臺灣臺中地方法院民事判決
110年度家訴字第8號
原 告 張均豪
訴訟代理人 陳育仁律師
被 告 池怡靜
訴訟代理人 許淑琴律師
洪誌謙律師
上列當事人間求履行離婚協議事件，本院於民國111年5月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣3,969,174元，及自民國109年12月10
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣1,300,000元為被告預供擔保
後，得假執行。但被告如以新臺幣3,969,174元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、兩造原為夫妻關係，婚後共同居住在被告所有之臺中市○○區
○○○路000號7樓之3號房地（即坐落臺中市○○區○○段000地號
土地及其上同段2511建號建物，下稱系爭不動產）。嗣兩造
因意見不合，乃於民國109年3月27日協議離婚，並就雙方剩
餘財產分配部分，於離婚協議書（下稱系爭離婚協議書）約
定：「四、剩餘財產分配：（一）乙方同意將名下所有門牌
號碼臺中市○○區○○○路000號7樓之3之建物暨座落基地即臺中
市○○區○○段000地號土地（以下合稱系爭不動產）出售，出
售後之價金，扣除出售時乙方在台新銀行之房屋貸款（本協
議書簽立後，乙方若再另行增貸之金額，不得扣除）、乙方
個人信用貸款35萬元、相關稅費、規費、代書費等辦理移轉
登記之衍生相關費用後，由兩造各分得一半。」。兩造為求
後續順利將系爭不動產出售，除被告已於協議離婚前即搬離
該住處外，原告亦於離婚登記後遷出，並將原告所購買之家
具如熱水器等一併搬走。詎被告事後編造藉口要求增加系爭
不動產出售後其單方可分配之金額，原告不同意，被告遂於
原告搬出後另擇日搬回系爭不動產，並重新安裝生活所需家
具，居住至今。
二、於原告搬出系爭不動產之前，被告原與永慶房屋仲介約定委
賣金額開價為新臺幣（下同）2,680萬元，希望成交底價為2
,500萬元；而為了能早日出售系爭不動產，被告同時期又委
託大家房屋仲介銷售，約定委賣金額2,580萬，成交底價仍
為2500萬元，以增加售出機會。惟因委賣房價偏高，致系爭
不動產遲遲無法售出，經原告與被告商量後，先將委賣房價
降至2,580萬，後再降至2,480萬，最終不論是大家房屋或永
慶房屋之委賣房價均下修為2,380萬元，成交底價則下修為2
,100萬元。嗣因原告不同意被告增加分配金額，被告於明知
道委賣價格為2,380萬元時仍難以確定買家之情況下，卻逕
自要求仲介再將成交底價自2,100萬元提高為2,500萬元，遠
超出系爭不動產坐落地段附近實價登錄之成交價格，導致系
爭不動產遲遲未能售出，原告亦至今仍無法取得剩餘財產分
配所得請求之金額。
三、依系爭離婚協議書第四條第(一)項約定內容，雙方剩餘財產
分配請求權應待系爭不動產售出時始得請求，屬附條件之請
求權。又系爭不動產所在同樓層房屋之實價登錄價格約為2,
350萬元至2,480萬元，且系爭不動產所在社區及權狀坪數相
似之房屋，依房屋仲介網站實價登錄資料（原證3），成交
價格約在2,315萬元至2,450萬元區間；復依被告所委任之仲
介永慶房屋、大家房屋向被告表示已有買方願出價2,250萬
元至2,350萬元，但房屋仲介仍向買家表示「屋主2,500萬以
上，屋主才會考慮」等語，均可見被告所開出價格顯然高於
市價甚多。況已有買方出價至2,350萬元，此與實際市價相
去不遠，且經原告委外聲請不動產估價師鑑價，鑑定後系爭
不動產價值為23,581,611元，則買方出價已與房屋價值大致
相同，被告仍堅持2,500萬元以上才可談，參照臺灣高等法
院臺中分院107年重上更一字第45號民事判決意旨，被告因
為無法取得原告同意增加其分配金額，而故意調高系爭不動
產之售價，並搬入居住至今，實際上被告已無出賣系爭不動
產之意願，與兩造離婚後希望儘速處理剩餘財產以利分配之
目的有違，亦與兩造離婚後希望早日結束聯繫不再有瓜葛之
目的不符，被告顯然違反誠信原則。
四、再依買家與永慶房屋仲介之對話紀錄，買家向仲介表示「今
年2月底我去看仰真7a3，我出2100要談，後來永慶是跟我說
底價落在2300~2350。現在我能出2250，斡旋來談嗎？」等
語，是系爭不動產依當時仲介及被告約定之底價極可能應落
在2,300萬元以下；又由兩造之對話記錄可知，被告亦向原
告表示「因價格太亂，不賣了，連帶看都不要」等語。惟兩
造原已溝通將系爭不動產出售成交價降低為2,100萬元，係
被告嗣後反悔，逕以顯逾市價行情之2,680萬元委賣價格、2
,500萬元底價。另被告委託訴外人好康不動產經紀行以2,60
0萬元價格出售系爭不動產，前經訴外人好康不動產經紀行
覓得訴外人黃彥斌以2,600萬元欲承購系爭不動產，且訴外
人黃彥斌並於110年8月28日簽立議價委託書及支付議價保證
金（斡旋金），然經訴外人好康不動產經紀行陸續傳送訊息
甚至寄發存證信函通知被告簽定不動產買賣契約書，然被告
均不予簽訂，致系爭不動產迄今遲遲無法售出，業經訴外人
好康不動產經紀行另案以本院110年度訴字第2676號請求違
約金事件請求本件被告給付違約金，益徵被告並無積極辦理
出售系爭不動產之意願。
五、兩造為求後續順利將系爭不動產售出，係被告先遷出系爭不
動產，原告後遷出系爭不動產，詎被告於遷出後又自行遷入
系爭不動產並使用居住迄今，可證被告有長期居住之意思，
且同時構成妨礙系爭不動產買賣之行為。又兩造於系爭離婚
協議書第四條第（二）項第5點約定：系爭不動產尚未出售
期間之管理費、清潔費、水電瓦斯費、行政規費、稅費等費
用由兩造共同負擔；系爭不動產係登記在被告名下，現被告
常住系爭不動產，惟管理費、清潔費、水電瓦斯費、行政規
費、稅費等費用係兩造共同負擔，被告確有因不出售系爭不
動產以獲取較大利益而阻止條件成就之動機。
六、系爭離婚協議書約定請求分配剩餘財產之時間為系爭不動產
出售後，始能成就剩餘財產分配請求權條件，現因被告無正
當理由將系爭不動產底價抬高，又刻意阻擾系爭不動產出售
，被告顯係以不正當行為阻其條件成就，依民法第101條第1
項規定，視為條件已成就。
七、從而，以系爭不動產之鑑定價值23,581,611元計算，並扣除
房貸1,400萬元、被告信貸70萬元、仲介費943,264元（計算
式：系爭不動產鑑定價值23,581,611不動產委託銷售契約
約定4%＝943,264，元以下四捨五入），再由兩造各分得一半
，是原告爰依兩造離婚協議書之約定及民法第101條第1項之
規定，主張被告應給付原告3,969,174元【計算式：23,581,
611－(14,000,000＋700,000＋943,264)＝7,938,347；7,938,34
72＝3,969,174，元以下四捨五入】。
八、對被告答辯之陳述：
㈠有關系爭不動產買賣之最終價金取決於市場機制之不確定事
實，就本件原告「剩餘財產分配請求權」何時可以行使？可
以請求之金額為何？均屬不確定，猶待被告將系爭不動產出
售後依當時之市場機制決定，原告始得請求行使之。就原告
而言，系爭不動產出售之總價金為何及系爭不動產何時能成
交?即屬關於「剩餘財產分配請求權」行使之「不確定事實
」，且系爭不動產何時出售亦同時屬於對「剩餘財產分配請
求權」行使期限之屆至，故兩造系爭離婚協議書第四條第(
一)項之約定，自屬附條件之法律行為。
㈡證人乙○○與被告間之金錢往來，從被告所提資料尚難證明與
系爭不動產貸款有關，故與原告無涉；原告與證人乙○○間並
無債務關係，不符合民法關於抵銷之要件，且原告否認有36
0萬元借款存在，故被告主張抵銷即無理由。又被告以兩造
間LINE對話紀錄主張兩造有扣除上開借款之口頭約定存在，
然觀諸該對話內容，被告僅一昧地表達其情緒，對於其所稱
債務部分，未有見有何理性討論之言詞，更無結論可言，尚
無從執為兩造間有意思表示一致而成立契約之認定，被告之
主張無所根據。
㈢系爭不動產目前由被告使用中，兩造因約定將系爭不動產出
售，故搬出時將所購買之傢俱搬走以利售出，而在原告搬走
後，被告隨即搬入居住至今，除有另案被告與訴外人好康不
動產經紀行之訴訟足以證明被告故意不出售系爭不動產外，
被告長期居住之事實亦足以證明被告故意阻卻系爭不動產出
售之條件。而因系爭不動產於委賣期間無人使用且出售後係
由兩造共同分配價金，故原告承諾願意共同負擔系爭不動產
空屋期間之稅費、規費及水電，然實際上系爭不動產既由被
告長期使用，被告要求原告分擔其費用顯有違反誠信原則。
九、並聲明：
㈠被告應給付原告3,969,174元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則抗辯以：
一、被告雖同意將名下系爭不動產出售後之價金分配給原告，惟
觀諸兩造系爭離婚協議書之約定，應扣除房屋貸款、被告信
用貸款，並支付分擔相關稅費後，雙方另口頭約定須扣除被
告母親林素珍借予原告360萬元之借款，被告才給付原告出
售系爭不動產之價金。又兩造就其意思表示真意有爭執時，
應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、
交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之
法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內。
二、而被告早於109年1月28日即委託永慶房屋銷售系爭不動產，
原委託銷售價額為2,680萬元，委託期間為109年1月28日至
同年4月27日；被告復於109年7月8日委託大家房屋銷售系爭
不動產，委託銷售價額為2,580萬元，委託期間為109年7月8
日至同年12月31日。嗣後，因原告屢屢不遷出系爭不動產、
叫其友人假裝帶看系爭不動產等刻意阻擾出售之行為，故被
告重新調整售價；又於法院調解後，被告更配合法院指示，
將銷售金額由2,680萬元降至2,630萬元。由此可知，被告已
積極欲將系爭不動產出售，並更換原告所認識之大家房屋仲
介，亦將售價調降，期能以最有利兩造之價格賣出，何來刻
意阻擾而不履行出售系爭不動產之舉。
三、不動產之出售價格如何始為適當，涉及不動產市場之景氣波
動及所有權人對市場價格之判斷，原告逕以系爭不動產鑑定
價格為本件請求金額，並空口指摘被告無積極辦理出售系爭
不動產之意願，顯子虛烏有，不足為採。是被告既然已將系
爭不動產積極出售，自無刻意阻撓而不履行之舉，原告根據
兩造系爭離婚協議書之契約關係，依民法第101條第1條之規
定及系爭離婚協議書第四條之約定，請求被告給付價金，自
無所據。
四、又所謂「條件」，係指當事人依其意思表示使法律行為效力
之發生或消滅，繫乎客觀上不確定發生之未來事實成就與否
之附款者。由兩造系爭離婚協議書第四條第(一)、(二)項約
定可知，系爭不動產買賣價格由被告決定即可，被告僅須依
照兩造離婚協議書約定告知原告買賣進度等資訊；雖兩造離
婚協議書並無約定系爭不動產買賣金額由原告決定之，然被
告於原告一再急促表明多少金額即可賣出之壓力下，亦於系
爭不動產歷次買賣過程中，配合調降售價，因此買賣金額既
不應定位為「條件」，自無適用民法第101條第1項所定條件
擬制成就之情。
五、況原告僅以不動產估價師、買方及房屋仲介之鑑定價格高低
，或者對話紀錄，認被告拒絕協商，視為條件已成就之情，
惟買賣價格並非條件，自無所謂以不正當行為阻其條件成就
。是被告既無需與原告協商系爭不動產買賣金額，且被告迄
今仍有委託房屋仲介出售系爭不動產，亦有將系爭不動產買
賣進度、委託不動產仲介賣賣等資訊及文件提供予原告，實
難認其蓄意不履行兩造離婚協議書之約定，核與民法第101
條第1項所定之故意不正當行為有間，自無條件已成就之構
成要件，原告之請求顯無理由，應予駁回。
六、再者，兩造系爭離婚協議書第四條第(一)、(二)項僅有約定
被告應出售系爭不動產，其餘設定出售價格、時間等買賣契
約成立之必要之點均未提及，此外尚應包括當事人對標的物
之交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，然
依兩造離婚議書約定系爭不動產買賣價格由被告決定即可，
可見自始至終兩造離婚協議書第四條僅係約款，而非條件，
何來條件成就之問題？況被告始終均有委託房屋仲介出售系
爭不動產，原告空言泛指被告已無出賣系爭不動產之意願，
顯非可採。
七、於法律未為明定得由公權力介入之情，基於契約自由原則，
關於如何協商買賣金額，係完全委諸當事人自治，法院自無
權代為決定，亦無得強行判決買賣金額之方法，是原告提起
本件訴訟既是主張請求履行契約，則於請求法院判決時，應
係契約已有明白約定如何履行及未履行有何法律效果時，方
得由司法介入，而本件兩造離婚協議書不僅關於買賣金額之
約定因需經協商，故屬不明的約定，亦無未履行之法律效果
，實礙難判定應如何履行兩造離婚協議書之契約，故原告之
請求為無理由。
八、復觀諸原告於兩造系爭離婚協議書簽署後，仍持續居住在系
爭不動產，故意不搬遷，又依照兩造離婚協議書第四條第（
二）項第5點約定：「…惟系爭不動產於該期間之管理費、清
潔費、水電費瓦斯費、行政規費、稅費等費用支出應由雙方
共同負擔」等語，然原告僅匯款二次即未再行給付，實為未
履行協議在先，依民法第264條規定，被告自得為同時履行
抗辯。其次，被告依約出售系爭不動產期間，原告不斷叫其
朋友假裝欲購買房屋，企圖擾亂被告，讓被告及房仲疲於奔
命，甚至迄今原告仍偷偷使用系爭不動產一樓之健身器材，
及窺探被告之行蹤，是以，原告種種所為自屬違反誠信在先
，卻又誣指被告未出售系爭不動產，實為顛倒是非之詞，準
此，原告主張實為無理。
九、依證人即被告母親林素珍所述，足證原告曾向證人乙○○借款
逾360萬元，並口頭承諾予以返還，兩造間就證人乙○○交付3
06萬元予原告、原告負有返還360萬元之義務等契約必要之
點，互相意思表示一致，依民法第153條、第474條第1項規
定，兩造間消費借貸契約已然成立，不以書面契約之訂立為
其要件。故本件縱認被告負有履行離婚協議之給付義務，然
告對被告亦負有返還360萬元借款之義務，該二筆債務均為
金錢給付義務，且均已屈清償期，被告自得依民法第334條
第1項規定主張抵銷抗銷，將原告所借款項360萬元自原告所
得請求之金額中予以扣除。
十、綜上，兩造系爭離婚協議之約款並未生效，被告否認對原告
負有任何給付義務。縱該給付義務成立（假設語氣，被告否
認之），被告亦得以其對原告之360萬元借貸債權主張抵銷
抗辯，原告請求被告給付之金額自應扣除原告所借之款項36
0萬元。並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告主張：兩造原為夫妻關係，嗣於109年3月27日協議離婚
，並於系爭離婚協議書約定：「四、剩餘財產分配：（一）
乙方（按即被告）同意將名下所有門牌號碼臺中市○○區○○○
路000號7樓之3之建物暨座落基地即臺中市○○區○○段000地號
土地（以下合稱系爭不動產）出售，出售後之價金，扣除出
售時乙方在台新銀行之房屋貸款（本協議書簽立後，乙方若
再另行增貸之金額，不得扣除）、乙方個人信用貸款35萬元
、相關稅費、規費、代書費等辦理移轉登記之衍生相關費用
後，由兩造各分得一半。」之事實，業據其提出戶籍謄本、
離婚協議書影本為證，且為被告所不爭執，是原告此部分主
張，自堪信為真實。
二、按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，為民
法第99條第1項所明定，而民法所謂條件，係當事人以將來
客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發
生或消滅之一種附款。倘當事人就已存在之債務，約定於預
期不確定事實發生時履行，則為清償期之約定，而非條件（
最高法院94年度台上字第1609號、95年度台上字第2750號判
決意旨參照）。詳言之，茍當事人非以法律行為效力之發生
，而僅以其履行繫於不確定之事實者，雖亦屬約款之一種，
然此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行使
期限之屆至（最高法院87年度台上字第129號判決意旨參照
）。次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為
阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定
有明文。又當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時
為債務之清償期者，應認該事實發生時或其發生已不能時，
為清償期屆至之時；當事人預期不確定事實之發生，以該事
實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該
事實之發生，類推適用民法第101條第1項規定，應視為清償
期已屆至（最高法院86年度台上字第690號判決、87年台上
字第1205號判決意旨參照）。而民法第101條第1項所指「不
正當行為」，舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均
屬之外，應視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客
觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許？其評價之作
成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、
目的，再參酌具體個案情況予以認定（最高法院103年度台
上第2068號判決意旨參照）。
三、原告主張被告無正當理由屢屢調整系爭不動產委賣價額，刻
意阻擾系爭不動產出售，顯係以不正當行為阻止其依系爭離
婚協議書之約定分配買賣價金予原告之條件成就，依民法第
101條第1項規定，應視為條件已成就，被告即負有給付原告
系爭不動產出售價額半數之義務等情，然為被告所否認，並
以前揭情詞置辯。經查：
㈠觀諸系爭離婚協議書內容，可知該協議應係兩造離婚時對雙
方剩餘財產之分配為約定，且約定之內容為：「被告同意將
其名下所有系爭不動產出售，出售後之價金，扣除出售時被
告相關貸款、相關辦理費用後，由兩造各分得一半。」，所
謂「不動產出售」之時，雖受限房屋市場行情，兩造無法於
締約時明確約定某一時點或以某一明確日期為期限，然兩造
顯係均認為系爭不動產應仍得在合理期間內以合理價格出售
，是上開約定，性質上應屬兩造於契約中約定履約清償期之
附款，而非以該約定為條件，易言之，乃係兩造間約定原告
得對被告請求剩餘財產分配之清償期，而此清償期之約定乃
繫於不確定之系爭不動產出售並取得價金之事實，而非以該
事實為上開約定法律行為生效之條件。基此，依據前揭說明
，應解為於系爭不動產出售並取得價金之事實發生時，為原
告得依兩造離婚協議書之分配剩餘財產約定，對被告行使分
配買賣價金半數之期限屆至，其性質自非民法第99條所謂之
條件。準此，原告主張上開約款為被告依兩造離婚協議之分
配剩餘財產約定給付買賣價金半數予原告之條件云云，並非
可採，然關於此約定在法律上應如何評價，屬於法律適用之
範圍，由本院職權判斷，不受拘束。而上開約款性質雖屬清
償期，而非屬條件，然若被告有如原告所指「以不正當方法
阻止系爭不動產售出」之情事發生，依前揭最高法院87年年
度台上字第1205號判決意旨，仍應類推適用民法第101條第1
項規定，認為清償期業已屆至，合先敘明。
㈡原告主張被告屢次調高系爭不動產之委賣價格，刻意阻撓系
爭不動產售出，為以不正當行為阻止其依兩造離婚協議書約
定分配買賣價金半數予原告之期限屆至等情，業據提出委託
銷售契約書、不動產交易實價登錄資料、LINE對話紀錄截圖
等件為證。被告雖否認上情，並舉證人即不動產仲介員丙○○
到場證述：「【被告就系爭房地有直接委託給你們嗎？】……
和她簽代銷是在有巢氏簽的，我換公司就還是改合約，改成
住商不動產代賣，都是我處理。【當時委託的情形如何？
價格如何決定？】當時委託情形是已經有其他仲介，我們就
價格統一，跟著前面仲介的價格，是2,480萬元。【當時委
託給你們的價格也是2,480萬元嗎？】是，要和其他仲介一
樣。【請問有巢氏委賣價格、住商委賣價格各是多少？】2,
480萬元是有巢氏，住商後來改為2,630萬元。【是否知道為
何改為2,630萬元？】其實2,480萬元到2,630萬元這中間有
銷售一段時間了，是因為其他樓層（五樓）開價有人開2,78
0萬元，我們是七樓，後來屋主（即被告）有說價格七樓應
該要比較好，整個社區大家都會看價格隨市場機制調整，2,
480萬元先調整成2,680萬元，後來現在是2,480萬元，因為
當時比較少人看屋，就降價一點。目前是2,630萬元。【賣
房子在委賣期間有很多人來看屋嗎？】賣房子就是一陣一陣
，有時很多人有時就沒有人。【中間有無人下過斡旋嗎？】
口頭談過，要我去問屋主多少要賣。【（提示被證一LINE對
話）有無看過買屋賣屋這個LINE訊息？】沒有，這個林瑞駿
是我工作上的夥伴，一起委賣這個系爭房屋。【你和林瑞駿
都會一起帶看討論這個不動產？】因為我們會討論買方成熟
度，有時我們同時有強碰到，他回來會轉述客人狀況。【林
瑞駿有無和你轉述有關這個房子其他客戶內容？】他有提到
有些客人怪怪的，不是真正來看房子。【為何他這麼說？】
有時他說神情方面和一般買方不一樣。【就你遇到？】我有
遇過客人直接叫我問屋主多少要賣，也有說他側面去瞭解過
，早餐店女主人沒有要賣房子。【為何這個客人會知道屋主
是早餐店？】我也沒有想過，怎麼連你都知道賣方訊息？難
怪我房子那麼難賣？我有極力電話邀請他來看房子，他要來
看房子我們也才會解說，要我下斡旋，沒看過房子就要下斡
旋，很奇怪。【這對你們來說很奇怪嗎？】對啊，沒有看過
房子就要下斡旋，2,000多萬的不動產這樣很
奇怪。【你知悉這奇怪的客人為何人嗎？】不認識。【這種
情形妳和林瑞駿都有遇到嗎？】他那邊只是轉述有這樣怪怪
的客人，我們遇到不同人，應該算吧。【屋主現在還有繼續
委託你買賣嗎？還是2,630萬元嗎？】是，還是2,630萬元，
因為市場機制。【（提示原證6不動產估價事務所鑑定報告
）你認為這個系爭不動產總價23,581,611元，就這個物件來
說，現在這個行情是否合理？【以目前來講是合理。因為我
們今年3月份我們同層7樓成交2,600萬元，他是雙車位，我
們這戶（屋主這戶）只有一個車位，扣掉一個車位以目前來
講是合理的。車位坪數是8坪多，落在200多萬元左右。【目
前你覺得賣不出去的原因為何？】這房子有些風水抗性。最
主要是因他只有一個車位，一般四房都是要有雙車位。左邊
看得到靈嚴山寺，我們還在車道上方，這是個人在意的。我
們目前看出去有視野，但前面有塊空地是不確定性，將來聽
說要蓋大樓。【屋主委賣期間，你覺得被告在期間是積極還
是消極的？】積極，她常常說趕快把房子賣出去。我也想趕
快賣出去我才有收入。【目前有人下斡旋嗎？】之前有人下
，但是時間到了，因疫情他也離開臺灣了。【仍屬於議價期
間嗎？】是。【請教這房屋從一開始委託是什麼時候委託？
】去年的好像是我們接觸是3月份，因為時間有點長。委託
我們應該是在去年的3月份。因我們接到委託沒多久我就離
開有巢氏，我是去年4月離開的。【這個案子從你受委託以
來，共有幾個買方有下過斡旋？】真正有寫下來的只有兩個
。【有一個是你現在還在處理？】是。【那前一個斡旋結束
沒有成交的那件，金額開價是多少？】2,250萬元。」等語
（本院110年8月26日言詞辯論筆錄參照）為佐。惟經本院依
原告之聲請，調取訴外人好康不動產經紀行即受託銷售系爭
不動產之經紀人另案請求被告給付違約金事件即本院110年
度訴字第2676號卷宗核閱，觀諸上開案卷所附專任委託售契
約書、契約內容變更同意書、買賣議價委託書、存證信函、
LINE對話紀錄及簡訊截圖等證據所示，可見被告於109年12
月間委託訴外人好康不動產經紀行代為銷售系爭不動產，委
託期間自110年1月1日起111年6月30日止，委託銷售價格原
為2,680萬元，續約後改為2,630萬元，再變更為2,600萬元
，嗣訴外人好康不動產經紀行覓得訴外人黃彥斌有意以2,60
0萬元承購系爭不動產，且訴外人黃彥斌並於110年8月28日
簽立議價委託書及支付議價保證金（俗稱斡旋金），訴外人
好康不動產經紀行即陸續傳送訊息甚至寄發存證信函通知被
告簽定不動產買賣契約書，詎被告均未出面簽訂買賣契約書
，屢經訴外人好康不動產經紀行人員以LINE與被告聯繫，並
數度配合被告要求將簽約時間延後，然觀諸上開LINE對話內
容，可知即便經紀行人員數次將簽約時間延後，然被告均無
意簽約，反而2度發出存證信函給經紀行，指稱遭經紀行騷
擾，並指謫經紀行所提出之委託銷售/出租契約內容同意書
並非被告所簽署（按：被告事後於該案即本院110年度訴字
第2676號請求違約金事件111年2月23日言詞辯論中則對該等
文書形式上真正不再爭執，並表明已無鑑定簽名真正之必要
）（參見本院卷一第481頁至第517頁），凡此種種，顯見被
告對於經紀行人員之聯繫，經經紀行人員表明已有買方提出
斡旋，待被告簽約，然被告卻表態無簽約意願，對於不簽約
之理由，卻又未見其有何合理依據，據此，揆諸前揭最高法
院103年度台上字第2068號判決意旨，自堪認為被告所為應
屬民法第101條第1項所指「不正當行為」。又原告主張目前
被告仍居住在系爭不動產內，妨害不動產之出售等情，被告
亦不爭執其一個星期會到系爭不動產房屋內的一個房間裡睡
幾天（參見本院110年10月28日言詞辯論筆錄），而系爭不
動產現仍為被告居住使用，既為被告不爭執之事實，衡諸常
情，則系爭不動產將因此提高售出之難度，亦可預見。是原
告主張被告違反誠信、不履行出售系爭不動產義務，有以不
正當行為阻止系爭不動產售出之情事，亦屬可採。
㈢綜上，被告有以不正當方法阻止系爭不動產售出之事實，已
如前述，則依前揭說明，類推適用民法第101條第1項規定，
則系爭離婚協議書之前開清償期，即應視為已屆至。從而，
原告依據兩造系爭離婚協議書之剩餘財產分配約定，請求被
告分配系爭不動產買賣價金，自屬有據。
四、系爭不動產經原告委託不動產估價師鑑價結果，於109年9月
4日之價值為23,581,611元乙情，有華聲科技不動產估價師
事務所報告書附卷可稽，被告對此亦未爭執，應可採信。又
依被告所簽立不動產委託銷售契約之約定，服務報酬為不動
產成交價之百分之4，以此計算系爭不動產出售之仲介費用
為943,264元（計算式：23,581,6114%＝943,264，小數點以
下四捨五入），被告並無爭執，應堪認定。另被告有信用貸
款70萬元、房屋貸款1,400萬元等情，為被告所未爭執，亦
堪認定。則扣除仲介費用後，被告可取得系爭不動產之價額
為22,638,347元。準此，原告依據離婚協議書之約定，請求
被告給付3,969,174元【計算式：（22,638,347－14,000,000
－700,000）2＝3,969,174，小數點以下四捨五入】，即為可
採。
五、被告另抗辯稱：依照系爭離婚協議書第四條第（二）項第5
點約定：「…惟系爭不動產於該期間之管理費、清潔費、水
電費瓦斯費、行政規費、稅費等費用支出應由雙方共同負擔
」等語，然原告僅匯款二次即未再行給付，實為未履行協議
在先，故被告依民法第264條規定為同時履行抗辯云云。經
查：
㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。所謂「同
時履行之抗辯」，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約
而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方
之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主
張同時履行抗辯（最高法院109年度台上字第622號判決參照
），而所謂「對待給付」，係指雙務契約之當事人所應為立
於對價關係之相互給付而言（最高法院87年度台上字第1565
號判決參照）。
㈡觀諸系爭離婚協議書第四條第（二）項第5點之約定，固然系
爭不動產出售前之管理費、清潔費、水電瓦斯費、行政規費
、稅費等支出應由兩造共同負擔，此為兩造所不爭執。而被
告就此抗辯稱：原告只匯款2次即未再支付，因而行使同時
履行抗辯，拒絕分配系爭不動產買賣價金，然原告則主張：
因實際上被告居住在系爭不動產內，故應由被告支付該等費
用等語。而綜合觀察系爭離婚協議書，可知兩造間有關剩餘
財產分配之約定（即系爭離婚協議書第四條），係以第（一
）項所稱出售不動產所得價金扣除相關費用後均分為其主給
付義務；而第（二）項以下則係約定較為細節事項，諸如被
告就出售房屋進度之告知義務、雙方為達成履約之協力義務
、違約金約定，及出售房屋前相關管理費、水電費等共同負
擔等約定，均非屬兩造就剩餘財產分配協議之主給付義務，
而屬從給付義務，與第（一）項之條款之間並非立於對待給
付關係，基此，被告即不能以原告未依第（二）項約定，繳
交上開管理費等費用，即拒絕履行兩造間關於第（一）項之
約定。從而，被告此部分之同時履行抗辯，即屬無理由。
六、被告雖另抗辯稱：兩造間有系爭不動產出售價金須扣除被告
母親林素珍所借款項360萬元之口頭約定之事實，然此已經
原告所否認。被告就其上開抗辯雖提出兩造LINE對話紀錄截
圖影本（被證7）為憑，然觀諸該對話內容，並無兩造間就
系爭不動產出售價金扣除360萬元之合意，則自難遽認為兩
造間有上開約定之情為真實。被告此部分所抗辯，自難可採
。就此，證人即被告之母林素珍到場證述：「【（提示卷一
35頁離婚協議書）證人有看過這份離婚協議書嗎？】當下他
們離婚我都不知道，也沒看過，事後兩個禮拜後我女兒回家
告訴我，我才看到離婚協議書。【你看到時有無注意到第四
條第一項括弧裡面的內容嗎？】有，我有看到離婚協議書裡
面他要分房子，女兒也是他們的，早餐店也是他們的，我女
兒等於10年來一場空，什麼都沒有。我只知道裡面所有的東
西跟我女兒都沒有關係，他們只要錢。房子、還有她們的女
兒、早餐店，全部都是他們的，我看完就抓狂。【為何你看
完會抓狂？裡面有寫到賣掉房子的價金扣除掉房屋貸款，然
後女兒信用貸款，還有相關稅費規費代書費之後，兩人再各
分一半，為何這樣會抓狂？】因為這個房子從頭到尾，頭期
款工程款、裝潢都是我付的，貸款是他們（原、被告）自己
付的。【這個你有什麼證據說是你自己付的？】我是用匯款
的，頭期款是101年12月26日付的，還有工程款是103年4月1
4日付的，還有這10年來他們開早餐店跟我用借的，跟我週
轉，他們兩個夫妻一起跟我借的。【總共你借給他們多少錢
？】他們兩個從99年開始到109年，總共四百多萬，包括房
子頭期款、工程款，還有裝潢，還有10年來他們開早餐店的
支出，比方裝潢，還有不夠用的時候跟我週轉。【你生氣的
原因是沒有扣除這360萬這部份嗎？】對，都沒有提到。【
目前這個早餐店是何人所有？】現在都是丁○○占有，有兩間
。【丁○○有答應要把360萬元還給你嗎？】我直接問我女兒
，我女兒說那張離婚協議書，丁○○說是要給他父母看的，私
下他會再開一張票給我。【這個360萬借款內容是否與離婚
協議書有關係？】因為我覺得他們既然離婚了，而且這房子
也從頭到尾都是我付的，裡面東西也都被丁○○他們搬光了，
全部桌子全部東西都搬光，所以我希望我女兒把這房子賣了
，把我的錢先還我，把貸款都清完，還完他們再去分，我不
是要她們的錢，我只是希望把我借出的錢都還給我。他們走
到這樣，原本都是我在護著他們，他們已經走到這樣我覺得
應該清清楚楚。【你剛剛說丁○○會開一張本票給你360萬，
會私下拿給你，有沒有私下拿給你？】通通沒有。【沒有的
原因是否因為房子還沒賣出去？】我不清楚，因為我沒有跟
丁○○他們聯絡。【你有說你是陸續借給丁○○360萬元，有無
說什麼時候會還？】當下只是想說讓他們做生意比較順，然
後才慢慢還。【你怎麼借款？現金交付還是匯款？】匯款，
有資料。【證人手寫匯款資料是從何時開始記載？】從100
年8月25日。【匯款到何人帳戶？】匯款到甲○○帳戶。【匯
款到甲○○帳戶，為什麼你會說是丁○○借錢的？】因為他們兩
人夫妻所有的都給甲○○自己一個人在那邊，生意早餐店要付
原料費房租費員工費還有他們家裡爸爸媽媽，所以生意做的
還有他們付出的都不夠，他爸爸都會申請家裡的開銷，什麼