臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第595號
原 告
即反訴被告 秦玉琴
劉怡
共 同
訴訟代理人 張名賢律師
陳微雅律師
複 代理人 吳孟蓉律師
原 告
即反訴被告 劉嵐
被 告
即反訴原告 羅明坤
被 告
兼 上一人
訴訟代理人 邱絹文
共 同
訴訟代理人 王叡齡律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年4月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶將新臺幣壹拾壹萬肆仟柒佰貳拾陸元，及自民國一百一十年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息給付予原告公同共有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之二十四，餘由原告秦玉琴、劉怡負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣壹拾壹萬肆仟柒佰貳拾陸元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：被繼承人劉傳仁前將其所有坐落高雄市○○區○○段 00地號土地上645建號（門牌號碼：高雄市○○區○○路00號） 房屋（下稱系爭房屋）出租予被告羅明坤，並以被告邱絹文 為連帶保證人，嗣自租期屆滿翌日即民國92年12月31日起變 更為不定期租賃（下稱系爭契約）。又劉傳仁於109年1月30 日死亡，其繼承人為原告，詎被告竟自109年12月1日起拒絕
給付租金，至系爭契約終止時即110年2月4日止，所累積未 清償金額為新臺幣（下同）4萬9286元。再被告自110年2月5 日起至110年4月27日止無權占用系爭房屋，自應給付不當得 利及違約金共37萬7200元、律師費5萬元，爰依系爭契約、 不當得利等法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應連帶將47 萬6486元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息給付予原告公同共有；㈡願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於110年2月5日起即未占有系爭房屋，並無 不當得利之問題。又系爭契約自92年12月31日起變更為不定 期租賃後，原契約內容如違約金、律師費等約款即失其效力 。再原告主張以租金5倍計算之違約金，其金額顯屬過高等 語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決， 願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（訴字卷第281至282頁）： ㈠劉傳仁前將其所有系爭房屋出租予被告羅明坤，並以被告邱 絹文為連帶保證人，嗣自租期屆滿翌日即92年12月31日起變 更為不定期租賃。又劉傳仁於109年1月30日死亡，其繼承人 為原告。
㈡被告於110年2月4日合法終止系爭契約，並於110年4月27日將 系爭房屋之鑰匙交還原告。
㈢被告就系爭房屋自109年12月1日起至110年2月4日止之租金49 ,286元尚未給付。
㈣原告因本件訴訟支付律師費50,000元。四、本院得心證之理由：
㈠違約金部分：
⒈契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行 債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定 其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金， 以免對債務人造成不利；又民法第451條有關租賃契約擬制 更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使 用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件，該契約之 更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條 件）並未隨同變更，最高法院102年度台上字第1378號、93 年度台上字第2158號判決可資參照。
⒉經查，系爭契約書第6條約定：「乙方（即被告羅明坤）如不 即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方請求按 照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人 丙方（即被告邱絹文），絕無異議」等內容，有該契約書附 卷可稽（審訴字卷第27頁），揆諸前揭判決意旨，自應推定
為賠償總額預定性之違約金。又系爭契約自租期屆滿翌日即 92年12月31日起變更為不定期租賃乙節，已如前述（前揭兩 造不爭執之事實㈠部分參照），揆諸前揭判決意旨，系爭契 約除期限外，其餘內容如違約金、律師費（詳如後述）等約 款並未隨同變更。被告抗辯：系爭契約自92年12月31日起變 更為不定期租賃後，原契約內容如違約金、律師費等約款即 失其效力云云，於法容有誤會。
⒊再查，被告於110年2月4日合法終止系爭契約，並於110年4月 27日將系爭房屋之鑰匙交還原告等節，已如前述（前揭兩造 不爭執之事實㈡部分參照），被告於交還鑰匙前對於系爭房 屋仍有事實上管領之力（民法第940條參照），且依原告提 出之簡訊紀錄所示，原告劉怡曾於110年2月18日向被告表示 ：「羅太太、羅先生，若您們仍決定自行片面解約，蓄意積 欠租金，至少也應將房屋鑰匙等歸還予我們。您們逕自關門 離開，均未告知我們，也不交還開門鑰匙，做法實難令人接 受」等內容，然未經被告回覆（審訴字卷第55頁左下角）， 核與被告經本院闡明後陳稱：「（未歸還鑰匙之原因為何？ ）……此部分沒有相關證據……劉嵐……不敢幫他們處理，要我自 己去找劉怡、秦玉琴，後來我跟劉怡、秦玉琴就沒有講到鑰 匙的事情」等語（訴字卷第224至225頁）情節相符，顯見被 告在現實上尚未提出交還鑰匙之給付，自仍為系爭房屋之占 有人無訛。被告抗辯：被告於110年2月5日起即未占有系爭 房屋云云，尚非足採。從而，原告請求被告連帶將違約金給 付予原告公同共有，自屬有據。
⒋約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。經查，被告未返還系爭房屋對於原告所生之損 害，無非使用收益系爭房屋之利益，則兩造約定以租金5倍 計算之違約金，其金額顯屬過高，揆諸前揭法律規定，並審 酌原告所受之損害、被告違約之情節、社會經濟之狀況等一 切情狀，應減為以租金百分之一百二十（即1.2倍）計算， 即75,440元（計算式：23,000元÷30日×82日×120％＝75,440元 ，被告對於計算式除百分之一百二十部分外亦不爭執，訴字 卷第279頁參照），始屬合理，原告就違約金部分逾此範圍 之請求，則無理由。
㈡不當得利部分：
⒈賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務 不履行時之損害賠償總額之預定（或推定），當事人有損害 賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或 不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債 務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不
履行而生之其他債務，最高法院102年度台上字第889號判決 可資參照。
⒉經查，原告得請求被告連帶將違約金給付予原告公同共有等 情，已如前述，揆諸前揭判決之同一法理，自不得再就同一 違約事實請求被告返還不當得利。
㈢律師費部分：
系爭契約書第12條約定：「乙方（即被告羅明坤）若有違約 情事，致損害甲方（即原告）之權益時……如甲方因涉訟所繳 納之……律師費用，均應由乙方負責賠償」等內容，有該契約 書在卷足憑（審訴字卷第29頁），該約定不因擬制更新而失 效乙節，亦如前述。而被告於110年2月4日合法終止系爭契 約，並自110年2月5日起至同年4月27日止（共82日）無權占 有系爭房屋，原告並因本件訴訟支付律師費50,000元等節， 既如前述，則原告請求被告連帶將律師費50,000元給付予原 告公同共有，尚無不合。
㈣押金抵充部分：
系爭契約書第5條約定：「乙方（即被告羅明坤）應於『訂約 時』，交於甲方（當時為劉傳仁）6萬元作為押租保證金，乙 方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還 押租保證金」等內容（審訴字卷第25頁），劉傳仁並於立契 約人欄簽章（審訴字卷第31頁），足見被告羅明坤有將押金 60,000元交付予劉傳仁無訛。原告空言否認劉傳仁並未收取 押金云云，自非足採。又被告於110年2月4日合法終止系爭 契約乙節，已如前述，則該押金60,000元對於原告前揭債權 當然發生抵充之效力。
㈤從而，原告所得請求被告給付之金額為114,726元（計算式： 租金49,286元＋違約金75,440元＋律師費50,000元－押金60,00 0元＝114,726元）。
五、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告連帶將11 4,726元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月14日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息（民法第229條第1 項、第233條第1項前段、第203條參照）給付予原告公同共 有，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則無理由， 應予駁回。
六、本判決第1項係所命給付之金額未逾50萬元之判決，爰依民 事訴訟法第389條第1項第5款之規定，職權宣告假執行，並 依同法第392條第2項之規定，職權宣告被告預供擔保得免為 假執行，以期衡平；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所 附麗，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、
第1項前段、第56條之1第5項。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：被告羅明坤有將押金60,000元交付予劉傳仁 ，系爭契約既於110年2月4日合法終止，扣除反訴原告積欠 之租金後，反訴被告自應連帶將餘額10,714元返還反訴原告 ，爰依系爭契約之法律關係提起反訴，並聲明：反訴被告應 連帶給付反訴原告10,714元，及自反訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、反訴被告則以：劉傳仁並未收取押金，況反訴原告於本訴中 將返還押金之債權主張抵銷後已無餘額等語，資為抗辯，並 聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關 係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付 之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額， 始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判 決可資參照。
㈡經查，反訴被告於本訴中所得請求反訴原告給付之金額，扣 除押金60,000元後為114,726元乙節，已如前述，足見該押 金60,000元抵充後已無餘額，則反訴原告依系爭契約之法律 關係，請求反訴被告應連帶給付反訴原告10,714元，及自反 訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 5 月 3 日 民事第五庭法 官 王耀霆
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 3 日 書記官 陳莉庭