臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第989號
原 告 蔡金發
蔡燦榮
蔡林燦
蔡逢恩
共 同
訴訟代理人 賴淑玲律師
原 告 唐育芳
蔡淑枝
蔡淑華
上二人共同
訴訟代理人 李誌祥
被 告 陳加圡
訴訟代理人 趙立偉律師
徐欣瑜律師
複代理人 李德正律師
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國111年6月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）670,600元，及自110年5月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告以224,000元供擔保後，得假執行。但被告得以670,600元預供擔保而免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣門牌號碼新北市○○區○○路00號之4之房屋係未辦保存登記之 建物（下稱系爭建物），為原告蔡金發、蔡燦榮、蔡林燦蔡 逢恩4人與追加原告唐育芳、蔡淑華、蔡淑枝因繼承而取得 ，故為公同共有關係，為管理上之便利而以原告蔡金發之名 義為納稅義務人，有房屋稅繳款書可稽（原證一）。 ㈡按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外 ，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文 。次按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其 中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告 聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告，逾 期未追加者，視為已一同起訴；第一項未共同起訴之人所在
不明，經原告聲請命為追加，法院認其聲請為正當者，得以 裁定將該未起訴之人列為原告，民事訴訟法第56條之1第1項 、第3項亦有明定。本件系爭建物係由上開7人公同共有，然 蔡淑華、蔡淑枝無正當理由拒絕同為原告，而唐育芳現未居 住於其戶籍地址，所在不明致無法取得其同意，為此，懇請 鈞院依民事訴訟法第56條之1第1項規定裁定命唐育芳、蔡 淑華、蔡淑枝追加為原告；如唐育芳之所在無法查明，亦請 鈞院依民事訴訟法第56條之1第3項規定裁定將之列為原告 。
㈢原告蔡金發於106年1月15日以自己之名義代表全體共有人將 系爭建物出租予被告作為廠房使用，租賃期間訂為1年自106 年1月15日至107年1月14日止，租金每個月42,000元，有租 賃契約為憑（原證二）。至租賃期間屆滿後，因系爭建物坐 落範圍之土地因另案分割共有物之訴訟涉訟中，分割後將由 何人取得未定，因此原告乃將上開事由告知被告，是以雙方 未再簽訂書面契約，合意依原來之條件繼續租賃關係直到前 述分割共有物之訴訟確定時為止。而被告最後1次給付租金 之日期為108年6月17日，乃是用以支付至同年7月14日之租 金。
㈣系爭建物所坐落範圍之土地（地號：新北市○○區○○○○段00000 00號）因分割共有物之訴訟而經法院判決由訴外人蔡國清取 得，該判決於108年6月5日確定，原告因此而必須對蔡國清 負起拆屋還地之義務，遂於108年7月3日向被告表示終止租 賃契約，並退還押租保證金15萬元，請求被告將系爭建物騰 空搬清，以便原告進行拆屋還地之事宜，但被告之子陳建達 卻於108年8月5日以存證信函向原告表示不同意終止租約， 並且拒絕配合搬遷及拆除（原證三，但存證信函內容因筆誤 將門牌號碼誤載為12號之2），並仍繼續使用系爭建物至109 年11月12日為止。
㈤茲因被告拒絕配合前述拆遷事宜，致兩造於109年2月25日均 遭訴外人蔡國清起訴請求拆屋還地（原證四），三方於109 年6月29日成立調解，被告同意於109年9月19日前將系爭建 物騰空遷出，以便原告及全體共有人於被告搬遷騰空後2個 月內將系爭建物予以拆除，將坐落土地返還予蔡國清，此有 調解筆錄供參（原證五）。但被告屆期卻未將系爭建物騰空 搬清，經原告於109年10月20日以存證信函（原證六）催告 後，被告方於109年11月12日遷出。
㈥按民法第439條規定，承租人應依約定日期，支付租金。被告 既不同意終止系爭租賃契約，自應繼續給付租金予原告及全 體共有人，但被告卻僅支付至108年7月14日之租金，是以被
告應依租賃契約第3條之約定，再給付原告及全體共有人自1 08年7月15日起至109年11月12日止之租金合計670,600元【 計算式：42,000元×（15+29/30）月＝670,600元】。 ㈦退萬步言，倘認兩造間之租賃契約已於108年7月3日合法終止 ，則被告自斯時起，對系爭建物即屬無權占有，依民法第17 9條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦 同。」及同法第181條但書規定：「依其利益之性質不能返 還者，應償還其價額。」，另參照最高法院61年臺上字第16 95號判例要旨：「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金 之利益為社會通常之觀念，並致不動產所有權人無法對不動 產為使用收益，而受有同額之損害」，被告亦應依上開法條 之規定，將其自108年7月15日起至109年11月12日止無權占 有系爭建物期間所獲得相當於租金之不得當利金額共計670, 600元返還予原告及全體共有人（計算式同上）。 ㈧綜上所述，原告爰依民法第439條規定及租賃契約第3條之約 定，或依民法第179條及第181條但書之規定，提起本件訴訟 ，懇請 鈞院擇一判決，賜判決如原告訴之聲明，以維民益 。
㈨並聲明：如主文第1項所示，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠兩造並無「因系爭建物坐落土地因另案分割共有物訴訟涉訟 ，故雙方即未再簽訂書面契約，而合意依原有租賃條件繼續 租賃至前述共有物分割訴訟確定為止」之合意，原告就此主 張已然不實：
⒈緣被告與原告承租系爭建物作為批發香蕉所用之冷凍工廠， 業已十數年之久，但因雙方租賃已久，故往往在遇有租賃契 約屆期時，亦無即時換約，雙方仍舊依照原租賃條件維持租 賃關係；且雙方之一偶有提及換約一事時，彼此才會補簽， 有時甚至並非被告簽訂，而由被告之子出名簽約。顯見雙方 在訂立書面契約一事上，本即常便宜行事，原告自不能以雙 方自107年1月14日後未簽訂書面契約，即逕自主張雙方間存 有上開合意。
⒉況者，依原告所稱雙方係因於租賃期間，遇有系爭建系坐落 土地涉訟，故未再簽訂書面契約，而達成依原有租賃條件繼 續租賃至前述共有物分割訴訟確定為止之合意云云。然查， 依原證二雙方簽訂之契約期間係自106年1月15日起至107年1 月14日止，但原告所稱之前述分割共有物之訴，卻係自103 年間即已涉訟，故倘若原告所述為真，兩造又豈有再於106 年簽訂書面租賃契約之理？足見原告所述不實，更無法進而
作為主張有達成上開合意之依據。
㈡原告於108年7月8日突然逕自將系爭建物「斷水」，造成被告 所有之水冷式之冷凍設備嚴重受損，被告方會寄發如原證三 所示之存證信函：
⒈按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態。」民法第423條定有明文。
⒉原告並非於108年7月3日向被告表示終止系爭租約，而係於10 7年7月8日直接以「斷水」之方式逼迫被告立刻搬遷，造成 被告設置於系爭建物內之水冷式冷凍設備嚴重受損，故被告 方會寄發如原證三所示之存證信函。此節並有證人陳峙蒹到 庭證述：「（被告訴訟代理人：那知悉有上開爭議後，父親 仍繼續使用系爭廠房嗎？父親仍有定時繳租嗎？父親使用廠 房到何時？我們當時有繼續使用到108年7月，因為我們租金 有付到7月。（被告訴訟代理人：後來為何沒有繼續承租了 ？）房東在108年7月7日斷水，我們進去發現冷藏設備無法 使用。因為我們水由蔡金發那邊牽水過來，所以蔡金發從源 頭關水我們就沒有水了，他那邊有個止水閥。…（被告訴訟 代理人：承上，房東沒有復水，你們還有辦法繼續使用該廠 房嗎？）基本上無法使用，因為冷藏設備需要水下去降溫才 能繼續使用。」（參111.3.22言詞辯論筆錄第3頁）等語可 佐。
⒊又之後雙方及系爭建物坐落土地之所有權人有就是否由被告 購買系爭建物及系爭土地乙事進行協商，雖未達成共識，並 衍生後續如原證四所示之訴訟，但自107年7月8日以後，因 被告並非系爭建物之事實上處分權人，無從重新申請用水， 故被告於該日後即無法將系爭建物作為冷凍倉庫之用，則原 告既未提供如原證二契約所示之租賃物，自不能依原證二所 示之租金向被告請求相當於租金之不當得利。
㈢依原證五調解筆錄第一條所示，被告應於109年9月19日將系 爭建物騰空返還予（該案原告）蔡國清，並非原告蔡金發等 人，更徵系爭建物至遲自原證五之調解成立後即與原告無關 ，原告亦不得請求該部分相當於租金之不當得利。 ㈣另原證8、9照片亦顯示被告確已搬離系爭建物，而因被告另 租廠房即在系爭建物旁邊，故偶會將車輛臨時停放於系爭建 物前之空地而已：
⒈查原告固以原證8、9所示照片，主張被告於三方調解筆錄（ 參原證5）所約定之搬遷日即109年9月19日以後，仍有繼續 占有使用系爭建物云云，請求被告應給付至109年11月12日 止之租金。
⒉然查，證人陳峙蒹已到庭清楚證稱：「（原告訴訟代理人賴 淑玲律師：你們到何時才移除？）當三方在協商的時候，我 們就開始慢慢把一些東西搬走。（原告訴訟代理人賴淑玲律 師：何時完全搬清？）在協商過後一、二個月我就有知會房 東，我裡面的東西都不需要，若要拆除就可以一併拆除。… 當時因為三方還在協商是否願意同時出售或是同時承租給我 們，所以才會直到109年6月29日調解之後確定之後我們才遷 出。至於原告寄發存證信函，當時我們已經將大部分設備遷 出，也告知他們剩下的東西我們都不需要，可以拆屋還地。 （原告訴訟代理人賴淑玲律師：你們將廠房交還給原告之日 期是否為109年11月12日？）基本上我有口頭告知房東，9月 19日過後就可以把所有的東西當垃圾處理掉，但我不能肯定 說是否在109年11月12日遷出，我不清楚為何要11月12日。 」（參111.3.22言詞辯論筆錄第5頁）等語，足見證人父親 即被告在與地主及系爭建物所有權人協商購買或繼續承租房 地破局後，即已依調解筆錄內容遷出系爭建物。 ⒊又因被告已無法繼續使用系爭建物，被告方利用另承租在系 爭建物旁之廠房，做為批發水果冷凍倉庫之用。而原證8、9 所示照片，即係因被告使用該隔壁廠房而偶然臨時將車輛停 放於系爭建物前空地之緣故，且照片中更可看出系爭建物確 已清空完畢，不見任何大型冷凍倉庫等。
⒋是以，原告主張被告仍有繼續使用系爭建物至109年11月12日 止，實無理由，應駁回其租金之請求。
㈤並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠原證一至原證六之形式上真正不爭執。
㈡系爭建物為未辦理保存登記之建物，由原告等人因繼承而取 得。
㈢原告蔡金發有與被告簽訂如原證二內容之租賃契約。 ㈣被告最後一次給付租金之日期為108年6月17日。 ㈤兩造於109年2月25日均遭訴外人蔡國清起訴如原證四所示之 拆屋還地事件，三方達成如原證五所示之調解內容。四、原告主張原告蔡金發於106年1月15日以自己之名義代表全體 共有人將系爭建物出租予被告作為廠房使用，租賃期間訂為 1年自106年1月15日至107年1月14日止，租金每個月42,000 元，嗣系爭建物坐落土地另案分割共有物之訴訟涉訟，被告 最後1次給付租金之日期則為108年6月17日，以支付至同年7 月14日之租金，因系爭建物所坐落範圍之土地，經法院判決
由蔡國清取得，該判決於108年6月5日確定，原告遂於108年 7月3日向被告表示終止租賃契約，並退還押租保證金15萬元 ，請求被告將系爭建物騰空搬清，以便原告進行拆屋還地之 事宜，但被告之子陳建達卻於108年8月5日以存證信函向原 告表示不同意終止租約，並且拒絕配合搬遷及拆除，並仍繼 續使用系爭建物至109年11月12日為止，原告自得依民法第4 39條規定及租賃契約第3條約定，請求被告給付原告自108年 7月15日起至109年11月12日止之租金合計670,600元等情。 則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告主張蔡金發於106年1月15日以自己之名義代表原告即系 爭建物全體共有人，將系爭建物出租予被告作為廠房使用， 租賃期間訂為1年自106年1月15日至107年1月14日止，租金 每個月42,000元，嗣被告於108年6月17日支付至同年7月14 日之當月租金後，原告即於108年7月3日向被告表示終止租 賃契約，並退還押租保證金15萬元，請求被告將系爭建物騰 空搬清，但被告之子陳建達卻於108年8月5日以存證信函向 原告表示不同意終止租約之事實，有房屋租賃契約書及存證 信函可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。可見本件兩造 間自107年1月14日起，就系爭建物已存在不定期租賃關係， 且租賃關係迄至108年8月間仍未終止而繼續存在。 ㈡被告固抗辯原告於108年7月8日突然逕自將系爭建物「斷水」 ，造成被告所有之水冷式之冷凍設備嚴重受損，被告方會寄 發如原證三所示之存證信函等情，並聲請證人陳峙蒹證稱： 「（被告訴訟代理人問：證人與被告陳加圡係何等關係？） 父子關係」、「（證人是否知悉父親陳加圡有向原告蔡金發 等人承租五股區壟鈎路12之4號未辦理保存登記之廠房？） 知道」、「（承上，父親從何時開始承租的？租賃契間均有 簽訂書面租賃契約嗎？租金給付方式為何？）民國92年9 月 。一開始有簽訂租約，後來時有時無，所以就變成不定期租 約，租金就是以現今方式給付」、「（父親承租廠房做何用 途？冷凍倉庫內有擺放哪些設備？）我們在冷藏冷凍水果， 倉庫裡面放置水冷設備，因為需要水降溫，還有冷氣設備」 、「（當時廠房出租事宜，都由何人出面代表廠房所有權人 ？）一開始由我父親洽談，後來我父親身體不好，就由我出 面。房東一開始由蔡金發的父親出面，後來就是由蔡金發」 、「（證人或證人父親係何時開始聽聞或知悉廠房產權似有 爭議〈包括座落土地產權爭議〉）？約在民國108年4月間，蔡 國清有來說土地是屬於他的」、「（那知悉有上開爭議後， 父親仍繼續使用系爭廠房嗎？父親仍有定時繳租嗎？父親使 用廠房到何時？）我們當時有繼續使用到108年7月，因為我
們租金有付到7月」、「（後來為何沒有繼續承租了？）房 東在108年7月7日斷水，我們進去發現冷藏設備無法使用。 因為我們水由蔡金發那邊牽水過來，所以蔡金發從源頭關水 我們就沒有水了，他那邊有個止水閥」、「（房東在108年7 月間直接斷水後，你們有無向房東表示抗議或要求繼續承租 ？）當時斷水後，我們在下方有另一間倉庫，我就趕快把裡 面的水果移去那邊減少損失，後來房東有表示要復水，但我 進去看還是無法使用」、「（承上，房東沒有復水，你們還 有辦法繼續使用該廠房嗎？）基本上無法使用，因為冷藏設 備需要水下去降溫才能繼續使用」、「（那後來你父親有另 外承租其他廠房嗎？）我們在下方有承租另一間廠房」、「 （原告訴訟代理人賴淑玲律師問：你方稱何以見得是房東關 水？）因為開水就是沒有水，我有問房東蔡金發為何把水關 掉，蔡金發說他以為租約已經終止就關水」、「（是否要求 復水？）蔡金發有口頭說要復水，但我進去看還是沒有水」 、「（沒有復水，你是否有向房東要求復水，或主張任何租 約權利嗎？有無證明？）當時我們比較擔心只是有另外房東 威脅我們要把廠方整個拆除，當下我已經承租了另外一個廠 房，所以並沒有一直去要求房東復水」、「（陳建達為何人 ？）是我大哥」、「（陳建達是否有負責處理本廠房租約問 題嗎？）是的，我與我大哥同時在做水果批發生意」、「（ 依照你所述，七月就被斷水後，廠房無法使用，為何陳建達 在八月還用存證信函向房東表示拒絕終止租約？）就如我方 稱，因為有房東要強制拆除我裡面的冷藏設備」、「（換句 話說你的冷藏設備你們一直不願意搬走？）我的冷藏設備需 要時間移除」、「（你們到何時才移除？）當三方在協商的 時候，我們就開始慢慢把一些東西搬走」、「（何時完全搬 清？）在協商過後一、二個月我就有知會房東，我裡面的東 西都不需要，若要拆除就可以一併拆除」、「（是否有證明 ？）我只有口頭告知蔡金發弟弟」、「（為何到109年6月雙 方跟後來的地主林憲億、蔡國清等人進行拆屋還地訴訟的時 候，你們仍然主張不願意返還系爭廠房，直到109年6月29日 調解時才同意要在109年9月19日前遷出，並且到109年9月9 日仍未遷出，由原告寄發存證信函後，才在109年11月12日 將廠房交還給原告？與你方稱不符，有何解釋？）當時因為 三方還在協商是否願意同時出售或是同時承租給我們，所以 才會直到109年6月29日調解之後確定之後我們才遷出。至於 原告寄發存證信函，當時我們已經將大部分設備遷出，也告 知他們剩下的東西我們都不需要，可以拆屋還地」、「（你 們將廠房交還給原告之日期是否為109年11月12日？）基本
上我有口頭告知房東，9月19日過後就可以把所有的東西當 垃圾處理掉，但我不能肯定說是否在109 年11月12日遷出， 我不清楚為何要11月12日」、「（你何時將廠房鑰匙還給原 告？）我們廠房沒有鑰匙，我們已經遷出了，只是鑰匙頭掛 在上面而已」等語。惟依上開證言內容，雖系爭建物有遭人 斷水情事，但並不能確認為原告所為，且被告於108年6月17 日最後一次支付至同年7月14日之當月租金後，仍將冷藏設 備等物品放置於系爭建物而繼續占有使用系爭建物，直至10 9年11月12日仍未將系爭建物點交返還原告。 ㈢基上所述，本件兩造間自107年1月14日起，就系爭建物已存 在不定期租賃關係，雖原告主張租賃關係於108年8月間終止 ，但被告並不同意，且被告於108年6月17日最後一次支付至 同年7月14日之當月租金後，仍將冷藏設備等物品放置於系 爭建物而繼續占有使用系爭建物，直至109年11月12日仍未 將系爭建物點交返還原告。是原告請求被告給付原告自108 年7月15日起至109年11月12日止之租金合計670,600元【計 算式：42,000元×（15+29/30）月＝670,600元】，於法自無 不合。被告固抗辯原告自行將系爭建物斷水，造成被告所有 之水冷式之冷凍設備嚴重受損，違反民法第423條「出租人 應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租 賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」規定云 云，然並未積極舉證以實其說，所辯尚無可取。五、從而，原告依民法第439條規定及租賃契約第3條約定，請求 被告應給付原告670,600元，及自起訴狀繕本送達翌日即110 年5月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息， 為有理由，應予准許。又原告係就數請求權基礎請求擇一為 勝訴判決即可，故其餘請求權即無論述之必要。六、兩造陳明願供擔保為假執行及免為假執行之聲請，經核均無 不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 6 月 28 日 民事第五庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 29 日
書記官 游曉婷