臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第434號
原 告 劉瑞瑾
黃純韻
被 告 元城文華苑社區管理委員會
法定代理人 徐郁婷
訴訟代理人 陳武璋律師
複代理人 林沛妤律師
上當事人間返還不當得利等事件，本院於民國111年5月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不 明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態能以確認判決將之除去者言（最高法院52年 台上字第1240號判決意旨參照）。查原告主張元城文華苑社 區管理委員會規約（下稱系爭規約）第20條第1項第4款關於 約定專用部分負擔管理費部分無效，為被告否認，則原告因 區分所有權人間關於系爭規約所定管理費法律關係之法律上 地位即產生不安狀態，且此不安之狀態得以確認判決將之除 去，其提起本件確認之訴，自有受確認判決之法律上利益， 合先敘明。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、原告共有位在元城文華苑社區（下稱系爭社區），門牌號碼 臺中市○○區○○○街00號14樓之3房屋(下稱系爭房屋），應有 部分各2分之1。依系爭規約第17條第2項第1款規定，各區分 所有權人應按建物登記總面積（不含停車位面積）計算，而 系爭房屋約定專用之露台（下稱系爭露台）既合於系爭規約 第20條第1項第2款所約定之約定專用部分，被告本不得向原 告收取償金，惟自原告於民國109年8月購入、遷入系爭房屋 起，被告均加計系爭露台計算管理費用。系爭房屋含共有部 分（扣除停車位）面積為49.07坪，以系爭社區之管理費每 坪80元計算，被告即溢收每月503元（計算式：13,287÷3－80
×49.07＝503，元以下四捨五入），並致原告受有損害，自10 9年8月至110年12月計不當得利8,551元（計算式：503×17＝8 ,551）。
二、惟原告於裝潢系爭房屋時，發現系爭露台年久失修，經詢問 後，始知系爭露台係由約定專用住戶自行修繕，被告並不負 擔修繕費用。原告每月所繳管理費既已包含露台管理費，被 告卻不負擔系爭露台修繕、管理、維護之責，顯未盡管理之 實。況管理費為支付共用部分修繕、管理、維護之性質，被 告既依系爭露台使用坪數向原告收取管理費，卻不負擔系爭 露台管理修護責任，亦對約定專用人顯失公平。系爭社區區 所分所有權人於購買時已接受無法使用約定專用之系爭露台 ，及就系爭露台相關無需支付使用償金或管理費之事實，卻 以無法使用系爭露台為由，以多數表決權之優勢，增修在內 政部營建署公布之公寓大廈規約範本所無之第20條第1項第4 款，即由少數住戶負擔露台部分，按約定專用部分面積每坪 每月同社區住家5分之1計算管理費之約定，內容明顯與系爭 規約第20條第1項第2款約定相抵觸，並違反公寓大廈管理條 例第10條第1項之立法精神，顯以損害他人為主要目的，屬 權利濫用，應為無效。爰依民法第179條規定，請求被告返 還溢收管理費之不當得利，並請求確認系爭規約第20條第1 項第4款之內容為無效。
三、聲明：㈠被告應給付原告8,551元，及自本起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡確認被告社區管 理委員會規約第20條第1項第4款「第2條第2項之約定專用部 分，應按其約定專用部分面積每坪每月同社區住家5分之1之 管理費計算，繳予社區。」之内容為無效。㈢願供擔保請准 宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、系爭露台屬系爭社區全體區分所有權人共用部分，面積甚大 ，因位在系爭房屋使用範圍，僅系爭房屋所有權人得以專用 ，其他區分所有權人無從進出利用，乃約定為系爭房屋所有 權人專用。系爭社區並於103年間，就屬共用而約定專用部 分，兼衡全體住戶及約定專用權人之權益，經系爭社區第一 屆區分所有權人會議決議通過制定系爭規約，於系爭規約第 20條第1項第4款規定就系爭社區露台戶，即系爭規約第2條 第2項之約定專用部分，緊鄰房屋編號2C、2D、14C、17A之4 戶外牆之露台，應按其約定專用部分面積每坪每月同社區住 家5分之1之管理費計算，繳予社區，即特別明文約定專用露 台管理費之徵收標準及方式，顯係就約定專用露台之統一特 別規定。
二、系爭露台既仍屬系爭社區全體區分所有權人之共用部分，自 應由區分所有權人會議決議管理費等收費方式，非系爭社區 建商得片面代全體區分所有權人決定，且系爭社區第一次區 分所有權人會議之召集人即系爭社區建商元城建設股份有限 公司，並於該次會議作成就露台約定專用部分面積同社區住 家5分之1管理費計算之決議，是本件自與系爭規約第20條第 1項第2款之約定並不相同，應優先適用，兩者並無牴觸之情 形。且一般附有約定專用露台之公寓大樓亦多採相類之規定 ，並無以損害他人為目的，更無權利濫用或無效之情，亦業 經報請主管機關備查在案並施行至今，於原告購入系爭房屋 前即實施已久，原告前手於出售系爭房屋予原告前，已遵循 多年並無異議，為原告購入系爭房屋前即已存在，依公寓大 廈管理條例第6條第1項第5款之規定，全體住戶即應受系爭 規約之拘束。而系爭露台由系爭房屋所有權人專用，依公寓 大廈管理條例第10條第1項之規定，本即應由約定專用之區 分所有權人或使用人即原告，負責修繕並負擔費用。三、聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
參、本院判斷：
一、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。次按公寓大廈共用部分、約定共用部分之 修繕、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會 議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條 第2項規定甚明。則共用部分之管理維護費用，以按區分所 有權人共有之應有部分比例分擔為原則，區分所有權人會議 或規約亦得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目 的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及 維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定 。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多 數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶 間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易 量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別 使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的 理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高 法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。是依公寓大 廈管理條例第10條第2項規定文義解釋，公寓大廈社區管理 費用之收取，如區分所有權人會議有所決議，或規約另有規 定，應優先從其決議或規定。公寓大廈共用部分之使用、管
理，應尊重全體住戶之意見，而區分所有權人會議所做成之 決議，為社區全體住戶就公共事項所為之一致意思表示，全 體住戶即應受該決議之拘束，是公寓大廈之管理費或其他擔 負，自應依區分所有權人間之決議為標準。再管理費用之負 擔與費用之發生時期、類型、原因、未來維修之計畫等等有 其關連存在，則其分擔方式由區分所有人就共同部分使用管 理之情形而為分擔之決議，乃屬必然，因各別情形而為調整 管理費之決議，即有其必要，且此項費用分擔之方式，基於 私法自治原則，苟其行為不違反公序良俗及法律上之強行、 禁止規定外，不論其內容、方式如何，皆不能否認其效力。二、原告主張共有系爭房屋，權利範圍比例各為2分之1，自原告 遷入系爭房屋起，被告均加計系爭露台計算管理費用，每3 個月收取原告管理費13,287元等情，有原告提出之系爭房屋 所有權狀、系爭社區管理費收據為證（補字卷第21、23頁） ，並為被告所不爭執，自堪信為真正。至於原告主張被告依 系爭規約第20條第1項第4款收取系爭露台管理費屬不得當利 及該條款內容應為無效云云，則為被告所否認，並以前詞置 辯。
三、查系爭規約係系爭社區第一屆區分所有權人會議議案，而於 104年5月23日制定，系爭露台為14C露台，其原屬系爭社區 共用部分，經約定為原告使用，而為系爭社區約定專用部分 等情，有原告提出之系爭房屋所有權狀、平面圖、系爭規約 全文、被告提出之系爭社區第一屆區分所有權人會議會議手 冊等在卷可按（補字卷第21、25至45頁、本院卷第41至47頁 ）。再系爭規約第20條約定專用部分或約定共用部分使用償 金繳交或給付第1項約定：「共用部分之約定專用者或專有 約定共用者，除有下列情形之一者，應繳交或給付使用償金 ：一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所 載已擁有停車空間持分者。二、依與起造人或建築業者之買 賣契約書或分管契約書所載訂有使用該部分或專有部分之約 定者。三、登記機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間 持分面積者。四、第二條第二項之約定專用部分，應按其約 定專用部分面積每坪每月同社區住家五分之一之管理費計算 ，繳予社區。」；第2條專有部分、共用部分、約定專用部 分、約定共用部分約定：「…二、本公寓大廈約定專用部分 ：房屋編號2C、2D、14C及17A共計四戶，其緊鄰該戶外牆之 露台(約定專用範圍詳如附件1、1~1、1~2)，約定由各該戶 專用；約定專用部分之修繕、管理、維護費用由約定專用人 負擔。約定專用人應依法規規定範圍使用，不得有其他增建 、堆置雜物破壞外觀及違反法令規定之行為，並同意無條件
配合社區清洗外牆時機器之按裝及清潔人員之進出。…」， 系爭露台為14C露台，係緊鄰原告共有之系爭房屋外牆之露 台，依系爭規約第2條約定屬系爭房屋戶之專用部分，並依 系爭規定第20條第1項第4款約定，應按其約定專用部分面積 每坪每月同社區住家5分之1之管理費計算，繳予社區，則被 告依系爭規約之約定，向原告收取系爭露台之管理費洵屬有 據，難認為無法律上之原因。
四、觀之前開平面圖，系爭露台因位在系爭房屋外牆而與系爭房 屋緊鄰，客觀上通常情形僅能提供居住於系爭房屋之人使用 ，故由專用之區分所有權人支付管理費合乎公平原則，且依 前開規約內容，系爭露台支付之管理費僅為住家管理費之5 分之1，是系爭社區區分所有權人會議就系爭露台約定應繳 予部分金額之管理費，已就約定專用之系爭露台所在之位置 關係、利用狀況等具體情事，考量專用使用差別待遇，並具 備相當性，其約定無從遽認不具備客觀上合理的理由，其區 別程度亦不失相當性，並合於公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，原告主張系爭規約第20條第1項第4款約定專用露台 住戶分擔專用露台管理費之內容，與系爭規約第17條第2項 第1款、第20條第1項第4款約定不合，違反公寓大廈管理條 例第10條立法精神而無效云云，自屬無稽，並無可取。五、至於原告主張系爭規約第20項第1項第4款之約定，係以多數 決侵害少數區分所有權人之權益，構成民法第148條第1項之 權利濫用為無效云云。惟按民法第148條第1項所定權利之行 使，是否違反公共利益或以損害他人為主要目的，應就權利 人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利 行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院86年度台上字 第119號判決意旨參照）。次按規約之內容依區分所有建築 物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的 、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情 形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月 內，請求法院撤銷之。區分所有人間依規約所生之權利義務 ，繼受人應受拘束。民法第799條之1第3項、第4項前段定有 明文。核其立法意旨在於，區分所有建築物之各區分所有權 人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同 團體，而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區 分所有權人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使 用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故 區分所有權人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法 法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區 分所有人間所形成團體秩序之安定。準此，系爭社區之區分
所有權人於104年5月23日制定系爭規約，原告前之原區分所 有權人未於系爭規約作成會議決議成立後3個月內請求法院 撤銷，嗣後並遵循多年，原告繼受後即應受拘束。且依前述 ，系爭規約第20條第1項第4款約定，已具備客觀上合理的理 由，其區別程度亦不失相當性，並非無效，自難認系爭規約 作成之決議係以損害他人為主要目的，況該規定僅屬管理費 之收取，亦與公共利益無關，是原告主張系爭規約有權利濫 用，即屬無據。另原告主張系爭露台屬系爭規約第20條第1 項第2款之「依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契 約書所載訂有使用該部分或專有部分之約定者。」，故不能 再依同條項第4款收費云云，未見原告就系爭露台屬前開第2 款情事提出事證，難認此部分主張有據。
肆、綜上，被告依系爭規約向原告收取管理費，即有法律上原因 ，非屬不當得利，原告繳納管理費之依據為系爭規約之合意 ，原告依不當得利之規定請求被告返還管理費，及請求確認 系爭規約第20條第1項第4款約定「第二條第二項約定專用部 分，應按其約定專用部分面積每坪每月同社區住家五分之一 之管理費計算，繳予社區。」之内容為無效，均無理由，應 予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所附麗， 應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要，併此敘明。
陸、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 26 日 民事第五庭 法 官 林秀菊
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 26 日 書記官 劉子瑩