臺灣彰化地方法院民事判決
110年度訴字第871號
原 告 鄭張翠靜
鄭誼輝
共 同
訴訟代理人 鄭慧莉
被 告 錢勝木
訴訟代理人 洪晨博律師
被 告 錢主容
錢嘉偉
錢介熙
錢慧晶
蔡淑玉
鄭新為
鄭啓瑞
鄭來旺
鄭如閔
鄭勝文
鄭英俊
鄭美淑
陳嬌
上 13 人
訴訟代理人 陳益軒律師
複代理人 顏嘉盈律師
上列當事人間請求給付讓售土地對價事件，本院於民國111年6月
2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應連帶給付原告鄭張翠靜新臺幣824,922元，連帶給付 原告鄭誼輝新臺幣412,454元，及各自附表「法定遲延利息 起算日」欄所示之日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。
二、訴訟費用由被告連帶負擔。
三、本判決第一項於原告鄭張翠靜及鄭誼輝分別以新臺幣274,97 4元及新臺幣137,485為被告供擔保後，得假執行。但被告如 以新臺幣824,922元、新臺幣412,454元分別為原告鄭張翠靜 、鄭誼輝預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造陳述（本件所有被告下合稱被告，所有原告下合稱原告 ，單指一人則逕稱其姓名）：
一、原告主張：
㈠被告與伊同為彰化縣○○市○○段00地號甲種建築用地(下稱系 爭土地，面積1753.07平方公尺，約530.3036坪)之土地共 有人，鄭張翠靜之應有部分為18分之2(換算面積為194.78 56平方公尺，約58.923坪）、鄭誼輝之應有部分為18分之 1（換算面積為97.3928平方公尺，約29.461坪），系爭土 地經彩旺企業社（東森房屋田中加盟店）居間，業由同意 出賣之共有人即被告依土地法第34條之1第1項規定，以總 金額新臺幣(下同）42,424,288元讓售於訴外人國甲建設 有限公司(下稱國甲建設），折算每坪約計8萬元。 ㈡然被告竟將上開總金額，扣除系爭買賣契約（詳後述）所 應負擔有關地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲介費、對 第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等一切相關 費用等共計7,424,200元後，所餘對價為35,000,088元， 折算每坪僅約66,000元，與系爭買賣契約原有約定對價8 萬元相較，每坪差額14,000元。並以每坪66,000元為基礎 ，依伊各自應有部分面積計算所得價金，於扣除土地增值 稅後，為鄭張翠靜提存金額3,816,635元，為鄭誼輝提存1 ,908,318元。而系爭土地所有權則於110年7月30日移轉登 記予國甲建設。
㈢基於債權行為相對性原則，伊自始不同意出賣土地應有部 分，亦未於系爭買賣契約上署名，當無履行該買賣契約之 義務。縱按系爭買賣契約有約定出賣人應依「原有買賣契 約所應負擔有關地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲介費 、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等一切 相關費用」，伊既非出賣人，自無須負擔此義務。 ㈣同意出賣共有人即被告以每坪14,000元之價差，折抵對價 予買受人國甲建設方式，以免除出賣人履行系爭買賣契約 所生相關義務；惟伊即非系爭買賣契約當事人，該價差本 不應從伊應分得之對價中扣除，此價差之部分被告應分別 向鄭張翠靜給付824,922元，向鄭誼輝給付412,454元，並 依土地法第34條之1第3項應負連帶清償之責，為此，爰提 起本件訴訟等語。
㈤並聲明：1.被告應連帶給付鄭張翠靜824,922元及應連帶給 付鄭誼輝412,454元；2.上開給付，自本訴狀送達翌日起 至清償日止按週年利率百分之5計算之法定遲延利息；3. 願供擔保，請准宣告假執行。
二、錢勝木辯稱：
㈠系爭土地價金既已由買受人國甲建設支付並提存，縱然原 告未與國甲建設簽約，惟債之發生仍存於原告等人與國甲 建設之間，原告如欲主張減免委任費用，自應向買受人國 甲建設主張之。原告如欲主張毋庸給付委任費用(包括代 為履行期契約所生相關義務，如仲介費用、代書費用、土 地建物拆除費等費用)，其費用既然已由買受人國甲建設 收取，此法律關係即債之關係，應存在於原告與國甲建設 之間，倘原告之上開主張為有理由，則自應由國甲建設負 擔償還責任，伊既未獲取上開差價，自無償還之義務。 ㈡系爭買賣契約自始至終即約定由出賣人以每坪實拿66,000 元(含個人應自行負擔之增值稅)為締約條件，每位被告係 以實際每坪66,000元，收取土地買賣價金，本件提存之金 額亦同，並無收取每坪8萬元之事實。實則因系爭土地產 權複雜、共有人眾多，且土地上有未保存登記之建物及無 權占有之人，故土地價格有所影響，而本件土地買賣，自 初磋商締約階段，被告即係與買受人約定以每坪實拿66,0 00元之條件出賣系爭土地，惟考量上開因素，故被告配合 買受人，以每坪8萬元作為實價登錄之價格，使買受人可 墊高土地取得成本，以避免日後之土地增值稅，其墊高之 差額，買受人則再以地上物拆除、廢棄物清運、訴訟費、 仲介費等名義條列，然實際上出賣人等並未支付該筆費用 。
㈢倘本院認系爭土地之出賣條件為每坪8萬元，則每坪1.4萬 元之差價，係用於增加系爭土地價值及土地移轉過程之必 要費用，應屬對原告之有益費用，且為合約之必要費用， 原告受有利益，不得主張扣除等語。
㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、錢主容、錢嘉偉、錢介熙、錢慧晶、蔡淑玉、鄭新為、鄭 啓瑞、鄭來旺、鄭如閔、鄭勝文、鄭英俊、鄭美淑、陳嬌 （下稱錢主容等13人）辯稱：
㈠被告與國甲建設原先簽署之買賣契約，出賣人僅為被告， 並未包含原告，出售之面積係被告所有系爭土地合計應有 部分18分之15而已。亦即出售之面積約為441.92坪【計算 式：1753.07平方公尺×18分之15×0.3025＝441.92坪】，原 出售之總價僅為35,353,600元【計算式：441.92坪×8萬元 ＝35,353,600元】。嗣後係因原告遲遲無法與國甲建設協 議完成共有物之分割，因而被告同意改依據土地法第34條 之1之規定，辦理系爭土地出售，因而再行簽署「補充買 賣契約條款」（下稱系爭買賣契約）以為依據。是所出售
之面積至此變成1753.07平方公尺(即約530.3036坪)，全 部出售之價金變更為42,424,288元【計算式：530.3036坪 ×8萬元＝42,424,288元】。
㈡系爭土地之買賣價金，原即約定係出賣人實拿每坪為66,00 0元(含個人應自行負擔之增值稅)，並無原告所稱之可實 際收取8萬元之事實。其間之價差係做為改由買受人處理 賣方依系爭買賣契約所應負擔之有關地上建物拆除、清除 搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴 訟、及代書費等一切費用之代價。因系爭土地上尚存在有 共有人根本無法自行處理之地上物部分，當中含訴外人錢 春風所無權占用部分、訴外人鄭啟中無權占用部分、訴外 人錢卓切無權占用部分等部分，此除之外，共有人亦有存 在於系爭土地之建物，亦未有全部承諾均放棄此部分之地 上物所有權，復因全體共有人亦無法自行處理全部地上物 之清除(包含拆除及清運等費用)，因而始與買受人國甲建 設約定實收每坪為66,000元(含出賣人應自行負擔之增值 稅部分)之由來，惟因鑑於現今不動產之買賣，買賣雙方 尚有實價登錄之義務，且因原屬於共有人(即出賣人)所必 須負擔處理之部分，因共人根本無法自行處理，因而始會 改約定有關賣方依原有買賣契約所應負擔之有關地上建物 拆除、清除搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請 拆屋還地訴訟、及代書費等一切費用，以7,424,200元計 價，折抵於國甲建設，並改由國甲建設自行負擔此部分費 用，出賣人則不用再行負擔交付系爭土地及瑕疵擔保等法 律上之義務，及因此所產生之費用。是有關之價差部分， 係將原係屬於出賣人所應負擔之義務，改由買受人自行處 理之代價而已。
㈢又審視原告對於地上物部分，亦確實已與買受人國甲建設 達成以80萬元補償之約定。是原告除獲得原有之每坪66,0 00元之價金外，另額外獲得地上物補償金80萬元，是此情 形之下，原告又何來損失之有？
㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
貳、本院之判斷：
一、原告主張：被告將系爭土地以42,424,288元出賣予國甲建 設，折算每坪約計8萬元；伊則未簽署系爭買賣契約；被 告將上開金額扣除地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲介 費、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等相 關費用共計7,424,200元後，餘額為35,000,088元，折算 每坪僅約66,000元，與系爭買賣契約原有約定對價8萬元
相較，每坪差額14,000元。並以每坪66,000元為基礎，依 伊各自應有部分面積計算所得價金，經扣除土地增值稅後 ，為鄭張翠靜提存金額3,816,635元，為鄭誼輝提存1,908 ,318元；而系爭土地所有權於110年7月30日移轉登記予國 甲建設等情，有內政部不動產交易實價查詢資料、系爭土 地公務用謄本、地籍圖謄本、異動索引、土地登記申請書 、原告土地增值稅繳款書、本院110年度存字第371號提存 書與臺灣臺中地方法院110年度存字第800號提存書與系爭 買賣契約附卷可稽（本院卷1第28頁、第77頁至第97頁、 第121頁、第123頁、第213頁、第217頁、第411頁至第461 頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
二、原告主張並非系爭買賣契約之出賣人，有無理由？ ㈠按部分共有人依土地法第34條之1第1項，將共有土地之全 部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分 ，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣 ，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共 有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約 ，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關 係。同法第34條之1第3項並規定：第1項共有人，對於他 共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任；於為權利變 更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明 ；其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記等語 。土地登記規則第35條第5款亦規定：部分共有人依土地 法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記 ，他共有人之土地所有權狀未能提出者等語，得免於提出 ，以資配合。可見未同意出賣之共有人並無依該買賣契約 移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共有人 之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出售 之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部 分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與 買受人間有買賣關係存在；未同意出賣之共有人既非該買 賣契約之當事人，買受人自不得依該買賣契約對未同意出 賣之共有人為請求（最高法院87年度台上字第866號判決 、88年度台上字第1703號判決、106年度台上字第2482號 判決要旨參照）。
㈡經查原告並未於系爭買賣契約賣方欄位簽名或蓋章（見本 院卷1第411頁至第461頁），被告係依土地法第34條之1第 1項之規定以多數決方式處分系爭土地。考諸其等之所以 有權將原告之應有部分一併處分出賣，揆諸前揭說明，乃 係源於該條直接賦予多數決之共有人得「有權處分」不同
意之少數共有人之應有部分，此應定性為「處分權」之授 與，而非「代理權」之授與，故同意出賣之共有人（即被 告）並非代理未同意出賣之共有人(即原告)與買受人國甲 建設訂立買賣契約。從而原告主張並非系爭買賣契約之出 賣人，為有理由。
三、被告抗辯：所應給付原告之對價，應扣除地上建物拆除、 清除搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請拆屋還 地訴訟、及代書費等相關費用，換算每坪14,000元等語， 有無理由？
㈠仲介費及代書費部分：
⒈按不動產經紀業管理條例第19條第1項、第21條第1項規 定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其 經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主 管機關規定之報酬標準計收」、「經紀業與委託人簽訂 委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」。則共有人依土 地法第34條之1處分共有土地，並委託不動產經紀業銷 售該共有土地，其服務報酬之計收自應依委託契約書約 定由委託人支付。至於不同意處分之他共有人，若與經 紀業者無委託關係，自無支付服務報酬之義務（內政部 102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函要旨參照 ），原告既非系爭土地之出賣人，亦無與彩旺企業社存 有仲介委任關係存在，自無支付仲介費之義務，被告抗 辯應予扣除仲介費，並無理由。
⒉另原告既非系爭買賣契約之當事人，則因系爭買賣契約 所衍生之代書費，亦難令由原告負擔。
㈡地上建物拆除、清除搬運廢棄物、對第三人錢春風之訴請 拆屋還地訴訟等部分：
被告抗辯：系爭土地上尚存在有共有人無法自行處理之地 上物及廢棄物猶待拆除清理，且此部分屬系爭契約出賣人 所必須負擔處理之義務，因而改約定由國甲建設自行負擔 該部分一切費用，遂將該部分費用折抵買賣價金，使出賣 人無庸負擔交付系爭土地及瑕疵擔保等法律上之義務，及 因此所產生之費用云云。惟查原告為不同意出賣之共有人 ，並未與國甲建設簽立系爭買賣契約，揆諸上開說明，被 告乃係因土地法第34條之1條第1項規定而被授與「處分權 」，始有權將原告所有系爭土地之應有部分一併出賣，並 非代理原告與國甲建設簽立系爭買賣契約。是原告既非系 爭買賣契約之出賣人，國甲建設自無從本於系爭買賣契約 向原告為任何權利之主張，職是原告本無需負擔因系爭買 賣契約而生瑕疵擔保責任及交付系爭土地義務，從而因此
所需支出之相關拆除及清理費用亦不應由原告負擔。 ㈢被告復抗辯：原告除獲得原有之每坪66,000元之價金外， 另額外獲得地上物補償金80萬元，足以彌補價差損失云云 ，然查原告所有系爭土地之應有部分，與地上物之所有權 ，核屬不同物權；職是依土地法第34條之1第3項規定原告 應得之對價或補償，係專就系爭土地應有部分而為計算， 不容與因其他物權所獲得之補償金相混淆。原告縱使獲得 地上物補償金80萬元，然無從以此充作原告依土地法第34 條之1第3項規定所應得之對價或補償。被告前揭抗辯，即 屬無據。
㈣又查就被告所抗辯應扣除上開相關費用之有利事實，被告 並未舉證確實支出該部分費用，卷內亦無具體事證足資參 佐。對此被告當庭自承：僅是與國甲建設約定以每坪14,0 00元折價，伊不知是否有實際支出等語（本院卷2第41頁 至第42頁）。從而被告既無法舉證確實支出此部分費用， 難令原告負擔該部分費用。從而被告抗辯所應給付原告之 對價或補償，應扣除地上建物拆除、清除搬運廢棄物、仲 介費、對第三人錢春風之訴請拆屋還地訴訟、及代書費等 相關費用等，自非有據。
四、原告主張被告應連帶給付鄭張翠靜824,922元，連帶給付 鄭誼輝412,454元，有無理由？
查被告將系爭土地以42,424,288元出賣予國甲建設，折算 每坪約計8萬元，本應以此計算原告應得之對價或補償。 然被告抗辯：所應給付原告之對價，應扣除地上建物拆除 、清除搬運廢棄物、仲介費、對第三人錢春風之訴請拆屋 還地訴訟、及代書費等相關費用等，換算每坪14,000元等 語，並無理由，已如前述，則原告自得依土地法第34條之 1第3項規定，請求被告就每坪14,000元對價或補償差額應 負連帶清償責任。據此計算，原告主張被告應分別向鄭張 翠靜連帶給付824,922元【計算式：l4,000元×58.923坪＝8 24,922元】；向鄭誼輝連帶給付412,454元【計算式：l4, 000元×29.461坪＝412,454元】洵屬有據，應予准許。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233 條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件請求給付無
確定期限，並以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原 告就被告應給付之金額部分，請求自附表「法定遲延利息 起算日」欄所示之日起至清償日止，按法定利率即週年利 率百分之5計算之利息，自屬有據。 ㈥
參、綜上所述，原告請求被告應連帶給付鄭張翠靜824,922元， 連帶給付鄭誼輝412,454元，及各自附表「法定遲延利息起 算日」起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即 屬有據，應予准許。
肆、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無 不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與 判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第 2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 6 月 17 日 民事第一庭 法 官 徐沛然
以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 17 日 書記官 游峻弦
附表
命連帶給付之被告 起訴狀繕本送達日 法定遲延利息起算日 備註及證據 錢勝木 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第45頁，依民事訴訟法第138條第2項規定及最高法院94年度第1次庭長、法官會議決議意旨，自同年11月26日起算，至同年12月5日發生寄存送達效力 錢主容 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第47頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 錢嘉偉 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第49頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 錢介熙 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第51頁 錢慧晶 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第53頁 蔡淑玉 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第57頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 鄭新為 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第59頁 鄭啓瑞 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第61頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 鄭來旺 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第63頁 鄭如閔 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第65頁 鄭勝文 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第67頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 鄭英俊 110年11月23日 110年11月24日 見本院卷1第69頁 鄭美淑 110年12月5日 110年12月6日 該狀於110年11月25日寄存送達派出所，見本院卷1第71頁，依前揭說明，至同年12月5日發生寄存送達效力 陳嬌 110年11月24日 110年11月25日 見本院卷1第73頁