臺灣臺東地方法院民事判決
110年度訴字第115號
原 告 許凱翔
被 告 黃汀韻
訴訟代理人 蘇素梅
黃正雄
黃笠豪律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國111年5
月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人常明德所有臺東縣○○鄉○○○段000○000地號 土地（下分稱623、625地號土地）與原告所有同段617地號 土地（下稱617地號土地）相鄰，因訴外人即原告之母羅綠 容有在617地號土地及相鄰土地蓋屋使用需求，於民國86年 間與常明德訂立租賃契約，承租623、625地號土地，供建築 房屋及門前停車使用，並於建築門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○ 000○0號房屋（下稱系爭房屋）後移居之，嗣經羅綠容將系 爭房屋讓與原告，原告繼受系爭房屋所生之權利義務關係。 臺東縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱741地號土地，與623、 625地號土地合稱系爭土地）亦為常明德所有，系爭土地經 本院合併拍賣，被告以總價新臺幣（下同）1,899,999元拍 定，原告得以同樣條件優先承買系爭土地，不限於系爭房屋 坐落之623、625地號土地。常明德曾於100年間表示有意出 賣系爭土地，羅綠容亦有購買意願，惟常明德當時未告知詳 細買賣條件，仍待進一步商談，並與羅綠容簽訂租約中止協 議書（下稱系爭協議書），常明德雖此後失聯，亦未再收取 租金，但不影響原告之優先承買權。依民法第426條之2第1 項及土地法第104條第1項規定，提起本件訴訟等語，並聲明 ：確認原告就系爭土地之優先承買權存在。
二、被告則以：於87年間系爭土地上未有任何房屋，原告無從證 明有向常明德承租系爭土地，及租賃目的係為建築房屋，縱 認常明德與原告間就系爭土地曾有租賃關係存在，業於100 年1月22日經簽訂系爭協議書而合意終止，原告已屬無權占 用系爭土地，系爭房屋並於105年間因風災自然毀損致不堪 使用狀況。況原告縱得主張優先承買權，應僅限於其租用土 地建築房屋範圍，不包含其他雖經合併拍賣但未有建築房屋
且使用上可分之土地等語，資為抗辯，並聲明：如主文第1 項所示。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第171-172頁）： (一)訴外人常明德於100年1月13日以買賣為原因，登記取得系爭 土地所有權，並於常明德死亡後由其遺產管理人行政院國軍 退除役官兵輔導委員會岡山榮譽之家管理系爭土地。(二)常明德與羅綠容於100年1月22日簽訂系爭協議書，就系爭土 地於立該協議書前之租賃契約，雙方聲明即日中止。(三)623、625地號土地相鄰，由原告經營之翔記餐廳占用，其上 蓋有鐵架鐵皮之系爭房屋；741地號土地與623、625地號土 地隔著臺東縣綠島鄉環島公路，部分為空地，部分供通行使 用，其上無房屋存在。
(四)系爭土地於110年1月28日第1次拍賣程序中，經被告對623 、625、741地號土地分別出價1,349,999元、50,000元、500 ,000元，以總價1,899,999元投標後拍定，並於110年2月4 日繳納上開價金完畢。
(五)系爭房屋於97年4月設立房屋稅籍，納稅義務人為訴外人林 義森，於105年8月買賣變更為原告，原告現為系爭房屋之事 實上處分權人。
四、本院之判斷
(一)按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣 條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同 樣條件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承 租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權 人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之， 民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項分別定有明文 。立法旨趣在於達到土地使用與所有合一之目的，促使租用 基地建築房屋之基地用益權人與基地所有人同一，減少交易 成本，以盡不動產經濟上效用，並讓法律關係單純化，以杜 日後紛爭發生可能，雖於基地上建築房屋但屬無權占有基地 者，基地所有人對其存在欠缺預見可能性，應無保護必要， 顯無上開規定適用餘地。
(二)無論常明德與羅綠容就系爭土地是否曾訂立租賃契約在先， 以供羅綠容在系爭土地上建築房屋，惟如兩造不爭執事項（ 二）所示，最遲已於100年1月22日其等共同簽訂系爭協議書 時，合意終止系爭土地之租賃關係，此後自不再發生租賃效 力，況依原告於本院審理時陳稱：於100年間前常明德都是 親自收取租金，於100年間與常明德失聯後，未再給付過租 金等語（見本院卷第132-133頁），原告顯然無從舉證證明 在簽訂系爭協議書後，羅綠容仍為系爭土地之承租人。又依
系爭協議書可知，對於系爭土地上未辦理保存登記之建物或 工作物，若未來系爭土地出賣時，買受人不願一併承購，羅 綠容應立即拆除之，且不得要求任何金錢補償或代價（見本 院卷第145頁），常明德與羅綠容間就系爭土地上建物或工 作物所生法律關係如何處理已有共識，堪認自簽訂系爭協書 後，羅綠容即屬系爭土地之無權占有人，揆諸前揭說明，並 無額外給予羅綠容就系爭土地行使優先承買權機會，以保護 其在系爭土地上所建築之系爭房屋必要。
(三)羅綠容自簽訂系爭協議書後，已非系爭土地之承租人，與常 明德間就系爭土地並無租賃關係存在，亦無從使原告繼受取 得對系爭土地之租賃關係，原告當非系爭土地之承租人，顯 與民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定之「承 租人」要件不符，原告主張對系爭土地有優先承買權，洵無 足採。至於原告雖聲請通知林義森到庭作證，惟依原告所陳 待證事實，僅足以證明林義森曾協助羅綠容交付系爭土地租 金予常明德，對於羅綠容自簽訂系爭協議書後，已非系爭土 地之承租人等情，不生影響，應無調查必要，附此敘明。五、綜上所述，原告並非系爭土地之承租人，不符民法第426條 之2第1項及土地法第104條第1項規定之「承租人」要件，無 從對系爭土地行使優先承買權。從而，原告依民法第426條 之2第1項及土地法第104條第1項規定，請求確認原告就系爭 土地之優先承買權存在，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 經審酌後認均不足以影響判決結果，不再逐一論述，附此敘 明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 5 月 27 日 民事第一庭 法 官 黃柏仁
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服，須於判決送達後20日之不變期間內，向本庭提出上訴狀。（須按對造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日 書記官 張坤校