遷讓房屋
臺灣彰化地方法院(民事),訴字,93年度,800號
CHDV,93,訴,800,20051223,1

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臺灣彰化地方法院民事判決 93年度訴字第800號
原   告 戊○○
      丁○○
共   同
訴訟代理人 陳建勛律師
複代理人  乙○○
被   告 啟達汽車股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 李振祥律師
      丙○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件,本院於民國94年12月9日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
被告應自坐落彰化縣花壇鄉○○○段一0三二地號土地上,如附圖所示編號A面積71.09平方公尺、B面積1904.53平方公尺、C面積82.56平方公尺、D面積17.48平方公尺之建物遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣貳佰伍拾參萬伍仟元,及自民國94年4月21日起至返還如附圖所示編號A面積71.09平方公尺、B面積1904.53 平方公尺、C面積82.56平方公尺、D面積17.48平方公尺土地上建物之日止,按月給付原告新台幣壹拾肆萬伍仟元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰零參萬元為被告供擔保後,得假執行;但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前,以新台幣參佰零玖萬零柒佰元為原告預供擔保,得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣捌拾肆萬伍仟元為被告供擔保後,得假執行;但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前,以新台幣貳佰伍拾參萬伍仟元為原告預供擔保,得免為假執行。 事實及理由
一、本件原告原起訴先位聲明請求被告應將坐落彰化縣花壇鄉○ ○○段一0三二地號土地上如附圖編號A、B、C、D所示之建 物遷讓返還予原告,備位聲明請求確認原告就坐落上開土地 之建物與被告之間,自民國92年10月21日起至94年3月12 日 止,租賃契約法律關係存在。嗣撤回備位聲明,再追加被告 應給付原告新台幣(下同)0000000元,及自民國94年4月21 日起至搬遷日止,按月給付145000元,被告已同意原告撤回 備位之訴,惟不同意原告訴之追加。按原告於判決確定前, 得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者,應 得其同意。又按訴狀送達後,原告不得追加他訴。但不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者,不在此限。民事訴訟法第262



條第1項、第255條第1項第7款分別定有明文。原告撤回備位 之訴,已得被告同意,而原告追加之訴,已以給予被告防禦 之機會,且無礙於本案之終結,故原告其訴之撤回及追加, 均合於上開規定,應予准許。
二、原告主張:坐落彰化縣花壇鄉○○○段一0三二地號土地上 建號一五七之一號即門牌號碼彰化縣花壇鄉○○路○段四十 一號之房屋,係由原告於92年8月20日自訴外人隆泰綜合工 業股份有限公司(以下簡稱為隆泰公司)購得,於92年10月 21日完成所有權移轉登記取得所有權,隆泰公司於出售系爭 房屋予原告時,系爭房屋係由被告承租,作為被告銷售汽車 展售中心,依彰化縣花壇鄉調解委員會調解書所示,租期自 92年3月12日起至94年3月12日止,嗣隆泰公司於92年9月2日 以被告違反租約,將系爭房屋以變相方式提供訴外人能守實 業有限公司使用為由,發函終止租賃契約,訴請被告遷讓房 屋。經鈞院93年度簡上字第94號判決認定:隆泰公司與被告 間於92年3月12日所成立之調解,係租賃契約之更新,並非 成立一個新的租賃契約,該租賃契約至94年3月12日屆滿; 又隆泰公司於92年9月2日終止租約係合法有效,渠等之租賃 關係於同年月5日即已消滅;嗣後亦無民法第451條默示以不 定期限繼續租賃契約之問題。是以隆泰公司於92年9月5日開 始,與被告間之租賃關係業因合法終止而不復存在,被告自 該時起已無權占有系爭房屋,隆泰公司嗣後於92年10月21日 將系爭房屋及其基地讓與原告,被告對原告亦屬無權占有, 故原告依民法第767條物上請求權之規定訴請被告遷讓房屋 ;又被告自92年10月21日無權占有系爭房屋而使用作為汽車 展售中心,顯然受有相當於租金之不當得利,爰依民法第 179條之規定,請求被告給付:①自92年10月21日起至93 年 3月20日止,按每月130000元計算,共計650000元。蓋依據 被告與隆泰公司彰化縣花壇鄉調解委員會調解書所示,渠等 於92年3月12日成立之調解第1項記載:被告向隆泰公司續租 第一年之租金,為每月130000元,第二年租金提高為每月 145000元。原告爰援引渠等所約定之租金數額,作為計算被 告所受相當於租金之不當得利之依據。並自被告於92年10月 21日無權占有而使用系爭房屋開始計算,算至渠等所約定第 一年期滿為止,即93年3月20日。②93年3月21日起至94年4 月20日止,按每月145000元計算,共計00000 00元。以上共 計0000000元。被告嗣後至搬遷之日止,仍應按月給付14500 0元之相當於租金的不當得利予原告,故聲明求為判決被告 應將上開土地上如附圖所示編號A、B、C、D所示之建物遷讓 返還予原告,並應給付原告0000000元,及自民國94年4 月



21日起至搬遷日止,按月給付145000元,以及願供擔保宣告 假執行等語。
三、被告辯稱:對於原告訴之追加不同意;原告稱訴外人隆泰公 司將系爭房屋出售予原告時,系爭房屋由被告承租,租期自 92年3月12日起至94年3月12日止,嗣後隆泰公司於92年9月2 日以被告違反租約,將系爭房屋以變相方式提供訴外人能守 實業有限公司使用為由,發函終止租賃契約等語,然被告於 鈞院彰化簡易庭九十二年彰簡字第561號事件即否認有違約 事實,並謂隆泰公司終止租約,縱使屬實,然隆泰公司於其 所稱終止原租約時間後,仍繼續向被告收取92年9月起至93 年2月止,每月十三萬元之租金,則隆泰公司與被告至遲已 於92年10月1日起,就系爭房屋成立另一未定期限之新租賃 契約,經鈞院以上開案號判決認定隆泰公司與被告之間至遲 已於92 年10月1日時成立另一未定期限之新租賃契約,此一 未定期限之新租賃契約既由法院判決,自不因未經公證、未 定期限而對原告不存在,足見原告引用民法第425條第2項之 規定,主張隆泰公司與被告之間所成立另一未定期限之新租 賃契約對原告已不存在云云,實不足採。而鈞院93年度簡上 字第94 號判決雖謂:隆泰公司與被告間於92年3月12日所成 立之調解,係租賃契約之更新,並非成立一個新的租賃契約 ,該租賃契約至94年3月12日屆滿,又隆泰公司於92年9月2 日終止租約係合法有效,渠等之租賃關係於同年5日即已消 滅,被告自該時起已無權占有系爭房屋,隆泰公司嗣後於92 年10月21日將系爭房屋及其基地讓與原告,被告對原告亦屬 無權占有云云,惟查被告對於該項判決不服已提起上訴,原 告以鈞院之上開判決主張隆泰公司與被告之租賃關係於92年 9月5日已消滅,實不足採。另有關調解書係隆泰公司與被告 間另行訂立之一個新租賃契約,該調解書並無記載除調解內 容另有約定外,被告應遵守85年4月13日租賃契約之約定, 即未經隆泰公司同意,不得將房屋之全部或一部份轉租、出 借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋,否則隆泰公 司得終止租約等字,則被告縱有將系爭房屋之部份提供予「 能守實業有限公司」做為營業所使用,亦無違約之可言,足 見鈞院93年度簡上字第94號判決理由謂:隆泰公司以被告違 反約定方法使用房屋,於92年9月2日以存證信函向被告表示 終止租約之意思表示,於法有據云云,實屬不當。亦足見被 告依據該調解書使用系爭房屋並非無權占有,原告訴請被告 遷讓房屋,實無理由。故聲明求為判決駁回原告之訴假執行 之聲請,如受不利被告之判決,願供擔保請准宣告免為假執 行等語。




四、原告主張坐落彰化縣花壇鄉○○○段一0三二地號土地上建 號一五七之一號即門牌號碼彰化縣花壇鄉○○路○段四十一 號之系爭房屋,係原告於92年8月20日向訴外人隆泰公司所 購得,於92年10月21日完成所有權移轉登記取得所有權,隆 泰公司於出售系爭房屋予原告時,系爭房屋由被告承租,作 為被告銷售汽車展售中心,依彰化縣花壇鄉調解委員會調解 書所示,租期自92年3月12日起至94年3月12日止等事實,為 被告所不爭執,且有土地登記謄本、建物登記謄本、彰化縣 花壇鄉調解委員會調解書在卷可稽,自堪信為真實。又原告 主張系爭房屋即如附圖所示編號A、B、C、D所示之建物係原 告所有,現為被告占有使用作為汽車展售中心之事實,亦為 被告所不爭執,並經本院會同彰化縣彰化地政事務所派員勘 測屬實,有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽,堪認被告確有 占用原告所有系爭房屋之事實。
五、原告復主張隆泰公司已於92年9月2日以被告違反租約,將系 爭房屋變相提供訴外人能守實業有限公司使用為由,發函終 止租賃契約,該租賃關於同年月5日即已消滅,自無民法第 451 條繼續租賃契約之問題,被告對原告亦屬無權占有等語 ,則為被告所否認,辯稱:調解書係隆泰公司與被告間另行 訂立之一個新租賃契約,該調解書並無記載應遵守85年4月 13日租賃契約有關未經隆泰公司同意,不得將房屋之全部或 一部份轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房 屋,否則隆泰公司得終止租約等字,則被告縱有將系爭房屋 之部份提供予「能守實業有限公司」做為營業所使用,亦無 違約之可言,且隆泰公司終止租約後,仍繼續向被告收取92 年9 月起至93年2月止,每月十三萬元之租金,則隆泰公司 與被告於92年10月1日起,就系爭房屋成立另一未定期限之 新租賃契約,此一新租賃契約既由法院判決,不因未經公證 、未定期限而對原告不存在等語。經查:被告與隆泰公司間 就系爭房屋之租賃關係,因被告違約而經隆泰公司為終止租 約之意思表示,於同年月5日租賃關係消滅,隆泰公司並起 訴請求被告遷讓系爭房屋,明示反對被告繼續使用系爭租賃 物之意,被告於租賃關係消滅後負有返還系爭租賃物義務之 事實,業經本院93年度簡上字第94號請求返還租賃物事件判 決確定在案,被告雖提起上訴,然亦經裁定駁回上訴確定, 有該判決及裁定可稽,是以被告與隆泰公司間之租賃關係自 92年9月5日起消滅,要無民法第451條之適用,洵堪確定, 自無適用同法第425條第1項租賃契約對原告繼續存在之餘地 ,故被告所辯租賃關係仍繼續存在云云,當無可採。從而, 原告本於物上請求權請求被告應自系爭建物如附圖所示編號



A、B、C、D之建物遷讓返還予原告,為有理由,應予准許。六、原告再主張被告自92年10月21日無權占有系爭房屋而使用作 為汽車展售中心,顯然受有相當於租金之不當得利,依據被 告與隆泰公司彰化縣花壇鄉調解委員會調解書第1項有關被 告向隆泰公司續租第一年之租金,為每月130000元,第二年 租金提高為每月145000元作為計算被告所受相當於租金之不 當得利之基準,被告應給付原告0000000元,及自94年4月21 日起至搬遷日止,按月給付145000元等語。按無法律上原因 而受利益,致他人受損害者,應返還其利益,民法第一百七 十九條前段定有明文。而無權占有他人房屋或土地,可能獲 得相當於租金之利益,為社會通常之觀念,原告於92年10月 21日取得系爭土地及房屋所有權,已如前述,原告自此時起 即享有民法第765條自由使用、收益、處分其所有物,並排 除他人干涉之權利,被告無權占用系爭土地,無法律上之原 因而獲得相當於租金之利益,致原告受損害,原告自得依不 當得利法則,請求被告返還相當於租金之數額。按城市地方 房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分 之十為限,租用基地建築房屋亦準用之,土地法第97條第1 項定有明文。又租金之數額,尚須斟酌地理之位置,工商業 繁榮之程度,承租人利用之經濟價值及所受利益等項,並與 鄰近租金相比較以為決定之。查被告無權占有如附圖編號A 、B、C、D部分建物之基地面積為2075.66平方公尺,該土地 申報地價每平方公尺為1021元,有土地登記謄本可證,故其 價值為0000000元(元以下四捨五入),又其房屋價值為 0000000元,故土地及其建築物申報總價額為0000000元,本 院斟酌現時社會經濟生活標準、房屋所在位置位於市○○○ 鄰○○路旁、交通便利,附近汽車展售中心林立,商業尚稱 發達等因素,亦認為以相當於申報總價年息百分之五為計算 損害金之標準即為相當,故以年利率百分之五即0000000元 計算,其每月之租金為217081元。原告請求自92年10月21日 起至93年3月20日止,按月130000元計算,93年3月21日起至 94年4月20日止,按每月145000元計算,共計0000000元,以 及自94年4月21日起至清償日止,按月給付145000元,均未 逾上開每月租金217081元之數額,自屬合理,為有理由,應 予准許。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行,核無不 合,爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
八、本件判決之基礎已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證, 於判決之結果無影響,毋庸一一論列,併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。



中  華  民  國  94  年  12  月  23  日 民事第一庭法 官 陳弘仁
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中  華  民  國  94  年  12  月  23  日    書記官 王宣雄

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參考資料
啟達汽車股份有限公司 , 台灣公司情報網
能守實業有限公司 , 台灣公司情報網