確認優先承買權存在
臺灣臺南地方法院(民事),訴字,110年度,784號
TNDV,110,訴,784,20220531,1

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第784號
原 告 王再傳
訴訟代理人 蘇清水律師
蘇國欽律師
王嘉豪律師
被 告 王福仁

黃嘉惠


上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國111
年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認法律關係基礎事實存否之訴，亦同， 此為民事訴訟法第247條第1項所明定。所謂即受確認判決之 法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其 在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能 以確認判決將之除去者而言(最高法院52年台上字第1240號 判決意旨參照)。原告主張其為臺南市○○區○○○段00000地號 土地（下稱系爭土地）之承租人，對於被告王福仁出售之系 爭土地有土地法第104條第1項所規定優先購買之權存在，然 為被告所否認，則原告就系爭土地是否有優先購買權存在， 即陷於不明確之狀態，而此不明確之狀態可以確認判決除去 ，是原告提起本件訴訟，程序上即有確認利益存在，合先敘 明。
貳、實體方面
一、原告主張：被告黃嘉惠於本院109年度司執字第62772號強制 執行事件（按拍賣委託台灣金融資產服務股份有限公司109 年度南金職字第673號辦理），於民國110年3月17日公開拍 賣程序中，以最高標新台幣（下同）170萬元，拍定被告王 福仁所有之系爭土地。惟系爭土地上有門牌號碼台南市○○區 ○○里000號未保存登記建物二棟（包含稅籍編號00000000000 、00000000000，見本院卷第85-93頁），其中稅籍編號0000 0000000，即如附圖台南市麻豆地政事務所複丈日期110年11



月15日複丈成果圖編號A、面積39平方公尺之建物（下稱系 爭建物）為原告之祖父王元聘所建，原告因繼承而取得所有 權，原告因此向系爭建物坐落之系爭土地所有權人王福仁， 承租系爭土地，並訂有租賃契約。則依土地法第104條第1項 之規定，原告有依同樣條件優先購買之權等語。並聲明：確 認原告就本院109年度司執字第62772號強制執行事件所拍賣 之臺南市○○區○○○段00000地號土地有優先承買權等語。二、被告黃嘉惠抗辯：本院109年度司執字第62772號強制執行事 件中，拍賣公告記載系爭土地使用情形為：「查封時，據地 政指界人員：系爭土地上現有未保存登記之建物門牌號碼： 台南市○○區○○里000號，債務人在場表示該建物為其父親所 蓋，目前為其家人使用，債務人並未使用該屋…」等語，未 提到有租賃關係存在，為何該系爭土地被被告黃嘉惠拍定後 即有租賃關係？原告提出之租賃契約書應是事後製作，原告 、被告王福仁之間並無租賃契約存在，應屬於「通謀虛偽意 思表示」，依民法第87條第1項規定，該假合約無效。原告 並無優先購買之權。爰聲明：請求判決駁回原告之訴。三、被告王福仁抗辯：
（一）門牌號碼台南市○○區○○里000號未保存登記建物原先屬於 王福仁的父親王元頭和原告的祖父王元聘所有，廚房和浴 室部分是王元聘的，其他部分為王元頭所有。王元頭還在 世時就與原告簽訂系爭土地的租賃契約，每月5,000元， 王元頭過世後，系爭土地由被告王福仁繼承，原告繼續與 王福仁訂租賃契約，每月5,000元，以現金支付。原告與 被告王福仁簽的租賃契約雖記載為房屋租賃，但實際為土 地租賃。爰聲明：同意原告之請求。
四、兩造不爭執之事項：
（一）被告黃嘉惠於本院109年度司執字第62772號強制執行事件 （按拍賣委託台灣金融資產服務股份有限公司109年度南 金職字第673號辦理），於110年3月17日公開拍賣程序中 ，以最高標170萬元，拍定系爭土地。
（二）系爭土地上有門牌號碼台南市○○區○○里000號未保存 登記建物（包含稅籍編號00000000000、00000000000，見 本院卷第85-93頁）。
五、得心證之理由：
（一）原告主張：台南市○○區○○里000號中附圖編號A、面積　 39平方公尺之建物（下稱系爭建物，見本院卷第145頁)為　 原告之祖父王元聘所建，原告因繼承而取得所有權，原告　 因此向系爭建物所坐落之系爭土地所有權人王福仁，承租　 系爭土地，並定有租賃契約（見本院卷第25-31頁），是



　 否屬實？經查：
　 ⒈系爭土地上有門牌號碼台南市○○區○○里000號未保存 登記建物（包含稅籍編號00000000000、00000000000）， 其中稅籍編號00000000000建物之原設籍人為王元聘，房 屋稅起課年月為55年7月；另稅籍編號00000000000建物之 原設籍人為王元頭，後於104年12月29日因繼承移轉予被 告王福仁，房屋稅起課年月為43年7月、59年7月，此有台 南市政府財政稅務局新營分局檢送本院之房屋稅課稅明細 表等相關資料乙份在卷可參（見本院卷第83頁至93頁）。　　　又系爭台南市○○區○○里000號未保存登記建物之現況為： 「門牌號碼大內區二溪里190號建物，坐落同區二重溪段 261-9地號土地，為一層樓磚造三合院。原告主張承租的 範圍為系爭190號建物之左伸手，目前作為廚房及浴室使 用，該部分建物與其他建物建材明顯不同，該建物與其他 建物內部均屬相通。系爭190號建物有供奉祖先牌位，牌 位記載『堂上王姓歷代祖考妣之神位 陽上子孫奉祀』，右 伸手為倉庫及一臥室，據原告指稱該臥室平日由其使用， 神明廳左右各一臥房，據原告稱係王福仁母親、原告配偶 使用。」等情，業經本院會同兩造、臺南市麻豆地政事務 所人員至現場勘驗屬實，並經台南市麻豆地政事務所就原 告主張為其所有之系爭建物製作附圖複丈成果圖，有勘驗 測量筆錄、現場簡圖、現場照片、複丈成果圖、地籍圖資 網路便民務系統表可按（見本院卷第109頁至149頁）。查 被告王福仁對系爭建物為原告所有為自認，被告黃嘉惠對 此並不爭執，參以本院至現場勘驗結果，系爭建物建材與 其他部分明顯不同，另依門牌號碼台南市○○區○○里000號 之房屋稅籍資料顯示，該門牌有兩棟房屋，分屬被告王福 仁及王元聘之繼承人所有，原告主張系爭建物即附圖所示 編號A部分面積39平方尺為原告所有與上開事實相符，應 可採信，此部分之事實堪可認定。
　　⒉原告主張系爭建物為其所有，就其坐落之土地與被告王福 仁訂有土地租賃契約，，被告王福仁亦自認有該契約存在 ，然為被告王嘉惠所否認。經查：
　 　⑴原告提出其與被告王福仁之租賃契約一紙為證（見本院 卷第27至31頁）。惟查，上開契約載明「房屋租賃契約 書…立房屋租賃契約出租人王福仁，承租人王再傳，…茲 經雙方協議定立租賃契約書條件明列於左：…第二條： 甲方（即王福仁）房屋所在地及使用範圍『台南市○○區○ ○里000號』，…」另租賃契約之內容亦多為約定承租人如 何使用房屋，及租期屆滿承租人應恢復原狀，騰空房屋



遷出等語，該紙契約書為房屋租賃契約，而非土地租賃 契約甚明。
　　　⑵又系爭土地為本院109年度司執字第62772號強制執行事 件之執行標的，本院於109年8月17日前往查封時，據地 政指界人員稱：系爭土地上現有未保存登記之建物（門 牌號碼：台南新大內區二溪里190號），債務人（即被 告王福仁）在場表示：「未保存登記建物為其父親所蓋 ，目前為其母及兄弟姊妹使用，債務人並未使用未保存 登記建物，三合院主屋部分，後來經其父親整理過，父 親過世未訂分管契約。」等語，本院之拍賣公告就系爭 土地之使用情形即記載上開意旨，此經本院調取上開執 行卷宗核閱無誤。查被告王福仁在查封系爭土地時，並 未對強制執行人員陳述系爭土地有出租他人之情事，則 系爭土地是否有租賃契約存在即非無疑。
　　　⑶又查，台南市○○區○○里000號未保存登記建物，經本院勘 驗現場結果，除了原告主張廚房、浴室建物為其所有外 ，其餘被告王福仁所有之稅籍編號00000000000建物， 除了一個房間由被告王福仁之母親使用外，另有原告個 人使用、原告配偶子女使用之房間，此有前開勘驗測量 筆錄可按。按原告實際使用台南市○○區○○里000號未保 存登記建物大部分之範圍，核與原告提出之租賃契約約 定上開房屋租賃之意旨相符，原告與被告王福仁間訂立 之租賃契約，係屬台南市○○區○○里000號未保存登記建 物中稅籍編號00000000000建物，即除了廚房、浴室及 王福仁母親房間以外之部分，應可認定，應屬房屋租賃 。原告稱上開租賃契約係系爭建物（即廚房及浴室）之 土地租賃契約自無可採。
⒊綜上，台南市○○區○○里000號中附圖編號A之系爭建物雖為 原告所有，惟原告與被告王福仁間訂立之契約為台南市○○ 區○○里000號，除王福仁母親房間、廚房及浴室以外之房 屋之租賃契約，並非系爭建物坐落土地之土地租契約，此 外，原告未能舉證證明其與王福仁就系爭土地訂有租賃契 約，應無足採。　　
（二）原告主張其為系爭土地之承租人，系爭土地出賣時，依土　 地法第104條第1項之規定，原告有依同樣條件優先購買之　 權，是否有理由？　
⒈按租用建築房屋之基地出賣時，地上權人、典權人或承租 人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權 人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之 ，土地法第104條第1項定有明文。被告黃嘉惠於本院109



年度司執字第62772號強制執行事件，於110年3月17日公 開拍賣程序中，以最高標170萬元，拍定被告王福仁所有 之系爭土地。惟原告未能舉證證明其與王福仁就系爭土地 訂有租賃契約，從而，原告主張其為系爭土地之承租人， 系爭土地出賣時，依土地法第104條第1項之規定，原告有 依同樣條件優先購買之權，為無理由。
　　⒉況查，土地法第104條第1項規定之目的，在保護現有基地 或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法 使用人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之 原則下，歸併同一人。而基地承租人係指承租基地在其上 興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部 ，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有 不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範 圍內之基地，有最高法院103年度台上字第1481號民事判 決意旨可資參照。故縱認原告主張其就系爭建物坐落如附 圖所示編號A部分面積39平方公尺土地與被告王福仁訂有 土地租賃契約屬實，原告有優先承買權之範圍，應限於承 租範圍內之基地，原告主張就臺南市○○區○○○段00000地號 土地全部有優先購買權，亦於法不合，附此說明。六、綜上所述，原告起訴確認其對本院109年度司執字第62772號 強制執行事件所拍賣之臺南市○○區○○○段00000地號土地有優 先承買權，洵屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用 證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無逐一詳予論述之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　31　　日 民事第五庭 法 官　張麗娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　31　　日 書 記 官 高培馨