臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第2647號
原 告 廖秀圓
訴訟代理人 魏光玄律師
被 告 蔡明利
上列當事人間返還房地所有權事件，本院於民國111年4月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附表所示不動產所有權（權利範圍如附表所示）移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告於民國103年間欲購買坐落於臺中市○○區○○0段000○000地 號土地，及坐落其上門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號之建 物(下稱系爭不動產，詳如附表)，因當時原告名下已有多筆 不動產，考量以系爭不動產貸款成數將不如預期，乃透過原 告配偶蔡明學向蔡明學之弟即被告，表明欲用被告名義登記 為系爭不動產所有人，經討論後，改由被告配偶胡淑敏擔任 出名人，故不動產買賣契約於103年10月26日由胡淑敏與賣 方謝麗嬌簽立（下稱系爭買賣契約），惟於登記時，因故不 適合登記胡淑敏名下，兩造合意仍由被告擔任出名人，系爭 不動產因而於103年12月16日借名登記於被告名下，兩造間 成立類似委任關係之借名登記契約。
㈡、系爭不動產買賣總價新台幣(下同)332萬元，簽約時由原告當 場交付簽約款50萬元給陳麗君地政士，由其存入履約保證專 戶(中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶帳號 ：00000-000000000，下稱系爭履保專戶)，尾款282萬元則 約定以銀行貸款給付，嗣由貸款銀行匯款250萬元至履約保 證帳戶以給付謝麗嬌，餘款32萬元則於103年12月10日連同 契稅21,192元，合計341,192元(計算式：320,000+21,192=3 41,192)，自蔡明學之合作金庫商業銀行永安分行(下稱合庫 永安分行）帳號：***0000000000，匯款至系爭履保專戶， 至於銀行貸款則以被告為戶名之臺灣銀行貸款帳戶逐月扣款 支付(帳號：***000000000），該帳戶之存摺及金融卡則由 原告保管，繳納貸款資金來源是由原告及蔡明學以存入現金 或轉帳匯款等方式取得，迄今均以此方式繳交每月貸款本金 及利息。
㈢、如前所述，系爭不動產實際上係原告出資購買(包含頭期款及 全部貸款)，系爭買賣契約由胡淑敏簽立，原本預計由其為
登記名義人，嗣為辦理貸款方改由被告出名，被告並非系爭 不動產之買受人，此自系爭不動產買入後均由原告及蔡明學 使用收益，並開設大允房屋仲介行，房屋稅及地價稅由原告 繳納，買賣契約書正本、土地及建物所有權狀正本亦均由原 告持有，足知原告實為系爭不動產之真正所有人。茲因原告 近期欲終止兩造間借名登記契約，先由蔡明學代理原告於10 8年12月29日以言詞通知終止之意思表示，請求被告返還系 爭不動產所有權，被告竟表示除非給予其合理報酬，否則不 願移轉所有權登記予原告，被告所稱蔡明學向其租賃系爭不 動產以開設大允房屋等語，實則租賃契約係為配合稅捐單位 課稅需求製作之形式文件，且所記載之租金與貸款金額差距 甚大，非真實成立之租賃契約。原告併以本件民事起訴狀繕 本之送達為終止兩造間借名登記契約之意思表示，爰依民法 第767條第1項，及類推適用民法第541條第2項、第549條第1 項為請求。
㈣、聲明：被告應將系爭不動產，如附表所示之權利範圍部分， 移轉所有權登記予原告。
二、被告則以：
㈠、系爭不動產為被告委託大允房屋仲介行向原所有權人購買， 並交付現金50萬元予蔡明學，再由其轉交給代書，嗣被告將 系爭不動產出租給蔡明學，由原告及蔡明學匯款至貸款帳戶 以支付租金。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第263頁，並由本院依卷內資料作 文字修正)：
㈠、系爭不動產於103年10月26日由謝麗嬌（出賣人）與胡淑敏（ 買受人）訂立不動產買賣契約。
㈡、系爭不動產於103年12月16日登記被告為所有權人。㈢、被告對卷內原告提出之文書證物之真實性無爭執。㈣、被告對原證12的對話譯文之真實性沒意見。四、本院之判斷：
㈠、原告主張系爭不動產於103年10月26日由賣方謝麗嬌與被告之 配偶胡淑敏訂立系爭買賣契約，並於103年12月16日移轉登 記於被告名下，業據提出系爭買賣契約、系爭不動產所有權 狀等在卷（見本院卷第35-55頁），且為被告所不爭執，自 堪信為真實。原告主張兩造間就系爭不動產成立借名登記契 約，並以終止借名登記契約為由，請求被告將系爭不動產所 有權移轉登記予原告，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯 ，是本件之爭點在於：兩造間就系爭不動產是否成立借名登 記契約?
㈡、兩造間就系爭不動產成立借名登記契約，理由如下： 1.證人陳麗君於本院審理時證稱：伊為代書，有處理系爭不動 產過戶、貸款，是大允房屋蔡店長請伊去協助簽約，買賣契 約是伊提供的，簽約時伊亦在場，簽約時，除伊之外，尚有 買方胡淑敏、賣方謝麗嬌、蔡明學、賴秀圓在場，被告是產 權名義人，蔡明學當場交伊現金50萬元，讓伊存到履保專戶 ，其餘價金由買方直接匯到履保專戶，契稅、代書費也是蔡 明學支付，伊將規費收據連同權狀交給蔡明學，伊所知是蔡 明學要買，請胡淑敏簽約等語（見本院卷第231-233頁）。 證人蔡明學於本院審理亦證稱：系爭不動產係其配偶要買， 伊為準備自備款，因認識代書陳麗君，故請陳麗君來處理買 賣事宜，簽約時伊在現場，並交付50萬元給陳麗君，是伊於 103年10月24日自合庫領出來，簽約時被告不在場，因後來 無法貸款，才請被告借名登記，系爭不動產買入是要供大允 房屋仲介行使用，伊為該仲介行負責人，原告在仲介行執行 業務等語（見本院卷第259-262頁），並有原告提出之蔡明 學合庫永安分行帳戶存摺內頁、大允房屋仲介行會員證書可 佐（見本院卷第201-203、109-111頁）。可知簽約金50萬元 確為原告之配偶蔡明學交付代書陳麗君以存入系爭履保專戶 。被告雖辯稱伊交簽約金50萬元予蔡明學一節，與證人蔡明 學所述有異，且未見其就此舉證，自難採憑。
2.又系爭不動產除簽約金50萬元外尚有尾款282萬元，其中32 萬元係自蔡明學合庫永安分行提領，並連同契稅21,192元， 合計341,192元，匯入系爭履保專戶一情，業由原告提出合 庫永安分行取款憑條、現金收入傳票、匯款申請書及不動產 買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書等影本為證 （見本院卷第59-65頁），被告就上開文件之真實性亦無爭 執，原告主張上開款項均為其所支出，自堪採信。 3.再系爭不動產之價金250萬元係以貸款支付，此據原告提出 臺灣銀行復興分行（戶名：蔡明利）之存摺內頁、金融卡為 佐（見本院卷第67-79頁），依該存摺內頁記載，103年12月 18日匯出250萬元，自104年1月19日起逐月扣取利息，至於 帳戶資金來源，則於扣款前分別自99961、97889、32313、6 9730帳戶轉入或以現金存入，而69730帳戶係原告新光銀行 帳號，99961、32313帳戶則為蔡明學新光銀行帳號，有上開 帳號資料在卷可憑（見本院卷第81-101頁），且上開臺灣銀 行復興分行帳戶除利息扣款外，僅有房屋相關保險支出，別 無其他支出，顯見係專用於清償貸款之用，又該貸款帳戶存 摺、金融卡亦為原告所持有，可見原告主張系爭不動產之價 金由貸款支付而貸款由其負擔一節，亦堪予採信。被告雖辯
稱伊將系爭不動產出租給蔡明學，由原告及蔡明學匯款至貸 款帳戶以支付租金等語，惟依原告提出之房屋租賃契約以觀 ，大允房屋仲介行雖與被告就系爭不動產訂立租賃契約，惟 每月租金僅3,000元，與系爭不動產每月利息至少12,000元 ，差距甚多，倘系爭不動產非原告所有，原告豈有承擔高額 利息支出之必要，可見原告所陳租賃契約係為配合稅捐單位 課稅需求所製作為可採，被告所辯則與常情有違而不足採信 。
4.此外，系爭不動產買受後之所有權狀（被告自陳其於110年4 月9日申請補發，見本院卷第235頁）、地價稅、房屋稅繳款 書亦為原告所持有（見本院卷第121-125頁），被告亦未能 敘明其未能持有之原因，故綜合上情，應認原告主張兩造間 就系爭不動產成立借名登記契約之情為有理由。㈢、兩造間就系爭不動產之借名登記契約業經原告合法解除： ⒈按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；受任人以自己 之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第54 9條第1項及第541條第2項定有明文。又借名登記契約在性質 上應與委任契約同視，並類推適用民法委任之相關規定，依 前開規定，借名人自得隨時終止借名登記契約，並請求受任 人將所取得之權利移轉予委任人。
⒉查兩造間就系爭不動產成立借名登記契約之情，已如前述。 原告主張其由蔡明學代理，於108年12月29日以言詞通知終 止兩造間借名登記契約，固提出錄音及譯文為佐（見本院卷 第231-233頁），惟蔡明學與被告對話中，全未表明其係基 於代理原告之地位，故於當日晚上5時41分雖表示「來店裡 ，阿把這間店面過戶給秀圓」，亦難認原告已對被告為終止 之意思表示，何況嗣於6時30分，蔡明學復表示「我跟你說 這間店面是秀圓買的，你是，你還她…我會叫她包紅包給你 」，顯見蔡明學係基於原告配偶身份提出請求被告移轉登記 之條件，惟被告表示「是我出人唉，阿我要合理的報酬，阿 包多少」，其後兩造就移轉登記系爭不動產之條件仍無共識 ，自難認原告已對被告為終止之意思表示。
⒊原告另主張以本件起訴狀繕本之送達作為終止借名登記契約 之意思表示（見本院卷第21頁），被告已於110年12月3日收 受（於110年11月23日寄存送達，依民事訴訟法第138條第2 項規定，經10日發生送達效力），有送達證書可佐（見本院 卷第181頁），則兩造間之借名登記契約業已終止，殆無疑 義，故原告主張終止借名登記契約後之法律關係，類推適用 民法第541條第2項規定，請求被告應將如附表所示不動產之 所有權移轉登記予原告，自屬有據，至原告另依民法第767
條為請求，已無論究必要，併此敘明。
五、綜上所述，兩造間就如附表所示不動產確有借名登記之法律 關係存在，經原告終止該借名登記契約後，依民法第767條 及類推適用民法第541條第2項規定，請求被告應將如附表所 示不動產之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無一 一詳予論駁之必要。被告雖聲請傳喚證人謝麗嬌、胡淑敏， 惟因原告之舉證已足認定兩造間存有借名登記契約，本院認 無再予調查之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 30 日 民事第五庭 法 官 李蓓
以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日 書記官 陳采瑜
附表
編號 性質 地號/建號/門牌號碼 權利範圍 1 土地 臺中市○○區○○段000地號 26/10000 2 土地 臺中市○○區○○段000地號 26/10000 3 建物 臺中市○○區○○段0000○號（即臺中市○○區○○街00巷0號） 全部