確實係原告就上開系爭6 筆地號土地 報價與佣金，而由被告專任代書及文書工作之職員乙○○負 責製作。
四、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有 明文。再按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默 示，契約即為成立。其中所謂默示之意思表示，係指依表意 人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，最 高法院29年上字第762 號判例意旨可資參照。本件原告主張 被告係以口頭委由原告專任銷售上開系爭6 筆地號土地之事 宜，雖有證人即原告公司職員丙○○於本院言詞辯論時證稱 ：「今年我們公司接受買方李耀宗的委託，要買三重富貴段 的土地，我們到地政事務所調閱土地謄本，發現該謄本有記 載土地所有權人之一丁○○，之後我們就找馥華建設公司的 董事長，當時他不在，我們就由裡面的人找尋馥華建設公司 的代書乙○○，並約在94年5 月27日在馥華公司見面，我們 就告之買方要買土地的意思，張代書詢問我們土地的行情， 並說要買土地的意思轉告董事長丁○○，後來兩天之後張代 書就約我們在馥華公司見面，當天有我、經理甲○○、張代 書、丁○○，我們是在板橋中山路馥華公司，公司地址及第 幾層樓我忘記了，當天張代書將我們之前告之她的價格打成 書面，由丁○○與甲○○就價格及委託的期限及如何交易， 丁○○的意思是希望6 筆土地一同銷售，丁○○的意思是6 筆土地一同銷售為270,000,000 元，並委託我們銷售期限至 6 月15日止，這段期間全權由我們負責。當時我們經理甲○ ○有提出希望丁○○能夠訂立書面，但丁○○表示，他們公 司說了不會反悔，之後我們公司就進行土地銷售部分‧‧‧ 在我與張代書見面時，乙○○有詢問我們服務費用，我們告 之是銷售總價百分之3 ，所以在我們與丁○○見面時，乙○ ○拿一書面給丁○○，裡面就註明服務費用百分之3 ‧‧‧ 後來我們有一次，買方的價格未達丁○○所談的270,000,00 0 元，所以我們有再去他們公司就價格部分進行討論，時間 為6 月2 日，是我跟甲○○，在場還有丁○○及乙○○。我 們有告之買方出價235,000,000 元，詢問丁○○的意見，陳 董事長表示如具方價格為250,000,000 元，他可以賣，當時 沒有談到服務費用，只談到總價的部分，後來買方有接受我
們的意見，並接受以250,000,000元購買本件系爭6筆土地， 所以當時我們有跟買方收一筆斡旋金10,000,000元，就在6 月6 日談妥的，我們有跟買方簽訂斡旋意願書。我在6 月7 日以電話通知乙○○，告之我們希望能夠跟陳董事長見面， 我們已經跟買方談妥價錢，並收受斡旋金10,000,000元，結 果張代書的意思，希望儘量我們再去談看是否可以到270,00 0,000 元，在電話中我也告訴張代書，丁○○有同意250,00 0,000 元，之後我們有再到他們公司找張代書及陳董事長， 當時他們二人都不在，之後我們就在電話中洽談，在電話中 張代書有明顯違約的意思」；惟證人丙○○係原告公司之職 員，其證詞難免有偏頗之虞；況證人即被告專任代書乙○○ 於本院言詞辯論時證稱：「他們二人（指甲○○、丙○○二 人）有到我們公司找我，我說土地剛取得，且股東很多人， 所有權人也很多，當時我們對於系爭土地的買賣並沒有定論 ，他們二人來了好幾次，5 月30日、6 月2 日他們來過，6 月16日、6 月17日也來過公司，就是6 月2 日、5 月30日他 們來是否與丁○○見面我不清楚，5 月30日他們二人與我見 面，當時丁○○有無在場我不記得，當時他們將外面的價格 說給我聽‧‧‧上面的報價（指原證一號）都是我打的，因 為老闆談一定要一些資料，當時中途我有訪客，我先出去， 我就將上開資料放在茶几上‧‧‧問我們三重的土地是否要 賣，我們老闆有跟他們說，後交換一些意見，剛見面在價格 上沒有定論，在我認知裡面，有談到每筆土地多少錢，後有 講到270,000,000 元，‧‧‧270,000,000 元是跟我談的， 他們後來與丁○○見面時就說270,000,000 元太高要求降價 ，他們說要250,000,000 元，但丁○○認為降太多了，並沒 有說實際的數目」，並經原告訴訟代理人分別以「是否有談 到要讓原告公司賣」、「原證一號被告看過後是否有表示意 見」詢問證人乙○○，而證人分別證稱：「沒有」、「我有 跟丁○○講過今天要來談的就是這一家，對方有提過傭金， 但丁○○沒有同意」及被告丁○○於本院辯論時稱：原告之 法定代理人及丙○○找伊談系爭6 筆土地買賣事宜，伊告訴 他二人將買主帶來直接談，伊才會談價金及傭金，伊對所有 要來談仲介土地的人都表示可以直接帶買主來談，價格最高 的人，伊才會跟他談等語，並經原告訴訟代理人以「第二次 為何要與甲○○及丙○○見面」詢問被告丁○○，而被告答 稱：「也是價位的問題，好像是買主無法出得起價錢，第一 次好像講270,000,000 元，第二次好像是250,000,000 元， 我說250,000,000 元已經很多人出過了，我就叫甲○○直接 帶買主來跟我談，說不定跟我見面後，價格會出高一點，但
後來甲○○都沒有帶買主來跟我談」（見本院卷94年10月20 日言詞辯論筆錄）。是原告僅有其公司職員丙○○片面證稱 被告有同意委由原告銷售系爭6 筆地號土地之事，惟經被告 及其代書乙○○否認有其事。再原告所提出之證物一號本件 系爭6 筆地號土地之報價與佣金之紙條以及證物二號原告通 知被告之存證信函，亦無法作為被告有明示或默示同意本件 系爭6 筆地號土地由原告專任銷售之意思表示。復參以原告 係以從事不動產仲介為業務之公司，經營時間已長達15年， 且本件系爭土地無論係270,000,000 元，或係250,000,000 元，金額均相當龐大，倘如原告所言本件居間之報酬為3%， 亦多達8,100,000 元，或為7,500,000 元，況被告亦為馥華 建設公司之負責人，同為從事不動產業務之人，豈會輕率地 未以書面約定買賣土地之價格、委託之期限、仲介之報酬費 用以及違約之處罰等等規定。從而，原告所舉之證據難認被 告有同意原告代為銷售本件系爭6筆地號土地之意思表示。五、綜上所述，本件原告基於被告口頭同意原告銷售土地，嗣後 因可歸責於被告之事由致給付不能，請求被告給付如其聲明 所示之居間報酬及其法定遲延利息，尚非有理，應予以駁回 。原告既敗訴之判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及請求調查之證據，不影 響本判決之結果，無庸再予一一審酌論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條 ，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 20 日 民事第二庭 法 官 潘 長 生
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 94 年 12 月 20 日 書記官 許 清 琳
, 台灣公司情報網