臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第953號
上 訴 人 譚萬康
訴訟代理人 呂月瑛律師
黃雨柔律師
王筱雯律師
被 上 訴人 譚淑珍
訴訟代理人 郭怡青律師
林家萱律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國109年11
月13日臺灣臺北地方法院109年度重訴字第455號第一審判決提起
上訴，本院於111年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國108年12月26日與其兄即上訴人在 地政士即訴外人張瓊惠之見證下簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），約定由伊以新臺幣（下同）800萬元向 上訴人購買上訴人所有如附表一所示之不動產（下稱系爭房 地），伊並為擔保系爭買賣契約之履行，而於同日簽發金額 160萬元（票號CH0000000號，發票日108年12月26日，到期 日108年12月30日）、640萬元（票號CH0000000號，發票日1 08年12月26日，到期日109年3月2日）之本票各1紙（下合稱 系爭本票）交張瓊惠保管，且已依系爭買賣契約第3條約定 於108年12月30日匯款160萬元至上訴人所指定如附表二所示 帳戶（下稱系爭華南銀行帳戶）。詎上訴人竟事後反悔，不 願履行系爭買賣契約，迄未將系爭房地之所有權移轉登記予 伊。爰先位依民法第348條第1項規定，請求判命上訴人於伊 支付其交屋款640萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉登 記予伊。又伊並未同意解除系爭買賣契約，惟倘若認系爭買 賣契約經伊於109年2月4日以德臻法律事務所律師函（下稱 系爭律師函）為同意解除之意思表示而合意解除，則上訴人 應返還其已支付之簽約款160萬元及系爭本票，並依系爭買 賣契約第9條第4項約定賠償違約金160萬元。爰備位依系爭 買賣契約第9條第4項約定及民法第259條規定，請求上訴人 給付320萬元，並加計自原審民事追加訴之聲明暨補充理由 狀繕本送達翌日即109年5月26日起算之法定遲延利息，及返 還伊所簽發之系爭本票等語。（原審就上開先位之訴為上訴
人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，被上訴人備位 之訴亦生移審之效力）。並於本院聲明：（一）先位聲明： 上訴駁回。（二）備位聲明：1.上訴人應給付被上訴人320 萬元，及自原審民事追加訴之聲明暨補充理由狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.上訴人應將 被上訴人所簽發之系爭本票返還予被上訴人。
二、上訴人則以：伊並無與被上訴人商議買賣價金之真意，兩造 未就系爭房地之買賣價金為800萬元意思表示一致，系爭買 賣契約自始不成立。縱兩造就被上訴人以800萬元向伊購買 系爭房地互相表示意思一致，然被上訴人佯稱系爭房地市價 僅800萬、900萬元，以積極告知不真實資訊之詐欺行為，致 伊陷於錯誤，並侵占拒不返還系爭房地之所有權狀，又阻止 伊向臺北市古亭地政事務所（下稱古亭地政所）申請補發系 爭房地之所有權狀，且以其有超級代書、律師恫嚇伊，伊受 被上訴人之詐欺、脅迫而為錯誤之意思表示，得依民法第92 條、第88條撤銷以800萬元出賣系爭房地予被上訴人之意思 表示（下稱系爭意思表示）。另被上訴人乘伊資金周轉不靈 、需錢孔急之際，以上開脅迫手段低價購買系爭房地，有顯 失公平之情形，伊得依民法第74條規定得撤銷系爭意思表示 ，並已對被上訴人提起原法院109年度重訴字第626號、本院 109年度重上字第920號請求確認買賣契約無效訴訟（下稱另 案確認契約無效訴訟），系爭買賣契約即因欠缺意思表示合 致而不成立。又伊於109年1月30日寄發台北青田郵局第29號 存證信函（下稱系爭29號存證信函）記載伊不願繼續履行系 爭買賣契約後，被上訴人於109年2月4日委請律師寄發系爭 律師函表明解除系爭買賣契約之法律效果，請伊依違約責任 辦理，兩造已合意解除系爭買賣契約。另被上訴人迄未給付 價金尾款，應負系爭買賣契約所約定之違約責任即每日4,00 0元之逾期違約金，且伊得沒收被上訴人已支付之全部價金 ，並以上開債權與被上訴人得請求之違約債權為抵銷等語， 資為抗辯。並於本院聲明：（一）原判決不利於上訴人部分 廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷一第443至444頁）：（一）上訴人為系爭房地之所有人。兩造於108年12月26日簽訂 系爭買賣契約，約定被上訴人以總價款800萬元向上訴人 購買系爭房地，被上訴人於同日簽發並交付系爭本票予張 瓊慧保管【原法院109年度店司調字第225號卷（下稱司調 卷）第17至19頁、第25至45頁】。
（二）被上訴人於108年12月30日依系爭買賣契約約定匯款160萬 元至系爭華南銀行帳戶以支付買賣價款（司調卷第47頁）
。
（三）上訴人於109年1月15日、109年1月30日及109年2月12日分 別寄發台北青田郵局第17號存證信函、系爭29號存證信函 、台北古亭郵局第127號存證信函予被上訴人，並經被上 訴人收受（司調卷第55頁、第61至83頁、原審卷第87至89 頁）。
四、被上訴人主張兩造於108年12月26日簽訂系爭買賣契約，約 定由其以800萬元向上訴人買受系爭房地，其已依系爭買賣 契約約定給付第一期款160萬元，自可先位依民法第348條第 1項規定，請求上訴人於其交付640萬元價金之同時，將系爭 房地之所有權移轉登記予其。若系爭買賣契約業經兩造合意 解除，其亦可備位依系爭買賣契約第9條第4項約定、民法第 259條規定，請求上訴人返還其已支付之第一期款160萬元， 並賠償違約金160萬元及返還系爭本票，為上訴人所否認， 並以前詞置辯，經查：
（一）系爭買賣契約是否業已成立？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又稱買賣 者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價 金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立。亦為民法第345條所明文。
2.被上訴人主張兩造於108年12月26日簽訂系爭買賣契約 ，約定由其以800萬元向上訴人買受系爭房地，兩造就 系爭房地之買賣契約已成立，業據提出載明買賣之標的 物為系爭房地，買賣總價款為800萬元之系爭買賣契約 為證（司調卷第27、28頁）。又見證系爭買賣契約簽訂 之地政士即證人張瓊惠於本院準備程序證稱：於108年1 2月26日兩造簽約當天，我有先確認兩造的身分證，並 確認兩造就系爭房地達成合意的買賣價款數額等語（本 院卷二第53頁）。上訴人之配偶即證人廖素梅、上訴人 之子即證人譚琛亦均於本院準備程序證述張瓊惠於108 年12月26日有詢問系爭房地的買賣價金，當時上訴人及 被上訴人一起說買賣價金是800萬元，張瓊惠並填寫於 契約上等情（本院卷二第257、268頁）。可見兩造就買 賣標的物為系爭房地，其價金為800萬元互相同意。兩 造既對於系爭買賣契約之標的物、價金相互同意而為一 致之表示意思，則系爭買賣契約即為成立。上訴人雖辯 稱其以代表民進黨網軍之「1450」作為假設之系爭房地 價金以示其不認同被上訴人，且其以假設之情形商議系 爭房地價金，可知其並無與被上訴人商議買賣價金之真
意，兩造未就系爭房地之買賣價金為800萬元意思表示 一致，系爭買賣契約自始不成立云云，並以108年12月1 2日之對話紀錄截圖為證（原審卷第117頁）。惟上開對 話紀錄係兩造於系爭買賣契約簽訂前之108年12月12日 所為，且其內容係被上訴人於108年12月12日傳送：「 我有個疑問，原本您是以您繳了12年為基礎，所以是您 是6。那現在看來你我各繳了10年。雖然我多繳了一些 月份，但您付了頭期款。這樣，您還是要6嗎？只是疑 問」之訊息予上訴人，上訴人則回傳：「因為總房款80 %房貸假設各付一半，是40%。試算如下：00000000是房 屋總價，20%頭期=0000000，……」等語（原審卷第117頁 ），可見該對話內容僅係兩造於系爭買賣契約簽訂前就 系爭房地之價金所為之磋商，兩造於當時本尚未確認系 爭買賣契約之價金，此要不影響兩造於108年12月26日 均為以800萬元作為系爭房地價金之意思表示，並簽訂 載明價款為800萬元之系爭買賣契約之事實，上訴人執 以抗辯其無與被上訴人商議買賣價金之真意，兩造未就 系爭房地之買賣意思表示一致，買賣契約並未成立云云 ，洵非可採。
（二）上訴人得否依民法第92條規定撤銷系爭意思表示？ 1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂因被 脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害 之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表 示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為 之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（ 最高法院95年度台上字第2948號判決要旨參照）。 2.上訴人辯稱被上訴人以曾向房仲業者查詢系爭房地附近 之交易價格為800萬、900萬元，不可能超過千萬等不實 資訊告知其，致其認系爭房地之市價僅800萬元而陷於 錯誤，又被上訴人扣留系爭房地之所有權狀拒不返還， 其向古亭地政所申請補發系爭房地之所有權狀，亦因被 上訴人擅自開拆並隱匿古亭地政所寄予其之信函，而向 古亭地政所提出不實之異議，阻撓其取得補發之所有權 狀，且被上訴人為記者，長期自詡政商關係雄厚，復以 將要找朋友介紹超級代書、律師恫嚇上訴人，其因而心 生恐懼，其得依民法第92條規定撤銷其受被上訴人詐欺 、脅迫而為之系爭意思表示云云，固提出內政部不動產 交易實價查詢服務網（下稱實價登錄網）列印資料、異 議書、古亭地政所函、房仲業者物件買賣廣告翻拍照片
、被上訴人之名片照片、被上訴人之記事本為證（原審 卷第85、293、295、297、409-413、421頁、本院卷一 第123頁、本院卷二第35至39頁、第179至181頁），並 經證人廖素梅於本院準備程序證稱：因上訴人於108年1 2月18日接到古亭地政所來函表示系爭房地之所有權狀 在被上訴人手上，上訴人才被迫同意被上訴人提議之80 0萬元價金，被上訴人在電話中說權狀是他的籌碼，就 是不還，他有超級律師、代書，上訴人擔心身分證、印 章等物交給被上訴人的超級代書後會拿不到任何錢，我 才聯絡別人介紹給我的張瓊惠地政士。當時被上訴人跟 上訴人說系爭房地只值800萬、900萬元，我認為這就是 一般的市價，簽約時張瓊惠說這低於市價且買賣雙方為 二等親，可能有贈與稅等語（本院卷二第254至256頁、 第259、261頁）。證人譚琛於本院準備程序證稱：我在 108年12月6日與兩造在MUJI咖啡廳見面，被上訴人說兩 造母親金畢女生前沒有交待系爭房地之所有權狀，且縱 使他有找到權狀，也不會還給上訴人，這是他的籌碼。 後來被上訴人於108年12月18日在電話中又向上訴人說 ，再讓他親情勒索一次，800萬元再減個50萬元，上訴 人就說「你不要惹我生氣」，被上訴人回稱「難道你不 怕我生氣，不怕我背後的勢力嗎」等語（本院卷二第26 6、267-1頁）。然查：不動產之個別差異性極大，價格 受買賣雙方之交易動機、所得能力亦屬甚鉅，被上訴人 就系爭房地之價值表述，為不動產交易時常見之議價方 式，難認係提供不實資訊予上訴人，上訴人辯稱被上訴 人對其施以詐術，已非可採。況上訴人為臺灣大學藥學 系畢業，具藥師執照，在藥廠服務，曾從事藥師工作， 又被上訴人係於108年9月18日向其表示系爭房地附近之 交易價格為800萬、900萬元，業據上訴人自陳明確（原 審卷第31、33、303頁），可見上訴人於系爭買賣契約1 08年12月26日簽訂前，尚有3個月以上期間可探詢系爭 房地之價格，依其智識、能力及當今實價登錄網查詢房 地交易資訊之便利等情，當無不能判斷該被上訴人提議 之交易價格是否合理之理。上訴人抗辯其因被上訴人所 提供之房地交易資訊而陷於錯誤，無可採信。再者，譚 琛雖證述被上訴人曾稱「親情勒索」、「難道你不怕我 生氣，不怕我背後的勢力嗎」等語，惟此等內容尚與對 上訴人加諸不法危害之言行有間，且被上訴人縱因從事 記者工作而認識相關政商界有力人士，或得以委任具專 業能力之律師、地政士為辦理系爭房地交易手續，惟被
上訴人並未實際委請其所認識之人與上訴人商議系爭房 地之買賣事宜，且上訴人非不得諮詢其所信任之律師、 地政士以明其法律上之權益，亦可透過合法途徑取回被 上訴人持有中之系爭房地所有權狀，難認系爭房地之所 有權狀為被上訴人持有，即必須將系爭房地出賣予上訴 人之情。況廖素梅亦於本院準備程序證稱：我不知道被 上訴人所指超級代書、律師為何人等語（本院卷二第25 6頁），益見被上訴人並未以何惡害告知上訴人，難認 上訴人有何心生恐怖，致為系爭意思表示之情。上訴人 抗辯其因受被上訴人脅迫而為系爭意思表示云云，實非 可採。是以，上訴人以其受被上訴人詐欺、脅迫而為系 爭意思表示為由，抗辯得撤銷系爭意思表示，洵非有據 。
（三）上訴人得否依民法第88條規定撤銷系爭意思表示？ 按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表 示內容之錯誤。民法第88條定有明文。上開規定，係指意 思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之 動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判 例要旨參照）。查系爭買賣契約載明系爭房地之價金為80 0萬元，且兩造於簽訂系爭買賣契約時經張瓊惠詢問系爭 房地價金若干，均表達買賣價金為800萬元，業經廖素梅 、譚琛證述如前。又張瓊惠於本院準備程序證稱：廖素梅 是我前同事的老客戶介紹而來，當初廖素梅打電話給我， 說上訴人要將系爭房地賣給被上訴人，我就跟廖素梅要了 系爭房地的相關資料，以調取房地謄本進行先行作業，80 0萬元的買賣價格，是廖素梅在還沒來我事務所簽約前就 以電話告知我。於108年12月26日簽約當天，我有確認兩 造就系爭房地達成合意的買賣價款數額等語（本院卷二第 53、55頁）。上訴人既為出賣系爭房地始透過其配偶聯繫 地政士張瓊惠處理買賣事宜，且上訴人之配偶、子亦一同 至簽約之現場見聞兩造以800萬元達成價金合意之過程， 倘若其就價金為800萬元意思表示之內容或表示行為有錯 誤，斷無可能經廖素梅告知張瓊惠出賣價格為800萬元並 由其妻、子陪同簽訂系爭買賣契約，是難認其就系爭房地 價金為800萬元之意思表示，有何錯誤可言。又上訴人並 非因被上訴人提供之市價而以800萬元出賣系爭房地，業 如前述，況關於買賣標的物價格之認知，僅屬出賣人出售
價格之動機，縱上訴人就系爭房地之市價認知有誤，或系 爭買賣契約之價金不符市場交易行情，亦僅屬上訴人為意 思表示之動機錯誤，依上開說明，亦不得將系爭意思表示 撤銷。上訴人抗辯其得依民法第88條規定撤銷系爭意思表 示，亦難認可採。
（四）系爭買賣契約是否因上訴人依民法第74條規定撤銷系爭意 思表示而不成立？
1.按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為 財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者 ，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕 其給付，民法第74條定有明文。又此項撤銷權，須以訴 之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生 撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷 權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律 行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上字第 2 521號裁定要旨參照）。
2.上訴人辯稱被上訴人乘其資金周轉不靈、長子譚琛計畫 結婚及次子譚馥將出國進修而需錢孔急之際，拒絕返還 系爭房地之所有權狀並揚言找超級代書、律師等手段， 以低價向其購買系爭房地，有顯失公平之情形，其得撤 銷系爭意思表示云云。然查：上訴人固依民法第74條規 定撤銷系爭意思表示，並對被上訴人提起另案確認契約 無效訴訟，惟該訴訟事件尚未終結，系爭意思表示猶未 經法院判決撤銷確定，業據本院調取該訴訟事件卷宗查 明無誤。上訴人於本院僅以提出抗辯之防禦方法行使民 法第74條第1項之撤銷權，依上開說明，自不生撤銷之 效力，系爭意思表示仍不因此而失其效力。上訴人抗辯 其依民法第74條第1項撤銷系爭意思表示，系爭買賣契 約即因欠缺意思表示合致而不成立云云，亦非可採。（五）兩造是否已合意解除系爭買賣契約？
上訴人辯稱被上訴人於109年2月4日委請律師寄發系爭律 師函，援引系爭買賣契約第9條第4項解除契約後違約責任 之約定，通知其依該約定辦理，且未再給付或提存剩餘買 賣價金，兩造已於109年2月4日合意解除系爭買賣契約云 云，固提出系爭律師函為證（原審卷第71頁）。惟被上訴 人於109年2月4日委請律師寄發主旨為「有關 台端惡意 不履行與譚淑珍小姐不動產買賣合約書 ，惠請依合約書 中約定之違約責任辦理」之系爭律師函予上訴人，係因上 訴人於109年1月30日寄發系爭29號存證信函予被上訴人， 載明：「本人不願意繼續履行買賣契約，違約罰則即依不
動產買賣契約之約定辦理」等語（司調卷第55頁），其於 系爭律師函援引系爭買賣契約第9條第1項、第4項違約責 任約定，僅係就上訴人以系爭29號存證信函表示不願履行 系爭買賣契約一節予以回應，告知倘若上訴人違約不履行 ，其得依系爭買賣契約之違約條款請求逾期賠償金而已， 觀諸被上訴人業於系爭律師函載明「本人不同意解除契約 ，如譚先生不顧念兄妹情份，本人只能訴諸法律程序」等 語（原審卷第72頁），可見被上訴人寄發系爭律師函，並 無依系爭買賣契約第9條第4項約定解除或與上訴人合意解 除系爭買賣契約之意，反係明確表明其不同意解除系爭買 賣契約之意旨，上訴人抗辯系爭買賣契約業經兩造於109 年2月4日合意解除云云，洵屬無稽。
（六）被上訴人依民法第348條第1項規定，請求上訴人應於其支 付交屋款640萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記 予其，有無理由？
按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又因契約互負 債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給 付，亦為民法第264條第1項前段所明文。兩造間已就被上 訴人以800萬元向上訴人購買系爭房地一事互相同意，上 訴人不得依民法第92條、第88條、第74條規定撤銷系爭意 思表示，系爭買賣契約已成立，且迄未經解除，業經本院 認定如前，而被上訴人已支付160萬元之買賣價金，上訴 人迄未將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人，亦為兩 造所不爭，則被上訴人依上開規定請求上訴人於其履行買 賣價金之義務即給付剩餘價金640萬元（800萬－160萬＝640 萬）之同時，應將系爭房地之所有權移轉登記予其，應屬 有據。
（七）被上訴人先位依民法第348條第1項規定，請求上訴人應於 其支付交屋款640萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉 登記予其部分，既有理由，關於其備位依系爭買賣契約第 9條第4項約定、民法第259條規定，請求上訴人返還其已 支付之簽約款160萬元、賠償違約金160萬元及返還系爭本 票部分，本院自毋庸再予審究。又被上訴人備位之訴既毋 庸審究，則上訴人抗辯被上訴人迄未給付價金尾款，其得 沒收被上訴人已支付之全部價金，及請求每日4,000元之 逾期違約金，並以之與被上訴人得請求之違約債權互為抵 銷部分，自亦毋庸審究，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第348條第1項規定，先位請求上 訴人應於被上訴人支付640萬元之同時，將系爭房地之所有
權移轉登記為被上訴人所有，為有理由，應予准許。原審就 先位之訴為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、上訴人固稱本院漏未就兩造於108年9月18日會面當日發生之 事實訊問證人譚琛云云，聲請再次訊問證人譚琛，惟證人譚 琛於本院準備程序已證述其所見聞兩造於108年9月18日會面 之狀況，且上訴人亦稱其無其他問題訊問譚琛（本院卷二第 265、266、270頁），自無再為調查之必要。又本件事證已 臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與 本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日 民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 陳婷玉
法 官 毛彥程
附表一（不動產） 土地 臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍為10000分之122） 建物 臺北市○○區○○段0○段00○號建物（建物門牌：臺北市○○區○○街0段00號2樓，權利範圍：全部）
附表二（銀行帳戶） 銀行 華南銀行忠孝東路分行 戶名 譚萬康 帳號 000-00-000000-0號 正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日 書記官 陳冠璇