臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第1035號
原 告 魏良軒
訴訟代理人 陳冠宇律師
被 告 魏韶強
訴訟代理人 李律民律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年5月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○地號土地上如附圖所示之門牌號碼：桃園市○○區○○○街○○○巷○○○弄○號廠房拆除，並將該部分土地騰空返還於原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾捌萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾伍萬壹仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國102年1月2日因贈與取得坐落桃園市○○區○○○段 00○00地號土地所有權（下稱系爭土地），然被告擅在系 爭土地興建門牌號碼：桃園市○○區○○○街000巷00弄0號廠 房（下稱系爭廠房）並出租於他人，占有系爭土地如附圖 所示部分。原告多次要求被告拆除系爭廠房並遷讓返還土 地，不獲回應，原告因此依民法第767條第1項前段與中段 規定，請求被告拆屋還地等語。
（二）並聲明：⑴被告應將系爭土地上之系爭廠房拆除，並將該 部分土地騰空返還於原告；⑵願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）系爭土地前為訴外人即被告父親魏丁明所有，被告經魏丁 明同意而興建系爭廠房。訴外人即原告之父魏韶軍是被告 的哥哥，原告是魏丁明的孫子，兩造為叔姪，原告受讓系 爭土地所有權時，知悉系爭土地上建有系爭廠房，以及被 告與魏丁明間有使用借貸關係，且倘准許原告拆屋還地， 勢必影響使用系爭廠房作為工廠之訴外人富必來實業股份 有限公司（下稱富必來公司）營運，進而造成十幾位員工 失業，連帶影響十多戶的家庭生活；又原告無償取得系爭 土地，其所受無法使用之損害，相較於拆除系爭廠房所造 成之影響，實屬輕微，原告拆屋還地之請求顯有違誠信原 則，並已構成權利濫用等語，以資抗辯。
（二）並答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不
利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段 與中段定有明文。
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張：原告於102年1月2日取得系爭土地所有權 ，被告則在系爭土地興建系爭廠房，占有系爭土地如附圖 所示部分等語，並提出土地登記謄本、異動索引、土地所 有權狀、系爭廠房使用執照申請書、使用執照及現場照片 等件為證（見本院卷第13至21、55、57頁），並經本院現 場履勘且委由桃園市楊梅地政事務所複丈，分別製作勘驗 筆錄及複丈成果圖附卷（見本院卷第127至131、137頁） ，且為被告所不爭執，堪可採認。
（二）被告雖否認原告的請求，並抗辯：被告是向魏丁明借用系 爭土地興建系爭廠房云云，並提出使用執照、門牌證明書 、桃園縣稅捐稽徵處（現改制為桃園市政府稅務局）楊梅 分處現值核定通知書、桃園市政府稅務局108年度全期房 屋稅繳納證明書等件為證（見本院卷第75至81頁），但使 用借貸契約是債權契約，具有相對性，除法律另有規定者 外，只能拘束契約當事人，當事人以外的第三人，不得享 有契約上的權利、也不應負擔契約上的義務，當事人也不 能用使用借貸契約對抗第三人。本件被告以其與魏丁明之 間的使用借貸契約對抗原告，光從形式上觀察，就已經牴 觸債權契約相對性，於法顯屬無據，為無可採。（三）被告雖以前詞抗辯原告的主張有違誠信原則並已構成權利 濫用云云，然查：
1.被告這部分抗辯，援引的法律上依據，是司法院大法官釋 字第349號解釋、最高法院48年台上字第1065號判例要旨 、96年度台上字第1526號、98年度台上字第1319號、100 年度台上字第463號判決、101年度台上字第437號裁定、1 01年度台上字第1834號判決。其中，釋字第349號解釋與 最高法院48年台上字第1065號判例，涉及共有物分割或分 管契約，無關使用借貸，而且共有物分割或分管契約，是 共有人間關於應有部分或共有物使用收益權能交換的契約 ，跟借用人基於使用借貸契約無償取得貸與物使用權的情 況差異甚大，無從比附援引，被告予以援用，容有誤會。 2.被告雖援引最高法院96年度台上字第1526號判決，然查： ⑴最高法院96年度台上字第1526號判決謂：「按民法第148 條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他 人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用
方法。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的， 應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家 社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其 權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受 之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此 乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是土地所有人 於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土 地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照本院48 年台上字第1065號判例及司法院釋字第349號解釋之意 旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在 ，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則 而不得為之。」
⑵這號判決的結論是，第三人於受讓土地所有權時，知悉 該土地上已有使用借貸特約存在者，不得行使物上請求 權而請求借用人拆屋還地。第三人不可以行使物上請求 權的理由，是因為在這種情形下，物上請求權之行使有 違誠信原則，且與最高法院48年台上字第1065號判例及 釋字第349號解釋之意旨有違。
⑶為什麼在這種情形，物上請求權的行使會違背誠信原則 呢？這號判決是從利益衡量的角度切入，而且，按其見 解，一旦第三人受讓土地所有權時知悉使用借貸契約的 存在，其物上請求權之行使就當然違背誠信原則，不需 要再作進一步的價值衡量。
⑷「倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社 會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目 的」，這種說法誠屬的論，但不清楚的是，這跟第三人 知悉使用借貸契約存在，有什麼關聯。知悉涉及主觀上 的認知，利益衡量則取決於客觀上的利益與不利益，為 什麼第三人主觀上知悉使用借貸契約的存在，則其物上 請求權之行使，客觀上必然會造成自己所得利益極少而 他人及國家社會所受之損失甚大？同樣的問題也可以反 過來問：難道在客觀上行使物上請求權所得利益極少而 他人及國家社會所受之損失甚大的情形，只要該第三人 主觀上不知悉使用借貸契約的存在，其拆屋還地之請求 就不違背誠信原則？對此，最高法院前揭判決沒有進一 步的說明。實則，利益衡量應按個案事實加以判斷，最 高法院將第三人主觀上知悉使用借貸契約存在的情形， 一概認定為行使物上請求權所得利益極少而他人及國家 社會所受之損失甚大，不但脫離現實，更是已經侵奪事 實審認定事實的職權。
⑸在第三人知悉使用借貸契約存在，而仍受讓土地所有權 ，並行使物上請求權，請求拆屋還地的情形，單純訴諸 其請求拆除的房屋、建物或其他地上物的價值或功能， 是無效論證，無法支持「其權利之行使，自己所得利益 極少而他人及國家社會所受之損失甚大」的說法。不管 原告是否知悉借貸契約存在而仍受讓土地所有權的第三 人，也不管被告本來是基於租賃或借貸而取得基地使用 權，還是從一開始就是擅自佔用、無權占有，地上物都 是一樣的地上物，地上物客觀上的價值跟所有權人客觀 上因拆屋還地所受之利益，都是一樣的，而司法實務上 並沒有因為地上物往往價值甚高、其拆除對相關人等就 地上物的利用關係影響甚鉅，就先預設拆屋還地的請求 為利害失衡、權利濫用，再進而要求土地所有權人就其 為正當行使權利乙節進行說理或舉證。司法實務的常態 正好相反，多少拆屋還地事件，住戶聲淚俱下地控訴自 己將會流離失所，據以抗辯物上請求權之行使為權利濫 用，法院都不為所動（甚至，就算祭出兩公約上的適當 住房權，法院幾乎也都嗤之以鼻，宛如當事人現在是在 引用唐律疏議，不過那是另外一回事了）。沒有理由這 一切碰到知悉使用借貸契約存在而仍受讓土地所有權的 第三人，就突然一整個大轉彎。
⑹至於最高法院48年台上字第1065號判例及釋字第349號解 釋，其意旨無從比附援引，前面已經說明過了，這裡就 不再贅述。
3.被告雖援引最高法院100年度台上字第463號判決，然查： ⑴最高法院100年度台上字第463號判決謂：「惟按民法上 之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發 生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該 物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所 有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該 受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。」 ⑵這號判決的結論是，第三人於受讓土地所有權時，知悉 該土地上已有使用借貸特約存在者，仍應受讓與人原訂 債權契約之拘束，其理由在於民法第148條第2項所揭櫫 之誠信原則。然而，第三人於受讓土地所有權時知悉該 土地上已有使用借貸特約存在的事實，並不是使該第三 人受使用借貸契約拘束的充分理由，這是因為：①債權 人基於債之關係，得向債務人請求給付。民法第199條 第1項定有明文。使用借貸契約是債權契約，債權契約 本來就具有相對性，即使第三人知悉該債權契約之存在
，亦然，這並不是有待填補的法律漏洞，正因為這樣， 民法第425條才會設有買賣不破租賃的例外規定；②同樣 地，關於使用借貸契約，並沒有類似民法第425條的規 定，並不是有待填補的法律漏洞，而是使用借貸與租賃 性質之差異使然；③最高法院所謂債權契約對抗第三人 之效力，就是債權的物權化，在法律別無規定的情形下 ，承認債權契約的物權效力，違背物權法定原則；或許 有人要說，民法第757條現在允許依習慣創設物權云云 ，但使用借貸契約依法並無物權效力，亦無從辦理土地 登記，相反的認知或實踐已然牴觸成文法之規定，並無 可能取得習慣法之存立所必要的法的確信；④如果知悉 使用借貸契約存在的第三人，受讓借用物所有權時，主 觀上確實有加損害於借用人的故意，應依個案情形，按 其有無違背善良風俗之情事，判斷是否構成民法第184 條第1項後段規定的侵權行為，倘合乎該段規定的要件 ，則第三人物上請求權的行使將會促使損害發生，進而 遂行其侵權行為，自為法所不許，不需要像最高法院那 樣，以違背債之關係相對性的方式來解決問題；⑤如果 第三人沒有加損害於他人的故意，或其行為並無違背善 良風俗，不構成侵權行為，則其行為本無不法，像最高 法院那樣基於使用借貸契約而限制第三人物上請求權之 行使，而且是以違背債之關係相對性的方式加以限制， 才是違法不當地限制所有權的權能。
4.被告雖援引最高法院98年度台上字第1319號判決，然查： ⑴最高法院98年度台上字第1319號判決謂：「惟按權利之 行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第一 百四十八條定有明文。而不動產之使用借貸等債之關係 ，固僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動 產之人（債權人），不得執以對抗未繼受該法律關係之 第三人，是受讓該不動產之第三人行使物上請求權，請 求占有人返還所有物，於通常情形，固應認係權利之正 當行使，但受讓人若明知占有人係基於與債務人間之債 之關係而占有該不動產，非屬無權占有，惟為使占有人 無從基於債之關係為抗辯，脫免債務人容忍占有之義務 而受讓該不動產者，其取得所有權之目的，顯在妨害有 權占有人之占有，其行使物上請求權，自應認係以損害 他人為主要目的，而為法所不許。」
⑵本件被告雖援引這號判決的前揭法律見解，然而，如果 真的有證據可以證明，受讓人之所以受讓土地，是為了
讓占有人無從以債之關係對抗物上請求權，則受讓人應 無受讓土地所有權的真意，債務人（即原所有權人）與 受讓人之間的買賣契約與土地所有權移轉契約應屬通謀 虛偽，依民法第87條第1項規定為無效，受讓人從一開 始就沒有取得土地所有權，無從行使物上請求權，也就 不會有行使物上請求權違背誠信原則的問題。
⑶況且，這號判決所稱行使物上請求權係以損害他人為主 要目的的情形是指：①受讓人若明知占有人係基於與債 務人間之債之關係而占有不動產，且；②為使占有人無 從基於債之關係為抗辯，脫免債務人容忍占有之義務而 受讓該不動產。由於沒有證據可以證明，本件原告是為 了讓魏丁明脫免使用借貸契約關係上容忍被告占有系爭 土地之義務、使被告無從基於借貸契約關係為抗辯而受 讓該不動產，這些法理縱為可採，於本件仍無從援用。 5.被告雖援引最高法院101年度台上字第437號裁定、101年 度台上字第1834號判決，然查：
⑴按債權受讓人之權利，不得大於讓與人。特定當事人間 倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使當 事人一方繼續占有該不動產，並由他方依約交付使用， 此項事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記 為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用 ，仍難謂非具有公示性質（最高法院101年度台上字第4 37號裁定意旨參照）。民法上之法律行為，有債權行為 與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發 生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之 狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其約定 占有標的物等法律事實為第三人明知或可得而知，縱為 債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之 效力（最高法院101年度台上字第1834號判決意旨參照 ）。本件被告援引這兩號裁判，並主張：債權契約以公 示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生 法律上之效力，如其法律事實為第三人明知或可得而知 ，縱為債權契約，其內容仍非不得對第三人發生法律上 之效力云云。
⑵然而，這項見解缺乏法律依據，也誤解了公示的意義：① 物權行為之所以必須公示始能生效，是因為民法第758 條第1項、第761條這樣規定；②登記與交付之所以是物 權行為的公示方法，是因為民法第758條第1項、第761 條這樣規定；③債權行為不以公示為生效要件，是因為 法律沒有這樣規定，而既然債權行為不以公示為生效要
件，債權行為依法並無公示方法，亦無從公示；④物權 行為未經公示者，或者不生效力，或者僅生債權效力， 而「僅生債權效力」的意思就是，不生物權效力，不得 對抗法律行為當事人以外的第三人。依法需經公示而未 經公示的物權行為都沒有物權效力，依法毋庸公示亦無 從公示的債權行為，最高法院卻承認其得以具有物權效 力，法律評價上顯然失衡。
⑶再者，最高法院101年度台上字第437號裁定所謂「債權 受讓人之權利，不得大於讓與人」，按其文義，有兩種 可能的意義：①第1種可能的意義是，債務人得以其所得 對抗讓與人之事由對抗受讓人，這就是民法第299條第1 項規定的情形；②第2種可能是，這句話是改寫自羅馬法 諺「無人得將大於自己的權利讓與他人」（nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet ），這句法諺指的是，民法第118條所規定的無權處分 ，按此法諺之意旨，「債權受讓人之權利，不得大於讓 與人」的意思應該是，如果讓與人其實並不享有其所讓 與之債權，則受讓人亦無從受讓該債權。然而，最高法 院101年度台上字第437號事件的主要爭點在於，區分所 有建物的繼受人，是否應受其前手與建商間關於地下室 停車位使用權分配之約定拘束，該事件僅涉及區分所有 建物所有權（請容本院提醒，這是物權，不是債權）的 讓與，無涉債權讓與，而所有權人跟他人成立以其所有 物為標的物的債權契約後，將其所有權讓與第三人者， 所讓與的是標的物的所有權，而不是債權契約上的債權 ，這跟債權讓與一點關係都沒有，最高法院卻以「債權 受讓人之權利，不得大於讓與人」為據，企圖證立債權 契約擴張於第三人之效力，這是偷換概念，極不可取。 此部分抗辯於法無據，並無可採。
6.被告援引的前開最高法院裁判，無論是以利害衡量、誠信 原則或公示為由，也無論企圖推導出來的法律效果，是物 上請求權之行使違背誠信原則，還是第三人受使用借貸契 約之拘束，它們都從第三人於受讓土地時的「知悉」一事 切入，但這個「知悉」為什麼在利益衡量上舉足輕重、為 什麼足可決定誠實信用原則的適用與否、甚至可以創造出 法律上不存在的債權契約公示制度，至少在被告援引的裁 判裡，最高法院始終沒有正面說明。
7.事實上，土地的借用人在借用土地之初，也同樣「知悉」 使用借貸契約為債權契約、不得對抗第三人、法律上並無 買賣不破借貸之規定，借用人在借地建屋之際，也早就「
知悉」若貸與人將土地所有權移轉於第三人，借用人就可 能會面臨第三人行使物上請求權、請求拆屋還地的主張。 正如第三人不能推稱不曉得土地上有使用借貸契約的存在 ，因為建物早就蓋在那裡、第三人本來就應該跟前手所有 權人也就是貸與人問清楚，借用人同樣不能藉口自己不懂 法律，因為法律早就規定在那裡。無論對借用人、貸與人 或是第三人來說，法律是一樣的法律，「知悉」是一樣的 「知悉」，為什麼第三人因為「知悉」而必須退讓，借用 人同樣「知悉」卻能優先獲得法律的保障？為什麼第三人 的「知悉」在法律上這麼重要，借用人的「知悉」在法律 上卻無關緊要？至少在被告援引的裁判當中，最高法院都 沒有正面說明，而本院的答案是，這些「知悉」其實都不 重要，因為按照法律的規定，在判斷使用借貸契約得否對 抗第三人時，不需要考慮當事人「知悉」與否。 8.依民法規定，坐落於他人土地的建物，建物所有權人取得 基地使用權可能的依據，有設定地上權或典權、或向基地 所有權人租用或借用基地等，建物所有權人既然選擇以使 用借貸的方式取得基地使用權，就應該要事先料想到，使 用借貸並沒有類似買賣不破租賃的規定，如果貸與人將基 地轉讓給第三人，第三人請求拆屋還地時，借用人無從以 使用借貸契約對抗其請求。假使借用人一開始不是借，而 是用租的，就會適用另一套法律規則，至於是租是借，那 是借用人的選擇，自己選的，就得自己承擔後果，無論有 利或不利，這就是私法自治。
9.本件被告主張其與魏丁明之間有使用借貸契約云云，就算 真的有，被告也不得以之對抗原告物上請求權之行使及拆 屋還地之請求。被告雖抗辯：倘准許原告拆屋還地，勢必 影響使用系爭廠房作為工廠之富必來公司營運，進而造成 十幾位員工失業，連帶影響十多戶的家庭生活云云，惟如 前所述，這本來就是拆屋還地事件常見的情形，還算不上 權利濫用或違反誠信原則，而且富必來公司及其員工所受 損害，應各自依使用借貸契約及勞動契約向契約上的相對 人行使權利，不應轉嫁給原告負擔。此部分抗辯於法無據 ，並無可採。
10.被告另抗辯：原告無償取得系爭土地，其所受無法使用之 損害，相較於拆除系爭廠房所造成之影響，實屬輕微，原 告之主張顯已構成權利濫用云云，但無論原告是有償還是 無償取得系爭土地，使用收益的利益，還有無法使用收益 的損害，客觀上都是一樣的；話說回來，被告自己也是基 於使用借貸契約，無償取得系爭土地的使用權，其指摘原
告取得系爭土地為無償，自相矛盾。此部分抗辯於法無據 ，並無可採。
五、綜上所述，原告行使物上請求權，請求被告將系爭土地上之 系爭廠房拆除，並將該部分土地騰空返還於原告，為有理由 ，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不 生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分核屬有據，爰以桃園市政府地方稅務局109年房 屋稅繳款書所載系爭廠房課稅現值為準，酌定相當擔保金額 分別准許之。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴 訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、 第78條定有明文。本件訴訟費用應由被告負擔，爰判決如主 文第2項。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫健智
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 6 月 1 日 書記官 鄧竹君