臺灣屏東地方法院民事判決
109年度簡上字第119號
上訴人即附
帶被上訴人 屏東縣東港鎮公所
法定代理人 徐志雄
訴訟代理人 楊櫻花律師
被上訴人即
附帶上訴人 林政龍
林信助
林妱瑱
共 同
訴訟代理人 吳澄潔律師
上 一 人
複 代理人 張錦昌律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國109年7月15日
本院潮州簡易庭108年度潮簡字第529號第一審判決提起上訴，被
上訴人並提起附帶上訴，本院於111年5月11日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決不利於上訴人部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（含附帶上訴部分）均由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠被上訴人之被繼承人林瑞耀與上訴人就上訴人所管理坐落屏 東縣○○鄉○○段00地號土地（重測前編為烏龍段690-3地號土 地，下稱系爭土地）如起訴狀附圖A、B合計3,648平方公尺 部分之土地，簽訂租期自民國85年12月7日起至91年12月6日 止之耕地三七五租約（下稱系爭租約）。期滿後固未再訂立 書面租約，然林瑞耀仍持續租地並繳租，且為上訴人所不反 對，足見系爭租約繼續存在。嗣林瑞耀於105年9月22日過世 ，其之繼承人有配偶林吳色及被上訴人，林吳色並同意由被 上訴人繼承系爭租約。詎被上訴人備妥繼承耕地租賃申請書 、繼承土地承租權變更申請書、現耕繼承人切結書、土地登 記申請書等文件向上訴人辦理變更承租人時，上訴人竟以如 起訴狀附圖A部分土地上，有如屏東縣東港地政事務所（下 稱東港地政事務所）108年12月3日屏港地二字第1083078560 0號函附土地複丈成果圖（下稱附圖）編號91⑵所示占用系爭
土地面積93.12平方公尺之門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號鐵 皮建物（下稱系爭鐵皮屋），核屬未自任耕作為由而認系爭 租約無效，因而不同意變更承租人登記。至此，被上訴人始 知其租賃範圍尚包含上開經他人無權占用部分之土地。 ㈡實則，林瑞耀僅租用系爭土地其中之3,648平方公尺，而起訴 狀附圖編號A部分土地與編號B部分土地即如附圖編號91⑴所 示被上訴人實際耕種範圍之面積2846.61平方公尺部分土地 ，並不相連，且系爭租約亦未標註起訴狀附圖編號A部分土 地之具體位置，故屏東縣政府於108年5月21日召開耕地租佃 委員會第18屆第9次例會調處，一致調處決議上訴人不得主 張系爭租約無效，應由被上訴人核實繼承換約。是以，系爭 租約於91年12月6日屆期後雖未再定書面租約，惟仍由林瑞 耀繼續租用至103年12月6日始屆期，故主張兩造應續訂自10 3年12月7日起至109年12月6日止之耕地三七五租約，且因本 件預期於二審辯論終結時，已逾上開續訂租約租期之末日即 109年12月6日，爰依將來給付之訴之規定預為請求續訂自10 9年12月7日起至115年12月6日止之耕地三七五租約。為此， 爰以耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第20條規定提起 本訴等語。
㈢原審聲明：上訴人應就系爭土地如附圖所示編號91⑴、面積28 46.61平方公尺部分之土地，辦理變更承租人為被上訴人， 並續訂自103年12月7日起至109年12月6日止及自109年12月7 日起至115年12月6日止之耕地三七五租約。二、上訴人則以：
㈠系爭土地為上訴人所管理之鎮有土地，分租眾多承租人，其 中被上訴人之祖父林有讓係向上訴人承租如附件東港鎮公所 59年11月10日測量成果圖（下稱耕作位置圖）所示編號1、5 部分合計面積3,834平方公尺之土地，復於林有讓死亡後由 被上訴人之父林瑞耀繼承。茲上訴人與林瑞耀所簽訂系爭租 約之租期為85年12月7日起至91年12月6日止，此後林瑞耀即 未曾再向上訴人申請續租，足認系爭租約至91年12月6日業 已到期，並無加蓋續訂之戳記，依減租條例第6條第1項及臺 灣省耕地租約登記辦法第10條規定，自91年12月7日起已無 租賃關係存在。
㈡復據東港鎮公所69年度1期公地佃租征收底冊、前開耕作位置 圖及現耕使用人名冊所載，林有讓之底冊號碼為184、承租 面積為3,648平方公尺，且「地號」欄位另記載：「690-3」 、「-1」、「2筆」。換言之，於道路拓寬後，其中耕作位 置圖編號1所示面積0.0263公頃，於減少0.0068公頃為道路 使用後餘0.0195公頃，至於耕作位置圖編號5所示面積0.357
1公頃於減少0.0118公頃為道路使用後餘0.3453公頃，足徵 於闢寬道路後被上訴人之承租面積縮減為0.3648公頃（計算 式：0.0195+0.3453＝0.3648）無誤。準此，林瑞耀就系爭租 約之承租範圍確係包含上開兩部分合計3,648平方公尺之土 地，其位置雖非毗鄰，惟仍屬同一租約。
㈢上訴人前以104年8月28日東鎮財字第10431212000號函通知林 瑞耀系爭土地上存有系爭鐵皮屋，林瑞耀就此未曾表示異議 ，足徵其就系爭租約之承租範圍上有如附圖91⑵所示系爭鐵 皮屋乙情知之甚詳，即林瑞耀確有不自任耕作之情，依減租 條例第16條第1、2項規定，系爭契約應歸於無效，上訴人自 得收回系爭土地等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人 之訴駁回。
三、原審判命上訴人應就系爭土地如附圖編號91⑴、面積2846.61 平方公尺部分之土地，辦理變更承租人為被上訴人，並續訂 自103年12月7日起至109年12月6日止之耕地三七五租約，並 駁回被上訴人另請求續訂自109年12月7日起至115年12月6日 間之耕地三七五租約，因而為兩造各一部勝、敗訴之判決。 茲上訴人、被上訴人分就其等敗訴部分提起上訴、附帶上訴 。
四、上訴人就其原審敗訴部分提起上訴，除援用於原審之答辯外 ，另補陳如下：
㈠林瑞耀以及其他林有讓之繼承人於77年10月22日合意出具之 切結書，其上雖書寫承租面積為0.3571公頃，惟76年至79年 各期土地繳納代金地租聯單所載承租面積均係0.3648公頃， 且林有讓之繼承人於85年11月5日之遺產分割協議書，亦載 明係由林瑞耀繼承系爭土地於重測前之烏龍段690-3地號土 地中之0.3648公頃部分土地，是於道路拓寬之情況下，其中 耕地位置圖編號5、面積0.3571公頃土地既減少0.0118公頃 以為道路使用，僅剩0.3453公頃，則林瑞耀為何不提出異議 而願多繳租金，益徵林瑞耀所繼承系爭租約之面積確與耕地 位置圖編號1、5道路縮減後之總和面積相符，然因提供方家 藤之父方天舜建屋因而不敢提出異議，此亦係林瑞耀於系爭 租約91年12月6日屆期時並未申請換約之主因。 ㈡林有讓早於60年間，即於如耕作位置圖編號1部分土地上興建 磚造房屋，復經交互參照農林航空測量所於88年8月22日、8 9年8月18日所拍攝之類比航攝影像與90年8月24日、91年6月 18日之航照圖可知，系爭土地至遲自91年6月18日起業因興 建系爭鐵皮屋而違規使用，並於94年1月11日申請門牌證明 ，而由方家藤等人於94年1月13日設籍於該處。準此，若法 院審理後認定「林瑞耀同意方天舜於系爭土地上興建系爭鐵
皮屋」而屬不自任耕作，建請以「91年6月18日」為租約無 效之優先認定時點；反之，若法院認上情非屬不自任耕作， 則另主張林有讓於60年間搭建磚造房屋時，系爭租約已歸於 無效。此外，系爭租約既因林有讓或林瑞耀有不自任耕作而 向後失其效力，已無效之租約尚無從因林有讓或林瑞耀持續 繳納代金，而認得恢復效力，併予敘明。
㈢退步言之，倘法院審理後認系爭租約有效，惟本件另有減租 條例第17條第1項第4款所規定「非因不可抗力繼續一年不為 耕作時」之情形。蓋被上訴人自107年5月1日現場會勘完畢 後至110年11月3日仍不排除侵害，上訴人自得以109年1月13 日、110年11月3日或「民事辯論意旨㈡狀」繕本之送達為終 止系爭租約之意思表示。又上訴人此部分所主張之減租條例 第17條第1項第4款規定，核屬民事訴訟法第447條第1項第2 款：「二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。」、 第4款：「四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應 依職權調查證據者。」或第6款：「六、如不許其提出顯失 公平者。」規定之情形，上訴人自得於二審提出上述攻擊防 禦方法，又本件係因系爭租約是否無效所生租佃爭議事件， 前經調處不成立而移由法院審理，當合於減租條例第26條第 1項規定。爰此，上訴人此部分主張於程序上尚無不合，請 依法為實體審斷。
㈣承上，本件既有減租條例第16條第1、2項規定之承租人不自 任耕作或第17條第1項第4款所規定「非因不可抗力繼續一年 不為耕作時」等情，系爭租約已歸於無效，上訴人並於前開 各時間終止系爭租約，上訴人自得收回系爭土地而不再與被 上訴人續訂租約。爰此，被上訴人訴請就系爭土地如附圖編 號91⑴所示面積2846.61平方公尺部分之土地，辦理變更承租 人為被上訴人，並續訂自103年12月7日起至109年12月6日止 之耕地三七五租約，並提起附帶上訴請求續訂自109年12月7 日起至115年12月6日間之耕地三七五租約，為無理由，均應 予駁回等語。
㈤聲明：⒈上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄；⑵上開 廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。⒉附帶上訴答辯聲 明：附帶上訴駁回。
五、被上訴人於本院提起附帶上訴，除援用於原審之陳述外，其 之上訴答辯及附帶上訴主張如下：
㈠減租條例第6條第1項雖規定耕地租約應一律以「書面」為之 ，惟該「書面」之要求係在保護佃農而非「要式」要件，即 非民法第73條規定之「生效要件」。又林瑞耀雖有收受上訴 人所寄發104年8月28日東鎮財字第10431212000號函，惟門
牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號之系爭鐵皮屋及另間媽祖路125 號建物，兩間房屋相距至少26公尺，且均非位於如附圖編號 91⑵部分土地上，自無從憑此遽認林瑞耀知悉其承租範圍包 含此部分土地。況且，林瑞耀實際耕作面積為如附圖編號91 ⑴所示之2846.61平方公尺，縱然加計編號91⑵之93.12平方公 尺，亦僅2939.73平方公尺，與上訴人所稱承租面積3,648平 方公尺間，仍有708.27平方公尺之差距，益徵林瑞耀並不知 悉其承租範圍尚及於如附圖編號91⑵部分之土地。此由林瑞 耀以及其他林有讓之繼承人於77年10月22日合意出具之切結 書，其上係書寫承租面積為0.3571公頃，另85年11月5日所 書立之兄弟家產處理同意書第1點載明：「烏龍段690-3、69 0-4兩筆土地」，顯見重測前之烏龍段690-3僅有一筆土地， 另同日之遺產分割協議書亦記載林瑞耀承租之土地僅為690- 3地號土地，且林瑞耀於85年12月7日與上訴人簽立之系爭租 約亦係記載「承租公有耕地壹筆」等節綜合觀之，可認林瑞 耀之承租標的僅為如附圖編號91⑴部分而不及於編號91⑵部分 之土地，自無何不自任耕作可言，至於上訴人是否有交付編 號91⑵部分土地予林有讓或林瑞耀耕作，應由上訴人舉證以 實其說。
㈡退步言之，縱認如附圖編號91⑵部分之土地原為林有讓承租之 範圍，惟上訴人主張被上訴人違規使用之耕作位置圖編號1 部分土地面積由263平方公尺減為195平方公尺，復經原審現 場測得如附圖編號91⑵部分土地之面積再次縮減為93.12平方 公尺，遑論於再扣除南側袋地供他人通行道路後，僅餘約46 .56平方公尺，足認如附圖編號91⑴、⑵部分土地係經兩側道 路為隔絕，然上訴人始終未協助排除，已違反出租人義務在 先。此外，以屏東縣新園鄉單位面積產量每公頃4,086公斤 計算，上開土地約可產出19公斤稻穀（計算式：4,086×46.5 6平方公尺/1公頃10,000平方公尺），一年三穫為57公斤， 每公斤售價新臺幣（下同）20.6至26元計算，一年可收穫1, 174至1,482元；每百公斤生產成本1,661至1,936元，則上開 土地稻米生產成本為947至1,103元（計算式：「1,661×57公 斤/100公斤≒947」、「1,936×57公斤/100公斤≒1,103」）， 故上開土地依「正常耕作條件」，於未扣除地租之情形下， 每年僅可收穫558至990元。然而，此部分土地地勢高於溝渠 ，若以人工灌溉，耗費甚鉅顯不敷成本；若以抽水馬達灌溉 ，須耗費數萬元，申請電表及安裝、購置抽水馬達，若以3 萬元計算，每年收入約558至990元攤提成本，30年尚不能回 本，常年處於虧損狀態，足認客觀上已不適於耕作。更遑論 抽水馬達每分鐘可出水數百公升以上，而此部分土地面積狹
小，開機不須1分鐘，出水量即足以使用而須立即關機，根 本無設置抽水機之必要，足認此部分土地毫無耕作實益，被 上訴人無何違約之情。準此可徵，林瑞耀於85年間因繼承換 約時，僅承租如附圖編號91⑴部分土地，並已終止編號91⑵部 分土地之租約。進言之，隨著60、70年間現代交通工具興起 ，以及媽祖路闢建、方天舜及張天賜等人行使袋地通行權拓 寬道路後，此部分土地僅餘14.08坪，已無耕作實益，林有 讓遂放棄耕作任人占用為道路，至多僅係「消極不予排除侵 害」，且該侵害並未致耕地無法從事原有之耕作，並不影響 耕地租賃目的，當與「不為耕作」之情節大異其趣。更何況 ，上訴人前於原審即曾提出減租條例第17條第1項第4款規定 之攻擊防禦方法以為答辯，嗣因故撤回，於本院復另行主張 ，顯屬可歸責於上訴人，且本件查無其他例外得准許上訴人 提出之事由，足認上訴人此部分主張，並不合法。 ㈢此外，上訴人以「不適合耕作」之土地迫令「耕作」，已違 反誠信，並接續以被上訴人違約為由，冀欲終止被上訴人實 際耕種之如附圖編號91⑴部分土地所長達一甲子之耕地租約 ，顯係構成權利濫用。再者，據上訴人所提出之64年航照圖 ，已清楚可見有一橫跨同段3-6地號土地及此部分土地上之 建物，且上訴人自承於69年間曾重新丈量系爭土地，則上訴 人對於系爭土地上已有非屬農舍之建物乙情已然知之甚詳， 卻仍與林有讓續租數十年，持續收取租金並明確表達不在意 系爭土地之使用情形，已然構成權利失效，自不允許上訴人 主張租約無效或終止租約。
㈣綜上，上訴人本件上訴並無理由，且因本件至確定為止應已 逾109年12月7日，故就原審敗訴部分提起附帶上訴，請求上 訴人即附帶被上訴人與被上訴人即附帶上訴人續訂自109年1 2月7日起至115年12月6日止之耕地三七五租約等語。 ㈤聲明：⒈答辯聲明：上訴駁回；⒉附帶上訴聲明：⑴原判決關於 駁回後列第二項部分廢棄；⑵上訴人應就系爭土地如附圖編 號91⑴所示2846.61平方公尺部分之土地，與被上訴人續訂自 107年12月7日起至115年12月6日止之耕地三七五租約。 六、兩造不爭執事項：
㈠本件租佃爭議事件前經屏東縣新園鄉公所耕地租佃委員會調解 不成立，嗣經屏東縣政府耕地租佃委員會調處，上訴人不服調 處，由屏東縣政府移送本院處理在案。
㈡系爭土地為上訴人所經管之農牧用地，並出租予包含被上訴人 之祖父林有讓等多名佃農耕作使用。
㈢據「59年11月20日東港鎮公所出租土地現耕使用人名冊」之記 載，林有讓（按：誤繕為林有諒）係承租系爭土地編號 1、面
積263平方公尺及編號5、面積3,571平方公尺之土地，合計承 租面積為3,834平方公尺。嗣因媽祖路於69年間道路拓寬致承 租面積減少，據「東港鎮公所出租土地現耕使用人名冊」所載 ，其中編號1之面積由263平方公尺減為195平方公尺（計算式 ：263-開闢道路新分割面積68=195）、編號5之面積由3,571平 方公尺減為3,453平方公尺（計算式：3,571-開闢道路新分割 面積118=3,453），合計3,648平方公尺。又據「東港鎮公所69 年度1期公地佃租征收底冊」所示，林有讓之底冊號碼為184、 承租面積為3,648平方公尺，且「地號」欄位另記載：「690-3 」、「-1」、「2筆」等文字。
㈣被上訴人之父林瑞耀以及其他林有讓之繼承人於77年10月22日 合意出具切結書，其上記載：「具切結書人等對於家父林有讓 向東港鎮公所承租座落新園鄉烏龍段690-3號等一筆東港鎮有 土地，面積○.三五七一公頃，以後家父百歲年老時，願意無條 件放棄右列土地承租繼承權，由林瑞耀個人單獨繼承…特立此 切結書日後為據。」。嗣林有讓於80年11月9日死亡後，其之 繼承人於85年11月5日另合意出具遺產分割協議書，其上記載 ：「…今將林有讓…所遺下後載承租土地…協議結果依照左列標 示繼承分割取得管業…。」、「新園鄉烏龍段陸玖零之叁、承 租面積○.三六四八公頃、林瑞耀取得全部承租面積」、「新園 鄉烏龍段陸玖零之肆、承租面積○.一一三五公頃、林瑞鎮取得 全部承租面積。」等文字。
㈤林瑞耀於85年12月7日與上訴人簽立系爭租約，並約定租期係自 85年12月7日起至91年12月6日止，且其上記載：「…承租公有 耕地壹筆…」、「承租面積（公頃）：三六四八」等文字。而 林瑞耀於租賃期間均有持續繳納租金，且於91年12月6日租期 屆滿後，雖未再與上訴人訂立任何加蓋續訂戳記之書面，惟其 至105年9月22日逝世前，均有持公有土地繳納代金地租聯單向 上訴人持續繳納代金。
㈥上訴人前以104年8月28日東鎮財字第10431212000號函，以系爭 土地上存有建物為由，請林瑞耀提供稅籍證明等資料，該函文 並已送達林瑞耀，並記載：「經本所現場勘查，該地共有2棟 建物，建物門牌號碼分別為新園鄉媽祖路15號及新園鄉125號 。」等文字。
㈦林瑞耀過世後，其之繼承人為被上訴人及配偶林吳色，而林吳 色同意由被上訴人繼承系爭租約。嗣被上訴人於107年5月17日 備妥繼承耕地租賃申請書、繼承土地承租權變更申請書、現耕 繼承人切結書、土地登記申請書等文件向上訴人辦理變更承租 人時，上訴人以起訴狀附圖A部分為他人占用搭蓋違章建築， 其等未自任耕作為由，認為租約無效，而不同意變更承租人。
進而，上訴人並再以107年6月5日東鎮財字第107306706000號 函知被上訴人終止系爭租約。
㈧經原審會同兩造前往現場履勘並囑託東港地政事務所測量，確 認如附圖編號91⑴所示面積2846.61平方公尺之土地，現係由被 上訴人種植香蕉、檳榔、桑葚、波羅蜜等農作物，至門牌號碼 屏東縣○○鄉○○路000號之系爭鐵皮屋，前設置有「大友檳榔」 廣告招牌，占用系爭土地之面積係如編號91⑵所示之93.12平方 公尺，另有近半數面積坐落於鄰地即同段3-6地號土地。且該 建物原係方家藤所有，嗣於106年間，經本院以106年度司執字 第50455號清償債務強制執行事件進行拍賣，而由黃姵綺拍定 在案。此外，系爭土地上之媽祖路另一側，原尚有門牌號碼屏 東縣○○鄉○○路00號之未辦保存登記建物，惟該房屋現已拆除而 為空地。又上開附圖編號91⑵、91⑴所示部分之土地，與林有讓 就耕作位置圖編號1、5部分土地之承租位置大抵相合。㈨上訴人所提出108年4月9日「屏東縣新園產業園區」三七五租約 承租戶救濟金說明會之譯文內容與錄音光碟情節相符。㈩上開各事實，有屏東縣政府108年5月30日屏府地權字第1081986 5200號函、屏東縣○○○○○○○○○○○○○○○○鄉○○○地○○○○○○○○○○○○○○ 鎮○○000○0○0○○鎮○○○00000000000號函、被上訴人陳情書函、 東港鎮公所76年至79年、87年至89年、100年至106年之全期公 有土地繳納代金地租聯單、現場照片、系爭租約、林瑞耀之死 亡證明書、林瑞耀之繼承系統表、戶籍謄本、林吳色出具之證 明書、繼承土地承租權變更申請書、現耕繼承人切結書、耕地 位置圖、東港鎮公所出租土地現耕使用人名冊、東港鎮公所10 4年8月28日東鎮財字第10431212000號函、東港鎮公所107年3 月1日東鎮財字第10730280500號函、建物平面圖、東港鎮公所 107年4月26日東鎮財字第10730546700號函、會勘紀錄暨勘查 照片、東港鎮公所107年5月3日東鎮財字第10730507800號函、 東港鎮公所107年6月5日東鎮財字第10730670600號函、地籍圖 資網路便民服務系統、東港鎮公所59年測量藍曬圖量之數據圖 、77年10月22日切結書、東港鎮公所69年度1期公地佃租征收 底冊、林有讓之繼承人於85年11月5日所合意出具之遺產分割 協議書、上訴人所繪製系爭土地之分割及重測後情形表、屏東 縣新園鄉地籍圖查詢資料、東港地政事務所108年12月19日東 丈土240800~241200號就系爭土地及相鄰之同段58、80、81、8 8等地號土地測量之土地複丈成果圖、東港鎮有新園鄉新房段 土地租約清冊、Google地圖、屏東縣政府財稅局東港分局109 年12月23日屏財稅東分貳字第1090668477號暨110年6月21日屏 財稅東分貳字第1100664219號函附系爭鐵皮屋之課稅明細表、 房屋稅籍紀錄表與房屋平面圖、系爭土地附近鄰地承租位置及
承租人租約清冊、農林航空測量所正攝影像電子檔、農林航空 測量所於88年8月22日、89年8月18日所拍攝之類比航攝影像與 90年8月24日、91年6月18日之航照圖、耕作位置圖、屏東縣政 府108年3月28日屏府城工字第10811169700號開會通知單、108 年4月9日「屏東縣新園產業園區」三七五租約承租戶救濟金說 明會會議譯文暨其錄音光碟、東港鎮公所會勘紀錄表、110年1 月27日辦理林瑞耀（歿）原承租範圍界址釐清簽名表、鄰地承 租人林宗賢與張天賜指界資料暨照片、台灣自來水股份有限公 司第七區管理處東港營運所110年6月17日台水七東營室字第11 04302600號函附門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號房屋之用水狀況 與歷年資料、仁美內科小兒科診所書函、林瑞耀之長庚醫療財 團法人高雄長庚紀念醫院診斷證明書、林瑞耀之病危主動出院 診斷證明書、東港地政事務所110年6月21日屏港地四字第1103 0331100號函附系爭土地等鄰近土地之登記謄本與85年重測前 後之土地登記簿、重測前後對照表、日治登記簿、地籍圖等相 關資料、東港鎮公所106年度全期公地佃租征收底冊、新舊地 號查詢資料、系爭土地分割前後情形表、屏東○○○○○○○○110年9 月22日東港戶字第11030356800號函附系爭鐵皮屋之門牌申請 與設籍資料、建物測量成果圖、套繪圖、林有讓之戶籍資料、 圖資、租約登記申請書以及方家藤之個人戶籍資料各1份（原 審卷一第4至41、51至73、94至108、131至132、171、195、20 2至208頁及原審卷二第5至23頁，本院卷一第55、91至96、119 至129、185至215頁，卷二第7至16、19至362頁，卷三第43、6 7至94、101至131、136之1至136之5、167至182、197至204、2 25至229、262至267、363至367頁及卷四第5頁）在卷可稽，復 經原審會同兩造與地政事務所人員及本院會同兩造前往現場勘 驗屬實，因而製有勘驗筆錄、現場照片及附圖各1份（原審卷 一第114至118、126至130、136至139、147至150、185至190頁 及本院卷一第73至75、109至118頁）存卷可佐，另經調閱本院 106年度司執字第50455號清償債務強制執行事件全卷查明無訛 ，並為兩造所不爭執，堪信屬實。
七、本件爭點：
㈠林瑞耀與上訴人於85年12月7日所簽訂系爭租約之租賃範圍為何 ？是否包含如附圖所示編號91⑵部分之土地？㈡兩造自103年12月7日起至109年12月6日間是否存有耕地三七五 租約之法律關係？被上訴人主張上訴人應與其續訂自109年12 月7日起至115年12月6日止之耕地三七五租約，有無理由？㈢上訴人主張被上訴人有不自任耕作之情，系爭租約應係無效， 是否有據？
㈣上訴人於本院提出減租條例第17條第1項第4款規定之攻擊防禦
方法，是否合法？
㈤上訴人主張被上訴人有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情， 系爭租約業經合法終止，是否有據？
八、得心證之理由：
㈠上訴人固稱：林瑞耀與上訴人於85年12月7日所簽訂系爭租約 之租賃範圍除如附圖編號91⑴部分之土地外，亦及於編號91⑵ 部分之土地，又因林瑞耀同意方家藤之父方天舜於91年間在 編號91⑵部分土地上興建系爭鐵皮屋，且林有讓亦早於60年 間即於其上搭建磚造房屋，均屬不自任耕作，系爭租約業歸 於無效等語，然為被上訴人所否認，並以前詞為其主張之論 據。經查：
⒈系爭租約之租賃範圍包含耕作位置圖編號1、5兩部分土地即 如附圖編號91⑵、91⑴部分之土地：
⑴關於系爭租約之租賃經過及承租範圍，系爭土地於59年間係 分租予包含被上訴人之祖父林有讓在內之眾多佃農，而林有 讓最初承租面積為3,834平方公尺（計算式:耕作位置圖編號 1部分263平方公尺+編號5部分3,571平方公尺=3,834平方公 尺）。後於69年間因開闢、拓寬道路，耕作位置圖1、5部分 土地分別減少面積68、118平方公尺，故林有讓之承租面積 減縮為3,648平方公尺（計算式：【263-68】+【3,571-118 】＝3,648）。且林有讓於「東港鎮公所69年度1期公地佃租 征收底冊」號碼編為184，並記載其承租面積為3,648平方公 尺，復於「地號」欄位另記載：「690-3」、「-1」、「2筆 」等文字。嗣林有讓於80年11月9日死亡，包含被上訴人之 父林瑞耀在內之繼承人，於85年11月5日合意出具遺產分割 協議書，約定由林瑞耀取得林有讓所遺坐落系爭土地重測前 之新園鄉烏龍段609-3、承租面積0.3468公頃部分之土地。 林瑞耀進而於85年12月7日與上訴人簽立系爭租約，並約定 租期自85年12月7日起至91年12月6日止，而系爭租約記載： 「…承租公有耕地壹筆…」、「承租面積（公頃）：三六四八 」等文字。又林有讓、林瑞耀於租賃期間均有持續繳納租金 ，且於91年12月6日系爭租約租期屆滿後，雖未再與上訴人 訂立任何加蓋續訂戳記之書面，惟林瑞耀至105年9月22日逝 世前，均有持記載承租面積為0.3648公頃之公有土地繳納代 金地租聯單向上訴人持續繳納代金。再者，林吳色等林瑞耀 之全體繼承人同意由被上訴人繼承系爭租約，被上訴人於10 7年2月26日備妥繼承耕地租賃申請書、繼承土地承租權變更 申請書及現耕繼承人切結書記等文件向上訴人辦理變更承租 人時，上訴人以耕作位置圖編號1部分土地上存有系爭鐵皮 屋，核屬未自任耕作為由而不同意變更承租人登記等節。有
前開耕作位置圖、東港鎮公所69年度1期公地佃租征收底冊 、遺產分割協議書、系爭租約及公有土地繳納代金地租聯單 等證據為憑，且為兩造所不爭執。是以，由前揭各文書證據 均記載系爭租約之承租面積為0.3468公頃或3,648平方公尺 乙情觀之，復佐以如附圖編號91⑵、91⑴部分土地，與林有讓 就系爭土地之耕作位置圖編號1、5兩部分土地之承租位置大 抵相合，亦為兩造所不爭執。是以，林有讓與上訴人所約定 之租賃範圍係包含耕作位置圖編號1、5兩部分之土地，嗣林 瑞耀因繼承於85年12月7日與上訴人所簽立之系爭租約，亦 係承租上開兩部分並非毗鄰，惟仍屬同一租約之合計3,648 平方公尺之土地，且被上訴人如附圖編號91⑴所示2846.61平 方公尺之實際耕種面積，係位於耕作位置圖編號5部分之土 地，至如附圖91⑵所示占用系爭土地面積93.12平方公尺之系 爭鐵皮屋，則位處耕作位置圖編號1部分之土地，暨林瑞耀 亦知悉系爭租約之租賃範圍確實包含耕作位置圖編號1、5兩 部分土地即如附圖編號91⑵、91⑴部分之土地等節，均堪予認 定。
⑵被上訴人另主張：林有讓、林瑞耀僅向上訴人承租一筆、面 積0.3571公頃之土地，且系爭租約雖記載承租面積為3,648 平方公尺，惟林瑞耀實際耕作之範圍係如附圖編號91⑴所示2 846.61平方公尺，縱加計如附圖91⑵所示之93.12平方公尺， 亦僅2939.73平方公尺，與3,648平方公尺間仍有708.27平方 公尺之差距。故系爭租約之承租範圍僅有1筆土地，而不及 於耕作位置圖編號1部分即如附圖編號91⑵部分之土地等語， 並提出前開77年10月22日切結書、85年11月5日遺產分割協 議書及兄弟家產處理同意書各1份（卷三第58之7、58之8頁 ）以資佐證其所述屬實。然查：
❶本院前經調查證據後業已認定系爭租約係包含耕作位置圖編 號1、5部分即如附圖91⑵、91⑴兩部分土地之1筆租約，業如 上述，則被上訴人此部分所言是否可採，已啟疑竇。又上開 77年10月22日切結書雖載明：「一筆東港鎮有土地、面積0. 3571公頃」，惟其後之85年11月5日遺產分割協議書、兄弟 家產處理同意書係明載由林瑞耀繼承取得「新園鄉烏龍段69 0-3地號、旱地目、15等則」中0.3648公頃之承租面積，亦 經核閱上開各文件查明無訛。衡諸常情，於開闢道路縮減耕 種面積之情形下，耕作位置圖編號5之土地面積由0.3571公 頃減少0.0118公頃為道路之用而餘0.3453公頃，林瑞耀何以 不提出異議而持續繳納以承租面積3,648平方公尺為據所核 算之代金，更遑論林瑞耀所繼承取得之耕作面積與耕作位置 圖編號1、5於道路縮減後之總和面積3,648平方公尺相合。
另者，上訴人前以104年8月28日東鎮財字第10431212000號 函，以系爭土地上存有系爭鐵皮屋為由，請林瑞耀提供稅籍 證明等資料，該函文並已送達林瑞耀，亦有該函文及回執各 1份（原審卷一第97、98頁）可憑，則倘如被上訴人所稱林 瑞耀係將全部承租土地均用於耕作，則何以林瑞耀就此未曾 表達反對之意，恰足徵其亦知悉承租範圍亦包含實際耕種範 圍以外之耕作位置圖編號1部分即如附圖編號91⑵部分之土地 。
❷被上訴人之實際耕種面積為如附圖91⑴所示之2846.41平方公 尺，確係少於系爭租約所載承租面積3,648平方公尺，然此 實際耕作範圍係依被上訴人於原審現場測量時指界所繪製， 經核閱勘驗筆錄、現場照片及附圖自明，與系爭租約所載承 租面積當恆非一致，更何況系爭土地歷經道路開闢、拓寬而 縮減面積，且施測土地於重測前後常有面積增減或地籍界址 更移之情事，為本院審理確認界址、返還土地等事件職務上 所知悉，故尚難以被上訴人實際耕種面積少於承租面積，即 逕認其此部分所辯為可採。至證人林瑞意即被上訴人之叔叔 於原審雖為：租賃範圍只有如切結書所載的1筆土地等語（ 原審卷一第175頁），然其當時住在臺北，且就林有讓所遺 遺產之範圍、如何為遺產分配及切結書上之筆跡係由何人所 書寫等節，均表示不記得或不清楚等語（原審卷一第175至1 76頁），足徵其所為證詞之憑信性偏低，尚難採為有利於被 上訴人之認定，併予敘明。
⒉林瑞耀同意方家藤之父方天舜於系爭土地上興建居住之用之 系爭鐵皮屋，核屬不自任耕作，系爭租約自91年6月18日起 向後失效：
⑴承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人；承 租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行 耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項分別定有明文。 又減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之 耕地租用，乃指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他 人之農地而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用， 且所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於 他人土地以栽培農作物而言，如承租人變更耕作之使用目的 ，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。如承租人以承租 之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕 作之列，故如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間，而在 不自任耕作之列，依上開減租條例第16條第1、2項規定，該 租約應歸無效。又承租人未自任耕作之土地雖僅一部，惟租 賃雙方既係以單一契約約定承租範圍，租約自應歸於全部無
效。且承租人違反減租條例第16條第1項規定時，原訂租約 無效，此乃法律強制禁止規定，違背其規定者當然無效，並 不因出租人同意續租或收租而使其有效。
⑵經查：
❶系爭租約租賃範圍內之耕作位置圖編號1部分土地上，現有原 係方家藤所有，嗣因其積欠債務經強制執行，經本院以106 年度司執字第50455號清償債務強制執行事件進行拍賣，由 黃姵綺所拍定前設置有「大友檳榔」廣告招牌占用系爭土地 如附圖編號91⑵所示93.12平方公尺之系爭鐵皮屋，經現場勘 驗屬實，並經調閱上開強制執行案卷查明屬實，且為兩造所 不爭執，是系爭土地上存有非農用之系爭鐵皮屋乙情，首堪 認定。
❷關於系爭鐵皮屋之興建及設籍經過，系爭鐵皮屋至遲於91年6 月18日已興建完成，並於94年1月11日申請門牌證明，初始 由方家藤、方珮吟、方承彥及劉鳳珠等人於94年1月13日設 籍於該處，且納稅義務人為方家藤等情。經交互參照前開農 林航空測量所於88年8月22日、89年8月18日所拍攝之類比航 攝影像與90年8月24日、91年6月18日之航照圖自明，並有上 開東港戶政事務所110年9月22日東港戶字第11030356800號 函及屏東縣政府財稅局東港分局110年6月21日屏財稅東分貳