臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第2147號
原 告 黃永雄
訴訟代理人 宋英華律師
被 告 吳梁鳳英
訴訟代理人 邱奕澄律師
吳庭毅律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年5月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將座落在桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖所示 編號A部分（面積156.68平方公尺），門牌號碼為桃園市○○ 區○○路000號之建物及其遮雨棚拆除回復原狀，並將所占用 之土地騰空返還予全體共有人。
二、被告應給付原告新臺幣8,543元，及其中新臺幣7,723元自民 國110年12月22日起，其餘自111年5月11日起，均至清償日 止按年息5%計算之利息。
三、被告應自民國111年4月19日起至清償日止，按月給付原告新 臺幣138元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條定有明文。原 告起訴係聲明：㈠被告應將坐落在桃園市○○區○○段000地號土 地（下稱系爭土地）上如附件所示斜線與綠色部分（占用面 積以經地政機關實測為準），門牌號碼為桃園市○○區○○路00 0號之建物及遮雨棚（下稱系爭地上物）拆除回復原狀，並 將所占用之土地騰空返還予全體共有人。㈡被告應給付原告 新臺幣（下同）26,399元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自民國110年10月23 日起，至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告446元 。嗣於本院審理中經測量及計算後，更正並擴張上開聲明為 ：㈠被告應將坐落在系爭土地上如附圖所示編號A部分之系爭 地上物（面積156.68平方公尺）拆除回復原狀，並將所占用 之土地騰空返還予全體共有人。㈡被告應給付原告28,467元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之
利息。㈢被告應自111年4月19日起，至返還第一項所示土地 之日止，按月給付原告459元（本院卷第152頁），均合於上 開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭土地之共有人，被告所有之系爭地上 物，無權占有系爭土地，妨害原告所有權之行使，被告應拆 除系爭地上物，將系爭土地騰空返還於共有人全體。又被告 無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，應給付原 告自105年10月22日起至111年4月18日止，共計28,467元之 不當得利及利息，暨自111年4月19日起，按月給付原告459 元。爰依民法第821條、第767條第1項前段及第179條之規定 ，提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後聲明所示。二、被告則以：系爭土地原為祭祀公業黃啟珊所有，訴外人黃浮 秀取得系爭土地之應有部分而成為共有人。系爭土地之共有 人於50、60年間，就系爭土地臨「桃園市oo區oo路」、「oo 路252巷」之部分成立默示分管協議，並陸續將各自分管之 部分出售他人或自建房屋使用、出售。黃浮秀於60年10月31 日將其系爭土地之應有部分及其分管之部分（下稱系爭基地 ）出售予訴外人喬財林，雖未辦理所有權移轉登記，但已將 總爭基地之占有交由喬財林實際管領。嗣於76年4月1日，喬 財林在系爭基地興建系爭地上物，並於80年8月28日，將系 爭地上物之事實上處分權及系爭基地之使用權一同出售予被 告，被告使用迄今無共有人異議，故被告基於默示分管協議 及占有連鎖之法理而有系爭土地之占有權源，原告長期不行 使權利，已足使被告取得正當信任，原告復行使權利，已悖 於誠信原則。又原告請求之不當得利過高，應以土地申報總 價額年息2%為計算等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、經查：㈠原告為系爭土地之共有人。㈡被告為系爭地上物之事 實上處分權人。㈢系爭地上物占用系爭土地如附圖所示編號A 部分，面積為156.68平方公尺等情，有土地建物查詢資料、 桃園市地方稅務局房屋稅籍證明書、買賣所有權移轉契約書 、被告占用現況照片等在卷可稽（本院卷第19至20、31、81 至83、137至138、181至195頁），復經本院會同桃園大溪地 政事務所測量人員至現場測量並製有勘驗筆錄及土地複丈成 果圖在卷可憑（本院卷第125至133、139至141頁），堪信為 真實。
四、得心證之理由：
㈠被告無權占有系爭土地。
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權
之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益 為之，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。次按 ，以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告 就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為 抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告 應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證 明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字 第1552號民事判決意旨參照）。
2.被告辯稱其基於分管契約、占有連鎖關係而合法占用系爭 土地云云，自應由被告負舉證責任。惟：
⑴按共有人基於分管契約得就共有物之特定部分為占有使 用、收益，該分管契約且得對抗其餘共有人之後手，乃 因其就共有物有應有部分使然。一旦喪失其共有物之應 有部分，其依該分管契約，所得行使之權利即失所附麗 ，不得再對其後手或其他共有人主張分管契約上之權利 （最高法院 84年度台上字第2886號民事判決意旨參照 ）。是以，須為共有人方能主張分管契約，被告既非系 爭土地之共有人，自不能主張繼受分管契約。故被告辯 稱其基於分管契約而合法占用系爭土地云云，並不可採 。
⑵次按，不動產之買受人在取得所有權前，將其占有之不 動產出賣於第三人，並移轉其占有，雖不違反買賣契約 之內容，次買受人係基於一定之法律關係自買受人取得 占有，次買受人之占有為連鎖占有，買受人對於次買受 人不得主張無權占有。惟不動產所有權為物權，而物權 為對於物之直接排他支配權，不動產所有人於所有權存 在期間，不斷發生所有物之物上請求權，次買受人向買 受人買受不動產，屬債之關係，次買受人僅得本於買賣 對買受人主張權利，不動產之所有人則不受該買賣關係 之拘束，買受人於交付出賣之不動產予次買受人之後， 固不得對次買受人主張無權占有，惟不動產之所有人則 得本於所有物之物上請求權請求次買受人返還該不動產 （最高法院98年度台上字第2483號民事判決意旨參照） 。
⑶查被告主張其向喬財林購買系爭土地之使用權及系爭地 上物之事實上處分權，而喬財林係向黃浮秀購買系爭土 地之使用權，黃浮秀係向祭祀公業黃啟珊購買系爭土地 之應有部分等語。則原告並非被告之前手，依債之關係 ，被告尚不得對原告主張占有連鎖而對抗原告，故被告 辯稱其依占有連鎖可合法占用系爭土地云云，並不可採
。
⑷況且，系爭土地重測前之地號為○段00地號（本院卷第18 1頁），依系爭土地重測前之手抄謄本（本院卷167至16 9頁），可知系爭土地有諸多共有人，不能僅依被告所 舉之少數共有人黃浮秀、黃己秀、黃永双出售系爭土地 之特定部分（本院卷第77至79、89至107頁），即謂所 有共有人間有分管之合意，故被告所辯，並不可採。另 被證3契約為祭祀公業黃啟珊出售另筆土地○段0、00、0 00地號土地，與系爭土地無關。至於被告聲請調系爭土 地之歷年手抄謄本及系爭土地上建物門牌號碼編訂之沿 革資料云云，然共有人異動無法證明分管契約存在，而 門牌號碼只要申請即可取得，與是否合法占用系爭土地 無關，故無調查之必要。
㈡原告行使權利未違反誠信原則。
按行使權利，不權利之行使，不得違反公共利益，或以損害 他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方 法，民法第148條定有明文。被告辯稱原告長期不行使權利 ，已足使被告取得正當信任，原告復行使權利，已悖於誠信 原則云云。然查，系爭土地為一般農業區農牧用地（本院卷 第181頁），本不得任意興建房屋，且被告之前手於76年間 興建之系爭地上物，為未辦保存登記建物，不予拆除僅被告 一方獲利，被告復未舉證證明原告曾向被告表示不行使權利 ，則原告提起本件訴訟訴請拆屋還地，並無何違反公共利益 或誠信原則可言。
㈢被告應給付之不當得利若干：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號民事判決要旨參照）。又共有人 請求返還不當得利，並無民法第821條規定之適用，請求 返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有 部分，請求返還。
2.次按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申 報總價額年息10%為限，而前開規定於租用基地建築房屋 之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明 文。而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價，法 定地價又係指申報地價，亦為土地法施行法第25條、土地 法第148條所明揭。基地租金之數額，除以基地申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使 用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金
相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額 （最高法院68年台上字第3071號民事判決意旨參照）。 3.查系爭土地及系爭地上物位桃園市oo區oo路上，鄰近OO路 、oo醫院，生活機能、交通便利程度尚可，有google地圖 網頁列印資料在卷可參（本院卷第245頁）。惟系爭土地 使用分區為「一般農業區」（本院卷第181頁），難以興 建住宅使用，應依系爭土地當年度每平方公尺申報地價年 息之3%計算為適當。
4.原告請求被告給付自105年10月22日起至111年4月18日止 ，共計28,467元之不當得利，暨自111年4月19日起，按月 給付原告459元。經查：系爭土地於105年、107年、109年 、111年申報地價分別為每平方公尺800元、784元、784元 、752元，有系爭土地地價第一類謄本、土地登記第一類 謄本附卷可參（本院卷第21、163頁）。而原告之應有部 分於108年3月19日、108年12月27日、110年9月17日異動 ，有異動索引在卷可參（本院卷第239、240、243頁）， 則依被告占用面積156.68平方公尺×申報地價年息3%×占用 期間×原告權利範圍，計算原告請求被告給付自105年10月 22日起至111年4月18日止共計8,543元（計算式如附表編 號1至7加總）；暨自111年4月19日起至返還上開土地之日 止，按月給付原告138元（計算式如附表編號8）之相當於 租金不當得利為有理由，逾此範圍之請求則屬無據，應予 駁回。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付相當租金之不當得利無確定期限者，則被告自受催告時起負遲延責任。原告起訴時請求就已發生之不當得利（自105年10月22日起至110年10月22日止）有加計自起訴狀本送達翌日起算至清償日止，按年息5%利息，則此部分被告應給付之不當得利7,723元，應自起訴狀繕本送達被告之翌日即110年12月22日起算（於110年12月21日送達，本院卷第45頁）；嗣原告以111年4月18日變更訴之聲明，擴張請求自110年10月23日至111年4月18日不當得利之利息（本院卷第152頁），因原告未提出變更聲明狀繕本送達被告之證明，故不當得利820元自本院111年5月10日言詞辯論程序之翌日即111年5月11日起算（本院卷第171頁），均至清償日止，按年息5%計算之利息，於此範圍內，亦屬有據，逾此範圍，尚屬無據。六、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項前段之規定 ，請求被告將占用系爭土地如附圖編號A所示部分拆除，將 上開土地返還予原告，及依民法第179條之規定，請求被告 返還如主文第二、三項所示之不當得利，為有理由，應予准 許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與判決結果不生影響， 爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 5 月 27 日 民事第三庭 法 官 吳佩玲
附圖：桃園市大溪地政事務所111年2月14日溪測法字第007100號土地複丈成果圖
附表
編號 被告占用期間 申報地價 元/平方公尺 原告權利範圍 相當租金之不當得利計算式 占用面積156.68平方公尺×申報地價年息3%×占用期間×原告權利範圍（元以下四捨五入） 1 105年10月22日至106年12月31日，共436日。 800 9301/22680 156.68×800×3%×436/365×9301/22680＝1842 2 107年1月1日至108年3月18日，共442日 784 9301/22680 156.68×784×3%×442/365×9301/22680＝1830 3 108年3月19日至108年12月26日，共283日。 784 18707/45360 156.68×784×3%×283/365×18707/45360＝1178 4 108年12月27日至110年9月16日，共630日。 784 19274/45360 156.68×784×3%×630/365×19274/45360＝2703 5 110年9月17日至110年10月22日，共36日。 784 42433/90720 156.68×784×3%×36/365×42433/90720＝170 6 110年10月23日至110年12月31日，共70日。 784 42433/90720 156.68×784×3%×70/365×42433/90720＝331 7 111年1月1日至111年4月18日，共108日。 752 42433/90720 156.68×752×3%×108/365×42433/90720＝489 已發生之不當得利總和 8543 8 自111年4月19日起至清償日止，被告應按月給付之金額 752 42433/90720 156.68×752×3%÷12月×42433/90720＝138 以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 27 日 書記官 龍明珠