不動產所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,110年度,658號
TPDV,110,重訴,658,20220527,1

臺灣臺北地方法院民事判決
110年度重訴字第658號
原 告 苑倚曼

馮有薇
馮有強
馮有慶
共 同
訴訟代理人 莊秀銘律師
徐紹鐘律師
被 告 馮定亞
陳漢恒
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國111
年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告馮定亞應將如附表1所示不動產所有權，按附表1「應移轉之權利範圍」欄所示，移轉登記予原告公同共有。被告陳漢恒應將如附表2所示不動產所有權，按附表2「應移轉之權利範圍」欄所示，移轉登記予原告公同共有。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
　　按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之 法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。查原告起訴請求被 告應將附表1、2所示不動產應有部分1/2移轉登記為原告等 人公同共有，核屬因不動產涉訟，且該不動產係在本院轄區 內，依上開規定，本院對本件訴訟自有管轄權。貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人馮定國於民國107年6月5日過世，原告等 人為馮定國之全體繼承人，故馮定國所有權利義務均由原告 等人繼承，而被告馮定亞為馮定國之二姊，被告陳漢恒為被 告馮定亞之配偶。又馮定國前於75年間經友人邀約，投資新 臺幣（下同）1,000萬元予中國農業科技股份有限公司（下 稱中農公司），暨承購該公司當時所興建坐落於臺北市○○區 ○○段0○段○00○00○0地號土地上之中國工商大樓，其中門牌號 碼臺北市○○街000號、109之1號、109之2號、109之3號之6樓 及7樓共8戶（嗣因門牌重新編定，改為臺北市○○路00號、39 號、41號、43號之6樓及7樓，下以門牌號碼稱之），然馮定 國因自身資金不足，乃邀其母馮余秀妃一同出資，馮余秀妃



再邀被告馮定亞出資，並議定以馮定國500萬元、馮余秀妃 及被告馮定亞各250萬元之比例，交由馮定國投資及承購前 述東興路房屋。嗣該大樓於84年間落成，於辦理過戶時，因 馮定國身為民意代表，名下財產登記過多恐遭物議，且登記 為共有形式復有諸多不便，經與馮余秀妃、被告馮定亞商議 後，並徵得被告陳漢恒之同意，將37號6樓、7樓借名登記於 馮定國名下，39號6樓、7樓借名登記於馮余秀妃名下，41號 6樓、7樓借名登記於被告馮定亞名下，43號6樓、7樓借名登 記於被告陳漢恒名下。而其中37號、39號、41號、43號之6 樓於過戶前即已出售予實密科技股份有限公司（下稱實密公 司），37號7樓於87年6月間出售予臺北市結構工程技師公會 ，所得款項均依馮定國1/2、馮余秀妃1/4、馮定亞1/4之出 資比例分配，足見前述8戶房屋雖各自借名登記馮定國等4人 名下，實質上每戶之所有權應有部分比例應為馮定國1/2、 馮余秀妃1/4、被告馮定亞1/4。另39號7樓、41號7樓、43號 7樓均由馮定國負責管理，並另委請會計王吉祥紀錄各項收 入支出等帳目，足見上開3間房屋雖未登記於馮定國名下， 但仍由其管理、使用、收益。此外，馮余秀妃及馮定國過世 後，其等間就41號7樓、43號7樓房地（即附表1、2所示不動 產）之借名登記關係，依民法第550條前段規定歸於消滅， 且原告等人本於繼承自馮定國於借名登記關係之法律地位， 以起訴狀為終止借名登記關係之意思表示，並依民法第541 條第1項及第179條規定，請求被告分別將其名下如附表1、2 所示不動產應有部分1/2移轉登記予原告等人公同共有。並 聲明：㈠被告馮定亞應就其名下如附表1所示之不動產，將權 利範圍1/2移轉登記為原告等公同共有。㈡被告陳漢恒應就其 名下如附表2所示之不動產，將權利範圍1/2移轉登記為原告 等公同共有。
二、被告則以：
㈠馮定國、馮余秀妃及被告馮定亞於75年間共同投資中農公司 ，馮定國、馮余秀妃及被告馮定亞分別出資500萬元、250萬 元、250萬元，出資比例分別為1/2、1/4、1/4。又馮定國自 84年至87年間從中農公司共分得約2,000坪，馮定國、馮余 秀妃、被告馮定亞依出資比例分別分得約1,000坪、500坪、 500坪，被告分得41號6樓、7樓及43號6樓、7樓，均為實名 登記，嗣於84年間將41號6樓、43號6樓出售予實密公司，被 告名下尚餘41號7樓、43號7樓。倘若41號7樓、43號樓均為 借名登記，馮定國早已於91年間變更為耀宇科技有限公司（ 下稱耀宇公司）名下，無須原告提起本件訴訟，然馮定國自 75年起至過世前，均未向被告提出借名登記，雙方亦未簽訂



任何書面同意借名登記，且本件房產登記均為實名登記，故 本件並非借名登記。另馮定國就上開分得2,000坪中，僅賣 出37號、39號、41號、43號之6樓及37號7樓，共約591坪， 餘下45號、47號、49號、51號、53號、55號之6樓，共約972 坪，馮定國私下轉讓至耀宇公司名下，且馮余秀妃扣除84年 間賣掉39號6樓約129坪，尚餘39號7樓約129坪，再加上依出 資比例1/4應可再分得分配約250坪，總共可分得約375坪， 惟馮定國並未遵守利益分配原則，私下將39號7樓偷偷登記 於耀宇公司名下，甚至欺騙馮余秀妃41號7樓、43號7樓為其 所有，並要求馮余秀妃寫在手稿上，卻不告訴馮余秀妃41號 7樓、43號7樓為被告所有，復向馮家兄弟姊妹誆稱41號7樓 、43號7樓為馮余秀妃所有，並要求不得告訴被告。其後被 告及家屬向原告表示其等對耀宇公司名下1,102坪有1/4權利 時，原告均表示與被告及家屬無關，且不得過問，足認原告 並未取得馮家全體繼承人之授權。再者，馮定國僅係代為管 理41號7樓、43號7樓，並不等於41號7樓、43號7樓之產權即 變為原告所有，況馮定國自89年起利用其所保存被告之彰化 銀行及安泰銀行存摺及印章，將41號7樓、43號7樓貸款4,50 0萬元，扣除被告馮定亞私人貸款980萬元，其餘貸款3,500 萬元均為馮定國支配使用，應由馮定國支付每月本金利息， 而每月租金應為被告所有，卻被馮定國挪用，被告完全不能 使用，則原告主張馮定國替被告返還貸款，顯不可採。　㈡原告所提出之89年手寫稿，並非遺書，僅係訴外人馮定宇代 寫，馮余秀妃並未簽名，被告亦未在場，且內容有諸多錯誤 ，原告經過20年後才給被告看，依民法第1190條、第1194條 及第1198條規定，難認為合法遺囑。至於原告所提出之98年 2月24日手寫稿，馮余秀妃並未簽名，且內容諸多錯誤，原 告經過10年後才給被告看，難認為合法遺囑。又原告所提出 之馮定國手寫稿，沒有日期，亦非完整，且內容有諸多錯誤 ，難認為合法遺囑。另王吉祥並未知悉馮定國自89年起利用 被告名下41號7樓、43號7樓聲請抵押貸款3,500萬元，全部 作為其個人使用，且每月租金20萬元應為被告所有，卻由馮 定國自由使用，王吉祥因而誤以為馮定國替被告給付本金及 利息，故王吉祥所寫的報告書內容有諸多錯誤，顯不足採。 此外，原告所提出之錄音檔案，係違法錄音，已侵犯被告隱 私權，且內容有諸多不實，顯不足採。再者，被告於84年間 即已取得41號7樓、43號7樓房地所有權，每月繳納房屋貸款 及房屋稅，並負擔維修費用，及將房屋出租收取租金，且被 告持有房屋及土地所有權狀，況依公職人員財產申報資料可 知，馮定國並未申報41號7樓、43號7樓等財產，足證被告為



41號7樓、43號7樓房地所有權人，故本件並無借名登記之情 事，原告依民法第541條第1項、第179條規定提起本件訴訟 ，顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
　　原告主張馮定國將附表1、2所示不動產應有部分1/2借名登 記予被告，嗣該借名登記契約關係消滅，爰請求被告應將上 開不動產應有部分移轉登記予原告等人公同共有等情，惟為 被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
　㈠原告主張馮定國就附表1、2所示不動產與被告成立借名登記 法律關係部分：
　⒈按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他 方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財 產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序 良俗者，應承認其法律效力（最高法院99年度台上字第2448 號裁判意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實，就其 事實有舉證責任，若一方就其主張之事實已提出適當之證明 ，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反證，以盡其 證明之責（最高法院102年度台上字第297號裁判意旨參照） 。是以，本件原告主張就附表1、2所示不動產應有部分1/2 有首揭借名登記之法律關係存在，自應由原告負舉證之責。 又借名契約固非法定要式契約，惟若當事人間並未訂立書面 契約以保留證據，則借名人僅得就客觀事實舉證，例如何人 出資、何人使用收益系爭財產並繳納稅捐及費用，何人執有 該財產之證明文件如所有權狀等，以證明其與登記名義人間 確有借名登記之合意存在，且登記名義人就其僅享名義之登 記，卻任令他人無償用益該財產，並由該他人持有財產證明 文件等異於常態之事實，無法提出合理可信之說明者，則依 民事訴訟法第282條規定，即應推定雙方之間有借名登記之 合意。
⒉原告主張馮定國前於75年間受邀，投資1,000萬元予中農公司承購該公司當時所興建之37號、39號、41號、43號之6樓及7樓，因馮定國自身資金不足，乃邀其母馮余秀妃一同出資，馮余秀妃再邀被告馮定亞出資，並議定以馮定國500萬元、馮余秀妃及被告馮定亞各250萬元之比例，承購上開房屋，嗣該大樓於84年間落成，馮定國、馮余秀妃、被告馮定亞商議後，並徵得被告陳漢恒之同意，將37號6樓、7樓登記於馮定國名下，39號6樓、7樓登記於馮余秀妃名下，41號6樓、7樓登記於被告馮定亞名下，43號6樓、7樓登記於被告陳漢恒名下。而其中37號、39號、41號、43號之6樓於過戶前即已出售予實密公司，37號7樓於87年6月間出售予臺北市結構工程技師公會等事實，有附表1、2所示不動產登記謄本暨異動索引、說明書、買賣契約書、權狀等件在卷可稽（110年度北司補字第416號卷【下稱補字卷】第23、25、29、31、37、39、51至62、75至78、123至143頁，卷一第27、29頁），且被告對於馮定國於75年間，因投資需求1,000萬元，惟自有資金短缺而向母親、被告馮定亞尋求幫助，並約定以1/2（即馮定國500萬元） 、1/4（即馮余秀妃250萬元） 、1/4 （被告馮定亞250萬元）比例參與上開投資案，嗣前述房地6樓部分及37號7樓有出售予訴外人等情不爭執（見本院卷二第207、208頁），此部分事實，堪以認定。　⒊參之包含附表1、2所示不動產在內之37號、39號、41號、43 號6樓與7樓房地，其購買資金係由馮定國、馮余秀妃、被告 馮定亞以1/2、1/4、1/4之比例支出，已如前述，且附表1、 2所示不動產於85年至107年間、90年至107年間之房屋稅、 地價稅款原本，均由馮定國執有，上開房地於84年間所核發 所有權狀原本均係馮定國所收執等情，此有房屋稅與地價稅 繳款單據、權狀附卷為憑（見補字卷第79至143頁），並經 本院當庭核對上開單據、權狀影本與原告所提出之原本相符 （見本院卷三第134頁）；復佐以附表1、2所示不動產自84 年間完成登記後，均由馮定國實際從事管理、使用及收益，



並有將其出租予訴外人乙節，有租賃契約為憑（見本院卷三 第13至88頁），另用以繳納該等不動產上開期間房屋稅、地 價稅、收取租金及繳納貸款等被告名下之帳戶，均由馮定國 管領暨收執存摺、印章等物品，該等帳戶內亦無被告自行存 入之款項，且被告均未曾動用該等帳戶等事實，亦為兩造所 不爭執（見補字卷第295至299頁，本院卷二第209、374、37 5頁，卷三第134、135頁）。是核諸37號、39號、41號、43 號6樓與7樓房地（含附表1、2所示不動產）之買賣價金，係 約定由馮定國、馮余秀妃、被告馮定亞以上開比例出資購得 ，並非僅由被告獨自支付價款，且如附表1、2所示不動產自 84年間登記時起，均由馮定國管理、使用、收益，並管領相 關帳戶支應稅費等開支，馮定國乃擔任處理支付該等不動產 稅費或收取使用收益對價等細部事務者，擁有實質管理使用 該等不動產之權限，而依卷內現有事證完全未見被告對於該 等不動產有何管理使用之情狀，另馮定國亦長期持有足以表 徵所有權人之不動產權狀，其具對該等不動產有處分權限存 在之外觀。從而，原告雖未能提出直接證據證明馮定國、馮 余秀妃與被告間有借名登記合意，然由上開間接證據綜合觀 察，已足可推知馮余秀妃、被告應與馮定國經相互商討達成 合意，決定由被告分別擔任附表1、2所示不動產之出名人， 將該等不動產權全部登記至被告名下，但並無使被告取得該 等不動產全部之實質所有權或其他權利之意思，故由馮定國 收執該等不動產之權狀，及由馮定國實際管理使用該等不動 產並收取租金、繳付各項稅費。是原告主張之附表1、2所示 不動產存有前述借名登記之法律關係，應屬可採。 ⒋至被告雖以前詞置辯，惟查：　　
　⑴被告辯稱：其等有負擔附表1、2所示不動產之房屋暨地價稅 、支出相關修繕費用，且持有該等不動產之權狀，亦為相關 稅賦、契約、帳戶之名義人，足認其等屬該等不動產應有部 分全部之所有權人等語，並提出買賣契約書暨相關資料、估 價單、工程切結書、108年後之房屋暨地價稅繳款單據、冷 氣保證書、火災保險到期通知單、不動產權狀、租賃契約為 證（見本院卷一第211至217、265至271、277、279、291、3 05至309頁，卷二第13至25、263至273、383至393、399至40 3、441至445、第579至601頁，卷三第193至227頁）。惟觀 諸上開買賣、租賃等相關契約文書，施工估價、機具保證書 、保險通知等資料，及稅費繳納單據等文件，其等約定、製 作、簽署及繳納之時點，均係在馮定國107年6月5日死亡（ 見補字卷第33頁）後，而參以兩造間於107年5月26日開始即 有就含附表1、2所示不動產在內之財產發生意見不一暨有各



自主張之情形，此有會談光碟及其譯文、通訊軟體對話截圖 、存證信函可憑（見補字卷第63至69、145至151頁，關於被 告爭執上開光碟暨其譯文形式上真正部分詳後述），可見兩 造就附表1、2所示不動產所有權歸屬之爭議，至遲於斯時即 已發生，則被告於此後所為之繳納稅賦、出租、出賣與管理 行為之理由自有可疑，尚難憑為其等對該等不動產有實質管 理權限之有利認定。又觀之被告所執有之所有權狀原本，係 其等於100年（即41號7樓）、108年（即43號7樓）間向主管 機關申請補發，有該等權狀發狀日期可稽，並為被告所不爭 執（見本院卷二第374頁），然依據原告提出之附表1、2所 示不動產權狀資料可知，該等不動產原本自發狀時起即由馮 定國所收執，已如前述，則考量所有權狀乃重要之權利證明 文件，理應妥為存放，應無可能輕易交付他人之可能，且自 該等不動產權狀核發起迄被告申請補發間，分別長達約16年 、24年之久，若該等不動產果如被告所稱其等有完全之所有 權，豈會將之任令馮定國收執或不予聞問或未曾在意舊權狀 原本去處之理，而被告亦無法就此情說明緣由，可認原告主 張該等不動產因有借名登記關係之約定，方由馮定國持有權 狀乙節，尚屬合乎常情。另關於被告為相關單據、帳戶之名 義人一事，僅係彰顯借名登記法律關係乃謂約定一方將自己 之財產以他方名義登記，他方允就該財產為出名登記之狀態 ，雙方間之實質權利義務法律關係仍待前述證據資料為認定 ，故難以此登記名義即可推認權利之歸屬。故被告上開所辯 ，自不足採。
　⑵被告又辯稱：原告提出錄音內容，侵害其等隱私權，無證據 能力等語（見本院卷二第335、375頁）。惟按民事訴訟法對 於證據能力並未設有規定，關於涉及侵害隱私權所取得之證 據是否具有證據能力，應綜合考量誠信原則、憲法上基本權 之保障、發現真實與促進訴訟之必要性等因素，衡量當事人 取得證據之目的與手段、所欲保護之法益與所侵害法益之輕 重，如認符合比例原則，則所取得之證據具有證據能力。查 本件原告提出之會談光碟暨其譯文，其對話內容為兩造間對 於含附表1、2所示不動產在內之財產為討論，並由原告錄製 該等對話，是原告非以強暴、脅迫等不法手段取得錄音內容 ，且原告係為證明其主張權益受有侵害或被告有違約之情， 而於本件訴訟中提出該等對話錄音，應無違反誠信原則或嚴 重侵害憲法保障隱私權之虞，經權衡法益輕重之結果，認仍 符合比例原則，應得採為證據。
　⑶被告另辯稱：依據馮定國之公職人員財產申報資料所示（見本院卷二第99至109頁），並未記載附表1、2所示不動產，足見該等不動產應屬被告所有等語。而公務員雖有依據公職人員財產申報法第5條規定申報財產之義務，然此規定係為端正政風，確立公職人員清廉之作為所制定，未如實申報者固需負擔相關行政、刑事責任，惟此等申報並無確定私法上實質權利歸屬之效果，是自不因公職人員申報與否而取得或喪失其所有權，故難僅憑馮定國未將附表1、2所示不動產應有部分列為財產申報，即為有利被告之認定。　⑷被告雖辯稱：37號、39號、41號、43號之6樓及7樓應與被告



及馮定國間其他投資不動產或法律關係一併彙算等語。然此 經原告所否認，且考以臺北市○○路00號、47號、49號、51號 、53號、55號之6樓房地，均係91年5月間始由訴外人移轉登 記至被告所指馮定國支配之耀宇公司名下，此有該等不動產 登記謄本暨異動索引可參（見本院卷二第217至256頁），顯 與37號、39號、41號、43號之6樓及7樓於84年間即依約定方 式登記在馮定國、馮余秀妃、被告名下不同，若45號、47號 、49號、51號、53號、55號之6樓房地果與本件前述借名登 記契約屬同時約定之事項，焉有不比照首開出資比例及借名 登記關係為登記之理，足徵原告主張該等投資乃屬與本件借 名登記不同投資法律關係一事，尚非無憑。況被告於107年5 月26日會談時，對於原告表示關於共同購買之37號、39號、 41號、43號相關房地出售時，被告已有依據比例分得款項一 事不爭執，有上開會談光碟暨其譯文可稽，且被告亦未能就 其所指其他不動產或法律關係與37號、39號、41號、43號等 不動產相關並應予合併處理一節，諸如其所指雙方約定之內 容、過程、共同經營之狀況、營收獲利情形及與前述借名登 記法律關係之關連性等事項，提出任何有利證據以實其說， 自難認其主張為真。　
　⒌綜上，原告就附表1、2所示不動產應有部分1/2有借名登記之 法律關係存在一事，如上所述已盡相當之舉證責任，並經本 院認定如前，被告既否認該事實，自應更舉反證以實其說， 而其等所提上開事由等答辯，既未能推翻前揭事實，則回歸 舉證分配之原則，本院自應認定該等不動產確有原告主張之 借名登記關係存在。
㈡原告請求被告分別將附表1、2所示不動產應有部分1/2移轉登 記予原告等人公同共有部分：
⒈按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；委任關係，因 當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅，但契約另有 訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限，民法第 549條第1項、第550條分別定有明文。次按借名契約終止後 ，借名人給付之目的即歸於消滅，上訴人仍保有系爭土地之 所有權登記，自屬不當得利，應將所有權移轉登記予被上訴 人（最高法院99年度臺上字第422號裁判意旨參照）。　⒉本件附表1、2所示不動產存有上開借名登記之法律關係，業 如前述，而馮定國於107年6月5日死亡後，已查無該法律關 係依訂立目的或事務性質有不能消滅之情事，則依據前揭說 明，馮定國與被告間之借名登記契約於斯時起自歸於消滅。 準此，附表1、2所示不動產之借名登記契約依法已終止，借 名人給付之目的即歸於消滅，被告仍保有該房地之所有權登



記（即屬於馮定國之應有部分1/2），核屬不當得利，原告 又為馮定國之全體繼承人，馮定國對於該等不動產之應有部 分為其繼承人公同共有，被告自應將所有權應有部分1/2移 轉登記予原告，以返還其無法律上原因所受之利益。從而， 原告依民法第179 條之規定，請求被告分別移轉登記附表1 、2所示不動產應有部分1/2予原告全體公同共有，應屬有據 。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告馮定亞、陳 漢恒應分別將附表1、2所示不動產所有權，按附表1、2「應 移轉之權利範圍」欄所示，移轉登記予原告公同共有，為有 理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳 予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　27　　日 民事第七庭 法　官　溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　27　　日 書記官 李佳儒
附表1：
土地標示 編 號 土 地 坐 落 面 積 權利範圍 應移轉之權利範圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 信義區 逸仙段 二 10 11,409 39/10000 195/100000 2 臺北市 信義區 逸仙段 二 10-1 18 39/10000 195/100000
建物標示 編 號 建號 基 地 坐 落 建物面積（平方公尺） 權利範圍 應移轉之權利範圍 建物門牌 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 １ 2698 臺北市○○區○○段○○段00地號 7層，360.01 陽臺：46.27 全部 1/2 臺北市○○區○○路00號7樓（即臺北市○○區○○段○○段0000○號） 備註：共有部分：臺北市○○區○○段○○段0000○號，面積3,346.94平方公尺，權利範圍60/10000 30/10000
附表2：
土地標示 編 號 土 地 坐 落 面 積 權利範圍 應移轉之權利範圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 信義區 逸仙段 二 10 11,409 30/10000 15/10000 2 臺北市 信義區 逸仙段 二 10-1 18 30/10000 15/10000
建物標示 編 號 建號 基 地 坐 落 建物面積（平方公尺） 權利範圍 應移轉之權利範圍 建物門牌 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 １ 2709 臺北市○○區○○段○○段00地號 7層，274.13 陽臺：46.32 全部 1/2 臺北市○○區○○路00號7樓（即臺北市○○區○○段○○段0000○號） 備註：共有部分：臺北市○○區○○段○○段0000○號，面積3,346.94平方公尺，權利範圍46/10000 23/10000