臺灣臺南地方法院民事判決
109年度重訴字第210號
原 告 永康不動產有限公司
法定代理人 陳菲
訴訟代理人 徐朝琴律師
被 告 黃俊輝
訴訟代理人 鄭雅方律師
上列當事人間請求違約金事件，經本院於民國111年5月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣150萬元，及自民國109年10月6日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣50萬元為被告供擔保後，得假執行
。但被告如以新臺幣150萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、被告前於民國107年7月17日與原告簽訂土地一般委託銷售契
約書（原證2，下稱系爭契約），委託原告代理銷售坐落臺
南市○○區○○段000○00000○00000地號土地三筆（下稱系爭土
地），委託期間自107年7月17日起至108年9月30日止，約定
出售總價為新臺幣（下同）2億9800萬元。
㈡、原告與被告簽訂系爭契約後，即陸續積極尋覓買家，幾經折
衷斡旋，始於108年9月2日尋得買家王淑芬表達購買系爭土
地之意願，王淑芬並與原告簽訂不動產買賣意願書（原證3
，下稱系爭意願書），王淑芬當場交付票據號碼CH528827、
票面金額1千萬元本票正本（下稱系爭本票）作為斡旋金，
同意由原告代為保管系爭本票。嗣幾經原告承辦人員與被告
進行接洽，被告同意依系爭意願書之條件出售系爭土地，並
收受系爭本票作為定金，被告於108年9月5日在系爭意願書
上簽名確認，是買賣雙方業已就買賣條件達成共識。詎料，
事後被告卻遲遲不願出面簽訂正式的買賣契約書，原告承辦
人員多次與被告接觸協調，被告對此均置之不理。
㈢、依系爭契約第6條第2項約定：「乙方（即原告）如在委託期
間内收受定金時，甲方（即被告）同意本契約到期日，展延
至買賣雙方正式簽訂不動產書日止，期間甲方不得以任何理
由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於收定後三日内
，以現金一次付清依第四條之約定服務報酬給乙方，若因而
致買方受有損害者，甲方亦應負賠償之責。」；第7條第2項
約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格
，甲方（即被告）同意授權乙方（即原告）無須再行通知即
得全權代理收受定金、通知買方成交，並代為臨時保管定金
。甲方應於乙方通知後五日内或依書面所約定日期出面簽訂
不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時，將定金交付甲方
後，該定金即轉為買賣價款之一部份。如因可歸責於甲方之
事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金
，並願依第四條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。…」
；第4條約定：「買賣成交時，乙方（即原告）得向甲方（
即被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之四，於
成交時以現金一次給付或逕由「交易價金安全專戶」中撥款
支付。」。
㈣、原告已依被告要求，覓得系爭土地之買家，並將買家王淑芬
承買之事實通知被告，被告竟違約拒不出面簽訂不動產買賣
契約書，已如前述，則依系爭契約第6條第2項、第7條第2項
及第4條約定，被告本應給付實際成交價之4％作為違約金，
惟原告於上開得請求之範圍内，僅請求被告給付3％作為違約
金。依系爭意願書，買家王淑芬承購總價款為262,950,000
元，而此業經被告簽名確認，故系爭土地之實際成交價即為
262,950,000元，因此，原告可請求被告給付7,888,500元（
即262,950,000×3％＝7,888,500）之違約金。
㈤、被告所辯，並非事實。蓋107年5、6月間，原告得知系爭土地
有出售的訊息，乃循線欲與地主聯繫，但並未接觸到地主，
僅接觸到地主的親戚，事後，被告之大哥黃俊賢就主動從美
國打電話給原告承辦人員李敏祺，向李敏祺表示系爭土地出
售事宜均全權委託被告代為處理，請原告與被告接洽即可，
因此原告便與被告聯繫，被告亦表示其有受兄弟黃俊賢、黃
俊博之委託，可以代理出售系爭土地，因此，被告遂於107
年7月17日與原告簽訂系爭契約，並全由被告決定系爭土地
之出售價格等買賣條件，根本沒有附加被告所辯：出售系爭
土地仍須黃俊賢、黃俊博同意云云之條件，此觀系爭契約第
15條特約條款中並未附加任何條件自明。故被告辯稱兩造有
約定若原告有仲介買家，黃俊博、黃俊賢及被告均同意出售
後，再由黃俊博、黃俊賢出具授權書予原告云云，顯然不實
。
㈥、承上，被告確實表示其有受另外二名兄弟黃俊博、黃俊賢委
託，可以全權代理處理系爭土地出售事宜，無庸經黃俊博、
黃俊賢同意即能出售系爭土地，所以被告才會在被證2、4、
5委託人簽章處，被告除書寫自己姓名外，還註明有『代』字
。倘若被告未表示其有代表黃俊博、黃俊賢之權，豈會特別
於自己姓名旁再加註『代』字？
㈦、107年7月17日，兩造簽訂系爭契約後，原告就積極替被告尋
求買家，並持續與被告商討銷售土地事宜，俾能順利完成被
告委託之任務，此有被證2至5契約變更附表可證。108年9月
2日，買方王淑芬與原告簽訂系爭意願書，出價2億6295萬元
，並交付受款人即被告、票據金額1千元萬之系爭本票乙紙
，約定付款條件為簽約款為總價10％、用印款為總價10％、完
稅款為總價10％、尾款為總價70％，業已達被告委託出售之總
價。108年9月5日下午5時許，原告承辦人員李敏祺、林致承
一起前往被告住家，同時拿原證3不動產買賣意願書、系爭
本票原本（有浮貼，遮隱買方地址是為了避免買賣雙方私下
接洽以規避原告之仲介服務費，然無礙本票之效力）及本票
影本各乙份給被告閱覽，說明不動產買賣意願書上記載之買
賣價金及買賣條件，談妥後，再由被告核對本票原本及影本
是否相符，被告均確認無誤後才在不動產買賣意願書賣方欄
簽名『黃俊輝』並加註『代』字，另在本票影本上簽名及押註日
期，而由原告依系爭契約第7條第2項約定代為保管買方交付
之系爭本票，之後，被告兒子更影印系爭本票影本（即被告
黃俊輝已有簽名之影本）乙份留存，只待被告確認簽約時間
後再行聯絡。倘被告不同意系爭意願書上約定之付款條件，
抑或拒絕收受買方交付之系爭本票，被告怎會在不動產買賣
意願書及本票影本上簽名認可？其既在本票影本上簽名，並
加以影印留存，當下又豈會沒有看到本票影本的地址已有遮
掩？又倘被告就系爭土地買賣有何附加條件，為何未在不動
產買賣意願書上加以備註？其辯稱在不動產買賣意願書簽名
僅是議價，付款條件可以再喬、確認同意還會提出黃俊博、
黃俊賢之授權書云云，全是事後卸責之詞，不足採信。
㈧、108年9月10日，原告承辦人員李敏祺、林致承又前往被告住
家，說明系爭土地業已成交，應將其委託其他仲介業者網路
銷售廣告下架，避免日後發生爭議，當下被告也同意並配合
執行，可見被告簽訂不動產買賣意願書後，已確認出售條件
可接受並同意將系爭土地出售予買受人。108年9月19日，兩
造並沒有碰面，故無被告所稱不同意買方提出之付款條件，
抑或調整付款條件及拒絕收受商業本票作為斡旋金之事實。
被告事先與原告聯繫，表示黃俊博從國外回國，要一起前往
原告公司，了解系爭土地過戶及履約保證銀行流程，乃與原
告約定108年9月21日上午9點在原告公司碰面。當天有原告
承辦人員李敏祺、林致承、被告、黃俊博及被告友人在場，
雙方就成交價及仲介服務報酬等均確認無誤，主要是討論履
約保證銀行應由何人承作，根本沒有提及不同意買方的付款
條件及本票作為本件斡旋金等情，更沒有提及變更付款條件
。108年9月25日上午10點，在原告公司，在場人有原告原告
承辦人員李敏祺、林致承、被告、黃俊博、被告友人，該次
會談是原告承辦人員李敏祺事先以電話與被告聯繫，詢問何
時可以出面簽約，被告就告知108年9月25日上午10點要前往
原告公司洽談簽約事宜，並非原告承辦人員李敏祺打電話給
被告表示買方同意被告所提變更付款條件，被告才前往原告
公司。且，當天是討論簽約日期、履約保證等内容，會談中
，黃俊博才突然提出變更付款條件的提議，原告表示買方是
依照買賣意願書上約定支付款條件，雙方已經簽字同意，不
能片面改變，原告為讓被告安心，便告知買方的背景、往來
銀行，也告知買方王淑芬是「璟馨醫院」的老闆娘，並約定
當日下午前往璟馨醫院讓買賣雙方親自碰面，之後被告就離
開。108年9月25日下午，原告承辦人員李敏祺、林致承前往
璟馨醫院，準備與被告會面，到達醫院門口時，碰到買方王
淑芬急忙要出門，此時買方王淑芬才告知往來銀行合作金庫
來電通知，被告自行前往合作金庫，買方王淑芬及原告承辦
人員李敏祺、林致承又一起前往合作金庫與被告碰面。當下
有原告承辦人員李敏祺、林致承、被告、黃俊博、被告友人
、買方王淑芬、王淑芬兒子、王淑芬友人及銀行經理等人在
場，被告也確認了買方王淑芬的身份，亦了解買方出入銀行
的情況，知悉買方有相當的資力及貸款能力，銀行也表示買
方信用良好，依其財力貸款沒有問題。被告了解買方財力後
，就沒有再提出變動付款條件的要求，同意依照買賣意願書
進行，並約定由買方行文給臺南市政府確認系爭土地能否興
建醫院，以及後續檢驗土壤等事宜。108年9月27日上午8點
，原告承辦人員李敏祺、林致承事先與被告約定在被告工廠
碰面，現場有原告承辦人員李敏祺、林致承、被告及黃俊博
。被告及黃俊博拿出合作金庫履約保證書與原告討論買賣過
戶事宜，並提到系爭土地能否蓋醫院，當場就打電話給陳宥
如代書詢問行文台南市政府興建醫院進度，並請陳宥如代書
到場向被告說明公文處理情形，陳宥如代書到場後就出示公
文給被告過目，並談及辦理移轉登記委託地政士事宜。108
年10月3日下午1點許，當天是原告承辦人員李敏祺、林致承
事先與被告約定在被告工廠碰面，在場人有原告承辦人員李
敏祺、林致承、被告、黃俊博、第一建經公司經理陳政祺、
陳櫻桃代書。當天原告承辦人員李敏祺、林致承與被告、黃
俊博商討簽約時間，仲介特約代書陳櫻桃也向被告解釋土地
過戶流程，第一建經公司經理說明履約保證事宜，期間，黃
俊博竟然提出「要刪減服務報酬為300萬元」，但原告當場
表示原來服務報酬已從4％減為2％，應該依照契約，不能再減
少服務報酬。108年10月8日，原告承辦人員李敏祺、林致承
提供土地（土壤）檢測同意書予被告閱覽，被告及黃俊博亦
在上開書面上簽名同意（原證4），並由被告代簽黃俊賢姓
名，加註係由被告代理。倘被告不同意買賣條件，怎會同意
由買方開挖系爭土地，並進系爭土地進行土壤檢測？且108
年10月28日，被告陪同買方委派的公安人員就系爭土地進行
土壤檢測，亦有照片可憑（原證5）。108年11月25日，原告
承辦人員李敏祺、林致承通知被告土壤檢測的成果，檢測結
果為安全。承上，原告覓得買方後，即積極與被告洽談簽約
事宜，除於108年10月22日、11月初、12月間陸續約定簽約
日期外，仍陸續與被告及黃俊賢聯繫，但因黃俊賢無法明確
返國日期而拖延至今，可見買賣雙方就買賣條件確有共識，
被告辯解不可採。
㈨、被告又抗辯：買方王淑芬有要求變更買賣條件，惟依王淑芬
寄送給被告之存證信函內容以觀（原證6），王淑芬強調願
意依照不動產買賣意願書内容履行，從未有過變更買賣條件
之要求。反觀被告答辯狀，可知提議要變更買賣條件者是黃
俊博，迄今不願依照不動產買賣意願書簽訂買賣契約者亦是
被告，並非買方王淑芬。可見本件違約者是被告，絕非原告
或是買方王淑芬等語。
㈩、聲明（本院卷第85頁）：
①、被告應給付原告788萬8,500元，及自109年10月6日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息。
②、訴訟費用由被告負擔。
③、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠、簽約過程：
①、被告、黃俊博、黃俊賢為三兄弟，三人分別持有系爭土地，
被告於107年7月17日委託原告代為銷售系爭土地，因黃俊博
、黃俊賢2人長期居住於美國，遂由被告先與原告簽訂系爭
契約，委託期間自107年7月17日起至107年12月31日止，委
託銷售價款為298,000,000元。又依系爭契約第8條第5項之
約定，本契約如由代理人代表締約時，應出具所有權人簽署
之授權書正本及其身分證影本交付乙方留存，被告即有告知
「原告仲介期間均由被告代為轉達黃俊博、黃俊賢，若原告
有仲介買家，黃俊博、黃俊賢及被告均同意出售後，再由黃
俊博、黃俊賢出具授權書予原告」。
②、被告於107年12月12日與原告承辦人員李敏祺、劉新靜簽訂契
約變更附表，更改委託期間延長至108年6月30日止，並更改
委託銷售價款為283,040,000元（被證2：107年12月12日契
約變更附表）。
③、因原契約委託期間屆滿，被告另於108年8月9日與原告承辦人
員李敏祺簽訂契約變更附表，約定委託期間自108年8月9日
起至108年9月30日止（被證3：108年8月9日契約變更附表）
。
④、爾後，被告先於108年8月20日與原告承辦人員李敏祺簽訂契
約變更附表，約定「每坪售價壹拾伍萬實拿」，並約定總價
為253,050,000元（被證4：108年8月20日契約變更附表）；
被告再於原告承辦人員李敏祺簽訂契約變更附表，約定「每
坪售價新台幣壹拾伍萬元，賣方僅支付服務費2％，不支付土
增稅及代書費與衍生相關費用（被證5：108年8月24日契約
變更附表）。
㈡、被告自始即未同意買方王淑芬所提出之付款條件，買賣契約
並未成立：
①、按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即
為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及
價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，
尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金
之給付方式等在内，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中
，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體内容，例如
付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未
約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要
之點已有互相同意。且不動產之買賣，除標的物及其價金，
當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用
及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金
，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，
惟預約與本約究非同一，其内容未必盡同，通常均由當事人
就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據
以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等預先擬
定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已
成立（最高法院79年度台上字第1357號、80年度台上字第18
83號判決要旨參照）。
②、108年9月5日下午5時許，原告承辦人員李敏祺前至被告家中
，持不動產買賣意願書向被告稱「買方願以262,950,000元
承購系爭土地」，被告當場即向李敏祺表示「付款條件應該
要30％、30％、40％，而非10％、10％、10％、70％，且這要再和
美國的兄弟討論，沒辦法現在答應」，李敏祺遂向被告稱「
你先簽名，現在這個只是議價而已，付款條件可以再喬、再
商量」，被告之子黃柏霖亦有在場聽聞被告表示需再和美國
兄弟討論。李敏祺尚有要求被告提出黃俊博、黃俊賢之授權
書，被告亦有向李敏祺表示「付款條件要問過美國的兄弟，
我不能幫他們同意，如果我們都同意的話，就會提出授權書
給你」，然被告自始至終均未提出黃俊博、黃俊賢之授權書
予原告，足證被告確未答應上開付款條件，係李敏祺一再表
示簽訂不動產買賣意願書之付款條件後續可以再商談，被告
既未與買方約定付款條件並達成合意，即未就買賣契約必要
之點已有同意，況本件買方王淑芬亦未依不動產買賣意願書
第4條第2項之約定補足定金至成交價10％（即26,295,000元
），買賣契約顯未成立。又108年9月5日當日李敏祺雖持系
爭本票之彩色影本至被告住處，惟李敏祺係在被告於不動產
買賣意願書簽名後，方將系爭本票彩色影本拿出，請被告在
上方簽名後，暫時交予黃柏霖影印，影印完畢後李敏祺立即
收回系爭本票彩色影本並離開被告住處。被告事後始發現系
爭本票之發票人地址處竟遭貼有一標籤紙並劃記，發票人地
址遭遮掩（被證6：票據號碼CH528827工商本票彩色影本）
，且與原告所提出之證物三系爭本票影本有完整地址、無貼
有標籤紙等情不同。
③、買方王淑芬並未確定要承購系爭土地，且雙方對於付款條件
亦未合意，足見本件買賣契約並未成立：
⒈被告因從未見過系爭本票，遂於108年9月6日持系爭本票影本
至台新銀行台南分行詢問，然該銀行行員告知被告：因為沒
有顯示銀行，亦無發票人地址，無法了解王淑芬此人的信用
。被告如實告知黃俊博、黃俊賢買方所提出之付款條件及本
票無從查詢王淑芬信用等情，黃俊博遂於108年9月18日返台
。
⒉被告與黃俊博於108年9月19日前至原告公司2樓會客室，並當
場告知原告承辦人員林致承、李敏祺：「不同意買方所提出
之付款條件，付款條件應為定金30％、完稅30％、尾款40％，
且不同意以系爭工商本票影本作為斡旋金」。
⒊108年9月25日上午原告承辦人員李敏祺致電被告稱：「買方
同意被告所提付款條件，請被告至仲介公司準備簽約」，然
當日上午被告、黃俊博及張麗卿抵達原告公司2樓會客室時
，林致承竟又改稱：「付款條件買方還是要依原先的10％、1
0％、10％、70％」，被告及黃俊博認為遭仲介公司所騙，隨即
下樓離去，惟此時林致承亦隨同下樓，寫下「璟馨醫院王淑
芬」七字交予被告，並告知被告及黃俊博：「買方是合作金
庫的客戶」。
⒋被告為了解是否有王淑芬之人存在及其背景，遂於109年9月2
5日中午12時30分偕同黃俊博、代書張麗卿持系爭工商本票
影本前至合作金庫銀行南永康分行，請該分行經理確認，該
分行經理遂表示會客室内另名女子即為買方王淑芬所配合之
代書陳宥如。陳宥如知悉被告來意後，隨即聯繫王淑芬，並
約108年9月25日下午1時於合作金庫銀行南永康分行碰面。
當日下午1時許，現場有被告、黃俊博、張麗卿、合庫陳彥
霖經理、合庫二名襄理、原告承辦人員李敏祺及林致承、王
淑芬、王淑芬公司陳副總、王淑芬兒子及陳宥如一同會談。
⒌王淑芬到場後即表明「如果土地不能蓋醫院就不買，要先讓
其作土壤檢測」、「付款條件要改為過戶前給付總價款20％
，待被告將系爭土地過戶後，其再以系爭土地辦理貸款，貸
款下來再給付剩餘尾款80％」，合庫陳彥霖經理甚有表示「
如果要貸款80％，這樣金額比較大，超過分行所能決定的權
限，要經過臺北總公司那邊批准同意」，被告與黃俊博不同
意王淑芬所提出之付款條件，認為王淑芬之要求極度不合理
，遂憤而離開，會談過程僅約1小時，足見買方是否承購系
爭土地尚未確定，且雙方對於付款條件亦未合意，足見本件
買賣契約並未成立。
⒍況被告逾108年12月4日尚有偕同黃俊博前至璟馨醫院向王淑
芬確認是否要承購系爭土地以及付款條件為何，惟當日王淑
芬表示付款條件不變，被告當場即表示不同意，並向王淑芬
稱：付款條件不符合賣方要求，買賣這件事就此作罷等語，
足見雙方對於買賣付款條件並無合意，買賣契約自始即未成
立。
㈢、被告自始即未收受本票或定金，不得請求被告給付違約金：
①、108年9月5日李敏祺僅將系爭本票彩色影本暫時交予被告之子
黃柏霖影印，影印完畢後李敏祺隨即收回系爭本票彩色影本
。被告係事後方見原告所附證據三之系爭本票影本與被告所
持系爭本票彩色影本不符，被告所持系爭本票彩色影本上發
票人地址處竟遭貼有一標籤紙並劃記，原告顯係刻意遮掩發
票人之地址。被告僅有一遭貼有標籤紙之系爭本票彩色影本
，系爭本票正本自始即未交付予被告甚明，原告所云顯屬無
稽。
②、再者，系爭本票本質上雖係有價證券，但其本身之功能為利
用信用之工具，非為金錢之其他代替物，尚不得僅以系爭本
票即稱買方業已交付定金。系爭本票之到期日係108年9月7
日，惟買方並未於108年9月7日如期兌現付款予被告，足見
買方並未支付定金，被告亦未收受定金，原告自不得依系爭
契約第6條第2項、第7條第2項及第4條之約定向被告請求違
約金。
③、況依不動產買賣意願書第7條第2點之約定，當斡旋金或定金
金額超過10萬元以上時，買方應交付「支票」或「台支本票
」，票據應開立載明賣方為受款人，且劃線及禁止背書轉讓
。然買方王淑芬所交付予李敏祺僅係一般工商本票，而非支
票或台支本票，且系爭工商本票上亦未劃線抑或註明禁止背
書轉讓，系爭工商本票彩色影本甚還貼有一遭劃記之標籤紙
，顯與不動產買賣意願書約定之斡旋金形式不符，尚不得據
此即稱其有交付斡旋金，更無從據此即稱其有交付定金。
㈣、被告業已於108年8月24日與原告變更約定服務費為2％：
①、依銷售契約書第11條約定，本契約簽訂後如任一方欲變更内
容時，應經甲乙雙方同意，並以乙方提供之「契約變更附表
」為之，該附表之效力優先於本契約，並於雙方簽章後生效
。
②、原告雖主張得請求實際成交價3％作為違約金云云，惟兩造業
已於108年8月24日簽訂契約變更附表，約定「賣方僅支付服
務費『2％』」，依兩造銷售契約書第11條之約定，自應以108
年8月24日之契約變更附表約定事項為優先。原告刻意隱匿
前開契約變更附表，請求被告給付成交價百分之三作為違約
金，顯無理由。
㈤、況黃俊賢、黃俊博並未出具授權書正本及身分證影本予原告
。且黃俊賢既不認識原告承辦人員李敏祺，亦無其電話號碼
，豈可能主動致電李敏褀。黃俊賢第一次接到李敏褀來電已
是108年11月間，並非107年5、6月間，黃俊賢亦未於107年5
、6月間告知李敏祺：、黃俊賢、具授權書正本及身分證影
本予原告「系爭土地之出售事宜全權委託被告代為處理，請
原告與被告接洽」等語。李敏祺於108年11月間致電邀請黃
俊賢回臺，黃俊賢以買賣條件不合而婉拒，並非因黃俊賢無
明確返臺日期而拖延簽約，原告所稱與事實不符，當不可信
。系爭契約第8條第5項約定：「本契約如由代理人（非所有
權人）代表締約時，應出具所有權人簽署之授權書正本及其
身分證影本交付乙方留存，以利乙方辦理相關產權審查作業
即出售之依據。」故被告於簽訂委託銷售契約書時，即有告
知原告：「原告仲介期間均由被告代為轉達黃俊博、黃俊賢
，若原告有仲介買家，黃俊博、黃俊賢及被告均同意出售後
，黃俊博、黃俊賢就會回來臺灣當面處理，黃俊博、黃俊賢
才會出具授權書給原告」等語。此觀被告於委託銷售契約書
上甲方欄均僅簽黃俊輝之名，並未簽署黃俊輝、黃俊博、黃
俊賢三人之名，即知被告簽署委託銷售契約書時已有告知原
告上開條件。原告承辨人自被告簽署委託銷售契約書後，一
再向被告索取黃俊博及黃俊賢之授權書，被告皆向原告承辦
人表明：「被告僅係代為轉達訊息，並無决定權，須黃俊博
、黃俊賢回來臺灣當面處理」等語。至被告於「原證3不動
產買賣意願書賣方簽章處」、「被證2、被證4、被證5契約
變更附表委託人簽章處」及「被證6系爭工商本票彩色影本
上方」，簽黃俊輝之名及「代」字，用意為「代為轉達訊息
予黃俊賢、黃俊博知悉」，並非代理黃俊賢、黃俊博之意。
若被告有代理黃俊賢、黃俊博之意，書寫方式除註明「代」
字以外，尚會另行載明黃俊賢或黃俊博之名，用以表明代理
何人之意旨，此觀「原證4土地（土壤）檢測同意書」自明
。是以，黃俊博、黃俊賢並未出具授權書正本及身分證影本
予原告，原告並未依委託銷售契約書第8條第5項約定，取得
系爭土地所有權人黃俊博、黃俊賢之授權書正本及身分證影
本。原告以委託銷售契約書第15條特約條款並未附加任何條
件為由，逕謂黃俊賢、黃俊博已將系爭土地出售事宜全權委
託被告處理云云，自屬無據。
㈥、原告承辦人員並未持系爭工商本票原本（有浮貼）予被告閱
覽及核對。108年9月5日下午5時許，原告承辦人員李敏祺與
林致承至被告住處（被告住處前方為被告開設之店面），原
告承辦人員先拿原證3不動產買賣契約意願書（下稱不動產
買賣意願書）予被告閱覽，過一段時間後，才拿出被證6系
爭工商本票彩色影本，請被告在該彩色影本上方簽名，被告
再交由被告之子黃柏霖影印，原告承辦人員並未持系爭工商
本票原本（有浮貼）予被告閱覽及核對。被告係翌日持系爭
工商本票彩色影本至臺新銀行臺南分行詢問，經行員告知：
「因為沒有顯示銀行，亦無發票人地址，無法了解王淑芬此
人的信用」等語，被告方發現系爭工商本票影本發票人地址
處貼有標籤並劃記。原告代理人於110年3月9日言詞辯論時
稱：「（被證6上的藍色標籤紙是否確實為原告所貼？）是
的，原告說是為了避免買賣雙方有彼此的資料而去直接接觸
，所以原告才會貼上藍色標籤紙」、「被證6的原本，原告
有於108年9月5日拿給被告看，當時上面已經有貼藍色標籤
，之後同日原告再拿影印本讓被告於影本上簽名」等語，顯
見原告貼標籤之目的係為避免被告知悉買方之地址而與買方
直接接觸，則原告豈可能在當天持「本票原本（有浮貼）」
予被告閱覽及核對，如此被告不啻知悉買方地址，原告即不
能達到遮掩買方地址之目的。又依上開原告訴訟代理人所述
，原告係在系爭本票原本上「貼藍色標籤」，而非原告於庭
後以書狀改稱之「本票原本（有浮貼）」。再觀諸系爭本票
影本上之標籤，係直接黏貼於影本上，並非原告改稱之「本
票原本（有浮貼）」情形，益徵原告所言全屬卸貴之詞，不
足採信。
㈦、依系爭意願書第7條第2項約定：「為維護交易安全，當斡旋
金或定金金額超過壹拾萬元以上時，請台端交付承辦人員支
票或台支本票，票據並請開立載明賣方為受款人，且劃線及
禁止背書轉讓。」然買方王淑芬所交付予原告僅係一般工商
本票，而非支票或台支本票，與不動產買賣意願書約定之要
式不符。原告代理人雖於110年3月9日言詞辯論時稱：「被
告有在原證3及被證6上簽名，足證被告有同意本件斡旋金或
定金1000萬元是可以以被證6—般本票支付的」等語，然不動
產買賣意願書並未就第7條第2項約定有任何修正之文字，原
告所言顯與不動產買賣意願書之文義不符，委無足採。工商
本票本質上雖係有價證券，但其本身之功能為利用信用之工
具，非為金錢之其他代替物，尚不得僅以系爭工商本票即稱
買方業已交付定金。原告代理人於110年3月9日言詞辯論時
稱：「買賣契約沒有簽訂，買方怎麼可能支付價款，所以被
證6本票所示的1000萬，買方王淑芬確實尚未兌現，但是被
告可以在被證6所寫的到期日9月7日之前向買方王淑芬提示
請求買方兌現，是被告自己不去兌現1000萬元的」等語，顯
見買方王淑芬確實未兌現系爭本票。又原告係以已貼有標籤
之系爭工商本票彩色影本交予被告閱覽，由被告之子影印，
已如前述，則系爭工商本票原本既在原告處，被告豈有可能
持系爭工商本票影本即可要求發票人兌現，何況被告又不知
悉發票人地址，從何要求發票人兌現，原告所言顯屬無稽。
從而，買方並未支付斡旋金或定金，原告亦未代被告收受斡
旋金或定金，原告更未將定金交付被告，至為明確。系爭意
願書第4條第1項約定：「斡旋有效期間至108年9月7日24時
止，若賣方於期間内接受買方之承購總償款及付款條件時，
買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金
之一部分（買方簽章＿＿）此據即為訂金收據。買方與賣方應
於轉定之日起五日内或依書面約定日至受託人處所簽訂不動
產買賣契約書…。」惟買方王淑芬並未在上開欄位簽章，足
見買方並未同意該條款。另第4條第2項約定：「買方於契約
成立後，應於3日内補足定金（成交價百分之十或新台幣＿＿
萬元整），並協商簽約日期，如未於期限内補足定金，應負
違約責任。」本件買方王淑芬並未補足定金至成交價百分之
十（即26,295,000元），可知本件買賣契約並未成立，被告
自無與王淑芬簽訂不動產買賣契約書之義務。
㈧、本件買賣雙方就契約必要之點並未合意，買賣契約亦未成立
。黃俊博於108年9月18日返台後，急於了解買方付款條件，
即於108年9月19日偕同被告前往原告公司2樓會客室，並非
原告所稱108年9月21日見面。被告及黃俊博於108年9月19日
上午，向原告承辦人員林致承、李敏祺表示：「不同意買方
所提出之付款條件，付款條件應為定金30％、完稅30％、尾款
40％，且不同意以系爭工商本票作為斡旋金。」林致承就此
答應再與買方商量。當天並非討論系爭土地過戶及履約保證
銀行流程，因被告不同意不動產買賣意願書所載之付款條件
，亦未曾見過買方，實無可能與原告承辦人員討論系爭土地
過戶及履約保證流程。李敏祺於108年9月25日上午致電被告
，並稱買方同意賣方所提之付款條件，故被告、黃俊博及代
書張麗卿方應約前往原告公司，詎被告到場後，林致承仍稱
要依照不動產意願書所載付款條件，因此被告及黃俊博認遭
原告承辦人員欺騙而離開，林致承隨即追上被告等人，寫下
「璟馨醫院王淑芬」之紙條，並告知買方為合作金庫銀行之
客戶，原告承辦人員並未與被告等人約定當日下午在璟馨醫
院碰面。再者，被告並非於當天前往原告公司洽談簽約日期
及履約保證等簽約事宜，若如原告所述，已於108年9月21日
（被告主張正確日期為108年9月19日）討論系爭土地過戶及
履約保證流程，何須再次討論履約保證等簽約事宜？何況原
告承辦人員連買方資訊均未確實告知被告，亦未約買方前來
討論簽約事宜，豈可能當天見面之目的在討論簽約事宜。被
告等人離開原告公司後，持系爭工商本票影本前往合作金庫
南永康分行請經理確認，當時買方王淑芬配合之代書陳宥如
亦正好在該銀行會客室，陳宥如了解被告等人來意後聯絡王
淑芬及原告承辦人員，約於108年9月25日下午1時在該分行
碰面。王淑芬到場後即表明：「因系爭土地為工業用地，須
讓買方先做土壤檢測，若系爭土地不能蓋醫院就不買。」因
被告及黃俊博均知系爭土地並無汙染問題，且王淑芬稱若檢
測結果系爭土地無汙染，其願負擔土壤檢測費用，故被告及
黃俊博遂同意王淑芬所提土壤檢測一事，代書陳宥如當場草
擬向臺南市政府詢問系爭土地得否興建醫院之文稿，然不得
以被告及黃俊博同意土壤檢測即反推被告及黃俊博已同意買
賣條件。又觀諸原證4土地（土壤）檢測同意書所載：「本
人黃俊輝等三人座落於台南市○○區○○段000○00000○00000號
等三筆土地買賣交易之需，賣方同意買方王淑芬於簽訂買賣
契約前，先行實施土地土壤檢測。……」可知王淑芬是否購買
系爭土地，仍須視系爭土地之土壤檢測結果及臺南市政府是
否許可興建醫院而定，自不得僅憑土地（土壤）檢測同意書
或被告陪同買方委派之人員進行土壤檢測，遽認買賣雙方就
買賣契約已達成合意。王淑芬於108年9月25日下午在合作金
庫銀行南永康分行尚稱：「付款條件要改為過戶前給付總價
款20％，待被告將系爭土地過戶後，其再以系爭土地辨理貸
款，貸款下來再給付剩餘尾款80％」等語，已變更原證3不動
產買賣意願書所載付款條件。原告雖稱：「被告也確認了買
方王淑芬的身分，亦了解買方出入銀行的情況，知悉買方有
相當的資力及貸款能力，銀行也表示買方信用良好，依其財
力貸款没有問題。被告了解買方財力後，就沒有再提出變動
付款條件的要求，同意依照買賣意願書進行……」云云，惟當
日該分行經理陳彥霖在王淑芬上開表示後稱：「如果要貸款
80％，這樣金額比較大，超過分行所能決定的權限，要經過
臺北總公司那邊批准同意」等語，若王淑芬未為上開表示，
陳彦霖何須說明以系爭土地貸款80％須經總行同意之事，故
被告與黃俊博認為王淑芬之要求極度不合理，當場不同意王
淑芬所提出之付款條件，足見買賣雙方對於付款條件並未合
致，買賣契約並未成立，原告所言顯與事實不符。代書陳宥
如於109年9月27日上午至被告店址拜訪被告與黃俊博，陳宥
如表示伊受王淑芬全權委託處理本案，得不經過原告之代書
直接接洽，而原告承辦人員林致承、李敏祺隨後到達，表示
本案應由原告之代書陳櫻桃處理，故陳宥如與原告承辦人員
相持不下，陳宥如以另有要事為由先行離去，當天陳宥如並
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網