臺灣士林地方法院簡易民事判決
111年度湖簡字第571號
原 告 鄭中第
被 告 宏國大鎮社區管理委員會
法定代理人 徐銓昇
訴訟代理人 張孟權律師
上列當事人間排除侵害事件，於民國111年6月16日言詞辯論終結
，現在判決如下：
主 文
原告之訴及假執行的聲請都駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
事實及理由
一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理 由要領，其中兩造主張之事實，並依同項規定，引用當事人 於本件審理中提出的書狀及言詞辯論筆錄。
二、本件是因公寓大廈停車位使用所生的排除干涉訴訟。兩造主 要爭執在於：被告到底可不可以用規約來限制原告的停車位 使用方式（將汽車與機車同時停放）?又可不可以因汽車與 機車一起停放而加收原告清潔費？原告認為不行，主要的理 由有三點：１、民法第765條對於所有權完整的保障；２、原 告向建商購買車位時，沒有限制停放機車或汽車，發生爭議 時，應為有利於消費者的解釋；３、原告購買系爭車位時， 公寓大廈管理條例還沒有制定施行，被告自不能事後以規約 來限制車位使用。另外，原告也引用了幾則法院的判決來佐 證他的主張。
三、經仔細審酌過原告主張的各點後，我認為在法律上都沒有辦 法支持，以下就分別說明這樣判斷的理由：
１、民法第756條雖然有規定所有人可以自由使用、收益其所有物 ，並排除他人之干涉，但仍然設有「於法令限制範圍內」之 限制。公寓大廈管理條例第23條第1項已明文規定：有關公 寓大廈的管理使用，除法令另有規定外，可以用規約定之。 也就是說，凡屬於公寓大廈的管理使用（本件是關於公寓大 廈車位的使用，可以認為是屬於公寓大廈管理使用的一部分 ），應該受到規約的限制，不能超越規約來自由使用、收益 。當然，規約在民事上的合法有效性也將另外受到民事法院 的審查，也不是說規約就可以任意規定，單憑區分所有權人 的多數決而完全剝奪或不當限制個別區分所有權人的權益。 不過，在本件中，原告並沒有主張規約有無效情事(僅主張 不能適用於原告，詳後說明)，自無加以審查之必要。
２、有關原告向建商購買車位時的契約內容，這是原告與建商之 間的法律關係，並不能夠用來對抗公寓大廈全體區分所有權 人依法設立之管理組織（也就是被告），或者突破規約的限 制。畢竟，規約在公寓大廈管理條例中，就是用來規範住戶 間的集體關係，在法理上，並不應該可以由個別住戶和建商 間所定的契約就加以破壞。自然也就沒有發生爭議應該為有 利於消費者的說法。或者說，全體住戶相對於建商都是消費 者，當個別住戶與全體住戶之管理組織發生爭議時，就應該 按照公寓大廈管理條例來劃定彼此的權利義務關係界線，並 不存在必須有利於個別住戶的法理基礎。
３、雖然原告是在民國80年8月27日與建商簽約購買系爭車位，有 原告提出的車位買賣合約書節本可憑（本院卷第27-31頁） ，但原告實際取得所有權的時間是84年7月7日，這可以明確 地從原告自己提出的系爭車位權狀看得出來（就是所有權登 記日期，本院卷第17頁）。而這個時候，公寓大廈管理條例 已經公布施行（該條例公布日為84年6月28日，有效施行日 應為84年6月30日），公寓大廈管理條例也沒有例外將施行 前購買預售屋的情形，排除於該條例適用範圍。原告做為住 戶而與其他住戶發生公寓大廈區分所有集體關係的時間，自 應以其取得區分所有權為基準時點。因此，原告對於系爭車 位（屬於公寓大廈的約定專用部分）的使用，自應依公寓大 廈管理條例第23條第1項的規定，可以規約來規範。四、原告提出的司法實務裁判，經我逐一閱讀，也認為與本案間 存有事實差異，或因有其他原因，無從比照處理，以下即分 別說明：
１、最高法院89年度台上第585號判決：該案事實是純粹的土地共 有分管，與公寓大廈無關，無從以該案判決來推論系爭車位 的使用是否應受規約限制。
２、最高法院107年度台上第70號判決：該案事實的公寓大廈是在 公寓大廈管理條例施行前，就已經建造完成，取得使用執照 ，與本案公寓大廈區分所有集體關係的發生時間是在該條例 施行後有所不同。此外，該案是其他住戶要完全否定特定住 戶於公寓大廈管理條例施行前成立的分管契約，而為無權占 有排除侵害之主張，與本案被告僅是依據規約管理限制原告 對於系爭車位的使用，情況也有所不同。
３、臺灣臺中高等行政法院96年簡字第401號判決、臺灣新北地方 法院96年度訴字第2510號：這兩個案子所涉及的都是將停車 位改供停機車使用，而不像本案是要在停車位上同時停汽車 與機車。前者畢竟是供使用強度較低的使用（汽車停車位改 停機車），後者卻是提高了使用強度（單一汽車停車位卻供
汽車與機車共停）。這樣提高強度的使用方式，明顯將加大 了管理上的困難度（被告已有抗辯混停將造成機車於汽車停 車場亂竄而發生危險，本院卷第77頁第14-15行），應該正 是公寓大廈管理條例授權規約可以規範的住戶使用行為。４、臺灣臺北地方法院99年度訴字第2443號判決：該案判決雖然 判命公寓大廈管理委員會不能干涉個別住戶於其停車位停放 任何車種、車數包括大型重型機車、普通重型機車、輕型機 車、腳踏車。但該案該部分判決，經查證事後已為管委會上 訴，且經臺灣高等法院100年度上字第33號判決廢棄，改駁 回個別住戶請求排除干涉的請求。因此，這應該不能認為是 可以參考比照處理的先例。
５、臺灣高等法院95年度上易字第115號判決：該案事實是公寓大 廈管委會以個別住戶未依繳納機車清潔費及維修費為由，阻 止該住戶之機車進入系爭停車位停放，並取消上訴人進入上 開地下室大門之感應卡。此與本案被告以有規約限制為由， 阻止原告將汽車與機車同時停放，並不相同。該案判決理由 中並沒有直接處理到底規約可否限制個別住戶的車位使用方 式，尤其是阻止將汽車與機車同時停放的問題。甚至，在該 案判決中，還將個別住戶關於確認管委會所訂機車停車管理 辦法無效的請求駁回。
五、附帶應該說明的是，原告在當庭辯論時特別提到：停車位並 不是所有住戶都有購買，如果劃歸也屬於規約可以加以使用 限制的範圍，這樣並不公平。因為那些沒有購買停車位的住 戶都會傾向有更多的使用限制，以簡化管理。就此問題，我 的回應是：停車位的使用畢竟還是要出入基地，而與全體區 分所有權人有關，且停車場內因管理疏失所發生的問題，還 是有可能要由管委會來負責，自應讓全體區分所有權人可以 依法決議的規約也可以對停車空間之使用，有所限制（其合 理性可以另外訴訟加以爭執）。如果從更長遠的觀點來看， 一個停車空間管理更為優化的公寓大廈，也將有更高的整體 價值，從而個別住戶終將受惠。這也反映了公寓大廈管理條 例就是為了加強公寓大廈之管理維護、提升居住品質的立法 目的，相對地也就必然會讓個別住戶的專有權利或約定專有 權利受到一定程度的限縮。這同時也應該是土地立體化使用 後，權利人彼此權利行使越加緊密的連帶化及社會化現象。中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 內湖簡易庭 法 官 蔡志宏以上正本係照原本作成。
因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。中 華 民 國 111 年 6 月 30 日 書記官 趙薇莉