臺灣新北地方法院民事判決
110年度重訴字第545號
原 告 黃明春
訴訟代理人 周俊智律師
被 告 張汪芽
輔 佐 人 張金和
訴訟代理人 張恆嘉律師
複代理人 張瑋芸律師
上列當事人間請求履行不動產買賣契約事件，經本院於民國111
年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附表所示不動產所有權移轉登記予原告。被告於原告給付新臺幣500萬元後之5日，應將第一項之不動產 暨附表所示建物4、5樓未保存登記增建部分騰空交付原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 原告起訴時聲明為：於原告給付被告新臺幣（下同）261,52 1元之同時，被告應將附表所示不動產（下合稱系爭不動產 ，分稱系爭房屋、土地）移轉登記予原告，及增建之4-5樓 違章建築事實上處分權移轉予原告，並於付款日起5日內將 系爭房屋全部騰空後，併系爭土地交付予原告，嗣於111年1 月13日具狀變更其聲明如下述訴之聲明（本院卷第157頁） ，核屬補充或更正法律上之陳述，非為訴之變更。貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告於民國107年11月4日將系爭不動產暨系爭 房屋之4、5樓未保存登記增建部分以新臺幣（下同）800萬 元出售予原告，雙方簽有買賣契約（下稱系爭契約）為憑， 原告並已依約交付第一、二期價款300萬元予被告，而依系 爭契約第6條約定，於原告給付第二期價款時，被告應將系 爭不動產所有權移轉登記予原告俾原告向銀行辦理抵押貸款 ，詎原告於雙方共同委任之地政士欲將辦理系爭不動產所有 權移轉及抵押權設定資料向地政機關送件時，被告竟於108 年11月25日以遺失為原因聲請補發系爭不動產權狀，致未能 辦理系爭不動產所有權移轉及後續抵押貸款事宜，被告並向 臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）對原告提起涉 嫌刑法侵占、偽造文書罪等告訴，企圖以不實指控拒絕履行 系爭買賣契約，經該署詳查後，以108年度偵字36985號、10
9年度偵字第40507號為不起訴處分確定，是原告自得依系爭 契約請求被告將系爭不動產所有權移轉原告，並於原告交付 第三期價款後請求被告將系爭不動產暨系爭房屋4、5樓未保 存登記增建部分騰空交付原告。㈡依系爭契約第10條約定： 賣方如有遲延給付或交屋情事，應賠償買方每日按買賣契約 總價千分之一懲罰性違約。茲以108年12月25日為被告遲延 給付日（扣過戶、抵押貸款撥款工作日共以30日計），原告 得向被告請求自108年12月25日起每日按買賣總價千分之一 之懲罰性違約金，並主張以之抵銷部分價金，暫以500日計 之，原告至少得自應給付尾款500萬元中扣除400萬元之違約 金。另依系爭買賣契約第13條約定，被告應補貼原告100萬 元，因被告前已給付738,479元，故原告可自尾款中再扣除2 61,521元。綜上，原告就尾款只須再給付被告261,521元（ 計算式：500萬－400萬－738,479＝261,521），即得請求被告 交付系爭不動產暨系爭房屋之4、5樓未保存登記增建部分等 語。其聲明為：⒈被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原 告。⒉於原告給付被告261,521元後之5日內，被告應將系爭 不動產及系爭房屋4、5樓未保存登記增建部分騰空交付原告 。
二、被告則辯稱：被告並不識字，教育程度低，不理解系爭契約 之內容及在法律上之意義，在場之原告及其他人亦未解說系 爭契約之內容，僅單純要被告簽字，是被告在簽訂系爭契約 當下顯然處於無識別、判斷能力之狀態，其簽訂系爭契約之 行為應屬無效。縱被告並非無意識，但被告年事已高，系爭 不動產為被告長年穩定生活居住之處所，被告實無可能將系 爭不動產出售予原告，被告係在對系爭契約之內容及意義完 全不明白之情形下，依原告指示於系爭契約上簽名，被告顯 然無受其在系爭契約上簽名所拘束之意，此亦為原告所明知 ，依民法第86條規定，被告簽立系爭契約之行為應屬無效。 又原告明知被告無出售系爭不動產之意思，利用被告之不識 字且智識能力低落，消極隱匿系爭契約之內容及法律上意義 ，使被告陷於錯誤，而依原告指示於系爭契約上簽字，嗣被 告對原告提起刑事告訴時，自屬已依民法第88條規定撤銷簽 立系爭契約之意思表示等語，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：
㈠原告主張被告因將系爭不動產暨系爭房屋之4、5樓未保存登 記增建部分出售予原告，而簽有系爭契約，原告並已依約交 付第一、二期價款300萬元予被告之事實，業據提出系爭契 約、匯款證明為證（見本院卷第13至22頁、27頁）。被告雖 對系爭契約上其簽名之真正及有收到300萬元乙情不為爭執
，但以其不理解系爭契約之內容及在法律上之意義為由，而 以前開情詞置辯。
㈡按民法第345 條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉 財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其 價金互相同意時，買賣契約即為成立」。查:依證人李寶瑞 於110年12月17日到庭證稱：伊是地政士，系爭買賣契約是 伊幫兩造擬定的，簽約地點是在原告工廠樓上，當天除兩造 外，被告的二兒子、小兒子及小兒子的太太都有在場，被告 的小兒子有在系爭買賣契約上見證簽名，被告簽名時伊有照 相存證，簽完契約書後，伊有將契約整個內容從頭到尾給兩 造聽並解釋契約內容的意思，被告確實知悉出賣的標的物內 容，因伊有跟被告講，關於何時要辦理系爭不動產移轉及交 屋事宜在契約書內都有詳細記載，伊也有一字一句解釋給被 告聽，當時伊還有問被告要用台語或國語，被告向伊表示用 台語。通常為了避免賣方一屋兩賣，所以簽完約伊就會向賣 方收取土地及房屋所有權狀保管，被告當天是親自將系爭不 動產權所有權狀交給伊簽收，後來因被告去辦理系爭不動產 所有權狀補發，伊就無法辦理後續系爭不動產移轉過戶事宜 。系爭買賣契約第13條特別約定事項是原告要伊擬定的，簽 約當天伊有將該條款內容逐字唸給被告聽，被告瞭解後並同 意才簽字等語（見本院第85至90頁）；證人蕭彩霞於111年3 月11日到庭證稱：被告是伊婆婆，原告是伊二嫂，被告雖不 識字，但會簽自己名字，平常對一些買賣等事宜，可以自己 處理，伊知道被告將她現在居住房地<即系爭不動產>出售給 原告的事，因被告要賣房子給原告的前幾天，有打電話給伊 ，表示要去原告那邊簽買賣契約，要伊先生帶她過去，後來 要簽系爭買賣契約那天，伊與伊先生帶著被告去原告在樹林 的工廠4樓簽約，簽約時，代書有把契約每一條每一項內容 唸給被告聽，被告聽後若有聽不懂的地方會再問一次，因被 告只聽得懂台語，代書會用台語仔細講給被告聽。當天原告 有將現金70萬元給被告，被告就唸說身上帶這麼多錢很危險 ，代書就表示被告身上帶這麼多現金是很危險，且還有一等 親、二等親的稅務問題，要原告改用匯款方式，所以現金就 還給原告，第二天原告就把這70萬元匯給被告。伊知道系爭 不動產曾要出售給大哥的事，因被告有向伊、伊先生、二哥 表示她把系爭不動產賣給大哥，但她錢都沒有拿到，她覺得 不太對勁，要伊等回去看看要怎麼辦，後來被告同意由二哥 及二嫂幫她處理她與大哥間系爭不動產買賣這件事等語（見 本院卷第216至219頁），可見被告就系爭契約書上所載買賣 標的物範圍及價金之契約要素知之甚詳，方與原告達成買賣
之合意，是被告以其不理解系爭契約之內容及在法律上之意 義為由，抗辯其簽立系爭契約之行為應為無效；或原告隱匿 系爭契約之內容及法律上意義，致被告陷於錯誤而簽立系爭 契約云云，均不足採。
㈢按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務，民法第348條第1項定有明文。復按系爭買賣契約 第6條：「產權移轉。⒈賣方應於前條第一次簽約付款時交付 所有權狀。第二次備證、完稅付款時交付所有權移轉登記應 備文件，及用印齊全交付地政士辦理，本件所有權移轉登記 及相關手續...」，原告已既依系爭買賣契約第3條約定給付 第一、二次款共300萬元，則原告依兩造間買賣關係請求被 告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，核屬有據，應予准 許。
㈣再按買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另 有訂定或另有習慣外，應同時為之，民法第369 條定有明文 。又依系爭契約第3 條約定：「第三次交屋。新臺幣伍佰萬 元整。⒈ 貸款核撥日起五日內依後條款約定交付」，及第8 條約定：「點交時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理， 清理費用賣方負擔」等語，可認兩造業已約定於尾款交付後 5 日被告應騰空交屋，是原告請求於其給付尾款後之5 日， 被告應將系爭不動產暨爭房屋之4、5樓未保存登記增建部分 騰空交付原告，即屬有據。而就系爭契約之尾款500萬元部 分，原告雖主張因被告有遲延給付或交屋之情事，其得依系 爭契約第10條約定向被告請求每日按買賣總價千分一之懲罰 性違約金至少400萬元，並以之與尾款為抵銷云云，然本院 審諸被告並不認字，簽定系爭契約時已80歲高齡，以其智識 年齡，關於系爭契約之懲罰性違約金條款內容縱經由他人加 以解釋，對被告而言仍屬晦澀難懂其文義，是認系爭契約第 10條約定對被告應不生效力，自不准原告以其主張之違約金 額為抵銷。再原告主張依系爭買賣契約第13條約定，被告應 補貼原告100萬元，因被告前已給付738,479元，尚餘261,52 1未付，故原告可自系爭尾款中扣除261,521元云云，惟觀諸 系爭契約第13條約定：「本件不動產買賣，賣方補貼買方新 臺幣壹佰萬元整，於價金全部付清，賣方再行交付給與買方 ...」等語，可知於原告付清系爭契約買賣價金前，被告之 補貼款債務清償期尚未屆至，則原告以前開補貼款為本件價 金尾款之抵銷，即與抵銷之要件不合，不應准許。四、從而，原告依兩造間買賣之法律關係，請求被告將系爭不動 產之所有權移轉登記予原告，及於其給付尾款後之5 日，被 告應將系爭不動產暨系爭房屋之4、5樓未保存登記增建部分
騰空交付原告，為有理由，應予准許，惟就尾款金額500萬 元部分，原告以懲罰性違約金400萬元及補貼款261,521元為 抵銷，不應准許，爰為對待給付判決如主文第2項所示。五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提 出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 5 月 27 日 民事第四庭 法 官 古秋菊
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 27 日 書記官 劉馥瑄
附表
土地標示 編 號 土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 1 新北市 三重區 安慶段 687 45.64 全部
建物標示 編號 建號 建物門牌 建物面積（平方公尺） 權利範圍 層次及層次面積 附屬用途及面積 1 1324 新北市○○區○○○路000巷00號 1層：26.39 全部 2 1325 新北市○○區○○○路000巷00號2樓 2層：26.39 陽台：2.38 全部 3 1326 新北市○○區○○○路000巷00號3樓 3層：26.39 陽台：2.38 全部