臺灣士林地方法院民事判決
110年度訴字第839號
原 告 臺北市政府工務局新建工程處
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 涂惠民律師
被 告 碧湖山莊管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 蔣大中律師
乙○○
上列當事人間返還不當得利事件，本院於中華民國111年5月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣捌拾萬陸仟伍佰肆拾伍元，及自民國 110年3月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告應自民國110年2月1日起至返還坐落臺北市○○區○○段○○ 段00地號土地如附圖項目C備註戊所示土地面積9.87平方公 尺、臺北市○○區○○段○○段0000地號土地如附圖項目C備註丁 所示土地面積56.89平方之日止，按月於每月1日給付原告如 附表二編號1至4所示金額，及自每月2日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用新臺幣貳萬肆仟肆佰參拾肆元，由被告負擔61%即 新臺幣壹萬肆仟玖佰零伍元，餘由原告負擔。
五、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾萬壹仟陸佰玖拾 肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾萬 伍仟零捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承 受其訴訟以前當然停止；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴 法院，民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。查原告 於民國110年2月17日起訴時，其法定代理人為黃立遠（見本 院110年度司促字第2054號卷〈下稱司促卷〉第8頁），嗣於11 1年1月13日變更為甲○○，並經甲○○具狀聲明承受訴訟（見本 院卷㈡第77至79頁）；被告碧湖山莊管理委員會（下稱碧湖 山莊管委會）之法定代理人為陳美珠（見司促卷第41頁）， 嗣於110年2月21日變更為丙○○，經丙○○具狀聲明承受訴訟（
見本院卷㈠第40、56頁），核與前揭規定相符，應予准許。乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、臺北市於70年12月21日登記取得坐落臺北市○○區○○段○○段00 ○0000地號土地（下分稱系爭73、80-1土地，合稱系爭土地 ）之所有權權利範圍全部，管理機關自95年8月起為原告。 而碧湖新村社區所設立之「碧湖新村中央民意代表聯誼會」 （下稱系爭聯誼會）於64年1月間決議在系爭土地上興建未 辦理保存登記之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷000弄0號 房屋，嗣於87年6月21日系爭聯誼會改組為「碧湖新村守望 相助委員會（下稱系爭相助委員會）。其後於94年7月間訴 外人乙○○竊佔該房屋，並將該2號房屋之屋頂、牆壁、正面 門窗拆毀，重新建築占用系爭73土地如附圖項目C備註戊所 示面積9.87平方公尺（下稱備註戊土地）、系爭80-1土地如 附圖項目C備註丁所示面積56.89平方公尺（下稱備註丁土地 ）之同一門牌房屋（下稱系爭房屋），依建築法第4條、民 法第66條第1項規定，該2號房屋之所有權業已滅失，由乙○○ 取得系爭房屋之所有權，因訴外人即系爭相助委員會之法定 代理人黃麗純提起竊佔告訴，於95年間系爭相助委員會更名 為被告即碧湖山莊管委會，並於97年4月17日與乙○○達成訴 訟上和解，由乙○○將系爭房屋之事實上處分權讓與被告。縱 認該2號房屋未經拆除重建，系爭聯誼會、系爭相助委員會 與被告係屬同一組織，被告仍為系爭房屋之所有權人。又縱 認被告非系爭房屋之所有權人或事實上處分權人，惟被告管 理占有系爭房屋，而使用備註丁、戊土地，均未經原告同意 ，即無任何占有權源，顯係無權占有，並對系爭土地所有權 人臺北市為侵權行為，而受有占有使用備註丁、戊土地之相 當於租金之利益，致臺北市受有損害，原告為管理機關，依 民法第179條、184條第1項前段之規定，自得擇一請求被告 返還相當於租金之不當得利或賠償損害。
二、又備註丁、戊土地坐落臺北市○○區，交通便利，附近有碧湖 公園、台灣戲曲學院、天主教達人女子高級中學（下稱達人 女中），臨近○○路2段、○○路商店，系爭房屋係供碧湖新村 社區作為警衛室及存放文件使用，依土地法第105條、第97 條第1項、土地法施行法第25條規定，並參酌109年12月3日 修正前臺北市市有房地被無權占用使用補償金計收原則第3 點、修正後第2點規定：「土地使用補償金，按申報地價年 息5%計收。」本件以占用土地面積按申報地價年息5%計算， 應屬適當。據此計算，被告自104年7月1日起至110年1月31 日止，受有相當於租金之不當得利共計新臺幣（下同）806,
546元，並自110年2月1日起至返還備註丁、戊土地之日止， 每月受有相當於租金之不當得利12,100元，為此，依上開規 定，提起本訴等語。
三、並聲明：
㈠被告應給付原告806,546元，及自支付命令送達之翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告應自110年2月1日起至返還備註丁、戊土地之日止，按月 於每月1日給付原告12,100元，及自每月2日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、系爭房屋係於64年1月間由系爭聯誼會決議興建，並經訴外 人即系爭土地原所有權人中央公教人員住宅輔建及福利互助 委員會（現更名為公務人員住宅及福利委員會，下稱福利委 員會）同意，當時碧湖新村社區住戶共計152戶，每人出資5 00元，建築完成系爭房屋，並原始取得所有權而公同共有， 於65年間申請編釘門牌，作為社區警衛室之用，嗣於70年12 月間福利委員會將系爭土地移轉登記予臺北市，以抵繳稅款 ，臺北市取得系爭土地所有權後，未曾要求起造人拆除，足 見其等間默示成立使用借貸契約，亦可認臺北市已依民法第 161條規定，同意承接系爭房屋存在於系爭土地上之使用借 貸契約。
二、於78年至79年間因環山路開通直接連結內湖路2段179巷後， 碧湖新村社區被一分為二，系爭房屋所在位置無法繼續守護 整個社區而被棄置不用，嗣於95年8、9月碧湖新村社區位於 內湖路2段179巷靠北面之119住戶，向臺北市政府申請設立 被告即碧湖山莊管委會，與系爭房屋之所有權人及事實上處 分權人絕大多數均不相同，亦非系爭相助委員會更名而來， 原告應列152戶住戶為被告，其列碧湖山莊管委會為被告， 當事人顯不適格。
三、況且，被告無權利能力，自不可能為系爭房屋之所有權人或 事實上處分權人。而被告亦未曾使用系爭房屋，系爭房屋不 在被告管理範圍，被告為避免系爭房屋再遭閒雜人士侵入占 用，影響附近區域安全與公共衛生，始接管系爭房屋，加以 上鎖，僅係基於無因管理之法律關係，為152戶住戶管理系 爭房屋，並單純代繳房屋稅、與乙○○成立和解，被告未從中 取得任何利益，原告主張被告為系爭房屋之所有權人或事實 上處分權人，而無權占有系爭土地，核與最高法院97年度台 上字第2158號、107年度台上字第2124號判決意旨不符。至 於乙○○僅係整修系爭房屋，將石棉瓦屋頂改為鐵皮屋頂，再
粉光剝落牆壁，另增加門窗，並非拆除重建，其所修建部分 ，已因附合於系爭房屋，而由該152戶住戶取得所有權。四、再者，被告並無侵權行為能力，原告依民法第184條第1項規 定，主張被告有侵權行為，應負損害賠償責任，自非適法。五、縱認被告有無權占有，惟臺北市早於70年12月間即已受讓系 爭土地，原告亦早自95年8月間開始管理系爭土地，卻持續 容忍系爭房屋在系爭土地上，未曾異議，依民法第148條規 定及權利失效理論，原告向請求被告不當得利或損害賠償， 不應准許等語，資為抗辯。
六、並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 參、兩造不爭執事項：（見本院卷卷㈠第496至498、506頁、卷㈡ 第544至546頁，並依判決編輯修改部分文字）一、兩造對彼此所提出之書證形式上真正不爭執。二、系爭土地原為中華民國所有，管理機關為福利委員會，嗣於 70年12月21日以抵繳稅款為原因，將系爭土地移轉登記予臺 北市，管理機關為訴外人臺北市政府工務局養護工程處（現 更名為臺北市政府工務局水利工程處），自95年8月起變更 為原告。
三、坐落系爭土地上未辦理保存登記之門牌號碼臺北市○○區○○路 0段000巷000弄0號房屋範圍位置，係於64年1月間由系爭聯 誼會決議而興建。
四、上開房屋於64年4月1日裝表供電，申請人不明。被告於100 年7月25日向台灣電力股份有限公司台北北區營業處申請由 原用電戶名「警察內湖分局崗亭」變更為被告，並於110年4 月9日辦理拆除廢止迄今，內容詳如本院卷㈠第346至350頁。五、上開房屋水表於64年5月19日裝設完成，原始申請者為內湖 分局，被告之法定代理人丙○○於110年4月8日向臺北自來水 事業處申請終止用水，並於110年4月9日拆表完成。六、上開房屋門牌號碼於65年12月9日完成編釘，申請人為訴外 人盧壽祖，編釘申請書及歷年設籍資料詳如本院卷㈠第330至 336頁。
七、乙○○於94年12月27日向臺北市稅捐稽徵處申報設立上開房屋 之稅籍，系爭相助委員會於95年3月7日陳情乙○○無權占有上 開房屋，嗣乙○○於95年5月8日申請撤銷房屋稅籍設立，系爭 相助委員會於95年5月26日申報設立稅籍登記，並於95年9月 12日更名為被告迄今，而上開房屋之稅籍證明書記載房屋稅 起課年月為65年12月、加強磚造、面積73.1平方公尺。八、上開房屋之市內電話於88年9月2日裝設完成，申請人為訴外
人即系爭相助委員會總幹事黃章文，嗣於94年6月6日申請拆 除，其後未再有人申請裝設。
九、黃麗純於95年間以乙○○竊佔系爭房屋提出竊佔告訴，經臺灣 士林地方檢察署檢察官以95年度偵字3942號提起公訴，並經 本院97年度簡字第275號判處乙○○犯竊佔罪刑確定在案，內 容詳如本院卷㈠第116至132頁。
十、被告與乙○○於97年4月17日在本院97年度附民字第94號竊佔 案件刑事附帶民事訴訟事件中達成和解，內容詳如本院卷 ㈠第520至521頁。
十一、臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處）於97年10月 1日以北市都建查字第09771200200號函通知被告，依被告於 97年9月5日檢送修繕照片，認主要結構有過半修理，故於98 年3月26日以北都建字第09860382600號通知被告，系爭房屋 為新違建，面積67.5平方公尺，應予拆除，內容詳如本院卷 ㈠第462至476頁、卷㈡第99至103頁。十二、系爭房屋現分別占用系爭土地如附圖（即司促卷第14頁） 備註丁、戊土地面積共計66.76平方公尺。肆、本院之判斷：（依本院卷㈡第546頁所載兩造爭執事項進行論 述）
一、被告抗辯其為非法人團體，無權利能力，原告不得對其提起 本訴，有無理由？
㈠按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所 有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行 「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務 」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法 上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為 交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法 人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之 外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理 委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當 事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關 之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9 條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1 項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受 特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有 其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有 權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所 有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務 歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條 例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權
人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實 現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不 必要耗費（最高法院98年度台上字第790號、98年度台上字 第2248號判決意旨參照）。
㈡查本件原告主張系爭房屋無權占用其所管理如附圖所示備註 丁、戊土地，被告對系爭房屋具有管理權限，原告本於所有 權人之地位，基於程序選擇權對被告提起返還不當得利、侵 權行為損害賠償之訴訟，依前揭判決意旨，當事人應屬適格 ，於法並無不合。被告仍以前詞抗辯系爭房屋為152戶住戶 所公同共有，被告不具有權利能力，原告提起本訴，當事人 不適格云云，自非可採。
二、被告是否為系爭房屋之所有權人或事實上處分權人或管理人 ？
㈠按建築法第4條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或 地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物 或雜項工作物。」第9條規定：「本法所稱建造，係指左列 行為：一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除 而重行建築者。二、增建：於原建築物增加其面積或高度者 。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。三、改建：將 建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高 或擴大面積者。四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁 、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更 者。」次按未辦理建物第一次所有權（即保存登記）以前， 房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人 名義誰屬無涉（最高法院85年度台上字第247號判決意旨參 照）。又民法第66條第1項規定：「稱不動產者，謂土地及 其定著物。」然此與上開建築法第4條，均僅係就不動產、 建築物為定義性規定，與所有權或事實上處分權是否消滅無 涉，縱該不動產、建築物因部分毀損、拆除而喪失其性質， 然在完全滅失前，難謂其所有權或事實上處分權已消滅。 ㈡經查：
⒈依碧湖山莊管委會於95年8月28日成立申報書說明欄記載：「 一、本社區坐落於臺北市○○區○○路0段000巷00○00號、00弄 至00弄，共119戶，…。二、62年12月31日，當時各住戶曾成 立『碧湖新村中央民意代表聯誼會』以資管理。嗣因所有權人 多所變更，於87年6月21日改組為『碧湖新村守望相助委員會 』，並訂立章程規約及向政府報備有案。三、各住戶於94年2 月19日經社區區分所有權人會議，決議成立『碧湖山莊管理 委員會』。」且申請報備資料所附碧湖山莊區分所有權人名 冊、建物登記謄本為119人，而碧湖新村規約於87年6月21日
既已訂立，此有臺北市建管處111年4月19日北市都建寓字第 1113004076號函附碧湖山莊管委會組織報備資料在卷可稽（ 見本院卷㈡第225至524頁）。佐以證人丁○○於111年2月16日 本院言詞辯論期日證述：我於95年去臺北市政府申請設立碧 湖山莊管委會，碧湖山莊管委會之前名稱就是碧湖新村守望 相助委員會，兩個組織是完全相同的等語（見本院卷㈡第58 頁）。可證碧湖新村（即碧湖山莊，以下均稱碧湖新村）社 區之區分所有權人共計119人，其等所設立之管委會，原名 稱為系爭聯誼會，嗣更名為系爭相助委員會，並訂立規約， 其後再更名為被告即碧湖山莊管委會，名稱雖異，惟組織相 同，具有同一性。
⒉系爭聯誼會於64年1月決議在系爭土地上興建房屋，作為警衛 室使用，並函通知碧湖新村社區全體住戶，由每戶交付500 元建造，此有被告提出之會議紀錄及函文在卷可稽（見本院 卷㈠第62至70頁）。嗣上開房屋於64年4月1日裝表供電，於6 4年5月19日裝設水表，於65年12月9日完成門牌編釘為臺北 市○○區○○路0段000巷000弄0號。佐以證人楊鳯蓮於111年2月 16日本院言詞辯論期日證述：我於76、77年住進社區，房屋 就已經興建完成，構造為磚瓦平房，牆壁也是磚造，屋內樑 是用鐵金燒成之三角形。黃章文是碧湖新村守望相助委員會 於93年雇用之警衛，上班時間是在警衛室值勤，碧湖新村社 區所有公文都放在警衛室等語（見本院卷㈡第59至60、62頁 ）；乙○○於上開期日證述：於70年間臺北市○○區○○路0段000 巷000弄0號房屋就在那邊等語（見本院卷㈡第54頁）。可證 該2號房屋係於64年4月1日由碧湖新村社區之區分所有權人1 19人出資興建完成，並作為警衛室使用，依前揭判決意旨， 該2號房屋由上開區分所有權人原始取得所有權，縱區分所 有權嗣後部分有所更異，仍由其繼受人繼受取得系爭房屋之 事實上處分權，並由碧湖新村社區所設立之系爭聯誼會管理 使用。
⒊至於被告雖以前詞辯稱該2號房屋係由152戶住戶出資建築完 成，由其等取得所有權云云，並提出空照圖、住戶名冊，及 舉證人丁○○之證詞為證。然上開空照圖僅能證明所空照地上 物約略位置（見本院卷㈠第74頁）；至於住戶名冊並未載明 出處，其上亦未有任何繳費簽認或憑證，無從據此推論被告 所辯前揭事實係屬為真。而丁○○於111年2月16日本院言詞辯 論期日雖證述：金龍隧道有119戶，靠近貿商七村是有33戶 加警衛亭，我於95年申請設立碧湖山莊管委會時，區分所有 權人是上開119戶及上開33戶其中2戶，總共為121戶等語（ 見本院卷㈡第58頁），然此核與被告於95年申報備成立所附
區分所有權人為119人不符（見本院卷㈡第231至234頁），自 難據此為有利於被告之認定，故被告此部分抗辯，尚難採信 。
⒋而該2號房屋雖於94年7月間遭乙○○竊佔，並拆毀部分結構， 惟依乙○○於111年2月16日本院言詞辯論期日證述：我有拆除 房屋之石棉瓦片屋頂，並沒有拆除任何牆壁，碧湖新村社區 就跟我說房屋是碧湖新村社區的要告我，碧湖山莊管委會拿 到我賠償之20萬元後，就進行整修，重新水泥粉刷牆壁外牆 及內牆，加裝鋼門、玻璃窗、鋁窗，屋頂修繕為鐵皮屋頂， 房屋右邊有加大5、6坪，門都有上鎖，只有碧湖山莊管委會 的人可以使用等語（見本院卷㈡第52至57頁）；丁○○於上開 期日證述：成立和解前我有去察看房屋，乙○○把正面門及窗 戶拆除，用磚砌起來，因為乙○○想要把該房屋與他家相通， 所以他有在左側牆壁想要挖一個通道與他家相通，但是只拆 一部份上面磚塊，就被我們阻止，乙○○沒有把牆整片拆除， 乙○○有把屋頂石棉瓦片破壞，因為法官要他恢復原狀，但是 無石棉瓦片可以回復，所以他就用鐵皮修繕屋頂，將砌起來 牆壁原本門窗位置恢復原狀，換成鐵門，窗戶應該是鋁窗。 簽和解筆錄前碧湖山莊管委會就跟乙○○有達成願意用20萬元 處理之共識，乙○○修繕行為是在簽和解筆錄之後，碧湖山莊 管委會拿20萬元是保證乙○○會修繕，乙○○修繕完畢後，由碧 湖山莊管委會來支付修繕費用等語（見本院卷㈡第58至59頁 ），並有本院97年度附民字第94號和解筆錄、臺北市建管處 111年3月30日北市都建查字第1116021384函附現場照片在卷 足憑（見本院卷㈠第520至521頁、卷㈡第97至103頁）。可證 乙○○竊佔該2號房屋後僅拆除石棉瓦片屋頂、正面門窗、左 側牆壁部分磚塊，並未將該2號房屋全部拆除，其主體結構 仍屬完整，具有一定之經濟上功能，且被告依碧湖新村社區 之區分所有權人決議收取乙○○和解金20萬元後，即以該20萬 元修建屋頂為鐵皮，裝設鋼門、玻璃窗、鋁窗，粉刷外牆及 內牆，並增建房屋右側，而占用系爭土地如附圖備註戊、丁 所示位置，面積共計66.76平方公尺，成為系爭房屋現狀， 依前揭建築法第9條規定及說明，該2號房屋並非全部拆除， 而重新建築為系爭房屋，故該2號房屋所有權並未消滅，僅 係修建及增建為系爭房屋，兩者面積及構造縱有差異，惟仍 屬同一，由碧湖新村社區之區分所有權人119人所共有。因 此，原告以前詞主張該2號房屋所有權已消滅，由乙○○取得 系爭房屋之所有權云云，即非可採。
⒌再按民事訴訟法第40條第3項固規定「非法人之團體，設有代 表人或管理人者，有當事人能力」，並可據此規定，認非法
人團體於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對人。惟 此乃程序法對非法人團體認其有形式上之當事人能力，尚不 能因之而謂非法人團體有實體上之權利能力（最高法院67 年台上字第865號判決意旨參照）。查被告雖為非法人團體 於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對人，惟此乃程 序法對非法人團體所認其可有形式上之當事人能力，其權利 能力是為程序法所擬制，尚不能因之而謂非法人團體有實體 法上之權利能力。因此，原告主張被告得為系爭房屋之所有 權人或事實上處分權人，核與前揭判決意旨不符，自非可採 。
⒍惟依87年6月21日訂立之碧湖新村規約第19條第6項記載：「 本村公告欄設於警衛崗亭右側。」碧湖山莊管委會95年第1 次社區居民大會，其中主席報告事項第2點載明：「有關179 巷224弄2號警衛亭之事件，感謝…委員的幫忙，目前在法院 審理當中，且該警衛亭已補繳五年房屋稅。」此有臺北市建 管處111年4月19日北市都建寓字第1113004076號函附規約、 大會紀錄在卷可稽（見本院卷㈡第225、248至249頁）。再參 以被告對乙○○提出前揭竊佔告訴，而與之達成和解，收取和 解金，並於95年5月26日以系爭相助委員會申報設立系爭房 屋稅籍登記，再於95年9月12日更名為被告迄今。而乙○○於1 11年2月16日本院言詞辯論期日證述：房屋門都有上鎖，只 有碧湖山莊管委會的人可以使用，有保全人員、保全經理在 裡面上班，社區東西會放在裡面，且水電費都是碧湖山莊管 委會在繳等語（見本院卷㈡第54至55頁）。足認被告係依碧 湖新村規約及區分所有權人會議決議，管理系爭房屋，作為 警衛室使用。
㈢綜上所述，系爭房屋為碧湖新村社區之區分所有權人119人所 共有，被告為該社區之管委會，原告主張被告對系爭房屋具 有管理權限，自屬有據。
三、被告抗辯基於民法第172條規定就系爭房屋為無因管理，有 無理由？
㈠依未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依 本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，民 法第172條固有明定。
㈡惟被告係碧湖新村社區所設立之組織，旨在執行「區分所有 權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，被告前 揭提出竊佔告訴、和解、申報稅籍、繳納房屋稅等，乃係執 行碧湖新村社區所委任管理維護系爭房屋之事務，並非基於 無因管理，故被告此部分抗辯，於法不合，自非可採。四、被告抗辯基於使用借貸關係、民法第952條規定有權占有備
註丁、戊土地，有無理由？
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明定。次按稱使用借貸者，謂 當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其 物之契約，民法第464條定有明文。又當事人互相表示意思 一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1項亦有明定。所謂默示之意思表示，係指依表意人之 舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純 之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示 者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字 第1765號判決意旨參照）。故單純之沈默，與默示同意之意 思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而 未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（ 最高法院92年度台上字第1999號裁定意旨參照）。查被告雖 以前詞抗辯系爭聯誼會係經福利委員會同意始興建系爭房屋 在系爭土地上，其等間成立使用借貸契約，嗣臺北市取得系 爭土地後未曾反對，亦默示同意被告使用系爭土地云云。惟 被告就此部分有利於己之事實，並未提出任何證據以資證明 ，依前揭規定及裁判意旨，自不能僅以被告片面之主張即認 系爭聯誼會與福利委員會間就系爭土地成立使用借貸契約， 又原告對被告管理之系爭房屋占用系爭土地縱未加異議，此 僅係單純沈默，不生任何法律效果，亦難據此認定兩造間就 系爭土地已默示成立使用借貸契約，故被告此部分抗辯，不 足採信。
㈡再按依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時 期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第161 條第1項定有明文。查原告對系爭房屋占用系爭土地未向被 告提出異議，僅係單純沉默，無從依此認定原告有無償出借 系爭土地之承諾意思表示，故被告辯稱原告已依民法第161 條規定，承諾系爭房屋存在於系爭土地上之使用借貸契約云 云，亦非可採。
㈢又按善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占 有物之使用、收益，民法第952條定有明文。末按不動產之 取得時效，以10年或20年間和平、公然、繼續占有他人未登 記之不動產為要件，民法第769條、第770條規定甚明，則不 動產已登記為他人所有者，即不得再主張時效取得。亦不因 長期占有使用他人已登記之不動產，即認符合善意占有，而 得依民法第952條規定，抗辯其使用、收益占有物並非不當 得利（最高法院108年度台上字第1890號判決意旨參照）。 查系爭土地為已登記為臺北市所有，依前揭判決意旨，被告
即不得再主張時效取得，亦不因系爭房屋長期占有使用系爭 土地，即認符合善意占有，故被告依民法第952條規定，抗 辯其使用、收益系爭土地並無不當得利云云，即非可採。 五、被告抗辯原告提起本訴，違反民法第148條規定及權利失效 理論，有無理由？
㈠按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的 ，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害 他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年 台上字第105號判決意旨參照）。故權利濫用者，須兼備主 觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益 與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀 上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響 相對人之利益時，亦難認係權利濫用。次按行使權利，履行 義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦有明定。 而所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正 義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲 他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡 量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善 運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決意旨參照） 。查系爭土地為臺北市所有，原告為管理機關，被告則為碧 湖新村社區之管理組識，其所管理之系爭房屋長期無權占用 系爭土地如附圖備註丁、戊土地面積達66.76平方公尺，作 為碧湖新村社區之警衛室使用，受有相當於租金之利益，造 成原告無法使用收益系爭土地，而受有損害，則原告請求被 告給付相當於租金之不當得利，乃所有權權能之正當行使， 依前揭規定及判決意旨，原告所為核與權利濫用之情形有間 ，亦未違反誠信原則。因此，被告仍以前詞抗辯原告提起本 訴違反民法第148條規定云云，自不足採。
㈡次按權利失效係源於誠信原則，應以權利人不行使權利，確 已達相當之期間，致義務人產生正當之信賴，信任權利人將 不再行使其權利，並以此作為自己行為之基礎，對義務人之 行為有應加以保護之情形，而依一般社會之通念，權利人如 對之行使權利，有違誠信原則，始足當之。權利失效理論既 係針對時效期間內，權利人不符誠信原則之前後矛盾行為規 範上之不足，用以填補權利人長久不行使權利所生法秩序不 安定之缺漏，剝奪其權利之行使，故在適用上尤應慎重，以 免造成時效制度之空洞化（最高法院103年度台上字第854號 判決意旨參照）。查臺北市政府都市發展局已於98年3月26 日以北市都建字第09860382600號函通知被告，系爭房屋已 違反建築法第25條、第86條規定，並不得補辦手續，依法應
予拆除（見本院卷㈠第474至476頁），且原告亦曾於109年8 月14日以北市工新配字第10930827982號函通知被告，其無 權占用系爭土地，倘自願於109年9月14日前騰空返還系爭土 地，依臺北市市有財產管理自治條例第17條第2項但書規定 ，應繳之最近5年占用期間之使用補償金將免予計收（見司 促卷第16至17頁），惟被告仍未於期限內自動拆除早已列入 應拆除違章建築之系爭房屋，依前揭判決意旨，被告仍援引 權利失效理論抗辯原告不得對其請求相當於租金之不當得利 云云，尚非可採。
六、原告依民法第179條、第184條第1項前段規定，擇一請求被 告給付104年7月1日起至110年1月31日止之相當於租金之不 當得利806,546元，並自110年2月1日起至返還備註丁、戊土 地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利12,100元， 有無理由？
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判決意旨參照）。查被告管理之系爭房屋 無權占用原告所管理之備註丁、戊土地，係無法律上之原因 而受利益，致原告受有無法使用備註丁、戊土地之損害，原 告依民法第179條規定，請求被告自104年7月1日起至返還備 註丁、戊土地之日止，返還相當於租金之不當得利，自屬有 據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，此規定於租 用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明定。而依土 地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指 法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依 土地法所申報之地價為法定地價。是城市地方建築基地之租 金應以土地申報地價年息10%為上限。惟基地租金之數額， 除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業 繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項， 並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第 3071號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭土地位於臺北市內湖區，周邊有碧湖公園、台灣戲曲學 院、達人女中，臨近內湖路2段、文德路商店，交通便利、 生活機能良好，此有Google地圖在卷可稽（本院卷㈠第264頁
、卷㈡第47頁）。而系爭房屋原係作為碧湖新村社區之警衛 室及存放文件使用，惟被告於110年4月9日申請終止系爭房 屋之水、電供應，參以乙○○於111年2月16日本院言詞辯論期 日證述：系爭房屋於斷水、斷電後就沒有使用了等語（見本 院卷㈡第55頁）。因此，本院審酌系爭土地之上開狀況及考 量被告占有使用情形等，另參考109年12月3日修正前臺北市 市有房地被無權占用使用補償金計收原則第3點、修正後第2 點規定：「使用補償金之計收，土地按申報地價年息5%計收 。」認原告主張被告自104年7月1日起至110年4月8日止所獲 得相當於租金之利益，以申報地價年息5%計算，尚屬適當； 至於110年4月9日起因系爭房屋已未供警衛室使用，被告所 得利益有限，應以申報地價年息2%計算，較屬適當。 ⒉又系爭土地自104年起至110年止之每平方公尺申報地價如附 表一所示，此有本院依職權查詢之土地登記謄本及申報地價 謄本在卷可稽（見本院卷㈠第318至320、324至326頁）。則 依揭計算基準，原告請求被告自104年7月1日起至110年1月3 1日止相當於租金之不當得利共計806,545元（計算式詳如附 表一所載）；而自110年2月1日起至被告返還備註丁、戊土 地之日止，原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利如 附表二編號1至4所示金額，應予准許，逾此範圍之部分，則
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