臺灣臺中地方法院民事判決
106年度重訴字第556號
原 告 黃 炳 煌
訴訟代理人 黃莊玲玉
方文献律師（事後解除委任）
許視捷律師（事後解除委任）
胡達仁律師（事後解除委任）
林軍男律師（事後解除委任）
謝秉錡律師（事後解除委任）
被 告 張 惠 雯
訴訟代理人 吳中和律師
彭冠寧律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國111年4月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣15萬2250元，及自民國106年9月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔4％，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告以新臺幣15萬2250元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、訴之聲明：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第255條第1項第3款定有明文。次按原告於判決確定前 ，得撤回訴之全部或一部，同法第262條第1項前段亦有明定 。本件原告起訴時有列先位、備位聲明（見本院卷一第13頁 ），先位聲明為：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）24 50萬元，及自受領時起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息。（二）願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明為：（一 ）被告應給付原告1513萬8948元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保 ，請准宣告假執行。原告於民國110年11月23日具狀將上開 先位聲明撤回（見本院卷四第273─275頁），符合規定，應 屬合法。原告後於111年2月24日再具狀將聲明第1項更正為 ：被告應給付原告403萬5010元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷四第35 5頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，亦屬適法，應予准
許。
二、訴訟標的：另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法 第255條第1項第2款自明。本件原告主張之訴訟標的歷經多 次變更、追加、撤回，致本院審理範圍未臻明確，經本院於 111年1月27日準備程序行使闡明權，命原告提出確定之請求 權基礎後（見本院卷四第352頁），原告於111年2月24日具 狀陳稱主張之法律關係為民法物之瑕疵擔保責任之「減少價 金」或「損害賠償」，擇一請求，法律依據為民法第354條 、第359條、第360條、第179條規定（見本院卷四第363─365 頁），此復經本院於111年3月3日準備程序當庭與原告確認 無訛（見本院卷四第375頁）。準此，依民事訴訟之處分權 主義，本院僅就民法物之瑕疵擔保責任中「減少價金」、「 損害賠償」之法律關係進行審理，不就其他法律關係加以論 斷。其中「減少價金」為原告起訴時已主張之訴訟標的，固 無疑問，然「損害賠償」則為原告於訴訟繫屬中追加之訴訟 標的，查該追加之訴與原訴均源自同一不動產買賣之紛爭事 實，具有基礎事實同一性，符合上揭規定，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告委託信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）營業員 訴外人張志豪購屋，被告委託信義房屋營業員訴外人楊貴 安出售其所有坐落臺中市○○區○○路0段00號房屋（含坐落 基地，下稱系爭房屋），上開2名營業員未盡調查義務， 居間撮合雙方，兩造遂於106年1月24日在位於臺中市○區○ ○路000號6樓之簽約室進行議價，於當日晚間9時許簽訂不 動產買賣契約，由原告以總價2450萬元向被告購買系爭房 屋（下稱系爭買賣契約）。原告分別於106年1月25日、10 6年2月20日、106年3月3日各匯款500萬元、1000萬元、95 0萬元至安信建築經理股份有限公司之履約保證專戶，支 付總價2450萬元完畢。因系爭房屋出售時被告已裝潢全部 牆壁及天花板，無法由外觀看到裝潢內部之狀況，被告於 簽約時謊稱系爭房屋結構良好，裝潢內無龜裂、壁癌等情 形，且在系爭買賣契約所附標的物現況說明書上，於第25 項「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋 外露、混凝土剝落之情形？」、第36項「本棟建物有無因 地震、天然災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位 列為『危險建築』之情形？」、第39項「本標的物樑、柱部 分是否有顯見間隙裂痕（大於0.3mm）？」共3個欄位，均 勾選「否」。兩造交屋後，原告於106年3月16日拆除裝潢
時，始發現系爭房屋有諸多瑕疵（詳見【附表一】）。上 開瑕疵已破壞房屋結構支撐之承重力，顯有居住安全之疑 慮。原告遂於106年5月15日寄發存證信函予被告，將發現 瑕疵乙事通知被告，並主張被告應負物之瑕疵擔保責任， 而請求被告於函到7日內返還全部價金，被告仍置之不理 。
（二）系爭房屋經臺中市建築師公會（改名前為臺中市大臺中建 築師公會，下同）案號000-000號鑑定意見書（下稱000-0 00號鑑定意見書）鑑定出有如【附表一】所列各項瑕疵， 堪認系爭房屋屬結構不安全之房屋，而結構不安全之房屋 足以影響居住安全，足見系爭房屋有不能通常使用之瑕疵 。再者，被告僅於系爭買賣契約所附標的物現況說明書第 28項揭露系爭房屋有多處壁癌，其餘事項均勾選「否」， 而標的物現況說明書既為買賣契約之一部分，被告自應交 付符合標的物現況說明書之標的物予原告，然系爭房屋經 鑑定後有多處與上開標的物現況說明書之記載不符，足見 系爭房屋有不符合契約預定效用之瑕疵。又系爭買賣契約 第17條第8項雖有物之瑕疵擔保責任之免責條款（下稱系 爭第17條第8項免責條款），然基於以下三點理由，該免 責條款為無效：①兩造簽訂系爭買賣契約時初次見面，系 爭第17條第8項免責條款已於兩造見面前擬定完成，可知 該條為被告與仲介人員聯合加入之條款，原告並不知情。 系爭第17條第8項免責條款為被告於簽約前向仲介人員片 面提出之免責要求，然此與仲介人員當初向原告解說之標 的物現況說明書及契約條件完全不同，仲介人員本應誠實 告知原告並當下立即停止交易。況原告於拆除裝潢前，不 知系爭房屋之實際狀況，不可能貿然免除被告之瑕疵擔保 責任。②系爭第17條第8項免責條款為訴外人地政士李宜平 於簽約前事先擬定，其性質應為定型化契約條款，該條款 依消費者保護法第12條、民法第247條之1規定應屬無效， 且又違反內政部所公告「不動產委託銷售定型化契約應記 載及不得記載事項」之規定，亦屬無效。③依000-000號鑑 定意見書之鑑定結果，系爭房屋裝潢內電纜線之生產日期 落在被告持有系爭房屋之期間，可見被告持有期間有拆除 裝潢更換電纜線，且電纜線遍布房屋之面積不小，則系爭 房屋裝潢內之瑕疵，被告實難諉為不知，然被告卻於標的 物現況說明書上加以隱瞞，為不實之記載，堪認被告故意 不告知瑕疵，則依民法第366條規定，系爭第17條第8項免 責條款應屬無效。基上，被告所交付之系爭房屋不具通常 效用及契約預定效用，且被告並未免除瑕疵擔保責任，是
被告應依民法第354條規定負物之瑕疵擔保責任。（三）就系爭房屋之瑕疵，原告得依民法第359條規定請求減少 價金，而價金減少請求權一經買受人以意思表示行使，出 賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣 人於該範圍內即無價金之請求權存在，買受人自得依民法 第179條規定請求返還，是原告得依民法第179條規定請求 被告返還減少之價金。此外，被告應依民法第360條規定 負損害賠償責任，理由如下：①依李宜平與原告於106年3 月17日之對話及張志豪與原告於106年3月19日之對話可知 ，被告有向原告保證系爭房屋絕無問題，故系爭房屋已欠 缺出賣人所保證之品質，被告依民法第360條前段規定應 負損害賠償責任。②被告故意不告知瑕疵（理由已如前述 ），依民法第360條後段規定應負損害賠償責任。 （四）原告請求之項目包含：①原告因仲介人員鼓吹屋美加價購 買值得，始以高於當時市價150萬元之價格向被告購買系 爭房屋，而系爭房屋之瑕疵已無法保有當時之市價，原告 受被告及仲介人員欺瞞而以高於市價之價格購買系爭房屋 ，因此額外支出150萬元，此為系爭房屋減損之價值。②系 爭房屋經000-000號鑑定意見書鑑定各項瑕疵所需之修補 費用共計23萬5410元。③系爭房屋之瑕疵為已發生之歷史 事實，縱經補強修復，亦無法改變已發生之歷史事實，系 爭房屋經正心不動產估價師聯合事務所CS190703號不動產 估價報告書（下稱CS190703號不動產估價報告書）鑑定在 瑕疵已修繕完畢之情形下，系爭房屋仍受瑕疵殘餘效果所 影響，而有經濟性減損182萬3000元。④原告因系爭房屋瑕 疵而另外支出本件訴訟之裁判費23萬8600元、000-000號 鑑定意見書之鑑定費及補充鑑定費共14萬元、CS190703號 不動產估價報告書之鑑定費9萬8000元。以上項目合計403 萬5010元【計算式：150萬元＋23萬5410元＋182萬3000元＋2 3萬8600元＋14萬元＋9萬8000元＝403萬5010元】。（五）為此，爰依物之瑕疵擔保責任之法律關係提起本件訴訟， ①請求被告依民法第354條、第360條規定負損害賠償責任 ，或②依民法第354條、第359條規定請求減少價金，並依 同法第179條規定請求被告返還減少之價金；前開法律關 係並請求擇一為原告勝訴判決等語。
（六）並聲明：①被告應給付原告403萬5010元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告係於81年9月23日透過信義房屋仲介向前屋主訴外人
林金崑購入系爭房屋，當時系爭房屋已裝潢完成，包含天 花板及房間系統櫃等等。因被告購屋目的為自住，且系爭 房屋裝潢完好，故被告入住後未曾拆除裝潢或重新裝潢， 直至106年1月24日與原告簽訂系爭買賣契約為止，皆係如 此。因此被告對於裝潢內之瑕疵均無從知悉，但就裝潢外 之瑕疵，被告已於系爭第17條第8項免責條款及標的物現 況說明書第28項中揭露系爭房屋有多處壁癌之情形，並未 隱瞞。就標的物現況說明書上勾選「否」之項目，系爭房 屋並非海砂屋，亦未被政府列為危險建築，而被告亦不知 有鋼筋外露或混凝土剝落之情形。又系爭房屋裝潢經拆除 前，並無顯見間隙裂痕大於0.3mm之情事，而裝潢內部之 瑕疵被告無從得知。原告雖稱系爭房屋之樑上穿孔會影響 房屋結構安全，然本件爭議發生時，被告有自行委請王瑋 傑結構土木技師事務所進行初步鑑定，其所出具之建物版 梁裂縫及穿孔補強計劃書認為依補強計畫實施補強措施， 可將裂縫修復並恢復至裂縫發生前之強度。另信義房屋亦 有委請點建築師事務所，該所依臺中市政府工務局審核之 竣工圖圖面，以應用力學計算出梁柱穿孔及裂縫之數據， 亦認其不影響房屋結構安全。
（二）兩造已以系爭第17條第8項免責條款免除出賣人之物之瑕 疵擔保責任，被告應不負瑕疵擔保責任。原告雖主張系爭 第17條第8項免責條款為定型化契約條款，然被告並非企 業經營者，兩造磋商地位平等，且該條款係於原契約條款 外經兩造了解並同意後增列，並非定型化契約條款，是原 告主張該條款違反民法第247條之1、消費者保護法第12條 規定，並無理由。被告自81年9月23日購入系爭房屋時起 至106年1月24日出賣予被告止，均未對原屋主施作之天花 板裝潢進行改裝或重新裝潢，又被告購屋後雖曾委請廠商 於屋內裝設冷氣、電熱器及燈具等設備，然當時被告在南 投任職及居住，因繁忙工作而不曾至系爭房屋監督廠商施 作之情形，裝設期間廠商依其專業配置電線，被告無法得 知廠商如何配置電線，直至被告於85年11月20日調職至臺 中市南屯區黎明新村省政府地政處服務時，全家始搬入系 爭房屋居住，此時上開設備之電線均已配置完成，裝潢亦 無破損毀壞之痕跡，被告亦未再重新裝潢，是原告以裝潢 內電纜線之出廠年份主張被告故意隱匿系爭房屋之瑕疵， 並無理由。
（三）關於原告提出之各項請求，被告逐一答辯如下：①被告受 領原告給付之買賣價金係基於系爭買賣契約，非無法律上 原因，且原告應就系爭房屋價值減損150萬元之事實負舉
證責任。②關於000-000號鑑定意見書鑑定之修補費用23萬 5410元，其中牆壁白華現象被告已於系爭第17條第8項免 責條款加以告知，雙方並合意以現況點交，被告不負瑕疵 擔保責任，故此部分之處理費用7萬5600元應予剔除，剩 餘之修補費用15萬2250元，被告願意全數支付，以祈盡速 解決紛爭。③CS190703號不動產估價報告書雖鑑定系爭房 屋有經濟性減損182萬3000元，然該鑑定意見及後續之補 充鑑定意見，有下列諸多瑕疵：營造或施工費單價認定錯 誤、管理費率認定錯誤、殘餘價格率認定錯誤、前後計算 標準不一致、以不動產估價技術規則第69條未規定之土地 減損率計算成本價格、判斷建物經濟耐用年數時未考量不 動產估價技術規則第68條之參數、未注意租金收益率與收 益資本化率之差異、以風險溢酬之概念進行推算時未依不 動產估價技術規則第43條第1款之架構、必要費用率之估 算未參照不動產估價技術規則第38條逐項估算再加總、未 說明受訪人士是否明確了解系爭房屋受損之情形、訪談形 式及受訪人士專業背景有疑慮等等，故CS190703號不動產 估價報告書及後續之補充鑑定意見均不足採。④原告請求 之訴訟費用為重複請求等語，資為抗辯。
（四）並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利益判決，願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷四第153─154頁，另依兩造於言 詞辯論期日之陳述予以修正）：
（一）系爭房屋係由被告前於81年9月23日透過信義房屋從前屋 主林金崑處購得。
（二）原告委託信義房屋營業員即證人張志豪購屋，被告委託信 義房屋營業員楊貴安出售其所有之系爭房屋。
（三）兩造於106年1月24日，在位於臺中市○區○○路000號6樓之 簽約室簽立系爭買賣契約，本院卷一第12─20頁所載之契 約條款係由地政士即證人李宜平所擬定。
（四）系爭買賣契約所附標的物現況說明書上，第25項「是否知 悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝 土剝落之情形？」、第36項「本棟建物有無因地震、天然 災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位列為『危險 建築』之情形？」、第39項「本標的物樑、柱部分是否有 顯見間隙裂痕（大於0.3mm）？」共3個欄位，均勾選「否 」；第28項「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？（ 含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」之欄位，則勾選「是 」。
（五）系爭房屋之買賣價金為2450萬元，原告自106年1月25日起
至同年3月3日止陸續匯款至履約保證專戶，價金已支付完 畢。
（六）兩造交屋後，原告於106年3月16日因拆除裝潢而發現系爭 房屋存有17項瑕疵（具體瑕疵項目詳如臺中市大臺中建築 師公會案號000-000號鑑定意見書第6─7頁所示）。（七）原告於106年5月15日寄發存證信函予被告，將發現瑕疵乙 事通知被告，並主張被告應負物之瑕疵擔保責任，而請求 被告於函到7日內返還全部價金，被告有收受該存證信函 。
（八）原告於106年9月15日具狀提起本件訴訟。四、得心證之理由
（一）被告就【附表一】編號1、3、4、5-2、5-3、6、7、8、9 、11、12、14、15、16號所列瑕疵，應負物之瑕疵擔保責 任：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有 明文。為釐清系爭房屋有無出賣人應負擔保責任之瑕疵， 本院爰依原告之聲請囑託臺中市建築師公會實施鑑定，並 於107年8月29日會同兩造及該公會建築師謝宗憲至系爭房 屋現場進行履勘，據原告當場逐一指明有待鑑定之各項瑕 疵，並表明請求鑑定人鑑定各項瑕疵「有無影響結構安全 」、「有無達到重大瑕疵」及「修補費用」，有本院107 年8月29日勘驗筆錄附卷足稽（見本院卷二第165─178頁） 。嗣臺中市建築師公會提出000-000號鑑定意見書，各項 瑕疵之鑑定結果詳如【附表一】所示。
2、本院進一步將【附表一】所列各項瑕疵，分為以下三大類 別，並賦予其不同之法律評價：
⑴編號13號所列「3樓後面房間壁癌」：查被告已於簽訂系爭 買賣契約時，在標的物現況說明書第28項「本標的物現況 有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至 他戶）」欄位勾選「是」，並逐一列出屋內有壁癌之各該 處所（見本院卷一第62頁），堪認原告於系爭買賣契約成 立時已知系爭房屋屋內有多處壁癌。又「3樓後面房間」 雖非被告所列之處所，然被告既已列出「3樓臥室窗邊」 有壁癌，原告當可知悉3樓他處亦可能有壁癌。準此，原 告於契約成立時已知此項瑕疵，則依民法第355條第1項規 定，被告就編號13號所列瑕疵不負擔保責任。 ⑵編號2、5-1、10、17號所列瑕疵：此4項瑕疵均為天花板或
樓地板貫穿，經鑑定後均不影響房屋結構安全。依卷附系 爭買賣契約書所示，系爭房屋建築完成日為76年11月18日 （見本院卷一第30頁），可知系爭房屋於系爭買賣契約成 立時，屋齡已逾29年。本院審酌系爭房屋之屋齡甚高，且 經手之屋主不只1人，則天花板或樓地板有貫穿之情事， 在所難免。此等天花板或樓地板之貫穿，既經鑑定不影響 房屋結構安全，應認對系爭房屋之居住品質不生實質妨害 ，故屬民法第354條第1項後段所稱「減少之程度無關重要 」之情形，依法不得視為瑕疵。
⑶編號1、3、4、5-2、5-3、6、7、8、9、11、12、14、15、 16號所列瑕疵：依鑑定結果，此等瑕疵均足以影響房屋結 構安全。被告起初雖辯稱系爭房屋之瑕疵不影響結構安全 ，並舉出王瑋傑結構土木技師事務所出具之建物版梁裂縫 及穿孔補強計劃書及點建築師事務所出具之鑑定數據加以 佐證（見本院卷一第229─399頁）。惟臺中市建築師公會 提出000-000號鑑定意見書後，被告已於民事答辯三狀中 陳明：000-000號鑑定意見書並無瑕疵、應屬可信等語（ 見本院卷二第255─259頁），足見被告對於000-000號鑑定 意見書之鑑定意見並無爭執，是上開王瑋傑結構土木技師 事務所出具之建物版梁裂縫及穿孔補強計劃書及點建築師 事務所出具之鑑定數據，已無審酌之必要。查系爭房屋之 主要用途為「住商用」，此觀卷附系爭買賣契約書之記載 自明（見本院卷一第30頁），則上開足以影響房屋結構安 全之各項瑕疵，自有減損系爭房屋之居住安全性，乃屬減 少房屋通常效用之瑕疵。是依民法第354條第1項前段規定 ，此等瑕疵當屬出賣人應負擔保責任之範疇。 3、另查，系爭買賣契約第17條第8點雖載明：「本物件標的 物1樓後面、2樓梯間牆面、2樓臥室窗邊、3樓臥室窗邊、 4樓臥室牆面、4樓後面現況有壁癌之情形。雙方合意依現 況點交，賣方就本物件屋況全部漏水、壁癌、管路堵塞、 蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、樓地板 及地壁磚異常等狀況不負民法物之瑕疵擔保責任，日後除 賣方有故意隱匿不告知而仍應負責外，買方不得再向賣方 主張物之瑕疵擔保相關責任，亦不得向信義房屋主張本物 件相關瑕疵之仲介責任與相關約定保障制度」（見本院卷 一第36頁）。然該條對於出賣人之瑕疵擔保責任，係採「 列舉式免責」而非「概括式免責」，因此被告僅於該條所 列「全部漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯 離子未超過標準時適用）、樓地板及地壁磚異常」之範圍 內，始可免負瑕疵擔保責任；就非列舉範圍之瑕疵，仍應
依民法規定負瑕疵擔保責任。查系爭買賣契約之條款係由 地政士李宜平所擬定，此為兩造所不爭執（見不爭執事項 （三）），而李宜平以證人身分到庭證稱：系爭第17條第 8項免責條款所謂「樓地板異常」，伊不認為有包括危害 結構安全之裂縫，伊並未向原告表示系爭第17條第8項免 責條款之範圍包括危害結構安全之裂縫，系爭第17條第8 項免責條款所謂「樓地板異常」應限於不影響結構安全之 裂縫等語（見本院卷二第383頁）。另被告經本院詢問： 「特約事項第8點所載『被告不負瑕疵擔保責任』的範圍不 包括樑柱的裂縫、鑽洞，有無意見？」時，陳稱：沒有意 見等語（見本院卷二第35頁）。由此以觀，系爭第17條第 8項免責條款之效力範圍，並不及於足以影響房屋結構安 全之瑕疵。
4、準此，【附表一】編號1、3、4、5-2、5-3、6、7、8、9 、11、12、14、15、16號所列瑕疵，經鑑定後均足以影響 房屋結構安全，依上揭說明，均不在系爭第17條第8項免 責條款之免責範圍，被告本應依法負瑕疵擔保責任。是原 告主張系爭第17條第8項免責條款無效之種種理由（未經 原告同意、定型化契約條款、民法第366條等等），並無 逐一審酌之必要，因即便系爭第17條第8項免責條款有效 成立，被告就上列瑕疵仍無法免除瑕疵擔保責任。（二）原告未就減少價金之數額提出舉證，故依民法第359條規 定請求減少價金並依同法第179條規定請求返還價金，為 無理由：
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民 法第359條定有明文。至於減少價金之計算方式，應就買 賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者 之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額 ，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。而民法第36 0條之損害賠償請求權，關於物之損害，請求金錢賠償， 其有市價者，應以請求時或起訴時之市價為準。蓋損害賠 償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非「原來 狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動 狀況考慮在內。故其價格應以加害人應為給付之時為準， 被害人請求賠償時，加害人即有給付之義務，算定被害物 價格時，應以起訴時之市價為準，被害人於起訴前已曾為 請求者，以請求時之市價為準。故減少價金與損害賠償之 計算方式不同（最高法院101年度台上字第1916號判決要
旨參照，另同院108年度台上字第363號判決亦同此意旨） 。次按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者 ，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變 動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求 賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理 性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠 償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最 高法院110年度台上字第2857號判決要旨參照）。綜合以 上最高法院見解，可知「減少價金」與「損害賠償」之計 算方式截然不同，不能混為一談。關於二者之詳細計算方 式及差異比較，詳見【附表二】。
2、本件原告主張系爭房屋有經濟性減損182萬3000元乙節， 無非係以CS190703號不動產估價報告書之鑑定意見為其主 要論據。經查，CS190703號不動產估價報告書所鑑定之問 題為「系爭房屋共17項瑕疵，經以000-000號鑑定意見書 所載修復方法修復後，是否會造成交易價格減損？若有， 修復後所造成交易價格減損之金額為何？」，鑑定結論則 為「在瑕疵受損已完成修繕之前提下，評估勘估標的受瑕 疵殘餘效果影響，致使經濟性減損之金額為182萬3000元 」（見CS190703號不動產估價報告書第34頁）。然依上揭 最高法院之說明，在計算民法第359條減少價金之金額時 ，所應審究者為買賣標的物在「有瑕疵之狀態下」，價值 減損之比率，而非買賣標的物在「瑕疵修復完畢之狀態下 」，交易價值減損之金額。CS190703號不動產估價報告書 所鑑定之問題─系爭房屋在「瑕疵修復完畢之狀態下」交 易價值減損之金額，實屬「損害賠償」中所謂「交易性貶 值」之計算方式，而非「減少價金」之計算方式。準此， CS190703號不動產估價報告書所提出之經濟性減損金額18 2萬3000元，無法作為判斷本件減少價金金額之依據。另 外，000-000號鑑定意見書提出之瑕疵修補費用23萬5410 元，亦屬「損害賠償」中所謂「技術性貶值」之計算方式 ，故亦不得作為本件減少價金之計算依據。由此觀之，原 告實際上未就系爭買賣契約減少價金之具體數額提出任何 舉證。就此舉證之欠缺，原告經本院於111年1月27日準備 程序闡明有無其他事項請求鑑定後，陳稱：該鑑定的都已 經在107年間鑑定完畢，沒有其它事項請求鑑定，請求法 院盡速審結等語（見本院卷四第352頁）。原告既為優先 追求訴訟經濟（程序利益）而表明不再請求鑑定（實體利 益），本院自應尊重其程序選擇權。
3、次按民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損
失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條 規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系 爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為 計算之基準。至民事訴訟法第222條第2項規定：當事人已 證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者， 法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額者，僅就損害 賠償之訴始有其適用，此參其立法理由甚明（最高法院10 9年度台上字第1289號判決要旨參照）。由此以觀，減少 價金之數額不適用民事訴訟法第222條第2項規定，故買受 人應就減少價金之數額提出確實之舉證，否則即須承擔不 利益認定，法院不得依民事訴訟法第222條第2項規定，於 審酌一切情況後依所得心證定其數額。本件原告未就「減 少價金」之具體數額提出舉證，已如前述，而按最高法院 之上揭見解，減少價金之數額亦不得適用或類推適用民事 訴訟法第222條第2項規定，由法院審酌一切情況後依所得 心證定其數額。準此，原告既未舉證證明系爭房屋在有瑕 疵之狀態下，系爭買賣契約應減少價金之具體數額，則原 告依民法第359條規定請求減少價金，並依同法第179條規 定請求被告返還價金，自屬無據。
4、原告另主張，其因仲介人員鼓吹屋美加價購買值得，始以 高於當時市價150萬元之價格向被告購買系爭房屋，而系 爭房屋之瑕疵已無法保有當時之市價，原告受被告及仲介 人員欺瞞而以高於市價之價格購買系爭房屋，因此額外支 出150萬元，此為系爭房屋減損之價值云云。惟查，所謂 系爭房屋之買賣價金2450萬元高於市價150萬元之主張， 為被告所否認，而原告復未舉證以實其說，則原告此部分 陳詞實屬徒託空言，殊不可取。況且，即便原告以高於市 價之價格買受系爭房屋，在當代資本主義之市場經濟體制 下，亦屬交易當事人契約自由之範疇。本件兩造磋商締約 之地位平等，則經兩造談判妥協後所形成之買賣價格，屬 於自由市場運作之結果，要非司法機關所能介入置喙，更 與民法物之瑕疵擔保責任之減少價金無涉。
5、基上，原告依民法第359條規定請求減少價金，並依同法 第179條規定請求被告返還價金，於法無憑。 （三）原告依民法第360條規定請求損害賠償，僅於15萬2250元 之範圍內，為有理由：
1、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣 人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。 由此觀之，買賣標的物縱有出賣人應負擔保責任之瑕疵，
僅於「缺少出賣人所保證之品質」或「出賣人故意不告知 物之瑕疵」兩種情形下，出賣人始負民法第360條之損害 賠償責任。本件事實是否符合此兩種情形，以下分別論斷 之。
2、民法第360條前段「缺少出賣人所保證之品質」： ⑴按所謂缺少出賣人所保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔 保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受 人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時 ，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償 。屋況說明書之性質，僅係出賣人就買賣標的物現況之說 明記載，依前揭說明，要難逕認即出賣人對買受人為保證 品質之意思表示（臺灣高等法院96年度上字第668號判決 要旨參照）。依此說明，被告於系爭買賣契約所附標的物 現況說明書上所為之記載（見本院卷一第61─62頁），性 質上僅屬買賣標的物現況之說明，並非被告對原告所為之 房屋品質保證。
⑵原告固另舉出原告於106年3月17日與李宜平之對話錄音譯 文及原告於106年3月19日與張志豪之對話錄音譯文，作為 被告有保證房屋品質之佐證。經查，原告與李宜平於106 年3月17日之對話內容略為：「（原告）問題是說我們那 時候跟他在承諾的時候，他說房子都沒有問題嘛對不對？ （李宜平）嗯嗯。（原告）嘿，阿我們才簽約嘛？（李宜 平）嗯。（原告）上次他們說有阿，屋主也都說沒有問題 啊。（李宜平）我知道！（原告）我是說擔心那個結構那 些阿。（李宜平）簽約的時候有討論過這個事情嘛，我知 道。（原告）嘿，他屋主他那個時候說沒有問題啊！」等 語（見本院卷四第205頁）。然李宜平於本院審理時證稱 ：被告沒有保證裝潢包住之地方沒有瑕疵，伊不記得簽約 過程中兩造或仲介人員有無談及裝潢包住之地方有無瑕疵 ，但伊可以確定被告沒有保證，是因為如果被告有保證， 原告就不能拋棄物之瑕疵擔保責任等語（見本院卷二第38 3─384頁）。準此，李宜平既已明確證稱被告於簽約時未 向原告保證系爭房屋裝潢內絕無瑕疵，則李宜平於上開10 6年3月17日對話中向原告所為之回覆，僅屬安撫情緒之詞 語，尚難證明被告於簽約時有對原告為任何保證。再查， 觀遍原告與張志豪於106年3月19日之對話錄音譯文（見本 院卷四第211─217頁），張志豪始終未提及被告有向原告 提出任何保證，故此部分舉證亦難為不利於被告之認定。 ⑶基上，被告於簽訂系爭買賣契約時，並未對原告提出任何 關於系爭房屋之品質保證。
3、民法第360條後段「出賣人故意不告知物之瑕疵」： ⑴原告雖主張，被告曾拆除前屋主架設之中央空調管線及主 機，並自行裝設分離式冷氣，且分離式冷氣之管線亦係借 用原本中央空調之管路，足見被告必曾拆除天花板等裝潢 ，否則如何安裝分離式冷氣並利用原本中央空調之管路云 云，並舉出屋內照片6張為據（見本院卷二第43─49頁）。 原告再主張，被告將系爭房屋4樓增建作為球場使用，並 裝設照明設備，而照明設備之接電管線即係使用前屋主所 裝之中央空調管路作為套管，被告如未拆除裝潢，如何施 作套管並裝設照明設備云云，並舉出照片5張為據（見本 院卷二第57─61頁）。惟查，倘若裝設上開分離式冷氣、 照明設備之人為廠商派送之工人，而被告又未在現場監工 ，則即便工人有拆除屋內裝潢，亦不表示被告本人知悉裝 潢內之樣貌。
⑵原告另主張，系爭房屋天花板及橫樑因屋內水管爆裂，造 成多處嚴重裂痕及漏水，該漏水情形勢必造成天花板裝潢 損壞，但交屋前天花板卻屬完整無缺，足見被告必曾將因 漏水而毀壞之天花板裝潢拆除並更新，且因屋內水管爆裂 ，被告已將水管從屋外直接接進水塔，足徵系爭房屋確實 有屋內水管爆裂造成天花板毀壞之情事云云，並舉出照片
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