臺灣新竹地方法院民事小額判決
111年度竹小字第209號
原 告 梁偉琪
被 告 呂國正
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國111年6月14日辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國107年5月22日向被告承租門牌號碼：新竹縣○○ 市○○○街0號2樓之8房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自10 7年6月1日起至108年5月31日止，每月租金為新臺幣（下 同）11,500元，並交付押租金23,000元。惟租期屆滿後， 雙方未再簽立租約，原告仍繼續繳納房租承租系爭房屋， 然原告已於110年12月31日搬離系爭房屋，並交回鑰匙2副 、結清水、電及瓦斯費用，原告向被告請求返還上開押租 金23,000元，惟被告迄今仍未返還。
（二）被告主張原告承租期間造成系爭房屋屋況毀損、汙損，可 能是前房客或屋主正常使用自然耗損或留下之屋況，及被 告將系爭房屋正常使用之自然耗損痕跡，茲說明如下： ⒈牆面油漆：
被告於110年12月25日、12月26日以LINE傳訊原告房子退 租不准有水垢之過度要求，為求點交順利，原告使用入住 時被告購買的壁癌漆，及另購買與牆面顏色相近的百合漆 ，將牆面裂痕、掉色、掉漆、牆面脫落等，進行身高所及 的牆面裂痕油漆修補，不包含天花板。原告於107年入住 時，靠近廁所多處牆面已有油漆脫落現象，以被告同意及 付款壁癌漆，對嚴重處做修補，退租前也是使用當時購買 之壁癌漆及顏色相近百合漆進行修補。原告於租賃期間正 常使用，若有掉漆壁癌發霉，皆為14年露台戶中古屋潮濕 的自然耗損，原告並無造成發霉和壁癌掉漆。
⒉大門鐵門說明：
原告入住時被告同意更換新沙發，但要求原告自行處理搬 走舊沙發，由於舊沙發體積龐大搬運時沙發的塑膠皮與門 面摩擦擠壓，有部分擠壓沾黏及摩擦痕跡，原告有使用油 汙清洗劑刷洗門面。原告入住3年7個月，並無被告所陳述
之門框變形和鎖舌無法對齊鎖孔，也沒有門無法關上之狀 況。
⒊沙發：
入住前沙發有破皮及顏色沉積，被告於帶看時同意更換新 沙發，入住後不願購買超過13,000元沙發，於107年6月， 由原告補貼4,400元，購買16,900元L型獨立筒塑膠皮沙發 ，房東負擔12,500元，被告堅持要最淺色（卡其色)接近 屋内裝潢色系，膠皮沙發經過3年7個月正常使用，破皮及 顏色變深為正常耗損。
⒋其他被告所指控毀損，皆無舉證107年6月入住時照片，原 告所承租為10年露臺戶中古屋，一開始並非新房，將從未 更換過、已存在使用10年、有前人使用耗損之家具物品使 用痕跡，都怪罪為原告於租賃期間，也就是房子的第10年 到第14年造成，並不合理，並分述如下：
⑴廁所浴簾發霉：房東沒有舉證107年6月入住時照片，入住 時就是使用10年的浴簾，就有發霉，詢問窗簾廠商，就算 是防水簾，掛放在浴室潮濕空間，3〜5年發霉為正常現象 。
⑵廁所浴缸石材白華：入住時是使用10年的浴缸，並非全新 ，有前人使用痕跡，經過3年7個月正常使用，退租前也有 刷洗過兩輪。
⑶廁所外水龍頭：入住時就是10年生鏽發黑的水龍頭，退租 前有刷洗。
⑷廚房人造石檯面染色：原告租賃3年7個月正常使用痕跡， 退租時有刷洗清理，被告沒有舉證107年6月入住時照片， 且包含前房客使用痕跡，全怪罪原告並不合理。 ⑸樓中樓二樓臥室桌面污潰：原告未曾在二樓區域喝茶喝咖 啡，退租時有擦拭桌面，房東沒有舉證107年6月入住時照 片，包含前房客使用痕跡，全怪罪原告並不合理。 ⑹樓中樓二樓書房桌面發霉：露臺戶本身潮濕，樓中樓二樓 主臥及書房冷氣漏水，原告於107年入住當年即通報樓中 樓二樓主臥及書房皆有漏水狀況，之後原告都沒有使用二 樓冷氣，皆使用一樓冷氣，直至108年間被告才又詢問冷 氣漏水，但也沒派師傅前來修繕，要求原告去買集水器自 行更換。原告因工作忙碌，後來仍舊沒有開二樓主臥及書 房冷氣，都在一樓活動使用一樓客廳冷氣，110年一樓冷 氣壓縮機壞掉，一樓冷氣壞了，才派師傅來更換一樓冷氣 ，及更換樓中樓二樓主臥及書房集水器，更換集水器後， 樓中樓二樓主臥冷氣測試仍為漏水，依舊沒有使用，原告 於107年報修樓中樓二樓主臥及書房冷氣漏水，沒有派師
傅前來修繕，被告放任冷氣漏水，導致樓中樓二樓區域都 沒開冷氣，若悶熱潮濕導致發霉牆壁裂痕等，被告有責任 ，不該歸咎原告。且被告書桌報價11萬多元並不合理，因 為桌面沒有很大，而且也沒有實際要做。
⑺雙面膠、黏性掛勾：被告沒有舉證107年6月入住時照片， 部分雙面膠、黏性掛勾掛勾為前人留下，全怪罪原告並不 合理；原告也於111年1月2日LINE傳訊表達，查詢到可以 清除的方法，願意返回清理。
（三）陽台區域：
盆栽、桌椅、曬衣架，原意是留給下位房客休憩空間，另 111年1月2日有回報被告，若不要留給下位房客，原告可 前往清理，陽台地板淤泥為110年12月31日夜間清理時， 光線昏暗無法清除全部淤泥，111年1月2日有回報房東可 返回清洗陽台地板。
（四）租屋等待期因素許多，前房客退租後，房東本應將出租房 重新整理打掃後再出租，不該將前租客搬遷後，預期無縫 接軌，將等待下位租客之時間成本算到前租客，且新租客 於111年1月13日搬入，應屬正常，被告提及他戶樓中樓套 房租金18,500元是包含車位租金2,300元、管理費1,000元 、網路及第四台初估1,200元，扣除後為14,000元，與原 來租金相近。
（五）並於本院聲明：被告應給付原告23,000元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。
二、被告則以：
（一）原告於107年6月1日起承租系爭房屋，約定押金為2月租金 23,000元。原告搬離系爭房屋時，因有可歸責之損害、提 前終止租約、遺留物處理費用等，合計已遠超約定之押金 ，原告之請求自無理由。
（二）原告租屋期間所提出諸多修繕要求，被告對其要求均充分 配合。直至110年12月25日原告片面臨時提出將於12月31 日退租之要求，違反應於一個月前提出的約定，但為免爭 端，被告僅為接受，只提醒對造務必於搬離前將屋況復原 至應有狀態，已利驗屋。豈料，原告於110年12月31日退 租前未主動告知屋況毁損情況，並未於共同驗屋時間前完 成搬遷，導致當下只能部分查驗，查驗當下已有發現部分 毀損情況並當面告知原告需負責復原。原告直到當日深夜 搬離始將鑰匙交託夜班保全，並對於被告要求房屋毁損的 賠償不予回應。被告只得隔日再行自行驗屋，發現租屋處 設施諸多毁損如下，已遠超押租金金額：
⒈全室牆面、櫃體、欄杆被原告以支離破碎的筆觸隨意覆蓋 有明顯色差之油漆：
原告稱因系爭房屋壁癌嚴重，所以退租日前善意處理，但 只油漆其身高舉手所能油漆的高度範圍，然經專業人員判 斷系爭房屋牆面並無壁癌，僅牆角部分為局部脫漆並非壁 癌，且系爭房屋牆面油漆被如此惡搞，如何請師傅只油漆 其所塗抹牆面部分而不會有色差？
⒉房門凹陷並遭噴漆掩蓋：
系爭房屋房門遭異物刮痕凹陷，原告並未經被告同意任意 噴漆掩飾，門框也變形導致鎖舌無法對其鎖孔，無法將門 關上，原告對於擦撞損壞門片從未主動回報被告，直到退 租後驗屋時才發現，因一時無法買到相同品項取代，也無 法接受房門被拆去維修變成無門之屋的空窗期，只能請人 以刷油漆方式暫時變通。
⒊書房桌面，桌面擋板與櫃體發霉：
被告於108年8月18日得知冷氣漏水後，曾不下三次主動表 達有意親往或請師傅到場維修、替換抽水器，經原告婉拒 並表達可自行更換修復，基於信任，便未再追問。豈料原 告於退租後經被告察覺此毁損情事後，竟謊稱是被告不同 意維修所致，並主張桌面發霉成因為牆壁潮濕及壁癌，並 另提供仿木紋貼紙試圖掩飾桌面發霉情事，發霉最嚴重的 部位在冷氣正下方桌面， 明顯是放任冷氣漏水而不處理 所造成。經專業師傅評估書桌、櫃體發霉部分已無法清潔 與修補，只能整組拆除重做。
⒋沙發龜裂，嚴重髒污：
被告曾配合原告要求更換全新沙發，並建議不容易髒的 卡其色大地色系。豈料原告竟主張此沙發椅面髒污是肇因 於購買淺鵝黃色沙發所致，且認為此等級沙發使用一年就 龜裂乃屬自然使用之必然結果。原告說法明顯屬於推諉巧 辯，此舉顯然是為其不當使用疏於清潔之卸責說法。常理 而論，正常沙發之產品設計精神，不可能基於使用一年即 會自然龜裂的基礎。最終沙發只能整組重新更換，被告依 當時支付比例，請求原告負擔12,500元。 ⒌浴室窗簾發霉、浴室水垢皂垢黴菌反白、石材白華： 浴室疏於清潔維護，導致水垢皂垢黴菌反白，石材白華、 水龍頭水垢、窗簾發霉等，事實是，該水龍頭為原告承租 時被告新購，提供整潔之衛浴環境。然而原告退租後，被 告才發現所遺留之水垢髒汙噁心不堪入目，水垢黴菌完全 未有清潔之痕跡。然原告竟妄稱被告要求退租前須完成清 潔造成其感到刁難和畏懼，令人細思亟恐。再者浴簾屬消
耗品，不可能14年才換。
⒍陽台堆滿廢棄物與垃圾：
包含若干廢棄之桌椅、髒污盆器、繡蝕層架等諸多雜物及 地板鏽痕，陽台地板及牆面植土垢等。原告竟辯稱光線不 良沒有注意到髒汙，而廢棄物未搬是因要留給下一任房客 ，必要時可以回來清理等荒唐說法，卻不見其作為承 租 人有心復原之本意，或疼惜屋況之心情，明顯是卸責 之 說。
⒎廚房檯面染色，石材染色：
明顯是人為使用不當，並未及時善盡清潔維護之責任才會 發生的現象，然原告卻稱是自然使用必然的痕跡，令人難 以接受。經清潔人士評估此檯面染色結果為不可逆，無法 藉由清潔復原，只能重製檯面。
⒏主臥室桌面汙染，茶漬染痕：
明顯是人為使用不當並未及時善盡清潔維護之責任才會 發生的現象。然原告以未曾在桌面喝茶等片面之詞否認， 令人難以接受。當初租屋時並未有此痕跡，經清潔人士評 估此桌面染痕結果為不可逆，不得已只能計畫先採用白色 烤漆玻璃桌墊覆蓋污漬染痕。
⒐全室牆面、櫃體立面、門框30多處雙面膠 、黏性掛勾： 遺留於全室牆面、櫃體立面、門框等30多處之雙面殘膠、 黏性掛勾，難以清理，嚴重影響整潔美觀，明顯是人為刻 意黏貼所致。然而原告一下說部分非其所為與其無關，一 下又說找到方法可以協助清潔，其說詞明顯閃爍矛盾。（三）為處理上述各項污損情事，被告除多次往返奔波之精神及 人力勞務虛耗外，此半個月有餘之維修期，亦導致多組租 客無法入住之租金收入損失。這處理期間至少有8組房客 因此而放棄租屋，其中包含一組已匯款5,000元以取得優 先入住的房客，與一組急於入住的外國人士，但因房子需 要油漆最後只能婉拒。粗估造成損失約為13,500元，含多 次往返奔波協調工班與多方詢價估價之勞務費用6,000元 及本租屋處半個月租金約7,500元的損失。 （四）綜上所述，已估價之損失如附表所示為181,345元，已遠 超過押金金額23,000元。退萬步言，即便毁損部分計入自 然損耗，亦遠超對造所請求之押金返還23,000元，原告之 聲請自無理由。並於本院聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不 利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告於107年5月22日向被告承租系爭房屋，租賃期間自107 年6月1日起至108年5月31日止，每月租金為11,500元，原告 並於訂約時交付押租金23,000元，租期屆滿後，雙方雖未再
簽立書面租約，原告仍繼續繳納房租承租系爭房屋，並於11 0年12月31日搬離系爭房屋之事實，有房屋租賃契約書在卷 可憑，並為兩造所不爭執。是本件本院所應審究者為：原告 是否得向被告請求返還押租金？經查：
（一）原告於原簽訂之租賃契約之租期屆期後，仍繼續承租系爭 房屋，兩造雖未再行簽訂新租賃契約，兩造僅就租賃期間 改為不定期，租賃條件則仍依原簽訂租賃契約內容，應無 疑義。依兩造簽訂租賃契約第13條約定，原告應以善良管 理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗力之情形外 ，因原告過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。（二）茲就被告主張原告未盡善良管理人之注意使用房屋，致房 屋毀損部分，陳述如下：
⒈全室牆面、櫃體、欄杆經原告以補漆覆蓋有明顯色差之油 漆部分：
⑴被告主張前開事實，業據其提出照片（見本院卷第57、191 頁、第325頁）在卷可憑。
⑵原告主張於107年入住時，靠近廁所多處牆面已有油漆脫落 現象，以被告同意及付款壁癌漆，有對嚴重處做修補，退 租前也是使用當時購買之壁癌漆及顏色相近百合漆進行修 補。原告於租賃期間正常使用，若有掉漆壁癌發霉等，皆 為14年露台戶中古屋潮濕的自然耗損等語。然依原告提出 照片（見本院卷第115-117頁、第261頁）所示，牆面固有 油漆脫落及油漆龜裂之情形，並非原告主張壁癌現象。且 該位置系位在牆面下方或牆角位置，面積不大。然原告於 搬遷時將大面積牆面以部分油漆修補，造成牆面色差，視 覺上斑駁不堪，亦有原告提出前開照片可茲比對。而被告 長期將系爭房屋出租他人收取租金，前開牆面除重新油漆 外，無從以其他方式修補。被告請求原告應賠償其全室油 漆費用，尚屬可採。
⒉房門凹陷並遭噴漆：
被告主張系爭房屋房門凹陷事實，惟原告所否認，惟自陳 自行處理搬走舊沙發時沙發的塑膠皮與門面摩擦擠壓，有 部分擠壓沾黏及摩擦，有使用油汙清洗劑刷洗門面等語。 依被告提出房門照片（見本院卷第197頁），門板有大面 積脫色情形，雖無法認定有凹陷，然前開脫色情形顯非正 常使用所為之耗損。被告主張原告應賠償該部分損害，同 屬有據。
⒊書房桌面，桌面擋板與櫃體發霉：
⑴依卷附現場照片（見本院卷第205、263頁）所示，被告主 張發霉書房桌面及桌面擋板上方牆面掛有1台冷氣機，冷
氣機下方有1台集水器，集水器下方桌面及擋板髒污發霉 ，牆面亦有潮黴現象。另佐以兩造於108年8月18日、19日 間LINE對話（見本院卷第203頁）可知，原告於承租期間 因冷氣機漏水通知被告，被告即表示要買材料到系爭房屋 更換，因原告表示可自行更換，被告同意並告知如更換有 困難會通知師傅去處理。足見被告於原告通知漏水時即積 極處理，並無拒絕修繕。惟原告事後並未更換造成前開桌 面發霉、牆面潮黴結果，原告顯然未盡善良管理人之注意 使用房屋，被告請求被告賠償前開損害，亦屬有據。 ⑵至被告主張櫃體發霉部分，依照片所示該櫃體並非設置在 漏水集水器附近，則該櫃體是否亦因集水器漏水造成，不 無疑義，被告主張應賠償該部分損失，尚無可採。 ⒋沙發龜裂，嚴重髒污；
依卷附照片（見本院卷第209頁）所示，放置在客廳沙發 原為原告入住時之107年6月購置新品，顏色為卡其色。然 於原告遷離時沙發坐墊部分皮面嚴重龜裂並染上藍黑色髒 汙，顯非正常使用所造成。被告請求請求原告賠償該損害 ，同屬有據。
⒌浴室窗簾發霉、浴室水垢皂垢黴菌反白、石材白華： 被告主張前開汙損係位在浴室（見本院卷第213頁），浴 室本即水氣較重之處，且浴室用水並非純水而含有各類雜 質，況被告並未在浴室內裝設乾燥機，系爭房屋屋齡至原 告搬離時已有近15年，浴室窗簾發霉，浴室水垢皂垢黴菌 反白，石材白華應屬正常使用結果，被告請求被告賠償， 應屬無據。
⒍廚房檯面染色，石材染色：
被告主張廚房檯面染色，石材染色部分，業據其提出照片 （見本院卷第219頁）可按。又依前開照片所示，廚房檯 面為石英石材質，使用時如有沾染湯汁，及時擦拭即可清 除，然依照片所示髒汙應係長時間停留沾染所致。可知原 告確實未盡善良管理人注意義務，被告請求其賠償，亦屬 可採。
⒎主臥室桌面汙染，茶漬杯痕染：
依卷附照片（見本院卷第219頁），被告主張主臥室桌面 汙染及茶漬杯痕染係呈點狀，情節尚屬輕微。且該桌面為 木質板材，如有溢出本即容易沾黏不易清除。前開痕跡應 可認為係正常使用下所致髒汙。被告請求賠償此部分損害 ，亦屬無據。
⒏另被告主張系爭房屋陽台堆滿廢棄物與垃圾，全室牆面、 櫃體立面、門框30多處雙面膠 、黏性掛勾部分，依照片
所示，陽台地面雖有髒汙，清掃即可處理，另所稱之廢棄 物及垃圾（見本院卷地217頁）僅有局部，並非散置，且 原告亦於本院表示願意將物品搬離，至所稱雙面膠、掛勾 系貼在牆面上，並未破壞黏貼主體，而原告亦表示前開掛 勾有些為前房客所遺留，縱原告於搬離時未清除，該清除 亦應認為係房東於收回承租標的物重新整理出租之範疇， 被告請求原告賠償，尚屬無據。
⒐至被告主張勞務費用與原告未盡善輛管理人義務所生損害 無相當因果關係，租金損害則未提出相關證明，此部分請 求，同無可採。
（三）按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金 錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人 得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法 第213條定有明文。被告就前開得向原告請求損害賠償是 向主張以修復金額為賠償內容，自屬有據。又物被毀損時 ，被害人除得依據民法第196條請求賠償外，並不排除民 法第213條至第215條之適用，依民法第196條請求賠償物 被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以 必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊） ，亦有最高法院77年度第9次民事庭會議決議可資參照。（四）被告得向被告請求賠償如附表編號1至編號5修復費用其中 編號1、2、5無折舊外（其中編號5市面上無舊品可茲替代 僅得以新品更換），其餘項目，雖應予折舊，然其中編號 1、2、5修復費用已超過押租金23,000元，被告將其扣抵 後，已無餘額，原告請求被告返還押租金，即屬無據。四、綜上所述，原告未盡善良管理人注意義務，致系爭房屋受有 損害，被告於扣抵押租金後，已無餘額。原告依兩造間租賃 法律關係請求被告返還押租金，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 1 日 書記官 楊 霽
附表：
項次 內 容 估價金額 （新臺幣） 備 註 （估價單） 01 室內油漆粉刷 14,175元 見卷第329頁 02 鐵門與欄杆油漆粉刷 3,360元 見卷第351頁 03 書桌、櫃體發霉拆除重製 110,040元 見卷第335頁 04 新購沙發（金額部分僅放107年採購沙發的成本） 12,500元 見卷第339頁 05 廚房人造檯面替換 14,380元 見卷第343頁 06 烤玻桌墊覆蓋臥室桌面汙染 2,750元 見卷第347頁 07 陽台廢棄物清理與清潔、浴室水垢清理、主臥染色桌面汙染處理、30多處雙面膠、黏性掛勾移除 9,240元 見卷第355頁 08 新購浴室窗簾 1,400元 見卷第359頁 09 來回奔波協調工班與多方詢價估價勞務費用 6,000元 10 半個月房租金的損失 7,500元 合計 181,345元