臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第976號
原 告 黃宏騰
訴訟代理人 林士煉律師
郭文程律師
被 告 高進修
訴訟代理人 陳偉芳律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國111年4月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：(一)被告應將其所 有坐落臺中市○○區○○段000地號土地上之房屋全部騰空，並 返還於原告。(二)被告應給付原告新臺幣(暫依民事訴訟法 第245條保留給付範圍之聲明)，及自起訴狀繕本送達翌日起 ，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起 至被告履行如第1項所示行為之日止，按月給付原告新臺幣( 暫依民事訴訟法第245條保留給付範圍之聲明)元。(三)願供 擔保，請准宣告假執行。嗣於訴訟中多次變更聲明，最終訴 之聲明為：(一)先位聲明：⒈被告應自坐落臺中市○○區○○段0 00地號土地及其上之未辦理保存登記建物遷出，並將上開土 地及建物返還原告。⒉被告應給付原告455,000元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還第1項所示土地 及建物之日止，按月給付原告35,000元。⒊願供擔保，請准 宣告假執行。(二)備位聲明：⒈被告應將坐落臺中市○○區○○ 段000地號土地上之未辦理保存登記建物拆除，並將占用之 土地返還原告。⒉被告應給付原告455,000元及自民事辯論意 旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息；暨自民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至拆除第1項 所示未辦理保存登記建物，並將占用之土地返還原告之日止
，按月給付原告35,000元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。 （見本院卷一第447至467頁）。經核原告所為訴之聲明變更 ，均係本於臺中市○○區○○段000地號土地及其上之未辦理保 存登記建物遭無權占有而生之同一基礎事實，揆諸前揭規定 ，應予准許
貳、實體部分
一、原告主張：訴外人張冬梅於民國109年1月14日將臺中市○○區 ○○段000地號土地及其上之未辦理保存登記建物（下稱系爭 房地）以新臺幣（下同）480萬元出售予原告，並於同年2月 12日完成移轉登記。詎料，被告明知其無任何合法權源，竟 長期占用系爭房地作為鋁門窗工廠使用，爰依民法第767條 第1項、第184條第1項前段、第179條規定，請求被告將占用 之系爭房地返還原告，並請求被告給付相當於租金之不當得 利。又依被告自承將系爭房地作為鋁門窗工廠營業使用，則 本件不當得利之情事，自不受土地法第105條、第97條第1項 規定土地租金以土地申報總價額年息百分之10計算之限制。 另斟酌系爭土地之位置，工商繁榮程度，及系爭土地面積84 .49平方公尺，申報地價為每平方公尺4,160元等情，被告因 無權占用系爭房地所受不當得利之數額，當以每月35,000元 為當。準此，原告請求被告自109年2月12日至110年3月11日 止，共計占用13個月當於租金之不當得利455,000元，暨自 起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給 付相當於租金之不當得利為35,000元。倘鈞院認系爭建物之 事實上處分權人為被告，惟被告無任何合法權源，占用系爭 土地作為鋁門窗工廠使用，亦屬無權占有，依民法第767條 第1項、第184條第1項前段及第179條之規定，請求被告將系 爭房屋拆除，並將占用之系爭土地返還原告，暨請求被告給 付相當於租金之不當得利等語。並聲明：⒈先位聲明：⑴被告 應自系爭房地遷出，並將系爭房地返還原告。⑵被告應給付 原告455,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起 至遷讓返系爭房地之日止，按月給付原告35,000元。⑶願供 擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告應將坐落系爭土 地上之系爭房屋拆除，並將占用之土地返還原告。⑵被告應 給付原告455,000元及自民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自民事辯論 意旨狀繕本送達翌日起至拆除系爭房屋並將占用之土地返還 原告之日止，按月給付原告35,000元。⑶願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告則以：系爭房地實乃被告出資購買，並借名登記於張冬
梅即被告之前妻名下，因張冬梅、張隆昌即張冬梅之胞弟不 滿本院108年度婚字第315號離婚事件判決准被告與張冬梅離 婚，於該事件宣判後之109年1月14日，由張隆昌找上同業之 黃健忠即原告之父，以原告之名義佯裝購買系爭房地，復由 原告出面對被告提出刑事竊占告訴未果，再提起本件民事訴 訟以達到驅趕被告之目的。此由一般不動產買賣糾紛，若賣 方未依約交屋持續占有使用，買方通常會循民事途徑向法院 訴請賣方履約並請求相當於租金之不當得利，本件卻直接對 被告提出刑事竊占告訴，原告顯已知悉被告使用系爭房地， 並配合張冬梅、張隆昌虛以買賣方式過戶土地，再以地主之 姿趕人。再者，系爭土地於本次交易過程並未辦理土地鑑界 ，系爭房屋現場亦無懸掛門牌，若原告不知土地確切位置、 土地有無遭人占用、系爭房屋之使用現況等重要交易資訊， 要如何議定480萬交易價格，如此在在證明原告只是張隆昌 找來配合演出人頭。參以原告與張冬梅簽約地點，即為張冬 梅於離婚案件所委任訴訟代理人張育嘉律師之事務所，且張 育嘉律師擔任該事件訴訟代理人，亦知悉該判決提及被告乃 系爭土地之實際所有權人。由此可知，本件系爭房地之買賣 契約係由張育嘉律師草擬，且原告年僅27歲根本無力出資48 0萬購地，故本件乃原告配合張冬梅、張隆昌虛偽買賣土地 。又張冬梅、張隆昌為報復被告，明知被告主張系爭土地、 臺中市○區○○○街00巷0號4樓房地及臺中市○○區○○路00號7樓 之1房地，均係被告出資購買並暫借名登記張冬梅名下，且 本院108年度婚字第315號離婚事件亦認定張冬梅婚後「未曾 外出工作、毫無資力」，張冬梅卻於上開離婚案件宣判後， 陸續於109年1月14日、同年月17日、110年2月27日將上開房 地出售他人，甚至其中臺中市○○區○○路00號7樓之1房地之買 方竟是「張隆昌」？在在顯示張冬梅、張隆昌夥同原告共同 虛偽買賣之事實。又被告出生於00年00月00日，自70年退伍 即開始從事鐵鋁門工作，迄81年12月間購買系爭土地及建物 時，被告已具相當資力，相較於證人張志強當時甫剛退伍求 職四處碰壁，被告尚提供張志強半工半讀，亦提供宿舍讓張 志強棲身，若張志強當時有購屋之能力，又何必委屈窩在工 廠。另買賣房地因金額非小，豈可能如張志強所述「300萬 現金，分幾次給張冬梅」，且不過問土地登記何人名下，甚 至連同西屯區2棟公寓贈與張冬梅亦不在乎，顯不合常理。 退步言，縱然系爭土地已售予原告，但系爭房屋係以事實上 處分權認定所有權人，非以稅籍登記為準，原告自始未取得 事實上處分權，如何訴請遷讓房屋等語，資為抗辯。並聲明 ：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保，請准
免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張系爭土地原登記於訴外人張冬梅名下，其上坐落之 系爭房屋為未辦保存登記建物，系爭土地於109年2月12日移 轉登記於原告名下，系爭房地現由被告占有使用等情，業據 提出土地登記第一類謄本為證（見本院卷一第31頁），復有 系爭土地登記簿、異動索引資料在卷可稽（見本院卷一第39 9至404頁），亦為被告所不爭執，應堪信為真實。(二)按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該 第三人應負舉證之責；又證明應證事實之證據資料，並不以 可直接單獨證明之直接證據為限。凡先綜合其他情狀，證明 某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實 之間接證據，亦包括在內（最高法院48年度台上字第29號、 81年度台上字第1388號判決意旨參照）。再按表意人與相對 人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，為民法第 87條前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之 買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效 。縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已因無效之法律行 為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記， 仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地 位，行使民法第767條之物上請求權（最高法院94年度台上 字第1640號判決參照）。本件原告主張與張冬梅有買賣系爭 房地之合意，並因此取得系爭土地之所有權，被告則以原告 與張冬梅佯裝購買系爭房地，係為達驅趕被告之目的等語為 辯。經查：
⒈依證人黃建中即原告之父到庭結證：伊知道原告購買系爭土 地之事，是伊談好之後，叫原告去簽約的，因為是伊要給原 告的，基本上都是伊在洽談買賣過程；系爭土地的買賣一開 始不是跟張冬梅談的，一開始是跟張冬梅的弟弟張隆昌談的 ，因為張隆昌跟伊從事類似的工作，伊跟張隆昌認識應該有 5、6年了；有一次張隆昌去找伊泡茶，因為伊的工廠要被政 府徵收重劃，所以要另外找設立工廠的地點，張隆昌說張冬 梅在烏日有一塊地想要賣，這大概是108年中秋節過後的事 情；跟張冬梅接洽之正確時間伊忘記了，應該是接近108年1 1、12月的時間；伊親自跟張冬梅談過2次才簽約，第一次請 張冬梅到伊工廠泡茶聊一下，土地所在、想要賣多少錢；還 沒有問張冬梅之前，伊有請張隆昌去問，張冬梅說要賣480 萬元，就是簽約的480萬元；簽約前後，張冬梅或張隆昌有 帶伊去看土地；沒有進到工廠內部，因為鐵門關著；簽約前 後沒有找地政機關鑑界；在簽訂買賣契約前，伊與張冬梅有
前往系爭土地查看，有看到系爭26號建物；伊沒有詢問張冬 梅，系爭建物做何使用，建物看起來很舊，伊有計劃重新整 修；張冬梅亦無提到建物做何使用；伊不知道系爭房屋及其 坐落土地有無遭他人占用或越界等語（見本院卷一第343至3 48頁）。依證人黃建中上開所述，系爭房地之買賣係由其與 張冬梅洽談，張冬梅初始開價即為最後契約約定價金480萬 元，其曾至現場看過系爭房地，但未詢問系爭房屋做何使用 ，張冬梅亦未說明。則衡諸常情，不動產買賣價金不貲，動 輒數百萬元，買受人當會仔細詢問系爭土地位置、面積，其 上坐落建物有無他人占用或越界建築等情，且買賣標的既包 含系爭房屋，證人黃建中卻未曾請求進入屋內查看，甚至未 曾詢問系爭房屋做何使用，實與一般社會經驗不符。再者， 經本院會同兩造、臺中市大里地政事務所人員至現場勘驗， 系爭房屋與左右搭建建物相連，有現場照片附卷可稽（見本 院卷二第15至19頁），是系爭土地有無遭相鄰房屋所有人占 用，抑或系爭房屋有無越界建築之情事，均有可疑，則證人 黃建中斥資數百萬元購買系爭房地，卻對於上開問題不為聞 問，亦未曾申請鑑界，且與張冬梅商討2次，即同意張冬梅 之出價，未曾議價，凡此均與吾人就不動產之交易經驗不符 。
⒉復依證人黃建中所述：其於108年12月18日匯款200萬元至原 告所有臺中市第二信用合作社帳戶，是要贈與原告用來買系 爭土地等語（見本院卷一第343頁），且證人黃建中上開證 述亦陳稱與張冬梅之胞弟張隆昌係於108年中秋節過後即開 始洽談土地買賣事宜等語。惟觀諸原告設於臺中市第二信用 合作社帳戶之交易明細，原告甫於108年12月18日始開設上 開帳戶，同日存入200萬元，並隨即將該200萬元轉為定期存 款，再於109年1月13日解除定期存款契約（見本院卷一第14 5、153頁），則證人黃建中若確有意購買系爭房地，且早已 開始洽談買賣事宜，又豈需將該200萬元轉為定期存款，不 久後再解約，顯見證人黃建中交付原告該筆200萬元，應非 為購買系爭房地之用，是其上開證稱與張冬梅買賣土地之經 過是否可採，洵非無疑。
⒊再依原告與張冬梅簽訂之土地買賣契約書，其中第7條約定： 賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、若該地被 他人占用，賣方應負責理清（見本院卷一第27頁），是原告 買受之系爭房地既遭被告占用，卻未見原告循契約關係請求 張冬梅履行契約義務或賠償損害，反而逕對被告提出刑事告 訴，亦有違常情。
⒋基上，系爭房地之買賣既係證人黃建中出面洽談，原告僅聽
命於黃建中出名簽訂買賣契約，而證人黃建中所述系爭房地 交易過程，多處與常情不符，所稱贈與原告之200萬元亦非 作為買賣價金之用，復未見原告於知悉系爭房地遭被告占用 後，依契約約定向張冬梅求償或為任何主張，綜合上開情狀 ，顯見原告與張冬梅就系爭房地買賣契約應有不實，堪認原 告與張冬梅109年1月14日就系爭房地所為買賣及同年2月12 日所有權移轉登記，係原告與張冬梅故意為不符真意之表示 ，依民法第87條第1項之規定，應屬無效。至於檢察官雖認 原告與張冬梅間有買賣之真意，惟檢察官不起訴處分所為事 實之認定，於為獨立民事訴訟之裁判時本不受其拘束，本院 自得斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證為與檢 察官相異之認定，附此敘明。
(三)至於原告主張系爭房屋之原始起造人為訴外人張志強，再由 張冬梅自張志強處取得系爭房屋事實上處分權，因張冬梅已 將系爭房屋隨同系爭土地出售予原告，爰依民法第767條規 定請求被告遷讓房屋等語；被告則以前詞置辯。經查： ⒈按未辦保存登記之建物，因不能移轉登記致不能為不動產所 有權之讓與，惟非不得為交易之標的，由受讓人因受領交付 而取得事實上處分權（最高法院108年度台上字第1210號判 決意旨參照），是系爭房屋為未辦保存登記建物，不能為所 有權之讓與，需由受讓人受領交付以取得事實上處分權。依 證人張志強到庭結證：系爭房屋當初是伊整修，伊叫料興建 的；興建完成後，做鋁門窗、鐵皮屋的工廠跟居住使用，伊 曾經住了2年多；當時伊母親有去那邊住一陣子，另有員工 一起住；伊搬走後，系爭房屋由被告繼續使用，由他繼續做 鋁門窗等語（見本院卷一第258、259頁），則縱認系爭房屋 之原始起造人確為張志強，惟張冬梅並無自張志強處受領系 爭房屋，依上開說明，難認張冬梅已取得系爭房屋之事實上 處分權。又縱認張冬梅確實取得系爭房屋之事實上處分權， 並同意將系爭房屋出售予原告，應係令原告取得系爭房屋之 事實上處分權，於張冬梅未交付系爭房屋予原告占有使用前 ，原告亦未取得系爭房屋之事實上處分權，是原告以其就系 爭房屋有事實上處分權等語，為本件主張，洵屬無據。 ⒉況原告縱取得系爭房屋之事實上處分權，惟按不動產物權， 依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生 效力，民法第758條第1項定有明文。又未辦理保存登記房屋 之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規 定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條 第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院1 03年度台上字第2241號判決意旨參照）。是對未登記之不動
產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上 處分權究非所有權，與物權性質不同，自無民法第767條第1 項物上請求權規定適用，原告主張適用或類推適用民法第76 7條規定，請求被告返還系爭房屋，亦於法不合。 ⒊再依證人張志強證稱：原證3是伊所寫，是因為本件訴訟要寫 給律師參考伊當初為何住那邊、做什麼、怎麼離開的，是要 給律師當作參考；系爭土地是伊拿錢給張冬梅買的，原本是 要登記在伊名下，但不知道為何登記在張冬梅名下，只有房 屋沒有土地沒有用，所以伊將系爭房屋給張冬梅使用，張冬 梅可以隨意處分系爭房屋，要賣掉也是她的權益，那是沒有 建照的；當初買系爭土地、蓋系爭建物時，被告沒有出力， 有沒有出資伊不知道，畢竟被告當時是張冬梅的先生，房子 當時被告沒有出資，土地應該也沒有，因為是伊拿錢給張冬 梅去買；系爭土地那時候買300萬元，拿錢給張冬梅去買， 結果張冬梅把土地登記載她名下等語（見本院卷一第259至2 60頁）。雖證人張志強證稱系爭土地為其所購買、系爭房屋 為其所興建，惟依證人張志強自書內容（見本院卷一第33頁 ）及上開證言，其於81、82年間交付張冬梅300萬元購買系 爭土地，張冬梅卻擅自將系爭土地登記於自己名下，張志強 對此卻毫無異議，已有違常情，又張志強為張冬梅之胞弟， 上開證言是否有迴護張冬梅之情，抑或因時間久遠而記憶模 糊、錯誤，不無疑義，已難逕採。復無其他事證證明系爭房 屋確為張志強所興建，是原告主張張志強為系爭房屋之原始 起造人，有事實上處分權，尚嫌無據。
⒋從而，系爭房屋為未辦保存登記建物，於張冬梅及原告未占 有使用前，尚未取得系爭房屋之事實上處分權，且事實上處 分權與所有權不同，原告亦不得適用或類推適用民法第767 條規定請求被告返還系爭房屋。況原告未能證明張志強為系 爭房屋之原始起造人，及張冬梅已取得系爭房屋之事實上處 分權，並依買賣關係令原告取得系爭房屋之事實上處分權， 是原告據以請求被告返還系爭房屋，即屬無據。 (四)基上，原告與張冬梅間出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣 債權契約及其所有權移轉登記之物權行為，應屬無效，原告 並非系爭房地之所有權人或事實上處分權人，自不得依民法 第767條第1項規定，請求被告返還系爭土地，而系爭房屋為 未辦保存登記建物，亦不得類推適用民法第767條第1項規定 ，原告復未取得事實上處分權，是其請求被告拆屋還地，自 屬無據。又原告對於系爭房地既無所有權或事實上處分權， 被告占用系爭房地，自無侵害原告權利，對於原告亦無不當 得利之情事，原告依民法第184條第1項前段及第179條之規
定請求被告返還無權占用系爭房地之利益，亦無可採。四、綜上所述，原告適用或類推適用民法第767條第1項，及依同 法第184條第1項前段、第179條之規定，先位聲明請求被告 自系爭房地遷出，並將系爭房地返還原告，備位聲明請求被 告將系爭房屋拆除，並將占用之系爭土地返還原告，暨請求 被告給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依附，併予駁 回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 30 日 民事第六庭 法 官 楊雅婷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 30 日 書記官 謝其任