臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第530號
原 告 呂育姍
訴訟代理人 陳明輝
被 告 張振吉
張振能
上列當事人間請求請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國111
年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告張振吉、張振能應將門牌號碼新北市○○區○○街○巷○號四樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告張振吉應給付原告新臺幣壹萬捌仟伍佰元，及自民國一一一年二月九日起遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰壹拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰參拾貳萬柒仟貳佰陸拾參元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者； 三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明文。原告起訴時聲明： 被告張振吉應將門牌號碼新北市○○區○○街0巷0號4樓（下稱 系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付新臺幣（下同）3萬 元，並自民國110年11月9日起至遷讓之日止，按月給付1萬5 ,000元，暨清償系爭房屋之水電費；被告張振能及其他未列 於系爭房屋租賃契約（下稱系爭租約）內，然同住於系爭房 屋之關係者，應將系爭房屋全部遷讓返還原告。嗣於訴訟中 ，變更聲明為：㈠被告張振吉應將系爭房屋騰空遷讓返還原 告。㈡被告張振吉應給付原告7萬5,000元，及自111年2月9日 迄至遷讓之日止，按月給付原告1萬5,000元。㈢被告張振吉
應依系爭租約第12條第2項約定給付原告違約金1萬5,000元 。㈣被告張振能及其他未列於系爭租約但同住系爭房屋之關 係者，應騰空遷讓返還原告（見板簡字卷第71頁），再將前 開聲明㈣部分特定僅請求被告張振能遷讓返還系爭房屋，且 併入聲明㈠部分一同請求（見訴字卷第92頁），核乃基於主 張被告無權占有系爭房屋之同一基礎事實，並擴張應受判決 事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書 狀為聲明、陳述。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠原告於109年9月8日與被告張振吉簽訂系爭租約，約定由原告 將系爭房屋出租予被告張振吉，租期2年，自109年9月8日起 至111年9月7日止，每月租金1萬5,000元，水、電、瓦斯等 費用均由被告張振吉自行負擔。不料，被告張振吉僅繳納租 金至110年6月，計至111年1月止，扣除押租金3萬元後，仍 逾期5個月，共計欠繳租金7萬5,000元，原告已催告被告限 期繳清及搬遷，並於110年11月17日以通訊軟體LINE向被告 張振吉終止系爭租約，為此依民法第767條第1項規定遷讓返 還系爭房屋，及給付積欠租金7萬5,000元。又依系爭租約第 12條第2項約定，原告得請求被告給付1個月租金計算之違約 金，以支付系爭房屋損害修繕或用於清償水電費用迄交屋之 日止。另被告張振吉未給付租金繼續使用系爭房屋，每月可 獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害 ，為此依不當得利之法律關係請求被告張振吉自111年2月9 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付1萬5,000元。再被告 張振能為被告張振吉之胞弟，共同居住在系爭房屋內，原告 之前已經通知需簽訂租約，卻回覆身分證資料不在身邊無法 簽約，且於110年11月17日之後一直無法聯絡到，故原告不 願出租予被告張振能，請求被告張振能遷讓系爭房屋返還原 告等語。
㈡並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告張振吉應給付原告7萬5,0 00元，及自111年2月9日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給 付1萬5,000元。⒊被告張振吉應給付原告1萬5,000元。⒋願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書 狀為聲明、陳述。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其為系爭房屋所有權人，而將系爭房屋出租予被告 張振吉，約定租期自109年9月8日起至111年9月7日止，每月
租金1萬5,000元，應於每月10日前繳納，被告張振吉並支付 2個月租金共3萬元作為押金等語，業據其提出系爭租約、系 爭房屋及其坐落基地登記第一類謄本為佐（見板簡字卷第21 頁至第37頁、訴字卷第23頁至第35頁），被告就原告主張之 前揭事實，均已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期 日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3 項前段準用第1 項前段之規定，視同自認，堪認原告此部分 主張之事實為真。
㈡茲就原告各項請求分述如下：
⒈遷讓房屋部分：
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人交付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約； 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民 法第440 條第1 項、第2 項、第767條第1項前段定有明文。 次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人 積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第 100 條第3 款亦有明文。
⑵原告主張被告張振吉僅繳納租金至110年6月，其已於110年11 月17日以LINE終止系爭租約等語，並提出LINE對話紀錄為佐 （見訴字卷第97頁至第99頁），經核原告於110年11月17日 終止系爭租約時，被告張振吉已積欠租金達5個月（即110年 7月至11月），以押金3萬元抵扣後，仍積欠3個月，符合前 開積欠租金達2個月以上得終止系爭租約之規定，故系爭租 約已經原告於110年11月17日終止，應屬明確。是以，系爭 租約業經原告終止，則被告張振吉已無占有系爭房屋之正當 權源，而被告張振能與原告間本無系爭租約關係，自亦無占 有系爭房屋之正當權源，而其等迄今仍占有使用系爭房屋， 有新北市政府警察局樹林分局111年5月19日新北警樹刑字第 1114385334號函覆在卷可稽（見訴字卷第77頁），故原告主 張被告張振吉、張振能均無權占有系爭房屋，應將系爭房屋 騰空遷讓返還原告，為屬有據。
⒉積欠租金及違約金部分：
⑴系爭租約第4 條約定被告張振吉每月應給付租金1 萬5,000 元，被告張振吉雖自110年7月起未繳納租金，然原告自承其 於110年11月17日終止系爭租約後，被告張振吉另匯款2萬元 予原告等情（見本院卷第92頁），故被告張振吉自110年7月 起至111年11月17日止，應給付原告之租金扣除3萬元押金、
2萬元匯款後，數額為1萬8,500元（計算式：15,000×4又17/ 30＝68,500，68,500-30,000-20,000＝18,500），原告請求逾 此範圍部分，為無可採。
⑵又原告主張其得依系爭租約第12條第2項規定請求被告張振吉 給付違約金1萬5,000元云云，然觀諸系爭租約第12條第2項 ：「依約定得終止租約者，租賃之一方應於1個月前通知他 方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方1個 月（最高不得超過一個月）租金額之違約金。」約定（見板 簡字卷第31頁），可知乃未提前1個月前終止租約所課之違 約金，而系爭租約乃因被告張振吉積欠租金，而經原告合法 終止，與系爭租約第12條第2項約定情形不符，故原告此部 分請求，難認有據。
⒊不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例意旨可參）。系爭租約業經原告於110 年11月17日終止，被告張振吉即應將系爭房屋返還原告，然 其迄今仍未返還，受有相當於租金之不當得利，原告依前開 不當得利規定，得請求被告張振吉自110年11月18日起至遷 讓之日止，按月給付不當得利1萬5,000元，原告僅請求自11 1年2月9日起算，未逾前開範圍，自為有據。四、綜上所述，被告張振吉積欠租金達2個月以上，原告已於111 年11月17日終止系爭租約，被告張振吉、張振能迄今無權占 有系爭房屋，原告得請求其等騰空遷讓返還系爭房屋。又被 告張振吉積欠原告租金1萬8,500元，且迄今未遷讓返還系爭 房屋受有不當得利，原告得請求被告張振吉給付租金1萬8,5 00元，及自111年2月9日起至遷讓之日止，按月給付不當得 利1萬5,000元。從而，原告請求被告給付如主文第1、2項所 示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予 駁回。又原告勝訴部分，原告陳明願供擔保為假執行，核無 不合，被告雖未陳明願供擔保免為假執行，惟亦依職權免為 假執行之宣告，爰酌定兩造應供擔保金額。至原告敗訴部分 ，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 民事第四庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 書記官 李瑞芝