臺灣臺北地方法院民事判決
110年度簡上字第336號
上訴人即附
帶被上訴人 柯芳美
訴訟代理人 鄭文鼐
被上訴人即
附帶上訴人 蕭慶沛
訴訟代理人 王泓鑫律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於民國110年5月
24日本院臺北簡易庭109年度北簡字第19943號第一審判決提起上
訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院於民國111年4月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決關於駁回上訴人後開第三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人新臺幣參萬元，及自民國一百零九年十月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘附帶上訴駁回。
第一審訴訟費用由上訴人負擔百分之七十九，餘由被上訴人負擔；第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔，關於附帶上訴部分由上訴人負擔百分之二十一，餘由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：伊向上訴人承租門牌號碼臺北市○○○路0段00 號2樓房屋（下稱系爭房屋）作為開設網咖之用，並訂定租 賃契約，約定租期自民國105年12月1日至109年11月30日， 前2年每月租金新臺幣（下同）6萬元，第3年即107年12月起 調漲為每月租金6萬3,000元，每次應繳納2個月租金（下稱 系爭租約），簽約時伊已支付11萬元押租金予上訴人，並於 109年間交付發票日為租金繳款日之5張面額均為12萬6,000 元之支票繳納109年度租金。嗣因嚴重特殊傳染性肺炎疫情 導致網咖營運狀況不佳，伊委託訴外人即網咖店長王松源與 訴外人即上訴人訴訟代理人鄭文鼐商討減少租金相關事宜無 果，王松源遂於109年5月7日向鄭文鼐表示終止系爭租約， 並約定於同年月15日點交系爭房屋。嗣上訴人既委託鄭文鼐 於109年5月15日到場，伊亦依上訴人先前之要求拆除裝潢，
上訴人非僅無由以未回復原狀之詞拒絕點交，更應退還109 年5月7日系爭租約終止後，按比例退還之租金4萬8,774元（ 下稱5月剩餘租金），及系爭租約終止後所兌現之系爭支票 票款37萬8,000元（下稱系爭支票票款，與5月剩餘租金合稱 系爭終止後租金），暨押租金11萬元（下稱系爭押租金）。 爰擇一依民法第179條、第454條規定請求返還系爭終止後租 金，依系爭租約第5條約定請求返還系爭押租金等語，並聲 明：㈠被上訴人應給付伊53萬6,774元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：王松源未經被上訴人授權，鄭文鼐於109年4、 5月間亦非伊代理人，縱王松源於斯時曾對鄭文鼐表達終止 系爭租約，亦不生終止之效力。又依系爭租約第3、4條約定 及民法第453條、第450條第3項規定，每期應繳納2個月租金 ，則提前終止租約應於2個月前通知方屬有效，被上訴人於1 09年5月19日以存證信函表示於109年5月7日終止租約，與上 開規定之要件不符，其提前終止租約之主張仍非合法。即使 系爭租約已經被上訴人合法提前終止，因被上訴人遲未依伊 於109年5月22日所寄發律師函之履行招牌拆除、依指示回復 原狀後並繳清水電費，再通知伊點交房屋等內容，已違反系 爭租約第7條、第9條、第15條後段約定，伊得主張同時履行 抗辯而拒絕返還系爭押租金。另依系爭租約第18條、第6條 約定，伊得請求被上訴人賠償伊1個月租金6萬3,000元、遲 延交屋1月11日之懲罰性違約金16萬8,000元，並得請求回復 原狀所需費用37萬9,500元，已據以為抵銷，上訴人之本件 請求並無理由等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人之請求，為一部勝訴、一部敗訴之判決，即 ：㈠上訴人應給付被上訴人39萬5,000元，及自109年10月6日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（下稱39萬5,000 元本息）。㈡依職權及附條件為得、免假執行宣告。㈢駁回其 餘請求及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲 明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲 明：上訴駁回。被上訴人就原審駁回其餘請求部分提起附帶 上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人後開第㈡項之訴部 分，暨該部分訴訟費用之裁判，均廢棄。㈡上訴人應再給付 被上訴人14萬1,774元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人則答辯聲明：附帶 上訴駁回。又本件為因建築物定期租賃關係所生爭執涉訟事 件，依民事訴訟法第427條第2項第1款規定，應適用簡易程
序，附此敘明。
四、被上訴人主張兩造訂有系爭租約，由其向上訴人承租系爭房 屋作為經營網咖使用，約定租期自105年12月1日起至109年1 1月30日，前2年每月租金6萬元，第3年起調整租金為每月6 萬3,000元，每次應繳納2個月租金，被上訴人已交付押租金 11萬元並交付面額均為12萬6,000元之109年度租金支票5紙 予上訴人，嗣上訴人已將系爭支票提示兌現等情，為上訴人 所不爭執，並有被上訴人提出之系爭租約、被上訴人開立之 支票5紙為證（見原審訴字卷第17至35頁），堪可信實。五、惟被上訴人主張系爭租約已經其合法終止，上訴人應返還系 爭終止後租金及系爭押租金等節，則為上訴人所否認，並以 前揭情詞置辯。茲就本件之爭點及本院之判斷分述如下： ㈠系爭租約是否已合法終止？如已合法終止，於何時終止？ 1.按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定， 先期通知；終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之 租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人 應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應 至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第453條、 第450條第3項定有明文。前開民法第453條第3項但書之規定 ，係為保護承租人而設，課予出租人應預留契約終止之期間 ，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無 是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足（最高 法院87年度台上字第580號判決意旨參照）。 2.被上訴人主張王松源已於109年4月24日代理其向上訴人之代 理人鄭文鼐表示將於同年5月7日或由王松源於5月7日向鄭文 鼐表示將於5月15日終止系爭租約，系爭租約已於該等日期 終止云云（見本院卷第115至116頁）；上訴人則辯稱王松源 未經被上訴人授權，鄭文鼐亦非其代理人，且被上訴人終止 系爭租約之意思表示未依民法第450條第3項但書規定先期通 知，其終止不合法云云。查：
⑴細閱系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方（即被上訴人， 下同）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即上訴人，下同） 請求租金償還、遷移費…，而應無條件將該店屋照原狀還甲 方，乙方不得異議。」及系爭租約第18條約定：「租賃期間 內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金， 乙方絕無異議…」（見原審訴字卷第21、23頁），既無上訴 人不得提前終止之約定，亦無應於一定期間前為終止意思表 示之約定，依前揭說明，堪認被上訴人僅依習慣先行通知即 已足。上訴人抗辯被上訴人之終止應先期通知，否則即非合
法云云，於法無據，並不可採。
⑵又兩造方為系爭租約之當事人，王松源縱曾向鄭文鼐表達終 止系爭租約之意，亦應由被上訴人及上訴人分別授與王松源 及鄭文鼐處理系爭租約代理權，王松源及鄭文鼐於代理權限 內，以本人名義為意思表示或受意思表示之效力始能直接歸 屬於本人。雖鄭文鼐於本院準備程序陳稱系爭租約由其所洽 談，其為上訴人之代理人等語（見本院卷第116頁），惟其 並非法律專業人士，已於言詞辯論期日陳稱其不理解代理於 法律上之意義方為如此之陳述（見本院卷第225頁），綜觀 系爭租約又乏鄭文鼐為上訴人代理人之記載，且未據被上訴 人舉證證明上訴人授與鄭文鼐處理系爭租約相關事務之代理 權，或有以自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表 示為其代理人而不為反對之表示而構成表見代理之證據，則 即令王松源已獲被上訴人授權處理系爭租約減租及終止，亦 難僅依鄭文鼐於準備程序所為之上開陳述，即認其有權以上 訴人名義接受王松源所為終止之意思表示。況系爭租約租期 長達4年，上訴人有意期前終止，就是否回復原狀、回原狀 之範圍與程度，及未到期租金與押租金之返還等攸關兩造權 利義務事項，實需於有代理權人於終止及點交期日時約明， 尤其上訴人及王松源非僅承租系爭房屋經營網咖，此已據被 上訴人提出查詢資料為證（見本院卷第185至189頁），尚非 無處理租賃事務經驗之人，但依上訴人所述之口頭告知及點 交情形，既未表明代理之意旨，又未約明終止日期、回復原 狀範圍及程度、未到期租金及押租金之返還，復未立據載明 109年5月15日會面之情形，自難認系爭租約已因王松源對鄭 文鼐表達終止之意思而於109年5月7日或5月15日終止。 ⑶然被上訴人旋即於109年5月19日寄發存證信函予上訴人，載 明終止系爭租約之意旨（見原審訴字卷第37頁），其後並已 接獲上訴人委請律師於109年5月22日之回函（見原審訴字卷 第39頁至41頁），堪認該終止意思表示至遲於回函之時到達 上訴人，系爭租約於斯時已生終止之效力。至被上訴人有無 依約將系爭房屋回復原狀或交還系爭房屋，要屬上訴人得否 依其他法律關係向被上訴人請求賠償而自押租抵充或另行請 求之問題，與系爭租約是否合法終止無涉，系爭租約仍已於 109年5月22日合法終止。
㈡被上訴人得否依民法第454條、第179條規定，請求上訴人返 還系爭終止後租金？
1.按契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金 償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該店 屋照原狀還甲方，乙方不得異議，此為系爭租約第7條所明
約（見原審訴字卷第21頁）。又按租賃契約，依前二條之規 定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者， 應返還之，此為民法第454條所明定。再按無法律上之原因 而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之 原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。 2.被上訴人主張系爭租約已於109年5月7日終止，上訴人應返 還其5月8日至31日間之5月剩餘租金，及用以支付將來租金 之系爭支票票款等語，為上訴人所否認。查：
⑴依前所述租金為每2月給付一次（見原審訴字卷第19頁），而 依被上訴人所提出之到期日為109年4月1日之支票（見原審 訴字卷第29日），可見109年4、5月份之租金為同一期之租 金給付，上訴人所受領之5月份租金屬已到期之租金，則系 爭租約雖已於109年5月22日終止，被上訴人仍不得依民法第 454條規定請求返還5月22日至31日間之部分租金。又系爭租 約第7條約定亦已約明被上訴人提前終止租約時不得請求租 金償還，則上訴人受領已到期租金並保留該部分之給付，即 非無法律上之原因，被上訴人依民法第179條規定請求返還5 月22日至31日間之部分租金，亦屬無據。從而，被上訴人不 得請求上訴人返還5月剩餘租金4萬8,774元。 ⑵另觀諸系爭支票，發票日分別為109年6月1日、同年8月1日、 同年10月1日（見原審訴字卷第31至35頁），顯係用以支付6 月1日、8月1日、10月1日到期之租金，然系爭租約已於109 年5月22日終止，上訴人終止後仍兌現系爭支票而取得票款 ，足認已預收租約終止後始到期之租金，自應依民法第454 條之規定返還該部分租金，是被上訴人請求上訴人返還系爭 支票票款37萬8,000元，應屬有據，其另依民法第179條規定 為同一請求部分，即毋庸審究。
㈢被上訴人得否依系爭租約第5條約定，請求上訴人返還系爭押 租金？如得請求返還，則其所得請求返還之金額為何？ 1.按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 判決意旨參照）。又按因契約互負債務者，於他方當事人未 為對待給付前，得拒絕自己之給付，固為民法第264條第1項 前段所明定，惟按乙方應於訂約時，交於甲方新台幣壹拾壹 萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷 空、交還店屋後無息退還押租保證金，此為系爭租約第5條 所明約（見原審訴字卷第19頁），依是項約定，上訴人返還 押租金予被上訴人之前提為被上訴人履行其遷空交還系爭房
屋之義務，系爭房屋是否經被上訴人回復承租時原狀，僅關 乎上訴人得否拒絕受領被上訴人交還房屋，尚難認係其返還 押租金義務之對待給付義務，是如被上訴人交還系爭房屋並 經上訴人所受領，除因上訴人對被上訴人有其他債權而自押 租金抵充後押租金已無餘額之情形外，上訴人即應將押租金 返還予被上訴人。
2.被上訴人主張其已依約返還系爭房屋，上訴人應返還系爭押 租金等節，亦為上訴人所否認。查：
⑴上訴人雖辯稱被上訴人未將系爭房屋回復原狀，其得拒絕點 交並行使同時履行抗辯拒絕返還系爭押租金云云，然上訴人 已於原審110年1月11日之言詞辯論期日當庭收受被上訴人交 付系爭房屋之鑰匙（見原審北簡字卷第207頁），足認被上 訴人至遲已於該日將系爭房屋交還予上訴人，而上訴人復自 承已於110年3月11日將系爭房屋出租予第三人並交付其使用 （見原審北簡字卷第336頁），且有其與第三人間之租約可 佐（見原審北簡字卷第402至412頁），更堪認上訴人實已受 領被上訴人返還系爭房屋之占有。既被上訴人已將系爭房屋 之占有返還予上訴人，並經上訴人受領，依前揭說明，上訴 人即應將押租金返還予被上訴人，縱被上訴人未將系爭房屋 回復為承租時之原狀，亦僅生是否因此對上訴人負損害賠償 責任，而得自押租金中予以抵充之問題，上訴人以此主張同 時履行抗辯而拒絕返還押租金，並非可採。
⑵上訴人又辯稱其得以被上訴人應賠償之1個月租金6萬3,000元 、遲延交屋1月11日之懲罰性違約金16萬8,000元、回復原狀 所需費用37萬9,500元等債權自押租金中抵充，抵充後其返 還押租金之義務已消滅云云。惟：
①被上訴人提前終止系爭租約，既如前述，依系爭租約第18條 約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償 甲方一個月租金，乙方絕無異議」（見原審訴字卷第23頁） ，被上訴人即應負1個月租金6萬3,000元之損害賠償責任， 並自押租金中抵充之。被上訴人雖主張上開約定與民法第45 0條第3項規定不符，且上開給付與其不得請求返還之5月剩 餘租金為重複賠償云云（見本院卷第163頁），然上開約定 僅係約定被上訴人於提前終止租約應負之損害賠償責任，並 未強制被上訴人應於預定終止租約日前1個月通知上訴人， 自無違反民法第450條第3項規定，又上開給付係依系爭租約 第18條約定所生之給付義務，5月剩餘租金則本係租金給付 而因系爭租約第7條約定不得請求返還，二者給付義務之依 據並非相同，自無重複給付之問題，是被上訴人上開主張， 均非可採。
②又系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意 繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方 ，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時 ，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了 之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見原審訴 字卷第21頁），依其文義應僅於租期屆滿被上訴人負系爭房 屋返還義務時有所適用，且觀諸該約定之次條即前述系爭租 約第7條係約定租期未屆滿前遷離之處理方式，依其整體約 定之體系更可認上開第6條約定應僅於租期屆滿時方有適用 。上訴人依該約定辯稱被上訴人因提前終止系爭租約而負有 遲延交屋1月11日之懲罰性違約金16萬8,000元之損害賠償責 任，應自押租金中抵充云云，難認有據。
③另遍觀系爭租約，無從判斷被上訴人承租系爭房屋時之原狀 ，且未據上訴人舉證證明被上訴人承租系爭房屋之原狀為何 ，其提出之系爭房屋現場照片（見原審北簡字卷第47至92頁 、132至148頁、254至277頁、368至384頁）又均係於被上訴 人承租系爭房屋後所攝，亦僅足證被上訴人承租系爭房屋後 系爭房屋之狀況，仍難證明系爭房屋於被上訴人105年承租 時之原狀為何，上訴人辯稱被上訴人未將系爭房屋回復承租 時之原狀，即非可採。況上訴人雖提出拆除工程估價單2紙 ，以證明拆除費用為37萬7,000元或37萬9,500元（見原審北 簡字卷第278、280頁），惟其亦自承已將系爭房屋另租他人 ，且係以被上訴人當初僱工回復之狀態交付予新承租人（見 原審北簡字卷第336頁），顯見上訴人並未實際支出任何回 復費用，更難認上訴人因此受有損害而得請求被上訴人賠償 。是上訴人抗辯其得向被上訴人請求回復原狀費用37萬9,50 0元，並自押租金中抵充，仍屬無據。
3.從而，上訴人僅得請求被上訴人賠償1個月租金6萬3,000元 ，經抵充後，被上訴人得請求上訴人返還押租金4萬7,000元 （即11萬元-6萬3,000元=4萬7,000元）。 ㈣上訴人以被上訴人應賠償其之1個月租金6萬3,000元、遲延交 屋1月11日之懲罰性違約金16萬8,000元、回復原狀所需費用 37萬9,500元等債權為抵銷，有無理由？ 按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項 前段雖有明文。惟上訴人抗辯得據以抵銷之上開債權，其中 依系爭租約第18條約定應賠償之1個月租金6萬3,000元，已 自押租金中抵充（如前㈢2.⑵①所述），該部分債權已消滅， 至遲延交屋1月11日之懲罰性違約金16萬8,000元、回復原狀 所需費用37萬9,500元，上訴人均不得向被上訴人請求，亦
如前㈢2.⑵②、③所述，上訴人自無該等債權而得抵銷。上訴人 上開抵銷抗辯，並無理由。
六、綜上所述，被上訴人依民法第454條規定請求上訴人給付37 萬8,000元預付租金，依系爭租約第5條約定，請求上訴人給 付4萬7,000元押租金，合計42萬5,000元，及自起訴狀繕本 送達上訴人之翌日即109年10月6日（見原審北簡字卷第19頁 ）起之法定遲延利息，於法有據，應予准許，逾此範圍之請 求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，判命上 訴人給付39萬5,000元本息，並為得、免假執行宣告，核無 不當。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴。又被上訴人請求上訴人再給付3萬 元（即42萬5,000元-39萬5,000元=3萬元）本息部分，為有 理由，應予准許，原判決就此為上訴人敗訴之判決，並駁回 假執行之聲請，尚有未洽。附帶上訴意旨就此指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第 3項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決 ，並駁回其假執行之聲請，並無不合，附帶上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所援用之證 據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併 此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一 部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第449條 第1項、第450條，及同法第78條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 18 日 民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 杜慧玲
法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 5 月 18 日 書記官 蔡庭復