臺灣臺北地方法院民事判決
110年度重訴字第377號
原 告 林韋伶
訴訟代理人 高魁志
林辰彥律師
複 代理人 黃淑怡律師
張理樂律師
許凱傑律師
被 告 陳穎慧
訴訟代理人 許俊明律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國111年5月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國99年1月12日向伊購買門牌號碼臺北 市○○區○○街000○0號1樓、176號地下1樓、180號地下1樓房屋 （下以門牌號碼與樓層稱之）及其坐落基地（下合稱系爭不 動產）而簽立房地買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價 金為新臺幣（下同）1億1,000萬元，給付方式為：簽約款2, 500萬元應於同年1月22日給付；第二期款2,000萬元應於稅 單核定後10日內支付；尾款6,500萬元則應於同年7月12日前 給付。被告如期給付前二期款項後，於同年3月18日開立面 額6,500萬元本票用以擔保尾款價金（下稱系爭擔保本票） ，並透過銀行貸款給付伊5,000萬元，再於同年4月28日開立 面額750萬元支票（下稱系爭尾款支票）予伊兌領，至此被 告尚欠750萬元買賣價金尾款未給付（下稱系爭款項）。因 被告配偶盧金陽同時於99年1月12日向伊承租臺北市○○區○○ 街000號地下2樓、182號1樓及地下2樓房屋（下亦以門牌號 碼與樓層稱之）共約600坪，租賃期間為99年5月1日至105年 5月1日，伊與盧金陽復於99年4月14日合意將同址178號地下 2樓及182號B2全部（下與180號B2合稱系爭B2）納入租賃標 的（下稱系爭租約），意即再擴充約500坪為承租範圍，雙 方並於同年月28日於系爭租約新增第20條，載明上開擴充租 賃範圍應由盧金陽代伊申請電力、消防、漏水、地磚、油漆 等工程（下稱系爭約定工程），此部分裝潢費用750萬元（ 下稱系爭裝潢費用）由伊負擔，伊由伊配偶高泰山代理，於 當日收受被告交付之系爭尾款支票收據（下稱系爭尾款收據 ）上記載：「尾款總價柒佰伍拾萬元不足款由房租中扣除（
裝璜費）。林韋伶99.4.28」。換言之，系爭裝潢費用即以 系爭款項扣抵，被告及盧金陽並應實報實銷，如有剩餘應返 還予伊，如有不足則從房租扣除。嗣盧金陽未施作系爭約定 工程，顯見其並無墊付系爭裝潢費用，被告即應給付系爭款 項予伊，爰依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付系爭 款項等語。並聲明：被告應給付原告750萬元本息；並願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於臺灣士林地方法院（下稱士林地院）109 年度湖簡字第1779號伊向原告訴請確認系爭擔保本票債權不 存在事件審理中，已自承其同意扣除系爭款項作為系爭裝潢 費用，而由盧金陽代為施作，然並未約定須實報實銷或有其 他請款、核銷程序，故於99年4月28日伊交付系爭尾款支票 並辦理系爭買賣契約點交時，始在系爭尾款收據上記載：「 房屋餘款15,000,000扣除代屋主支付工程款7,500,000餘額 為7,500,000全數清訖」以表示系爭買賣契約價金已全數給 付完畢，此亦經原告用印確認。高泰山於其保管之系爭租約 第20條後方擅自加註「實報實銷費用有餘必須返還甲方」（ 下稱實報實銷條款）乙節，業經臺灣臺北地方檢察署（下稱 臺北地檢）檢察官以110年度偵字第17076號案件（系爭偵案 ）涉嫌行使變造私文書起訴並經本院刑事庭受理在案。況伊 與盧金陽確有就系爭B2施作系爭約定工程，因系爭B2當時屋 況不佳，如未先修繕根本無法使用，費用支出更多達1千多 萬元。倘伊未施作系爭約定工程，或有系爭款項尚未給付， 或原告與盧金陽就系爭租約第20條確有約定實報實銷，原告 豈可能自99年4月28日點交系爭不動產權狀後迄今未曾向伊 請求系爭款項，或核對施工項目款項？由此益徵系爭買賣契 約價金確於當時即已全數清訖等語。並聲明：原告之訴及假 執行之聲請均駁回；如受不利判決，請准供擔保宣告免為假 執行。
三、經查，原告主張兩造於99年1月12日簽訂系爭買賣契約，約 定系爭不動產總價金為1億1,000萬元，被告已依約支付前二 期價款共4,500萬元，尾款6,500萬元部分則以銀行貸款方式 先支付5,000萬元，並於同年4月28日開立系爭尾款支票予原 告兌領，原告配偶高泰山並同時於系爭尾款收據記載：「尾 款總價柒佰伍拾萬元不足款由房租中扣除（裝璜費）。林韋 伶99.4.28」；原告與盧金陽於99年1月12日簽訂系爭租約， 由盧金陽承租系爭B2及182號1樓，並合意於系爭租約第20條 新增：「甲方（按即原告）同意大樓門口做電梯，地下二樓 冷氣由乙方（按即盧金陽）施工，甲方付費用。含申請電力 、消防、漏水、地磚、油漆等所有裝璜費共計新台幣柒佰伍
拾萬元整由房租中扣除」等情，業據其提出系爭買賣契約書 、系爭擔保本票影本、系爭尾款支票影本及收據、系爭B2建 物登記謄本、系爭租約書為證（見士院卷第18-37頁），且 為被告所不爭執（見本院卷一第82、97-109、113-125頁） ，應堪信為真實。
四、得心證之理由
原告主張被告因盧金陽未依系爭租約第20條約定，施作系爭 約定工程並支出系爭裝潢費用，故無從扣抵系爭款項，其自 應再給付系爭款項等語，為被告所否認，並以前詞置辯。茲 就本件爭執事項及本院判斷分述如下：
（一）關於系爭租約第20條約定文字及系爭款項性質： 1.比對兩造各自所提出之系爭租約於第1條租賃範圍、第2條 租賃期限、第3條租金數額、第5條押租金等約定，內容多 處有刪改痕跡，刪改處均有原告與盧金陽蓋印確認（見士 院卷第34頁；本院卷一第117頁）；另以手寫方式增訂之 第20條部分，於「甲方同意大樓門口做電梯，地下二樓冷 氣由乙方施工，甲方付費用」、「含申請電力、消防、漏 水、地磚、油漆等所有裝璜費共計新台幣柒佰伍拾萬元整 由房租中扣除」二句約款之後，則僅有原告用印，按當時 在場簽約之證人陳麗卿即盧金陽所營公司員工到庭證述： 當天高泰山把系爭租約拿來時，前開條款就已經手寫在上 面等語（見本院卷二第101-102頁），堪認此部分手寫條 款亦係經原告與盧金陽合意約定。反觀「實報實銷費用有 餘必須返還甲方」等文字僅出現在原告所提之系爭租約， 且未經契約當事人用印確認（見士院卷第37頁；本院卷一 第123頁），高泰山於系爭偵案中自承：我在99年4月28日 在告訴人（按即盧金陽）公司寫告訴人那本契約時，有口 頭跟他說，只是沒寫上去，所以我回家就在我這本契約自 己寫上去等語（見本院卷二第281頁），而高泰山因自行 添加實報實銷條款之行為，嗣經臺北地檢檢察官以系爭偵 案起訴其涉嫌行使變造私文書，此亦有該起訴書在卷可參 （見本院卷二第243-247頁），可見實報實銷條款係高泰 山事後自行加註，原告復未提出其他證據證明，自難認系 爭租約有明文或口頭約定盧金陽就系爭裝潢費用應實報實 銷。
2.次查，證人陳麗卿到庭證稱：系爭租約並未約定裝潢費要 實報實銷，本來有問高泰山要不要，但高泰山說不用，我 跟盧金陽、高泰山及被告當天有估算工程費用大概900多 萬快1,000萬元，但高泰山只願意付750萬元；系爭租約也 沒有約定修繕的特定範圍，就叫我們自己看自己修，也沒
有約定修繕工程要維持10年以上等語（見本院卷二第101- 102、105頁），參照被告所提手寫估價單（下稱系爭估價 單）首頁計算數額為「976」（萬元），下方則另有藍筆 以直式計算「306+432=738」（萬元），接續次頁上方有 藍筆書寫「738」（萬元），該頁下方則有高泰山以藍筆 簽名及手寫「消防 防水 補強 動力電」，高泰山簽名處 下方經修改載為「750萬元」等情（見本院卷二第119-121 頁），而原告未爭執該處高泰山簽名之真正（見本院卷二 第230頁），足推前開手寫估價單二頁內容應屬連續，且 經高泰山以藍筆簽名確認，而其上所載估價金額復核與陳 麗卿所證協商過程相符，堪認陳麗卿就關於系爭裝潢費用 數額、由誰負擔、以何種方式負擔之協商過程證述，應屬 可信。原告復未對此舉出其他有利證據，是被告抗辯原告 與盧金陽間之系爭租約並未約定盧金陽應如何進行施工或 有限定於特定區域施工，反而係高泰山當時承諾以系爭款 項作為補貼盧金陽就承租範圍之修繕工程等語，應非子虛 。
3.又查，高泰山先後於系爭租約第20條加註：「含申請電力 、消防、漏水、地磚、油漆等」、於系爭估價單加註：「 消防 防水 補強 動力電」等字，衡以系爭租約第20條就 系爭裝潢費用支出並非使用「『限』申請…」之文字，再參 對系爭估價單首頁第15項漏水捉漏原係預由高泰山處理（ 見本院卷二第119頁）以觀，堪見高泰山之所以加註前開 施工項目，非在限定系爭裝潢費用及施工項目範圍，而係 藉當時屋況不佳，致盧金陽必須先出資整修承租標的方能 為一般使用之情形下，委由盧金陽代其修繕前開項目。而 高泰山既知悉盧金陽原先所提修繕工程估價約為976萬元 ，參照系爭租約第20條後段約定：「柒佰伍拾萬元整由房 租中扣除」（見士院卷第37頁）、系爭尾款收據記載：「 尾款總價柒佰伍拾萬元不足款由房租中扣除（裝璜費）」 （見士院卷第26頁），益徵高泰山於書寫前開文字斯時， 於經過雙方估價協商後，有認知盧金陽就系爭裝潢費用支 出只會較750萬元為多。由此益徵被告辯以系爭租約經協 商後所新增之第20條約定，係高泰山同意以系爭款項作為 盧金陽系爭裝潢費用的補貼款等語，非屬無稽。 4.綜上所徵，可知系爭租約第20條並無約定盧金陽應就系爭 裝潢費用實報實銷，亦無限定施工範圍、方式及維持年限 ，高泰山代原告以系爭款項充作對盧金陽施作系爭約定工 程之補貼款，並未附以其他條件，況盧金陽其後既有為系 爭約定工程（詳後述），足認被告抗辯系爭款項於99年4
月28日由高泰山代原告簽收系爭尾款收據時業已結清等情 ，應為可取。
（二）原告固主張被告因盧金陽未施作系爭約定工程並支出系爭 裝潢費用，無從扣抵系爭款項，仍應給付系爭款項等語， 惟：
1.按證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直 接證據為限，凡綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實 為推理，資以證明應證事實，該證明某事實之間接證據， 亦包括在內，最高法院110年度台上字第2415號判決意旨 參照。
2.經查，原告遭訴外人東方麒麟大廈管理委員會（下稱管委 會）訴請給付系爭B2及180號1樓房屋自99年7月起至105年 5月管理費案件（案列本院105年度北簡字第10623號，下 稱10623號事件），其以107年12月12日答辯狀（下稱系爭 答辯狀）稱：182號B2部分經其歷年來自行出資約750萬元 加以修理，曾勉強回復至可供使用狀態，但因管委會遲不 解決公共設施所生漏水瑕疵，造成182號B2房屋目前已再 度陷於無法正常使用情況。至於178號B2、180號B2，亦因 管委會遲不解決漏水問題，導致牆壁油漆剝落發霉，並有 天花板水泥剝落及鋼筋水泥外露等嚴重安全疑慮，至少已 有10年不能供其正常使用收益等語（見本院卷二第165-16 7頁），可見系爭B2於系爭租約簽訂前即有漏水瑕疵存在 ，且漏水瑕疵影響系爭租約整個租賃期間。而盧金陽承租 系爭B2係經營家具買賣，但漏水問題遲未解決，盧金陽遂 經高泰山同意提前於103年12月底終止系爭租約乙節，此 經陳麗卿於另案證述明確（見本院卷二第69頁），倘盧金 陽確自99年5月至103年12月期間均將系爭B2作為營業使用 ，審以前開租賃期間非短，殊無可能從未代原告於系爭B2 施作系爭約定工程。且衡系爭答辯狀所陳，原告所支出漏 水修繕費用為750萬元，核與系爭款項數額相同，則原告 於10623號事件中主張其所支出之漏水修繕費用，是否即 指系爭租約第20條約定由盧金陽代其施作系爭B2之系爭約 定工程，而扣抵系爭裝潢費用之系爭款項？即非無疑。又 原告既復於系爭答辯狀表示當時曾勉強回復至可供使用狀 態等語，更徵盧金陽前應有依約將系爭B2修繕至可供通常 使用狀態。是被告抗辯盧金陽當時確有支出系爭裝潢費用 ，但因漏水原因未根本解決，僅能維持一段時間等情，應 為可採。況被告復就系爭裝潢費用支出遠逾750萬元一節 ，提出裝修工程費用明細統計表、付款資料、裝修工程資 料及現場照片為證（見本院卷一第207-327頁），益徵被
告抗辯為可取。原告雖主張系爭答辯狀所稱750萬元修繕 費用是其自95年至107年間自掏腰包所支出費用而與被告 或盧金陽無涉等語，惟其並無提出任何證據以佐，自難採 憑。
3.況查，盧金陽既係因無法解決系爭B2漏水問題，取得高泰 山同意後提前於103年12月底終止系爭租約，已如前述， 倘盧金陽從未於系爭B2施作系爭約定工程並支出系爭裝潢 費用，原告及高泰山殊無可能在盧金陽要求提前終止系爭 租約之時，不同時追究其未曾施作系爭約定工程之責任， 並進而請求給付系爭款項。觀以陳麗卿於另案證稱：盧金 陽希望提前終止租約，高泰山同意終止，就說到103年12 月底，關於押租金返還及相關費用，我有拿租金結算表給 高泰山看，高泰山收受後，看一看，也沒有說什麼，就說 他會處理，我跟他催討押租金，但他一直沒有匯給我，我 已經打電話催過很多次，104年間原告或高泰山沒有向盧 金陽催討租金等語（見本院卷二第69-70頁）；並於本院 證稱：原告在99年4月28日之後就再沒有跟我們請求系爭 款項，直到本件起訴前也沒有跟我們提過系爭款項還沒付 等語（見本院卷二第104、106頁），顯見原告及高泰山自 103年底盧金陽提前系爭租約起，迄至本件起訴前，均未 曾向被告請求系爭款項，遑論此間原告更曾於10623號事 件中將系爭B2漏水瑕疵作為拒絕給付管理費之抗辯，原告 顯然於被訴當時已知系爭B2漏水瑕疵並未改善，如果盧金 陽未曾於承租系爭B2期間代原告於系爭B2施作系爭約定工 程，原告及高泰山何以此前未曾向盧金陽請求履行系爭約 定工程？即與常情有悖。
4.從而，原告主張盧金陽未曾施作系爭租約第20條所約定之 系爭約定工程並支出系爭裝潢費用，無從扣抵系爭款項等 語，與上開證據所顯示之事實不符，並悖於常情，不能遽 採。職此，系爭款項既於系爭租約第20條簽訂時，已作為 補貼盧金陽支應系爭裝潢費用之用，而自系爭買賣契約價 金中扣除，再經高泰山代原告簽領系爭尾款收據清訖無誤 ，原告本件再向被告請求給付系爭款項，自屬無據。五、綜上所述，原告依據系爭買賣契約之法律關係，請求被告給 付系爭款項750萬元本息，為無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，原告雖聲請至現場履勘，主張系爭B2現 況如同廢墟，可見被告與盧金陽不曾施作系爭約定工程而不 得扣抵系爭款項等語，惟盧金陽於承租期間應確有施作工程 等節，業經本院認定如前，自無再予調查之必要。況系爭租
約早於103年12月即提前終止，縱然系爭B2現今屋況不佳， 亦難以此推認盧金陽於承租期間有無施作工程，且原告又曾 於107年間以系爭答辯狀陳明系爭B2當時復因漏水問題再度 無法使用，益徵無現場履勘之調查關聯性存在。兩造其餘攻 防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響 ，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 26 日 民事第二庭 審判長法 官 林鈺琅
法 官 林伊倫
法 官 郭子彰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 26 日 書記官 陳嬿舒