臺灣彰化地方法院民事判決
110年度訴字第753號
原 告 祭祀公業法人彰化縣江東興
法定代理人 江坤龍
訴訟代理人 黃呈利律師
被 告 江明樹
江淑美
黃紹欽
上三人共同
訴訟代理人 江銘栗律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年5月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告江淑美應將坐落彰化縣○○市○○○段000地號土地如附圖彰化縣員林地政事務所民國110年12月22日員土測字2258號複丈成果圖所示編號A5（面積75.41平方公尺）之三層樓房、W1（面積1.21平方公尺）之冷氣機、水塔拆除，並將上開土地返還原告。被告江明樹應將坐落彰化縣○○市○○○段000地號土地如附圖彰化縣員林地政事務所民國110年12月22日員土測字2258號複丈成果圖所示編號A7（面積226.61平方公尺）之空地、雜林移除，編號W2（面積3.25平方公尺）之水塔基座、編號A8（面積183.77平方公尺）之二層鐵皮屋拆除，並將上開土地返還原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告江淑美負擔五分之一、被告江明樹負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣拾捌萬元為被告江淑美供擔保後得假執行。但被告江淑美如以新臺幣伍拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣玖拾柒萬元為被告江明樹供擔保後得假執行。但被告江明樹如以新臺幣貳佰玖拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落彰化縣○○市○○○段000地號土地（特定農業區之農牧用地 ，下稱系爭土地）為原告所有，原告前與被告江明樹（原名 江樹砤，下稱江明樹）就系爭土地之西南側如起訴狀附圖編 號A1至A8部分（見卷第21頁）訂有耕地租約，因被告江明樹 未自任耕作違反耕地三七五減租條例第16條規定，原告已終
止耕地租約並與被告江明樹共同辦理三七五租約註銷登記。 ㈡詎被告江明樹與被告江淑美、黃紹欽（渠等為江明樹之女兒 、女婿）於系爭土地租約終止後，仍繼續占有使用如彰化縣 員林地政事務所民國110年12月22日員土測字第2258號複丈 成果圖（見卷第189頁，下稱系爭附圖）編號A5所示、面積 為75.41平方公尺之三層樓樓房之坐落基地，並於屋側設置 如系爭附圖編號W1所示、面積為1.21平方公尺之冷氣機、水 塔；系爭附圖編號A7所示、面積為226.61平方公尺之空地、 雜林；編號W2所示、面積3.25平方公尺所示之水塔基作；以 及編號A8所示、面積為183.77平方公尺二層鐵皮屋之坐落基 地，被告等無占有使用系爭土地之合法權源，爰依民法第76 7條第1項之規定，請求被告拆除A5、W1、A7、W2、A8之建物 與地上物，將土地返還原告等語。
㈢並聲明：1.被告應將坐落系爭附圖所示編號A5部分面積75.41 平方公尺之三層樓樓房拆除；編號W1部分面積1.21平方公尺 之冷氣機、水塔拆除；編號A7部分面積226.61平方公尺之空 地、雜林除去；編號W2部分面積3.25平方公尺上之水塔基座 拆除；編號A8部分面積183.77平方公尺之二層樓鐵皮屋拆除 ，將土地返還原告。2.願供擔保請准宣告假執行。二、被告等則以：
㈠如系爭附圖編號A5、A7、A8之建物及地上物均係被告江明樹 出資興建，江明樹與原告就系爭土地除訂有耕地租約外，原 告就上開建物及地上物部分，亦按年份每半年向被告江明樹 收取土地使用租金，之後江淑美返家照顧江明樹居住於編號 A5之建物，原告自99年起亦向江淑美收取A5部分之土地使用 租金，是江明樹與江淑美就如附圖編號A5、A7、A8之建物及 地上物坐落基地，均與原告成立未定期限之土地租賃契約， 縱使耕地租約終止後，原告與被告江明樹、江淑美仍有基地 租賃契約，並非無權占有。
㈡至於黃紹欽為江淑美之配偶，並非A5、A7、A8土地上建物之 所有人，並無拆除建物之權限，原告請求均無理由。並聲明 ：1.原告之訴及假執行之聲明駁回。2.如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、經法院協助兩造整理爭執與不爭執事項如下： ㈠不爭執事項：
1.系爭土地為原告所有，原告與被告江明樹就系爭土地（含A5 、A7、A8部分及其他部分），原成立耕地租約，已於109年 間註銷。
2.系爭土地坐落如系爭附圖所示A5、A8之建物、A7之雜林，及 W1之冷氣機、水塔、W2之水塔基座。A5、W1為被告江淑美使
用；A7、A8、W2為被告江明樹使用，A5及A8建物均為江明樹 興建，並將A5建物之事實上處分權移轉予江淑美。 3.原告前身為祭祀公業江東興，80年至102年間管理人均為江 炎進，江炎進代表祭祀公業於98年上期開始，向江明樹收取 田地租金每期新台幣(下同)1,940元、及房屋坐落基地每期5 ,190元；98年下期開始，江淑美給付每期2,590元之土地使 用費給祭祀公業。
㈡爭執事項：
1.被告江明樹、江淑美有無占有使用如附圖所示A5、A7、A8、 W1、W2坐落基地之合法權源？
⑴被告抗辯與原告成立未定期限之基地租賃法律關係有無理由 ？
⑵原告主張縱有基地租賃關係，應與江明樹之耕地租賃同其命 運而業經終止，有無理由？
2.被告黃紹欽有無拆除A5、A7、A8、W1、W2地上物與建物之權 利？
3.原告請求被告江明樹、江淑美、黃紹欽拆除上開建物、地上 物有無理由？
四、本院判斷：
㈠原告主張：系爭土地為原告所有，原告與被告江明樹就系爭 土地中，包含A5、A7、A8部分及其他部分土地原有耕地租賃 關係，因被告江明樹未自任耕作，該耕地租約業經註銷，目 前如系爭附圖編號A5、W1之建物、水塔基座、編號A7、W2、 A8之地上物、建物仍占用系爭土地，占用面積如系爭附圖所 示等情，為兩造所不爭，並有土地登記第一類謄本、員林市 ○○○段000地號現況套繪地籍測量圖、彰化縣政府耕地租佃委 員會調處程序筆錄、彰化縣員林市公所109年6月17日員市民 字第1090018855號函在卷為憑（見卷第21、23、33至39頁） ，並經本院偕同兩造至現場履勘並囑託彰化縣員林地政事務 所測量人員測量明確，有現場照片、系爭附圖附卷可參（見 卷第153至189頁），堪信屬實。
㈡被告江明樹、江淑美抗辯與原告成立未定期限之基地租賃應 無理由：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。再按，當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟 法第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地 者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權 占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無
舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證 明之（最高法院85年台上字第1120號判決意旨參照）。 2.被告等主張兩造除上開耕地租約之外，尚就如系爭附圖編號 A5、A7、A8之建物及地上物坐落基地成立基地租約等語，為 原告所否認，被告應舉證證明。查原告與被告江明樹就系爭 土地原係簽訂耕地租約，如承租人即被告江明樹欲變更土地 使用方式及租賃目的，應與出租人即原告事前合意成立基地 租賃，然被告並未提出建屋前業經原告同意並協商租賃範圍 、租期、租金之事證，而係提出建屋後，原告區分「田」、 「屋」收取土地使用對價之單據一事，此有「祭祀公業江東 興土地使用補償金繳納單」為據（見卷第91至101頁）。審 諸系爭附圖編號A5之建物為鋼筋混凝土造，房屋稅之起課時 間為92年7月（見卷第237頁），而被告江明樹係於100年3月 20日始一次繳納98年上下期之土地使用費；被告江淑美於99 年3月30日繳納98年下期之費用，至原告有無收取、何時收 取92年至97年間之土地使用費尚屬不明，此有上開土地使用 補償金繳納單為據（見第95、99頁），則原告於99、100年 間向被告江明樹、江淑美收取土地使用補償金時，系爭附圖 編號A5之建物已興建完成多年，難認被告江明樹於建屋前， 雙方已合意變更耕地租賃為基地租賃。
3.被告雖抗辯上開土地使用補償金繳納單已載明「納租人姓名 」、「應繳租金」，可證原告嗣後係向被告收取房屋坐落基 地之土地租金，兩造確有基地租約等語。然原告於83年之前 出具與被告江明樹之單據係「江東興祭祀公業土地使用租金 繳納單」，98年之後則開立「江東興祭祀公業土地使用補償 金繳納單」，此有上開單據為憑，而系爭附圖編號A5之鋼筋 混凝土建物係自92年7月起課房屋稅；系爭附圖編號A8之鐵 皮建物自102年7月起課房屋稅，此有彰化縣地方稅務局房屋 稅籍證明書在卷為憑（見卷第237、239頁），堪信被告江明 樹係於92年間興建系爭A5建物，而有違反耕地租賃契約之情 形，則原告於江明樹建屋後，即更易土地租金之名義為土地 使用補償金，應屬可信，難認原告有何與被告合意成立基地 租賃之意思。至於該補償金繳納單雖仍記載「納租人姓名」 、「應繳租金（稻谷代金）」等語，應係沿用耕地租約之用 語，此由租金欄位仍為稻谷代金甚明，然兩造於江明樹建屋 後，原有之耕地租約即已失效，原告應無租金請求權，其向 被告江明樹、江淑美收取之對價應為補償金之性質已如單據 所示，縱使繳納單內容未隨之更正，仍記載被告等應繳「稻 谷代金」，亦未能以此遽認原告係向被告江明樹、江淑美收 取租地建屋之基地租金，被告上開所辯，難認有據。
㈢如附圖編號A5、A7、A8、W1、W2地上物與建物之事實上處分 權部分：
1.查系爭A5建物為被告江明樹興建，並將事實上處分權讓與被 告江淑美一事，為兩造所不爭，則系爭A5建物之事實上處分 權人應為被告江淑美。被告黃昭欽為江淑美之配偶，雖共同 居住於A5建物，然僅為被告江淑美之占有輔助人；又被告江 明樹既已讓與事實上處分權與江淑美，被告黃昭欽、江明樹 均無拆除編號A5建物之權限，是原告請求被告黃昭欽、江明 樹拆除A5建物及附著於A5建物上如系爭附圖W1所示之水塔基 座應屬無據。
2.系爭A8之鐵皮屋及A7之地上物、W2之水塔均為被告江明樹興 建，為兩造所不爭，是上開建物、地上物之事實上處分權人 應為被告江明樹，原告請求被告江淑美、黃昭欽拆除應無理 由。
㈣系爭土地為原告所有，該土地現有被告江淑美具事實上處分 權如系爭附圖編號A5、W1所示之建物及地上物；被告江明樹 具事實上處分權如系爭附圖編號A7、W2、A8之建物及地上物 。被告江明樹與原告雖曾就系爭土地有耕地租賃關係，然因 被告江明樹未自任耕作而消滅，被告江明樹、江淑美復未能 舉證兩造有何租地建屋之基地租賃法律關係。此外，被告江 明樹、江淑美就其占有使用系爭土地係有正當權源之事實， 未再提出其他主張及舉證證明，自難認被告江明樹、江淑美 有占有使用系爭土地之合法權利。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項所有權妨害排除、所有 物返還請求權之法律關係，請求被告江淑美應將坐落系爭土 地如附圖所示編號A5部分面積75.41平方公尺之三層樓樓房 拆除；編號W1部分面積1.21平方公尺之冷氣機、水塔拆除； 被告江明樹應將坐落系爭土地如附圖編號A7部分面積226.61 平方公尺之空地、雜林除去；編號W2部分面積3.25平方公尺 上之水塔基座拆除；編號A8部分面積183.77平方公尺之二層 樓鐵皮屋拆除，將土地返還原告，均有理由，應予准許，其 餘部分則無所據，應予駁回。又兩造均聲請假執行及免為假 執行，於法應無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，宣告准 為假執行及免為假執行，至原告敗訴部分，假執行之聲請無 所附麗，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述， 併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 6 月 2 日
民事第二庭 法 官 王姿婷
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 2 日 書記官 吳曉玟