臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度重上字第219號
上 訴 人 林秀治
訴訟代理人 黃映智律師
被 上訴 人 葉怡君
張鎮文
共 同
訴訟代理人 李璇辰律師
上列當事人間請求確認法定地上權存在事件，上訴人對於民國11
0年8月31日臺灣臺中地方法院107年度訴字第1351號第一審判決
提起上訴，本院於111年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、葉怡君、張鎮文(下稱葉怡君等2人)提起本訴主張：訴外人 甲○○於民國103年6月間於其所有坐落台中市○○區○○段000○00 0○000○地號土地(重測前分別為○○○段000-0號、000-0號、00 0-0地號，以下合稱系爭土地）上起造同段00、00建號建物( 重測前分別為0000、0000建號，門牌號碼為臺中市○○區○○路 00000○00000號，以下合稱系爭建物）。並於105年7月29日 將系爭土地移轉予上訴人。嗣系爭建物遭拍賣，分別由葉怡 君、張鎮文取得000-0號、000-0號建物所有權。是依民法第 425條之1第1項規定，系爭建物對於系爭土地應有租賃關係 存在。爰依上開規定，聲明求為判決：㈠確認葉怡君之000-0 號建物對上訴人所有系爭土地之租賃關係存在。㈡確認張鎮 文之000-0號建物對上訴人所有重測前000-0地號土地之租賃 關係存在。（未繫屬本院部分，不贅述）
二、上訴人則以：
㈠甲○○於105年7月29日將系爭土地移轉予伊，葉怡君等2人於10 5年8月對甲○○聲請強制執行時，系爭土地已屬伊所有，系爭 土地與系爭建物已非同屬甲○○一人所有，自不符民法第425 條之1要件。縱認有民法第425條之1規定之適用，甲○○於105 年7月29日將系爭土地移轉予伊時，原擬將系爭建物一併移 轉予伊，但因當時系爭建物尚未辦理保存登記，無法移轉， 因而先移轉系爭土地，足見甲○○並無向伊主張法定租賃關係 存在之意，且伊亦已向執行法院陳報否認與甲○○間有租賃關 係存在，甲○○亦未為反對之表示，此即足以推翻民法第425 條之1推定之效力。且民法第425條之1規定之適用應限於意
定讓與之情形，因強制執行造成土地、房屋所有權分屬不同 人，民法第838條之1已有規範，應無再適用民法第425條之1 之理。況葉怡君等2人取得系爭建物所有權迄今，均無使用 收益系爭建物，亦未居住於內，亦無受民法第425條之1保護 之必要。
㈡本件並無民法第425條之1規定之適用，已如前述，則葉怡君 等2人無法證明系爭建物有占用系爭土地之正當權源，自屬 無權占用，伊係系爭土地之所有權人，自得依民法第767條 第1項規定，請求其等2人將系爭建物拆除，返還占用部分之 土地；並依民法第179條規定，請求其等2人返還相當租金之 不當得利。爰提起反訴，聲明求為判決：㈠葉怡君應將坐落 系爭土地上之000-0號建物拆除，張鎮文應將坐落重測前000 -0地號土地上之000-0號建物拆除、並分別將占用部分土地 騰空返還上訴人。㈡葉怡君、張鎮文應各給付上訴人新台幣( 下同)8,454元及均自民事答辯暨反訴起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民事答辯暨反訴起 訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月各給付上訴人 1,409元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、經原審就本訴部分為葉怡君等2人勝訴之判決；就反訴部分 為上訴人敗訴之判決。上訴人就本、反訴敗訴部分，均提起 上訴。本訴上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開 廢棄部分，葉怡君等2人在第一審之訴駁回。反訴上訴聲明 ：㈠原判決駁回反訴及假執行之聲請部分均廢棄。㈡葉怡君應 將坐落系爭土地上之000-0號建物拆除，張鎮文應將坐落重 測前000-0地號土地上之000-0號建物拆除，並分別將該部分 土地騰空返還上訴人。㈢葉怡君、張鎮文應各給付上訴人8,4 54元及均自民事答辯暨反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息，並自民事答辯暨反訴起訴狀繕本 送達翌日起至返還土地之日止，按月各給付上訴人1,409元 。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
四、兩造不爭執事項
㈠甲○○與上訴人於105年7月4日就原法院105年度重訴字第137號 履行契約事件成立訴訟上和解。
㈡甲○○於105年7月29日將其所有系爭土地，以「和解移轉」 為原因（原因發生日期為105年7月4日），辦理所有權移轉 登記予上訴人。
㈢甲○○原有坐落臺中市○○區○○○段00000地號土地、坐落系爭土 地上之未經保存登記之000-0號建物、坐落重測前000-0地號 土地上之未經保存登記之000-0號建物，經葉怡君、其他債 權人乙○○○商業銀行聲請強制執行後，由原法院民事執行處
以105年度司執字第118779號受理，葉怡君、張鎮文分別買 受000-0、000-0號建物，並取得系爭建物所有權。 ㈣葉怡君原執甲○○簽發之540萬元本票，經原法院105年度司票字 第3899號裁定准予強制執行，對甲○○聲請強制執行。嗣經原 法院106年度訴字第2639號、本院108年度上字第342號民事判 決，認定葉怡君不得持原法院107年4月30日所核發105年度司 執字第118779號債權憑證，對甲○○強制執行，且所持上開本 票債權不存在。雖葉怡君不服提起上訴，經最高法院110年度 台上字第515號裁定駁回上訴確定。 五、本件爭點
㈠葉怡君等2人提起本訴，依民法第425條之1規定主張對上訴 人所有系爭土地有租賃關係存在，有無理由？ ㈡上訴人提起反訴，依民法第767條第1項規定，請求葉怡君等 2人應將系爭建物拆除，並將占用之土地分別返還上訴人， 有無理由？
㈢上訴人提起反訴，依民法第179條規定，請求葉怡君等2人返 還至返還土地之日止，相當於租金之不當得利，有無理由？六、本院之判斷
㈠葉怡君等2人依民法第425條之1規定，主張對上訴人所有系爭 土地有租賃關係存在，為有理由：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。而民法第4 25條之1之立法目的主要有二：⑴社會經濟公益上之理由。 蓋建築物性質上不能與土地使用權分離而存在，使用建築 物即必須使用該建築物之基地，一旦建築物與土地不同屬 於一人所有，而當事人又未約定，使建築物取得對土地之 利用權，勢將造成建築物無從利用土地之結果，難逃拆屋 還地之厄運，危害社會經濟，浪費社會成本。故有設本條 推定租賃關係之必要，以維護社會經濟。⑵因土地所有人 購買土地時建築物已存在於土地上，基於當事人之合理的 意思與預見為基礎，推定當事人間已有默許繼續使用土地 之意思。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有 權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性， 以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解 釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要 之考量。拍賣亦屬買賣，故依強制執行拍賣取得之土地或 建物，亦在適用之列自屬當然。
⒉經查：
⑴系爭建物於葉怡君等2人拍定時係未辦理保存登記之建物 。而甲○○原為系爭建物之起造人，亦為系爭土地所有人 ，即系爭土地及系爭建物同屬甲○○一人所有，甲○○於拍 定前之105年7月29日，以和解移轉為原因，將系爭土地 移轉登記為上訴人所有。
⑵葉怡君等2人於106年11月7日各因原法院強制執行拍賣取 得系爭建物，是系爭土地及系爭建物之所有權既原同屬 甲○○一人所有，而先後由上訴人、葉怡君等2人各取得 系爭土地、系爭建物之所有權，嗣並經葉怡君等2人為 建物所有權第一次登記，揆諸前開說明，自應依民法第 425條之1第1項規定，推定在系爭建物得使用期限內， 兩造間就系爭建物所使用之系爭土地有租賃關係存在， 故葉怡君等2人主張本件依民法第425條之1第1項規定， 兩造間在系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在 等語，於法有據。
⑶上訴人雖抗辯：葉怡君等2人與其他債權人聲請強制執行 時，系爭土地與系爭建物已非甲○○一人所有，縱使葉怡 君等2人因拍賣執行取得系爭建物，亦與民法第425條之 1要件不合云云。然查，系爭土地與系爭建物本屬甲○○ 一人所有，甲○○先移轉系爭土地予上訴人，嗣因執行事 件，執行法院代債務人甲○○拍賣系爭建物，並由葉怡君 等2人取得系爭建物之所有權，自屬「先後」移轉系爭 土地與系爭建物予不同之人，與民法第425條之1之要件 並無不合。是上訴人此一抗辯，為不可採。
⑷上訴人雖另抗辯：伊已向執行法院陳報甲○○之系爭建物 對於系爭土地並無使用權源，此足以推翻民法第425條 之1之推定效力云云。然查，上訴人既陳稱其與甲○○於1 05年7月4日就原法院105年度重訴字第137號履行契約事 件成立訴訟上和解（原審卷第142頁），甲○○依和解內 容於105年7月29日將其所有系爭土地，以「和解移轉」 為原因(原因發生日期：105年7月4日），辦理所有權移 轉登記予伊（原審卷第6至18頁），甲○○已承諾將名下 所有不動產、動產等均歸伊所有（原審卷第145頁）， 就系爭建物原擬一併移轉予伊，但因系爭建物於105年7 月29日尚未辦理保存登記，故無法一併移轉予伊，甲○○ 方先移轉系爭000號等3筆土地等語（詳上訴人民事辯論 意旨狀第5頁）。則上訴人先取得系爭土地，而系爭建 物因無保存登記而未一併辦理移轉，嗣系爭建物遭債權 人查封拍賣，依情理而言，上訴人本欲取得新建之系爭
建物，使系爭土地與系爭建物合併使用，獲取最大之利 益，豈有讓系爭建物對於系爭土地無占有權源，而有遭 拆除命運之可能，上訴人所辯顯違常情，其用意無非係 為阻止系爭建物進行拍賣而已，殊難據此而否定本件有 民法第425條之1之適用，是上訴人此部分抗辯，難為採 憑。
⑸綜上，葉怡君等2人主張其等依民法第425條之1規定，對 上訴人所有系爭土地有租賃關係存在，於法有據。 ㈡上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求葉怡君等2 人應將系爭建物拆除，並將占用系爭土地分別返還上訴人， 為無理由：
查兩造間在系爭建物得使用期限內，就系爭土地推定有租賃 關係存在，詳如前述，則葉怡君等2人以系爭建物使用系爭 土地，自屬有占有正當權源，而非無權占有，上訴人主張系 爭建物屬無權占有系爭土地，依民法第767條第1項前、中段 規定，請求葉怡君等2人將系爭建物拆除，並將占用部分分 別返還予上訴人，於法不合。
㈢上訴人依民法第179條規定，請求葉怡君等2人返還至返還系 爭土地之日止，相當於租金之不當得利，為無理由： 查葉怡君等2人以系爭建物使用系爭土地，屬有占有正當權 源，而非無權占有，已見前述，自無成立不當得利可言。則 上訴人依民法第179條規定，請求葉怡君等2人分別返還自民 事答辯暨反訴起訴狀繕本送達翌日起所獲相當於租金之利益 ，於法無據。
七、綜上所述，葉怡君等2人依民法第425條之1規定，主張對上 訴人所有系爭土地有租賃關係存在，為有理由，應予准許。 葉怡君等2人以系爭建物使用系爭土地非屬無權占有，則上 訴人依民法第767條第1項前、中段及第179條規定，請求葉 怡君等2人拆除爭建物、返還占用部分及相當於租金之利益 為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為葉怡君等 2人勝訴之判決，並就不應准許部分，為上訴人敗訴之判決 ，於法均無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依法判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日 民事第七庭 審判長法 官 王 銘 法 官 高英賓 法 官 張國華
正本係照原本作成。
如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 柯孟伶
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日