臺灣臺北地方法院民事簡易判決
110年度北簡字第19764號
原 告 陳弘展
陳莊秀菊
兼 共 同
訴訟代理人 陳清泉
共 同
訴訟代理人 陳彥維
被 告 趙海康
陳金堄
共 同
訴訟代理人 潘兆偉律師
上列當事人間給付欠款事件，於民國111年4月25日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告民國110年6月28日起訴時請求被告應連帶給付原告陳清 泉、陳莊秀菊新臺幣（下同）130,000元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告 應連帶給付原告陳清泉、陳莊秀菊、陳弘展302,346元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息；原告願供擔保，請准予宣告假執行（本院卷第11頁 )。嗣於110年12月23日具狀變更第一項聲明為：被告應連帶 給付原告陳清泉、陳莊秀菊160,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（本院卷 第183頁)，其擴張應受判決聲明請求之基礎事實同一，合於 民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款規定，應准。二、原告主張、聲明：依民法第739條、第740條、第272條第1項 、第273條第1項規定，及參照最高法院45年度台上字第1426 號判決意旨，被告趙海康於106年12間向原告陳清泉、陳莊 秀菊、陳弘展承租座落於臺北市○○區○○○路00號1樓（下稱46 號1樓）、48號2樓房屋（下稱48號2樓），46號1樓房屋係原 告陳弘展所有，48號2樓房屋係原告陳清泉、陳莊秀菊所有 ，租賃期間自107年1月5日起至110年1月4日止，並由被告陳 金堄擔任趙海康之連帶保證人，有兩造於106年12月21日簽 訂之房屋租賃契約為憑（下稱系爭租約），趙海康並交付押 租金計100萬元予原告等人。就原告陳清泉、陳莊秀菊部份
，被告趙海康將其承租之48號2樓房屋，用以經營「海真眷 村私房菜餐廳」。原告陳清泉曾接獲48號2樓樓下住戶及大 樓管理委員會各自寄發之存證信函，告知48號1樓有屋頂漏 水、漆面脫落等情形，經48號1樓住戶勘查抓漏，確定漏水 源頭乃因48號2樓房屋之廚房地板長年排水不良、且地磚翻 裂滲水所致，遂要求48號2樓房屋之所有權人即原告陳清泉 、陳莊秀菊需負修繕責任。陳清泉委請律師以台北南海郵局 第825號存證信函，函告被告等應承擔48號1樓房屋漏水之完 全修繕責任，惟被告並未為該屋漏水之修繕責任。查48號1 樓房屋係陳鋒鍇設立之「韓江企業有限公司」，用以經營餐 廳，卻因趙海康之人為因素，未善盡承租人之善良管理人之 注意義務，致廚房地板長年排水不良、地磚翻裂滲水，致48 號1樓受漏水之侵害，並造成餐廳營業損失，原告陳清泉、 陳莊秀菊因此賠償48號1樓房屋修維費用85,000元及餐廳營 業損失45,000元（原約定賠償5萬元，其後縮減）。因前開 漏水事件，原告陳清泉、陳莊秀菊曾與48號1樓住戶蔡孟希 於109年9月30日在臺北市大安區調解委員會成立調解，有10 9年民調字第1347號調解書為憑，原告並曾再給付維修費用3 萬元，有收據為憑。上開漏水情事顯係因可歸責於被告趙海 康之事由所致，並非係因可歸責於原告陳清泉、陳莊秀菊之 事由。被告否認於租賃期間未盡善良管理人之注意義務，稱 原告等自行給付修繕費予陳鋒鍇，為原告片面決定，與其無 關，實不可採。被告陳金堄係趙海康所負上揭債務之連帶保 證人，原告陳清泉、陳莊秀菊依系爭租約第11條約定，及民 法第432條第1項，第2項前段、第184條第1項前段、第216條 第1項規定提起本訴，被告應連帶給付原告陳清泉、陳莊秀 菊160,000元（計算式：85,000+45,000+30,000=160,000） 及其法定利息。就原告陳清泉、陳莊秀菊、陳弘展部份，被 告趙海康於110年1月5日委託代理人趙海真與原告三人之代 理人即原告陳清泉，共同簽訂協議書（下稱系爭協議書）， 雙方同意46號1樓、48號2樓房屋之租約於110年1月4日到期 後不再續約，趙海康並同意就前開租賃標的之廚房架高水泥 區域拆除（下稱系爭拆除工作），拆除期間依系爭協議書第 1條，自簽訂協議日即110年1月5日起至110年1月18日，原告 等同意先返還押租金50萬元，依系爭協議書第2條當場交予 趙海真。因趙海真為證明伊確係受趙海康之委託，遂由趙海 康於110年1月11日簽署委託書（下稱系爭委託書，被告等稱 於110年1月19日，恐係誤載）。再將系爭委託書交給原告陳 清泉。據證人趙海真於本件證述「（被告趙海康訴代：（請 求提示原證7）請問你是否認識富成水電行？你有無委任富
成水電行進行拆除工程？原證7上有沒有『廚房高架水泥區』 的工程？）證人：我沒有委託他。」，查趙海真於110年1月 5日簽訂系爭協議書時，並未將系爭房屋點交予原告陳清泉 ，足見前開證詞，顯與事實不符。因趙海康於拆除期間，僅 進行施作一部份之系爭拆除工作，原告陳清泉曾於110年1月 11日以LINE與趙海真聯繫，趙海真請原告陳清泉自己處理。 且原告陳清泉曾當面請趙海康進行系爭拆除工作，趙海康當 場請陳清泉代為施作，陳清泉遂於110年1月13日依其指示代 其委託第三人富成水電行，開始施作拆除工作。顯見被告並 未完成其回復租賃物之責任。據系爭協議書第3條約定，其 餘50萬元押租金，於完成系爭拆除工作，及趙海康支付水、 電、瓦斯、管理費等費用，並通知原告等人，原告等應於通 知後10日內返還予趙海康，亦有系爭租約第5條、第15條約 定可參。可知兩造間並無以合意以50萬元為限給付相關費用 之情形。被告稱縱原證6為真，顯係原告於110年1月5日先讓 趙海真取回50萬元後，被告趙海康才於110年1月19日簽署系 爭委託書云云，惟被告至今未就兩造間是否曾合意以50萬元 為限給付相關費用乙事，提出證據證實，趙海真當庭亦未提 出相關證據，實不可採。且有原證六寫得清清楚楚。按系爭 協議書，趙海康應給付原告三人之費用如下：拆除工作之費 用372,000元、水費21,695元、電費279,064元、瓦斯費38,0 15元、社區管理費91,572元（管委會所發之支付命令誤載為 91,752元，經陳清泉以91,572元之支票清償後，業經管委會 撤回支付命令），共計為802,346元（計算式：372,000+21, 695+279,064+38,015+91,572=802,346）。按民法第334條第 1項前段，及最高法院108年度台上字第128號判決意旨，兩 造間互負債務、債務種類相同皆為金錢給付，且雙方互負之 債務均已屆清償期，故原告等人委請律師以台北南海郵局第 222號存證信函函告被告應給付802,346元及其法定利息，於 原告之前開租賃標的剩餘之押租金50萬元及其法定利息範圍 內互為抵銷，且參照民法第335條第1項規定，故兩造間債之 關係，並溯及最初得為抵銷時，按照原告等前開抵銷數額而 消滅。被告趙海康尚積欠302,346元（計算式：802,346-500 ,000=302,346）。據證人本件證述「（被告趙海康之訴代： 請問你110年1月5日時是否已估算尚待結算的水、電、瓦斯 、管理費等費用金額？大約多少錢？）證人：沒有，因為還 剩餘伍拾萬，我想應該足夠了，原告陳清泉會再跟我算。」 ，查系爭協議書第3條約定，及系爭租約第5條、第15條約定 可知，兩造間確有租賃期間內，租賃標的之拆除工作之費用 、水費、電費、瓦斯費、電話費、管理費，皆應由趙海康負
擔之約定。被告稱依系爭租約，原證11之管理費非其給付之 範圍，與其無關云云，實不足採。並聲明：如上變更後之聲 明。
三、被告答辯、聲明：按民法第429條規定，及系爭租約第11條 約定，被告於租賃期間，已依善良管理人之注意使用承租之 系爭房屋，並無過失，原告等人依系爭租約第11條後段規定 ，認為系爭房屋因自然損壞有修繕必要，而給付第三人陳鋒 鍇修繕費等13萬元，依法、依約本非應由被告負擔。原告陳 清泉、陳莊秀菊自行給付13萬元予陳鋒鍇，為原告片面之決 定，與被告無關，被告無法律上之給付義務。縱原證6系爭 協議書為真，明顯係原告於110年1月5日先讓趙海真取回50 萬元後，被告趙海康才於110年1月19日簽署系爭委託書，依 系爭租約，原證11之管理費非被告給付之範圍，與被告無關 ，被告無給付之義務。依證人趙海真111年3月15日之證詞： 「(被告訴代：簽署前、後你是否就租賃標的（台北市○○區○ ○○路00號、48號2樓）進行「拆除廚房高架水泥區」的工程 ？）證人：當時因為疫情關係，原告要求我拆，拆完以後才 會把押金錢給我。（被告訴代：押金多少？）證人：協議書 上面的伍拾萬。（被告訴代：你委託誰進行「折除廚房高架 水泥區」的工程？何時拆除？）證人：有給我估價單、上面 有價金（提出影印本），後面是追加的，二張總共超過伍拾 萬。（被告訴代：剛剛證人拆除工程是委託郝先生拆除？） 證人：是。（被告訴代：證人是於110年1月5日收到原告交 付的50萬元？）證人：我記得的是，因為我們去國泰銀行， 原告陳清泉清给我的。（被告訴代：你何時把租賃標的點交 給原告陳清泉？何時把租賃標的的鑰匙交還給原告陳清泉？ ）證人：就是已經有點交了，所以原告陳清泉才會把伍拾萬 给我。」。可證趙海真已雇工拆除廚房高架水泥 ，並將系爭租賃房屋點交予原告陳清泉，陳清泉始同意返還 押金100萬元中之50萬元，且係110年1月5日當日由陳清泉至 國泰銀行親領現金而交付，剩餘的押金50萬元，經雙方計算 應足夠支付水、電、瓦斯及管理費。可證原告陳清泉僱請富 成水電行進行原證七之工程，明顯係原告等三人為將系爭標 的物再出租予他人為目的，而僱工進行改裝、修繕，與被告 無關，原告自不得向被告請求。依趙海真之證詞，剩餘之押 金50萬元，扣除水、電、瓦斯及管理費（合計43萬346元） ，原告尚應返還被告趙海康6萬9,654元，被告將另訴請求原 告三人返還該押金。並聲明：如主文，如受不利判決願供擔 保請免假執行。
四、本院判斷的簡要說明：
(一)不爭執事項：雙方簽有系爭租約，被告趙海康為承租人，被 告陳金堄為被告趙海康的連帶保證人，系爭租約於110年1月 4日期滿，有公證書(本院卷第27頁)、租約(本院卷31-41頁) 在卷，且為被告所不爭執，可以認定。
(二)爭執事項：被告應否連帶賠償48號2樓房屋漏水所造成原告 的損失?被告應否依系爭租約及協議書給付本件原告請求? 1.關於原告陳清泉、陳莊秀菊依系爭租約第11條，民法第432 條第1項，第2項前段、第184條第1項前段、第216條第1項規 定請求被告連帶給付16萬元部分，經查：
⑴原告主張的系爭租約第11條前段，雖然明文約定被告趙海康 應以善良管理人之注意使用房屋，因被告之過失致房屋損失 ，應負損害賠償之責(本院卷第33頁)。但該條約定適用的前 提是，被告就48號2樓房屋漏水，確實涉有過失，同樣的， 原告依民法第184條第1項前段、第432條規定請求被告賠償 時，亦以被告涉有過失為損害賠償責任成立的要件事實。且 因系爭租約第11條後段，同時明文約定，房屋因自然之損壞 有修繕之必要時，由原告負責修理(本院卷第33頁)。民法第 432條第2項但書，也明文規定若承租人依約定之方法或依物 之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在 此限。則若承租人已依約定之方法或依承租物之性質而定之 方法為通常之使用、收益時，承租人即得免對出租人負承租 物毀損之損害賠償責任。原告如欲對被告依系爭租約第11條 及所引用民法等規定請求被告賠償時，就出租人損害賠償請 求權成立的被告有過失的要件事實，即負有舉證證明的責任 。
⑵原告雖提出存證信函2件(本院卷第43-47頁)、台北南海郵局 第825號存證信函及回執（本院卷第49-61頁）、48號1樓房 屋之修繕費用證明及支票（本院卷第63-65頁）、48號1樓之 營業損失之協議書及支票（本院卷第67-71頁）、台北南海 郵局第222號存證信函及回執（本院卷第115-133頁）、臺北 市○○區○○○○○000○○○○○0000號調解書（本院卷第193頁）、收 據（本院卷第195頁）等，但上述證據，已經被告否認與被 告相關，在沒有客觀的證據(如被告參與的鑑定報告等)可以 認定第3人存證信函所指的「樓地板內積水年久鏽蝕造成」( 本院卷第43頁)、「廚房地板長年排水不良地磚翻裂滲水」( 本院卷第45頁)，確實係因被告使用不當所造成的情形，且 無法排除1樓滲水可能是48號2樓房屋本身年久老化造成等情 況下，自無法僅憑原告上述舉證及原告片面賠償第3人的證 據，認定該經原告賠償的損害，是由被告過失使用系爭48號 2樓房屋所造成，原告上述主張，尚有誤會，無法採取。
⑶至於原告另提出沒有簽名的打字文書(本院卷第41頁)，該文 書雖載明目前一樓天花板未漏水等，但也經被告否認真正， 且無任何經公證人公證的騎縫印，也無日期，並無法認定是 雙方特別約定並為系爭租約的一部分，原告自不得僅依該文 書，主張被告違反系爭租約，應賠償其賠償第3人的損害16 萬元。
2.就原告依系爭租約第5條、第15條、系爭協議書第3條等規定 於抵銷押租金後，請求被告連帶給付302,346元部分，經查 ：
⑴系爭協議書第3條約定如下：「系爭租賃契約其餘新台幣50萬 元之押租金，甲方(即原告)應於乙方(即被告)完成第一項之 拆除工作，及支付水、電、瓦斯、管理費等費用並通知甲方 後，甲方應於通知後10內返還乙方。」(本院卷第73頁)，經 參考110年1月5日當日，原告已返還1/2之押租金予被告及其 後被告出具的委託書(本院卷第77頁)，並參考原證7的報價 單是由原告取得等，可以認定系爭48號2樓及46號1樓房屋， 雙方已於110年1月5日完成租賃物的點交返還程序，否則原 告即不會先行返還50萬元的押租金。而且，依上點交的協議 書第3條明文，應可以認定雙方係以剩餘50萬元押租金做為 第3條約定事項完成後，被告應負清償責任的上限，否則即 不會有原告應於被告通知後10內返還被告的明文約定。 ⑵另依證人趙海真111年3月15日之證詞：「(被告訴代：簽署前 、後你是否就租賃標的（台北市○○區○○○路00號、48號2樓） 進行「拆除廚房高架水泥區」的工程？）證人：當時因為疫 情關係，原告要求我拆，拆完以後才會把押金錢給我。（被 告訴代：押金多少？）證人：協議書上面的伍拾萬。（被告 訴代：你委託誰進行「拆除廚房高架水泥區」的工程？何時 拆除？）證人：有給我估價單、上面有價金（提出影印本） ，後面是追加的，二張總共超過伍拾萬。（被告訴代：剛剛 證人拆除工程是委託郝先生拆除？）證人：是。（被告訴代 ：證人是於110年1月5日收到原告交付的50萬元？）證人： 我記得的是，因為我們去國泰銀行，原告陳清泉領给我的。 （被告訴代：你何時把租賃標的點交給原告陳清泉？何時把 租賃標的的鑰匙交還給原告陳清泉？）證人：就是已經有點 交了，所以原告陳清泉才會把伍拾萬给我。」。經比對原告 所提報價單所記載的工項(本院卷第79-81頁；第287-289頁) ，多為天花板輕鋼架拆除、招牌拆除等，並無法認定天花板 輕鋼架拆除費用依系爭協議書，應由被告負擔。至於富成水 電行的報價單，雖有一項為水泥拆除(本院卷第79頁)，但僅 為報價單，並經被告否認，在無原告實際依報價單付款且證
人已結證已另請他人施作的情形下，也沒有辦法僅依該報價 單，認定該報價單所載金額，應由被告依系爭協議書負擔。 ⑶原告雖提出系爭委託書(本院卷第77頁)、對話紀錄(本院卷第 221頁)、照片（本院卷第257-277頁）、建築改良物勘測結 果表（本院卷第282-285頁）、協議書（本院卷第321-325頁 ）、照片（本院卷第327-377頁）等，主張被告並未依系爭 議書第3條約定履行，但查，系爭委託書並未明確指定是否 委託原告代辦拆除系爭協議書第3條的拆除事項，且如前所 述，原告所提的報價單，並無原告實際付款的其他相關證據 可以認定原告確實已經支出，而原告所提的對話紀錄，於被 告代理人請求原告處理之後，原告明白於110年1月11日表示 「我退出了」、「我不會處理了。你自己處理吧!」(本院卷 第221頁)，再對比原告所提報價單所示日期為110年1月23日 、27日(本院卷第79頁、第81頁)，原告主張，明顯與自己的 對話紀錄互相矛盾，且有未提出完整對話紀錄之嫌，自不能 僅憑原告上述舉證及照片等，即直接認定被告未履行系爭協 議書第3條的約定，並要被告就其主張的系爭拆除工作負清 償之責。
⑷另就原告所提的水費證明（本院卷第83-87頁）、電費證明（ 本院卷第89-97頁）、瓦斯費證明（本院卷第99-101頁）、1 10年度司促字第1492號支付命令（本院卷第103頁）、民事 支付命令聲請狀（本院卷第105-107頁）、管理費明細（本 院卷第109頁）、支票（本院卷第111頁）、民事撤回支付命 令狀（本院卷第113頁）等，雖可以證明原告確實支出水、 電、瓦斯及管理費等合計430,346元，但因被告尚有未取回 的50萬元押租金原告並未返還，原告即不得於加計不得主張 的拆除費372,000元後，再向被告請求尚餘的302,346元。五、綜上，原告依系爭租約第11條，民法第432條第1項，第2項 前段、第184條第1項前段、第216條第1項、系爭協議書第3 條、系爭租約第5條、第15條等規定，請求如上變更後的聲 明，無理由，應駁回。又原告的訴已經駁回，假執行聲請已 失依據，應併駁回。
六、本件事證已明，當事人其餘主張陳述、所提證據及判決意見 ，經審酌後不影響上述認定及說明，故不詳論。七、訴訟費用負擔，依民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 111 年 6 月 10 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 詹駿鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段
000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 10 日 書記官 徐宏華
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