臺灣新北地方法院民事判決
110年度簡上字第100號
上 訴 人 魏秀芬
訴訟代理人 蕭蒼澤律師
被 上訴人 黃忠涌
訴訟代理人 魏駿宇
上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國110年1
月6日本院板橋簡易庭109年度板簡字第2723號第一審判決提起上
訴，被上訴人並減縮起訴聲明，經本院於111年4月27日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付逾新臺幣參拾伍萬捌仟參佰肆拾捌元本息，及該部分假執行之宣告，暨除減縮部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除減縮部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款 、第3款分別定有明文。查本件被上訴人於原審起訴請求被 上訴人應給付新臺幣（下同）46萬元，及自支付命令繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院審理 時被上訴人主張上開金額尚應扣除未給付之租金，故減縮起 訴聲明為：上訴人應給付被上訴人39萬2460元，及自109年6 月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷二第 41頁）。核被上訴人上開變更仍是基於兩造間租賃契約之法 律關係，就押租金返還所為之爭執，為減縮應受判決事項之 聲明，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
㈠兩造於民國108年6月25日就門牌臺北市○○區○○路0段000號房 屋簽立租賃契約(下稱系爭租賃契約)，約定租賃期間自108 年7月22日起至114年7月21日止，被上訴人應於每月22日前 給付上訴人租金新臺幣（下同）23萬元，被上訴人並交付二 個月保證金共計46萬元予上訴人。
㈡嗣因新冠肺炎疫情致被上訴人於上址所經營之老虎堂飲料店 業務縮減，經兩造磋商後，上訴人遂同意免除被上訴人應繳 納之一個月份的租金，是被上訴人於將109年1月23日起至同 年2月22日止之租金202,607元匯款予上訴人後，109年2月23 日起至同年3月22日止之租金，因上訴人減免，而無庸繳納 予上訴人。
㈢然因疫情日漸嚴重而無改善之跡象，被上訴人經營之老虎堂 飲料店股東遂決議辦理停業，經徵得上訴人同意後，兩造乃 於109年4月2日合意提前終止系爭租賃契約，在簽訂終止租 賃契約後，並於當日完成上開房屋之點交。是兩造之系爭租 賃契約既已終止，依該契約第3條、第7條、第8條約定及終 止租賃契約之備註記載，上訴人即返還46萬元之保證金，並 聲明：上訴人應給付被上訴人46萬元，及自支付命令送達翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息（按被上訴人於本審 減縮其聲明如上）。訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：被上訴人實際租賃期間為108年7月22日至109 年4月2日，共8個月又10日，故應繳納之租金應計為184萬76 66元，然被上訴人僅繳納139萬886元，尚欠租金45萬6780元 ，且被上訴人提前終止租約，若依慣例本應再賠償一個月的 租金，故被上訴人無從要求上訴人返還46萬元之押租金等語 ，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。訴訟費用由被上 訴人負擔。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明 原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回，第一、二審訴訟 費用均由被上訴人負擔。並主張：
㈠兩造所約定免收一個月租金之優惠，係在租期滿1年後始有適 用，被上訴人並未租滿1年，亦未依照約定先開1年份支票按 月兌付；又被上訴人答應於109年3月12日前交付支票亦未兌 現，則該優惠約定自屬無效。
㈡被上訴人實際租賃期間應為108年7月22日起至109年4月2日， 經細算後被上訴人應付之租金應共計為192萬4333元，被上 訴人確實尚有租金未給付。
㈢被上訴人固於109年4月2日經由房屋仲介人員點交返還房屋， 然上訴人並未與被上訴人合意終止系爭租賃契約；又保證金 乃租賃契約所約定之履約保證，被上訴人中途終止租約即違 約，依據系爭租賃契約第6條第2款約定，上訴人可扣除違約 金23萬元，而剩餘之保證金尚不足以抵付被上訴人所積欠之 租金。故主張以被上訴人尚應給付之租金及違約金為抵銷。四、不爭執之事實：
㈠兩造於108年6月25日簽訂系爭租賃契約，由被上訴人向上訴
人承租門牌臺北市○○路0段000號之房屋，約定租賃期間為10 8年7月22日至114年7月21日，共計6年，租期始期至111年7 月21日止，每月租金為23萬元，自111年7月22日起至114年7 月21日止，每月租金24萬元，於每月22日以前繳納，被上訴 人並交付46萬元作為保證金。
㈡被上訴人實際租賃期間，自108年7月22日至109年4月1日，共 計8月又11天。嗣被上訴人於109年4月2日將租賃標的點交返 還予上訴人之代理人魏俊雄。
㈢被上訴人之代理人魏駿宇與上訴人之代理人魏俊雄於109年4 月2日有簽訂「終止租賃契約」，內容中並載明「雙方同意 於108年4月2日結清水電、瓦斯費及管理費，並返還押租金 」。又契約末端之「108年」及內文中「108年」均為109年 之誤載。
㈣被上訴人尚未給付109年3月22日至109年4月1日期間的租金予 上訴人。
五、本件之爭點：
㈠被上訴人主張兩造間已合意終止系爭租賃契約，且已簽訂終 止租賃契約，依終止租賃契約內容記載，上訴人即應返還押 金，上訴人則否認兩造已合意終止系爭租賃契約，是系爭租 賃契約是否經兩造合意提前終止，被上訴人可否請求返還保 證金，即為本件應審究之爭點，茲判斷如下：
⒈兩造對於其等於109年4月2日簽訂終止租賃契約（見支付命令 卷第13頁）乙節均不爭執，而查，終止租賃契約內容已明確 記載「茲因情事變更，現經雙方同意提前於民國108年4月2 日終止租約，口說無憑，特立此終止房屋租賃契約書為證。 備註：雙方同意於民國108年4月2日前結清水電、瓦斯費及 管理費等各項費用，並返還押金」等文字（按「108年」均 為「109年」誤植）。觀諸上開契約內容，實已明確記載「 雙方同意提前...終止租約」，另上訴人之代理人魏俊雄亦 於立契約書人之出租人欄簽署本人及代理人姓名、身分證統 一編號及地址，又上開終止租賃契約中，亦未見上訴人加註 同意提前終止契約之條件，足認上訴人確實已同意與被上訴 人合意提前終止租約。
⒉至上訴人主張上開終止房屋租賃契約不知是否為被上訴人自 行製作云云，然證人即房屋仲介人員林榮昭於本審證述：我 從事房屋仲介，包含租賃，在108年6月間曾仲介臺北市○○路 0段000號房屋的租賃，是房東爸爸魏俊雄找我幫忙找尋租客 ，後來有找到魏駿宇，之後就由魏俊雄及魏駿宇、被上訴人 簽約。記得後來是魏俊雄通知我，說房客要提早終止租約， 因為他行動不方便，要我去幫他去點交，印象中是打電話當
月的月底要點交，但具體時間不記得了。後來我有聯絡魏駿 宇，約定一個確定的點交時間，到現場後我有看房屋現場器 材有沒有搬走，魏駿宇當天有把鑰匙交給我，當天即點交完 畢。點交前，魏俊雄有請我準備書面的終止契約給雙方簽， 但沒有再就細項做討論，所以點交當日我有攜帶一張空白終 止租賃契約書到場，我整份交給魏駿宇，請魏駿宇在承租人 處簽完後，再自行傳真給魏俊雄，所以後來魏俊雄如何簽署 回來我不知道。點交完畢當天我就打電話給魏俊雄，說已經 點交好了沒有問題，鑰匙在我這邊，並告知終止租賃契約我 有交給魏駿宇，他簽署完會傳真過去，魏俊雄就回應說OK沒 問題。當初魏俊雄沒有跟我反應租客提早終止契約不符合當 初簽訂的租賃契約內容等語（見本院卷二第57至61頁）。是 由證人上開證述內容，可知上開房屋租賃之出租或終止租約 事宜均是上訴人之代理人魏俊雄主動委由證人處理，亦是魏 俊雄主動向證人提及應擬定書面終止租賃契約供兩造簽署， 而被上訴人亦是自陳其是在證人攜帶到場之終止租賃契約上 簽署姓名後，再行傳真給魏俊雄等語（見本院卷二第26頁） ，核與證人所述相符。從而，魏俊雄既主動要求證人至上址 進行點交，並叮囑應製作書面終止租賃契約，嗣後魏俊雄亦 於上開終止租賃契約之出租人欄簽名確認，再行回傳給被上 訴人，足認上訴人已詳讀上開終止租賃契約，並同意被上訴 人提前終止租賃契約，則兩造已合意終止租賃契約無疑。是 上訴人主張兩造並未合意提前終止租賃契約等語，並無理由 。
⒊從而，兩造既已合意提前終止租約，且上訴人並未附條件即 同意終止契約，又該終止租賃契約並未有何支付違約金之相 關約定，被上訴人主張兩造終止租賃契約後，上訴人應將保 證金46萬元予以返還即有理由。
㈡上訴人可否依系爭租賃契約第6條第2項約定，請求被上訴人 按租金之一倍給付違約金？
⒈查兩造簽訂之系爭租賃契約第6條第2項約定「乙方（按即被 上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或 租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」 （見支付命令卷第9頁）。是由上開契約文字解釋，顯已明 白約定係於終止租約或租賃期滿「不交還房屋」時，被上訴 人始有支付相當於房租1倍房租之違約金的義務。而查，兩 造除已合意終止系爭租賃契約外，上訴人之代理人魏俊雄並 已委託仲介人員林榮昭於109年4月2日前往現場，與被上訴 人代理人魏駿宇點交完畢，林榮昭並於當日電話回報魏俊雄 ，此業經證人林榮昭證述如上，是被上訴人於終止租約後即
已交還房屋，並無系爭租賃契約第6條第2項所定「不交還房 屋」情形，上訴人自無從依上開契約約定請求被上訴人支付 違約金。
⒉再觀諸兩造簽署之終止租賃契約內容，業已記載「雙方同意 結清水電費、瓦斯費及管理費等各項費用，並返還押金」， 亦即已明確載明結清各項管理費用後，上訴人即應返還押租 金，並無任何支付違約金之約定甚明，是無論由系爭租賃契 約或由終止租賃契約之約定，上訴人請求被上訴人支付違約 金均屬無據。至上訴人主張通常於提早終止租約情形，均須 扣以一個月的違約金，此為本約所記載，且為被上訴人可得 預見，並為市場習慣等語，然兩造於系爭租賃契約中並無約 定提前終止租約被上訴人須支付一個月租金之違約金，已如 上述，且並無相關事證足認提前終止租約須支付違約金乙節 屬市場習慣或被上訴人所預見並默示同意，是本件實難認上 訴人請求被上訴人給付違約金有理由。
㈢被上訴人是否尚積欠上訴人租金？上訴人可否以被上訴人尚 未繳納之租金抵銷其保證金返還債務？
⒈被上訴人主張租金之計算期間應自108年7月22日承租至109年 4月1日共計8個月又11天，此為上訴人所不爭執。惟上訴人 主張每月租金應以23萬元計算，被上訴人應繳交之租金總額 應為192萬4333元，然被上訴人僅給付總額139萬886元，尚 欠繳租金等語，惟此為被上訴人所否認，並主張雖約定每月 租金為23萬元，然因代上訴人繳交補充健保費及租金稅費， 故每月實際繳納給上訴人之租金應僅為20萬2607元，且109 年3月21日以前之租金均已繳清，僅109年3月22日至109年4 月1日之租金未繳等語。而查，被上訴人主張兩造曾約定由 被上訴人為上訴人繳納房屋租賃所得稅及全民健康保險補充 保費，因而實際繳納給上訴人之租金實為扣除上開代繳費用 等情，業據被上訴人提出各類所得扣繳暨免扣繳憑單、全民 健康保險各類所得扣繳補充保險費證明單各1紙為憑（見本 院卷二第65、67頁），堪認被上訴人代上訴人繳納房屋租賃 所得稅及補充健保費之事實為真，亦即所約定之23萬元租金 實是含稅金額。而觀諸上開扣繳憑單及證明單所示，其顯示 之所得期間為108年8月至12月，而扣繳稅額為11萬5000元， 扣繳補充保費金額則為2萬1965元，則每月之應繳交之稅額 及補充保費共計為2萬7393元【計算式：（115000＋21965）÷ 5（月）＝27393】，是若以每月23萬元之租金扣除代繳之2萬 7393元，則每月被上訴人實際應繳納給上訴人之租金數額為 20萬2607元（000000－00000＝202607）。再者，由上訴人代 理人魏俊雄自行手寫之租金明細中第三行亦載有「租金自10
8.7.23至109.1.22六個月共6×23萬×0.8809＝1,215,642（請 附每月報繳證明影本）」（見支付命令卷第11頁），則以每 月租金23萬元乘以0.8809，金額為20萬2607元，亦與被上訴 人所述相符，足認兩造確實約定租金23萬元屬含稅費及補充 保費後之金額。是被上訴人主張其代上訴人繳納稅費及補充 健保費後，每月實際交付予上訴人之租金應為20萬2607元等 語，應堪採信。
⒉另被上訴人主張109年1月23日這一期應繳納之租金，因疫情 關係，上訴人代理人魏俊雄有答應這個月免付租金，並提出 上訴人代理人魏俊雄手寫之上開手寫明細為憑（見支付命令 卷第11頁），而觀察該份手寫明細，中段確實載有「109.1. 23應付租金23萬...以COVID減免相抵」文字，足認被上訴人 主張上訴人代理人魏俊雄確實曾免除被上訴人109年1月22日 該期之租金給付義務無訛。從而，自108年7月22日至109年4 月1日期間，扣除上訴人所免除上開月份之租金，被上訴人 應給付共計7個月又11天之租金，金額共計為149萬2538元【 計算式：202607×（7+11/30）＝0000000，小數點以下四捨五 入】。至上訴人主張所免除一個月租金係指租滿12個月後始 生之優惠，被上訴人並未租滿12個月，自無免除一個月租金 之優惠等語。然觀諸上訴人手寫之租金明細，中段記載之「 109.1.23應付租金23萬...以COVID減免相抵」與下二行之「 每租滿12個月，優惠免收1個月租金」之文義顯不相同，並 無混淆之虞，足認兩者免除租金條件並非相同，而被上訴人 主張免除者係因新冠肺炎疫情影響下，上訴人同意免除部分 ，是上訴人主張該免除條件未成就等語，並非可採。 ⒊至被上訴人主張其已將108年7月22日至109年3月21日期間共 計7個月之租金給付完畢（另109年3月22日至4月1日共計11 日部分，被上訴人自認尚未給付），然為上訴人所否認，並 稱被上訴人給付租金之總額僅139萬886元（見本院卷二第26 頁），而此給付數額被上訴人並不爭執，則被上訴人就其已 給付149萬2538元之事實，自應負舉證之責。查被上訴人於 原審及本院審理時均未能提出相關證據證明其已完全清償應 付之租金，反由魏俊雄手寫租金明細中，可見記錄有「六個 月租金共入0000000，不足27363（共計應該是0000000）」 等文字，足認被上訴人於前六期之租金給付即有不足額清償 情形，從而，上訴人主張於契約終止前，被上訴人尚有租金 未能給付完畢等語，並非虛妄。是於租賃契約終止前，以被 上訴人應給付之7個月又11日之租金總額，扣除被上訴人已 給付之租金數額後，堪認被上訴人尚積欠租金10萬1652元（ 計算式：0000000－0000000＝101652）。
⒋而按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1 項定有明文。是上訴人主張依兩造租賃契約之約定，於被上 訴人已屆期尚未清償之10萬1652元範圍內主張抵銷為有理由 。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項及 第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者 ，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較 高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1 項及第203條亦有明文。查本件上訴人主張於10萬1652元範 圍內抵銷為有理由，是被上訴人可請求上訴人返還保證金之 金額即為35萬8348元（000000－000000＝358348），而此給付 無確定期限，是被上訴人請求自支付命令送達翌日即109年6 月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息即應准許。七、綜上，被上訴人依兩造租賃契約關係，請求上訴人給付35萬 8348元，及自109年6月11日起至清償日止，按年息5％計算之 利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，則屬無據，應予駁 回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之 判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。 至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合 。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由 ，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 18 日 民事第五庭 審判長法 官 高文淵
法 官 黃乃瑩
法 官 曹惠玲
以上正本係照原本作成。
不得上訴。 中 華 民 國 111 年 5 月 18 日 書記官 董怡彤