臺灣雲林地方法院民事判決
110年度訴字第212號
原 告 林娥
訴訟代理人 李昶欣律師
複 代理人 陳宗翰律師
被 告 蔡碧華
訴訟代理人 林羿帆律師
複 代理人 何震謙律師
被 告 張新紅
訴訟代理人 林重仁律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年4月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3 款、第256條分別定有明文。查原告提起本件訴訟原聲明為 ：被告蔡碧華應拆除其所有雲林縣○○鎮○○段000○號之房屋（ 門牌號碼為：仁愛路255號，下稱系爭330號房屋），並返還 雲林縣○○鎮○○段00000地號土地（下稱395-3號土地）予原告 ；被告張新紅應拆除其所有雲林縣○○鎮○○段000○000○號之房 屋（門牌號碼分別為：251、253號，下分別稱系爭392、393 號房屋）；被告張新紅應返還雲林縣○○鎮○○段000地號土地 （下稱395號土地）予原告；被告張新紅應返還雲林縣○○鎮○ ○段000地號土地（下稱396號土地）予共有人全體。嗣原告 之聲明迭經變更，最後於民國111年2月24日當庭變更聲明如 下列聲明欄所示（見本院卷二第273頁）。經核原告前揭聲 明，均係基於同一基礎事實，揆諸前開規定，並無不合，應 予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、坐落雲林縣○○鎮○○段00000○000○00000○000地號土地原為訴外 人蘇阿銀、吳怡萱、吳文樞共有，該四筆土地經強制執行拍 賣，由訴外人洪慶堂拍定取得，並辦理土地移轉登記。嗣原 告向洪慶堂購買上開4筆土地，並已於108年9月26日辦理土 地移轉登記，且系爭395、395-3號土地為原告單獨所有，而 系爭396號土地部分則為原告與他人所共有，原告之應有部
分為萬分之4205。又系爭392、393號房屋為被告張新紅所有 ，其中系爭392號房屋無權占用原告所有395、396號土地如 雲林縣斗南地政事務所110年12月16日土地複丈成果圖（下 稱附圖）所示編號A部分，面積218平方公尺，系爭393號房 屋無權占用原告所有395、396號土地如附圖所示編號B部分 ，面積114平方公尺；系爭330號房屋為被告蔡碧華所有，無 權占用原告所有系爭395-3、396號土地如附圖所示編號C部 分，面積113平方公尺，爰依民法第767條、第821條規定， 分別請求被告二人將渠等所有之建物拆除，並將該占用之系 爭395、395-3號土地返還予原告及該占用之系爭396號土地 返還予原告及其他全體共有人。
㈡、對被告蔡碧華抗辯所為之陳述：
⒈本件被告蔡碧華所有之系爭330號房屋，並無民法第425-1條 之直接或類推適用，亦無「所有權移轉不破使用借貸」之債 權物權化適用：
⑴系爭330號房屋所坐落之395號土地，本為訴外人吳萬生所有 ，後於81年間由訴外人吳永和等五人繼承，於85年經判決共 有物分割，由吳永和單獨所有。嗣於89年1月19日，吳永和 基於「特定目的」，將395號土地移轉登記於訴外人吳文賢 名下，而於89年11月6日，該395號土地分割出395-3、395-4 地號，上開三筆土地亦均登記於吳文賢名下。後吳文賢過世 ，由被告蔡碧華繼承上開三筆土地，然於94年4月27日，登 記於被告蔡碧華名下之395、395-3、395-4號土地經「判決 移轉」給蘇阿銀、吳文樞公同共有，合先敘明。 ⑵經查，吳文樞、蘇阿銀於93年，曾對被告蔡碧華提起回復不 動產所有權登記之訴訟，並經鈞院93年度訴字第416號民事 判決確定，並認定「被告蔡碧華應將系爭395、395-3、395- 4地號土地所有權移轉登記予訴外人吳文樞、蘇阿銀二人」 在案。又依上開判決理由所載：「可見吳永和係為將395地 號土地辦理分割，以便持以向銀行借款，將吳文俊被拍賣之 房子買回，但因顧及長子吳文樞及次子吳文俊均有債務在身 ，為避免土地登記於其等名下，遭其等之債權人強制執行， 故暫時將土地登記於吳文賢名下，並非基於贈與之意思而為 所有權之移轉。」、「而吳文賢於89年1月19日土地辦理過 戶後，確於同年11月6日將395地號土地分割成系爭土地三筆 ，並辦理分割登記，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄 本及異動索引在卷可稽（見本院卷第11-17頁），足認吳永 和係為達成特定之目的，始將395地號土地移轉與吳文賢管 理或處分，吳永和與吳文賢間應有信託關係存在。又系爭土 地周圍因有他人所有之土地，故雖經分割仍無法向銀行貸得
款項等情，復為兩造所不爭執（見本院卷第168、169頁背面 ），則吳永和欲以分割後之土地供作擔保，向銀行借款買回 吳文俊所有建物之目的即無法達成。系爭信託目的既不能完 成，吳永和與吳文賢間之信託關係因而消滅，依信託法第65 條規定，系爭土地即應歸屬委託人吳永和所有。」。可知， 吳永和將395號土地移轉登記予吳文賢，僅係為將395號土地 辦理分割，以便持之向銀行借款，將吳文俊被拍賣之房子買 回；且依照該案證人即代書黃鮮緞之敘述，當時之所以會以 「買賣」方式作為移轉所有權登記之原因，係因買賣增值稅 比較便宜，然實際上沒有金錢買賣，吳永和亦未曾提及欲將 395號土地贈與吳文賢。足見吳永和自始至終均未將395、39 5-3、395-4地號土地，以基於「所有權讓與」之目的移轉登 記予吳文賢，故吳文賢自非上開三筆土地之真正所有權人， 本件自始至終均未曾具備「土地房屋同屬一人」之要件，而 無可能適用民法第425條之1之規定。故被告蔡碧華主張本件 系爭330號房屋所占有之395-3號土地，有民法425條之1推定 租賃關係之適用，並無理由。
⑶被告蔡碧華復主張，系爭330號房屋於興建之初，曾取得原土 地所有權人即吳萬生之同意，故其係基於「使用借貸關係」 占有使用395-3號土地，故本件應使上開「使用借貸關係」 產生「債權物權化」之效果。惟查，債之關係因欠缺公示作 用，故其效力僅存於債之當事人間，除法律另有規定外，不 應拘束繼受之第三人。又依照最高法院91年度臺上字第278 號民事判決見解：「使用借貸本係無償借用性質，不能與租 賃相提並論，難認有民法第四百二十五條之適用。故土地( 不動產)於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所 有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借 用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有 人主張有使用該土地之權利。」，是以，上開判決已明揭「 使用借貸」與「租賃關係」不得相提並論，現今實務亦無採 「所有權移轉不破使用借貸」之原則。
⒉依照前開說明，系爭330號房屋坐落395-3號土地，並無法律 上原因，則原告請求被告蔡碧華拆除系爭330號房屋坐落於3 96號土地之部分，自亦不屬於權利濫用。
⒊本件原告無須負有忍受系爭330號房屋繼續占用395-3、396號 土地至系爭330號房屋滅失之義務，被告蔡碧華此部分抗辯 ，實不足採：
⑴參被告蔡碧華所附之臺灣高等法院95年度上字第73號民事判 決，無非係謂：「而同意他人使用土地興建永久式建物之土 地所有人之後手，既得由完善之公示登記制度得知悉其買受
之土地，現實存在著已為建物保存登記（有建號）之房屋， 土地承買人知悉後仍予買受，顯見其願承受房屋坐落其上之 負擔，揆諸前開所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取 得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍土 地遭房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之 義務」。
⑵惟上開判決僅以「所有權社會化」為由，即據此認定只要購 買土地的時候能夠得知土地上有坐落房屋，土地所有人即應 容忍房屋所有人繼續使用土地至房屋滅失或無法繼續使用之 日為止，顯已創設法律所未規定之要件，徒增土地購買人之 負擔。蓋房屋使用坐落之土地，必須存在其使用土地之依據 ，舉例言之，房屋所有權人可基於「租賃關係」，或可基於 「使用借貸」，亦可基於「地上權之設定」，甚可基於「所 有權」等法律關係，進而利用其所坐落之土地。而購得土地 之後手，須視原建物所有權人利用坐落土地之依據，而有不 同之法律效果（如民法第425條之1，即為一例）。然若如上 開高等法院之見解，僅須於購買土地時有房屋坐落其上之「 外觀」，則購買土地之後手，不論任何原因均須承受原土地 所有權人與房屋所有權人之法律關係，如此，立法者何須再 大費周章訂立如民法第425條、第425條之1「轉讓不破租賃 」之「債權物權化」之明文？而過去學說、實務界曾爭執之 「轉讓不破使用借貸」，是否亦均可由「所有權社會化」一 詞全部涵蓋？蓋依照前開最高法院91年度台上字第278號民 事判決即清楚說明，土地縱經前所有人無償提供或允許借用 人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，換言之，房屋使用 土地必有其法律關係（原因關係），而基於「債之相對性」 ，前手之法律關係，除非有如物權之對世效，或係使債權發 生如同物權般之規定，否則本即不應由後手當然、直接承受 前手之法律關係，此為基於「債之相對性」之當然解釋。 ⑶然被告蔡碧華所提出之高等法院判決，卻忽略房屋使用土地 須具備一定之法律關係，而逕以「所有權社會化」推導出「 購買土地時得知有房屋坐落其上，土地購買人即負有須忍受 房屋所有人持續使用至房屋消滅為止之義務」，顯然已經逸 脫法律之解釋，並創設法律所未具備之要件。綜上所述，本 件原告「並無須」容忍原告所有之土地遭被告蔡碧華所有之 系爭330號房屋坐落其上，並使用至該房屋滅失或無法繼續 使用之義務。
㈢、對被告張新紅抗辯所為之陳述：
⒈本件被告張新紅所有之系爭392、393號房屋與坐落土地間， 並無民法第425條之1推定租賃之適用，而應予以拆除：
⑴系爭392、393號房屋，同時坐落於395、396號土地。而系爭3 92、393號房屋與395、396號土地，於94年8月9日時，同屬 蘇阿銀、吳文樞所有；95年5月16日，蘇阿銀將396號持份全 數移轉給吳怡萱，此時即為「僅讓與土地」之情形，故此時 蘇阿銀、吳文樞所有之系爭392、393號房屋，與吳怡萱所有 之396號土地間，依民法第425條之1，推定有租賃關係。 ⑵又於104年11月16日，蘇阿銀、吳文樞再將系爭392、393號房 屋贈與給被告張新紅，此時就被告張新紅所有之系爭392、3 93房屋，與蘇阿銀、吳文樞之395號土地間，為「僅讓與房 屋」之情形，而推定有租賃關係；另就被告張新紅所有之系 爭392、393號房屋與吳怡萱所有之396號土地之間，因屬於 「先後讓與房屋土地」之情形（備註：原本房地同屬蘇阿銀 、吳文樞所有，蘇阿銀、吳文樞「先」將396號土地贈與吳 怡萱，「後」將系爭392、393號房屋贈與被告張新紅），故 此時被告張新紅與吳怡萱之間，亦得依民法第425條之1推定 有租賃關係。
⑶於108年1月23日，洪慶堂因拍賣取得395、396號土地，此時 被告張新紅所有之系爭392、393號房屋，與洪慶堂所有之39 5號土地間，因原本均屬於蘇阿銀、吳文樞所有，然蘇阿銀 、吳文樞「先」移轉392、393號房屋給張新紅，「後」移轉 395號土地給洪慶堂，符合「先後讓與房屋土地」之情形。 此時洪慶堂與被告張新紅之間，有民法第425條之1推定租賃 ，並無疑問。
⑷惟洪慶堂因拍賣取得之396號土地，原先推定之租賃關係，係 存於吳怡萱與被告張新紅之間，此時吳怡萱再移轉所有權給 洪慶堂，不僅已不具備「土地房屋同屬一人所有」之要件， 亦不符合民法第425條之1所列舉之四種移轉方式，故此時被 告張新紅所有之系爭392、393號房屋，與洪慶堂所有之396 號土地，即已不存在推定租賃關係。故被告張新紅所有之系 爭392、393號房屋使用396號土地，即欠缺法律上原因。 ⑸嗣後於108年9月26日，原告再向洪慶堂購得395、396號土地 ，其中396地號土地已如前述，推定租賃關係已不存在。而3 95號土地，原推定租賃關係存在於洪慶堂與被告張新紅之間 ，此時洪慶堂再移轉土地所有權給原告，此時同樣亦不再具 備「土地房屋同屬一人所有」之要件，亦不符合民法第425 條之1所列舉之四種移轉方式，故此時被告張新紅所有之系 爭392、393號房屋，對於使用395號土地，即已不具備推定 租賃關係，並欠缺法律上原因。
⑹綜上，被告張新紅所有系爭392、393號房屋與395、396號土 地間，因已不符合民法第425條之1之構成要件，故被告張新
紅主張其所有之系爭392、393號房屋仍享有推定租賃，而得 使用395、396號土地，即無理由，原告自得依民法第767條 第1項、第821條之規定，請求被告張新紅拆除系爭392、393 號房屋，並將395號土地返還原告，396號土地返還予共有人 全體。
⒉本件並無繼受取得之問題：
⑴被告張新紅於民事答辯(四)狀第2頁第四段，謂「依上開法理 ，縱土地受讓人嗣後再讓與土地予他人，嗣後受讓人既係繼 受取得前手之權利，自須繼受前手對房屋所有人存在之法定 租賃關係」。然卻未見其說明所謂「自須繼受前手法律關係 」之法律依據。
⑵又被告張新紅所有之系爭392、393號房屋之所以應拆除，係 因吳怡萱將396號土地轉讓予洪慶堂、及洪慶堂將395號土地 轉讓給原告時，均已不具備民法第425條之1之「土地房屋同 屬一人所有」及民法第425條之1所明定四種轉讓方式之構成 要件，故自不應再繼續適用民法第425條之1之規定，推定原 告所有之土地與被告張新紅之房屋，有租賃關係存在。 ⑶次按，基於「債之相對性」，債之關係僅存於特定相對人之 間，後手本即無承受前手法律關係之義務，蓋若如被告張新 紅如此主張，倘若前手間存有「使用借貸」之法律關係，後 手是否亦須一併承受？被告張新紅顯然忽略「債之相對性」 之要件，而逕自推論後手亦應依照民法第425條之1繼續存在 租賃關係，顯有違誤。
㈣、並聲明：
⒈被告蔡碧華應將395-3、396號土地上，如附圖所示編號C（面 積113平方公尺）之樓房拆除，並將395-3號土地返還予原告 ，396號土地返還原告及其他全體共有人。
⒉被告張新紅應將395、396號土地上，如附圖所示編號A、B（ 面積分別為218、114平方公尺）之樓房、鐵皮屋拆除，並將 395號土地返還予原告、396號土地返還予原告及其他共有人 全體。
三、被告方面:
㈠、被告蔡碧華之答辯：
⒈被告蔡碧華所有系爭330號房屋就原告所有395-3號土地有法 定租賃權存在，原告請求被告蔡碧華拆除如附圖所示編號C 坐落395-3號土地部分之建物，於法無據： ⑴原告無非主張395-3號土地乃吳文賢與吳永和基於信託關係取 得，吳文賢並未取得395-3號土地所有權，遽認395-3號土地 與系爭330號房屋自始未曾同屬一人所有，無民法第425條之 1規定適用云云。
⑵惟查，系爭330號建物原起造人登載為吳文俊，嗣經變更為吳 文俊及吳文賢，然姑不論起造人為何，系爭330號房屋興建 時，有取得395-3號土地分割自分割前之395號土地前之所有 人即起造人之祖父吳萬生同意，成立不動產之使用借貸等債 之關係，足見系爭330號房屋所有權人原有合法使用395-3號 土地。又395-3號土地自分割前之395號土地分割，以及被告 蔡碧華繼承系爭330號房屋之所有權後，迄今將近20年，395 -3號土地之前手從未主張被告蔡碧華無權占用395-3號土地 ，足見均默示同意被告蔡碧華於土地上繼續享有使用系爭33 0號房屋之權益，並推認被告蔡碧華得使用土地至建物滅失 或無法繼續使用之日止。
⑶準此，原告合法使用395-3號土地，縱395-3號土地歷經判決 、拍賣及買賣自蘇阿銀、吳文樞及洪慶堂輾轉由原告取得， 依前揭規定，仍得類推適用民法第425條之1第1項前段，推 定在房屋得使用期限內，原告所有395-3號土地與被告蔡碧 華所有系爭330號房屋間有租賃關係存在，故原告請求系爭3 30號房屋拆除即無理由。
⒉退步言之，原告自完善之公示登記制度知悉系爭土地存有合 法建物存在，評估後仍願買受，揆諸所有權社會化之精神， 自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負 有與前手相同容忍土地遭房屋坐落其上，使用至房屋滅失或 無法繼續使用之日之義務：
⑴系爭330號房屋所有權人原有合法使用395-3號土地，既如前 述。又原告自完善之公示登記制度即395-3號地土地之登記 謄本或實地查訪，本可完全知悉395-3號土地上已有系爭330 號房屋存在，評估後仍願買受，顯見原告願意買受其上已有 保存登記建物之土地，揆諸所有權社會化之精神，自應認土 地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手 相同容忍土地遭房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續 使用之日之義務，並使被告蔡碧華與395-3號土地前手間不 動產之使用借貸等債之關係對於受讓之第三人繼續存在，產 生「債權物權化」之法律效果。
⑵倘容任原告事後翻異請求房屋所有人拆屋還地，對建築物所 有人及社會經濟造成不利之影響，顯與誠信原則有悖，更有 權利濫用之嫌。又原告既經過評估後買受395-3號土地，應 得預見先行購買395-3號土地之風險，固使原告承擔容忍土 地遭房屋坐落之義務，不僅有助於法律秩序之安定，符合公 平正義及誠信原則，且對原告之財產權不致遭受不測之損害 。
⒊被告蔡碧華所有系爭330號房屋與原告所有395-3號土地有法
定租賃關係或借貸關係存在，原告請求拆除如附圖所示編號 C坐落396號土地部分之建物，並不會因此取得更大利益，且 拆除反將對被告蔡碧華造成重大損害，除形式上宣示意義外 ，對被告蔡碧華建物及公共利益均無助益：
⑴原告無非主張被告蔡碧華所有系爭330號房屋無權占有原告所 有396號土地，爰依民法第767條第1項前段及中段之規定， 分別請求被告蔡碧華拆除系爭330號房屋並返還396號土地云 云。
⑵惟觀諸附圖即可得知，系爭330號房屋占用396號土地之面積 僅有1平方公尺，並且占用部分為系爭330號房屋延伸之RC外 牆及鐵皮加蓋，屬於房屋結構之重要成分，倘若將上開占用 部分拆除，必定影響建物結構之安全性。
⑶又被告蔡碧華所有系爭330號房屋對於395-3號土地有民法第4 25條之1第1項前段及第425條之規定適用或不動產之使用借 貸等債之關係，既如前述。準此，原告請求拆除附圖所示編 號C坐落396號土地部分之建物，原告並不會因此取得更大利 益，且拆除反將對被告蔡碧華造成重大損害，除形式上宣示 意義外，對被告蔡碧華建物及公共利益均無助益，故應免予 拆除如複丈成果圖所示編號C坐落396號土地部分之建物、面 積1平方公尺之牆壁為適當。
⒋並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執 行。
㈡、被告張新紅之答辯：
⒈395、396號土地及其上系爭392、393號房屋，於77年建物起 造時即符民法第425條之1第1項「土地及其土地上之房屋同 屬一人所有」之情形。嗣後系爭392、393號房屋於81年間由 吳永和取得事實上處分權且登記為房屋稅之納稅義務人，由 蘇阿銀、吳文樞繼承自訴外人吳永和而為公同共有，於104 年間贈與被告張新紅，於105年間完成所有權第一次登記。 ⒉分割前之395號土地於81年間由吳永和、吳志恒、吳靜惠、吳 明波、吳明浩分別共有，86年間因分割吳永和取得395號土 地所有權全部，89年出賣予吳文賢，96年間由被告蔡碧華因 分割繼承取得，98年因判決移轉予蘇阿銀、吳文樞，108年1 月間由洪慶堂因拍賣取得，108年9月間由原告自洪慶堂買受 所有權全部。
⒊396號土地於81年間由吳永和、吳志恒、吳靜惠、吳明波、吳 明浩、吳志恒等人分別共有；91年間蘇阿銀取得吳永和應有 部分，旋於93年間贈與吳怡萱，108年1月因拍賣洪慶堂取得 吳怡萱應有部分，並於108年9月出賣予原告。 ⒋承上，395、396號土地與系爭392、393號房屋所有權人相異
，係迭經繼承、分割、拍賣與買賣，使房屋所有人與土地所 有人先後讓與相異之人，依民法第425條之1第1項，土地受 讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間 ，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第44 9條第1項規定之限制。
⒌再者，民法第425條之1之增訂，在體現房屋所有權與基地利 用權之一體化。房屋與土地原同屬於一人，而僅讓與房屋、 僅讓與土地、同時讓與房屋及土地或先後讓與房屋及土地予 相異之人，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土 地，蓋房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，為保護房 屋既得對土地之使用權，乃有本條之增定。依上開法理，縱 土地受讓人嗣後再讓與土地予他人，嗣後受讓人既係繼受取 得前手之權利，自須繼受前手對房屋所有人存在之法定租賃 關係。豈有土地再次讓與，後手即可不承擔前手應負擔之義 務(或稱權利瑕疵)、恣意破壞既有房屋所有權與基地利用權 一體化之法定租賃關係？從而，原告主張洪慶堂因拍賣取得 396號土地後，即不繼受前手吳怡萱與房屋所有人即被告張 新紅間法定租賃關係；原告向洪慶堂購買395、396號土地後 ，即不繼受前手洪慶堂與被告張新紅間之法定租賃關係，非 無違誤，且未能辨明民法第425條之1之房屋所有權與基地利 用權一體化之法理，且無視土地後手受讓人不論因拍賣或買 賣而取得土地，均屬「繼受取得」，須繼受原土地所有權人 之地位（按：於本件情形，即繼受土地讓與人與房屋所有權 人就土地使用存在之法定租賃關係），房屋所有權與基地利 用權之一體化關係，不因土地所有人之再次讓與而消滅。原 告上開主張，尚不可採。
⒍並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項
㈠、395、395-3號土地現為原告所有，應有部分均為全部。㈡、396號土地現為原告與他人所共有，原告之應有部分為萬分之 4205。
㈢、系爭392、393號房屋為辦理保存登記之建物，現登記為被告 張新紅所有。
㈣、395、396號土地與其上系爭392、393號房屋曾同屬於吳萬生 一人所有。
㈤、系爭330號房屋為辦理保存登記建物，現登記為被告蔡碧華所 有。
㈥、系爭392號房屋坐落於395、396號土地上，占用之面積如附圖 所示編號A部分。
㈦、系爭393號房屋坐落於395、396號土地上，占用之面積如附圖
所示編號B部分。
㈧、系爭330號房屋坐落於395-3、396號土地上，占用之面積如附 圖所示編號C部分。
五、兩造爭執事項：
㈠、原告請求被告張新紅拆除如附圖所示編號A、B部分之建物， 並交還該占用部分之土地，有無理由？即系爭392、393號房 屋是否有民法第425條之1之適用？
㈡、原告請求被告蔡碧華拆除如附圖所示編號C部分是否有理由？ ⒈系爭330號房屋是否有民法第425條之1之適用？ ⒉吳文賢與吳萬生間就395-3地號土地（分割前395號土地）有 無使用借貸關係存在？如有，原告是否受該使用借貸契約之 拘束？
⒊原告提起本件訴訟就330號房屋佔用396地號土地部分之建物 請求拆除，有無權利濫用？
六、得心證之理由：
㈠、經查，395、395-3、395-6號土地及其上系爭392、393、330 號房屋歷來之繼承、分割、買賣等異動情形如下，此有雲林 縣斗南地政事務所110年5月13日雲南地一字第1100002203號 函檢送之81年度南地登總字第532號與104年度資總字第1440 號建物登記案件全卷影本乙份、110年7月21日雲南地一字第 1100003318號函檢送之斗南鎮舊社段395、396地號土地登記 第一類謄本（含電子處理前舊簿）及其地籍異動索引各乙份 、110年7月21日雲南地一字第1100003317號函檢送之斗南鎮 舊社段395、395-3、396地號土地及系爭330號房屋之人工登 記簿謄本（含重造前及電子處理前舊簿）各乙份、雲林縣斗 南鎮公所110年5月20日雲南鎮工字第1100008662號函檢送之 系爭392、393、330號房屋之使用執照申請書資料、建物登 記謄本、本院93年度訴字第416號民事判決正本在卷可參， 且經本院職權調閱本院106年度司執字第4454號強制執行卷 宗核閱無訛，復為兩造所不爭執，堪以認定為真實。 ⒈395、395-3號土地部分：
⑴分割前之395號土地於67年10月3日以買賣為登記原因，登記 為吳萬生所有，應有部分為全部。嗣於81年2月19日以分割 繼承為登記原因，登記為吳永和、吳志恒、吳靜惠、吳明波 、吳明浩分別共有，吳永和應有部分2分之1，吳志恒、吳靜 惠、吳明波、吳明浩應有部分均為8分之1。再於86年4月9日 以判決共有物分割為登記原因，將分割後之395號土地登記 為吳永和所有，應有部分全部。
⑵嗣於89年1月19日以買賣為登記原因，吳永和將分割後之395 地號土地移轉登記至吳文賢名下，而吳文賢於89年11月6日
另分割出395-3、395-4號土地，並登記為吳文賢所有。再於 92年7月22日以分割繼承為登記原因，395、395-3、395-4號 土地登記為被告蔡碧華所有。
⑶復於93年間蘇阿銀、吳文樞以被告蔡碧華為被告起訴請求被 告蔡碧華將395、395-3、395-4號土地移轉登記與渠等公同 共有，經本院以93年度訴字第416號判決認定吳文和與吳文 賢間就395號土地（嗣分割出395-3、395-4號土地）因有信 託關係存在，吳文賢方將該395號土地移轉登記與吳文賢名 下，並判決被告蔡碧華敗訴。上開395、395-3、395-4號土 地於94年8月9日以判決移轉為登記原因，登記為蘇阿銀、吳 文樞公同共有。
⑷又蘇阿銀、吳文樞公同共有之395、395-3、395-4號土地遭渠 等債權人洪慶堂聲請強制執行，經本院以106年度司執字第4 454號強制執行事件受理後將該土地查封拍賣，嗣由洪慶堂 於108年1月間因拍賣取得並登記為所有權人，而洪慶堂再於 108年9月間將395、395-3、395-4號土地出賣予原告。 ⒉396號土地部分：
⑴於67年10月3日以買賣為登記原因，登記為吳萬生所有，應有 部分為全部。嗣於81年2月19日以分割繼承為登記原因，登 記為吳永和、吳志恒、吳靜惠、吳明波、吳明浩分別共有， 吳永和應有部分2分之1，吳志恒、吳靜惠、吳明波、吳明浩 應有部分均為8分之1。又吳永和於81年7月7日以贈與為登記 原因，將其應有部分2分之1中之萬分之795，移轉登記予吳 志恒所有，吳永和之應有部分為萬分之4205，吳志恒之應有 部分為萬分之2045。
⑵嗣吳永和應有部分萬分之4205部分，於91年12月間由蘇阿銀 以分割繼承為登記原因取得，復於94年1月間以贈與為登記 原因將該萬分之4205之應有部分贈與吳怡萱。又吳怡萱所有 之396地號土地應有部分萬分之4205遭渠等債權人洪慶堂聲 請強制執行，經本院以106年度司執字第4454號強制執行事 件受理後將該土地查封拍賣，嗣由洪慶堂於108年1月間因拍 賣取得並登記為所有權人，而洪慶堂再於108年9月間將該萬 分之4205之應有部分出賣予原告。
⒊系爭392、393號房屋部分：
⑴由吳萬生出資興建，於78年6月設立房屋稅籍而為納稅義務人 ，嗣於81年5月5日由吳永和以辦理繼承為移轉原因，而為納 稅義務人。
⑵吳永和死亡時由其繼承人蘇阿銀、吳文樞繼承取得而保持公 同共有，嗣於104年11月16日蘇阿銀、吳文樞將公同共有之3 92、393號房屋贈與被告張新紅，而被告張新紅於105年1月2
5日向雲林縣斗南地政事務所申請392、393號房屋所有權第 一次登記。
⒋系爭330號房屋部分：
吳文賢於81年12月間向雲林縣斗南地政事務所申請系爭330 號房屋所有權第一次登記，嗣於92年7月間由被告蔡碧華以 分割繼承登記為原因，取得系爭330號房屋之所有權。㈡、被告張新紅所有之系爭392、393號房屋係有權占用395、396 號土地。
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受民法第449條第1項規定之限制，民法第425條之1 第1項定有明文。其立法理由為「土地及房屋為各別之不動 產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離 而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土 地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人時，實務上見解認為除有特別約定外，應推斷 土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代 價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確， 爰將其明文化。」，其立法意旨係為保護房屋之使用權，使 房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安 定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟， 在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重 要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記 建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓 與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登 記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。又出讓人將土 地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即 得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之 土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價 ，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐 落土地之「有權使用」（最高法院93年度臺上字第1328號、 107年度臺上字第1797號判決參照），且該土地使用權不因 系爭土地物權之嗣後變動而受影響，是縱使該土地嗣後再為 讓與，亦可類推適用民法第425條之1第1項前段規定，仍不 影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」。
⒉由上開㈠395、396號土地及其上系爭392、393號房屋所有權之 異動情形可知，395、396號土地與其上系爭392、393號房屋 曾同屬於吳萬生一人所有，亦為兩造所不爭執，顯見系爭39
2、393號房屋並非無權占用395、396號土地。而395號土地 現為原告所有，應有部分均為全部及396號土地現為原告與 他人所共有，原告之應有部分為萬分之4205，而系爭392、3 93號房屋原為未辦理保存登記之建物，於105年1月25日辦理 保存登記之建物，現登記為被告張新紅所有乙節，復為兩造 所不爭執，則395、396號土地與其上系爭392、393號房屋迭 經繼承、分割、贈與、拍賣與買賣，使房屋所有人與土地所 有人先後讓與相異之人，依前揭規定及說明，類推適用民法 第425條之1第1項前段規定，被告張新紅自得向原告主張有 推定租賃關係存在，亦即被告張新紅所有系爭392、393號房 屋係有權占用395、396號土地，占用之面積如附圖所示編號 A、B部分。
⒊原告固主張其自洪慶堂處購買395、396號土地時，已不具備 「土地房屋同屬一人」之要件，亦不符合民法第425條之1所 列舉之四種移轉方式，故被告張新紅所有之系爭392、393號 房屋，對於使用395、396號土地，已不具備推定租賃關係云 云。然查，民法第425條之1規範目的在於調和房屋所有人與 土地所有人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不 因土地或房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，房屋成為無權占有土地，即側重於房屋所有權與土