臺灣彰化地方法院民事判決
110年度訴字第1090號
原 告 柳玥君
被 告 施文斌
施福源
黃淑霞
上二人共同
訴訟代理人 楊佳璋律師
被 告 施羽倩
施羽玲
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國111年5
月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地上如附圖即鹿港地政事務所收件日期110年12月28日鹿土測字第194700 號土地複丈成果圖所示編號A部分面積157.07 平方公尺之磚造平房拆除，並將前開占用部分土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣三十五萬七百九十元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣一百零五萬二千三百六十九元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項 前段定有明文。本件被告施羽倩、施羽玲經合法通知，未於 最後言詞辯論期日到場，亦未委任訴訟代理人到庭陳述，且 核無同法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張略以：緣坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號、面積 421.54平方公尺土地（下稱系爭土地）屬原告所有，被告等 所有之未辦保存登記建物（門牌號碼：彰化縣○○鎮○○里○○巷 00○0 號，下稱系爭房屋）無權占用系爭土地，屢經請求拆 除均不置理，爰訴請拆屋還地。至於被告辯稱推定租賃關係 云云，然系爭房屋已不堪使用，應認租賃關係已不存在，非 得執為有權占用之依據，所辯不足採取。並聲明：㈠被告應 將坐落彰化縣○○鎮○○段0000地號土地上建物拆除，並將前開 占用部分土地騰空返還予原告；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢原
告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告施文彬：不同意拆除房屋。系爭房地原屬伊祖父施炳東 所有，施炳東過世後由伊父親施瑞興繼承。系爭房屋就坐落 基地推定有租賃關係存在，其期間為永久。伊自109年8月迄 今每月均匯款新台幣（下同）500 元租金至原告帳戶等語。 ㈡被告施福源、黃淑霞則以：
⒈系爭土地原為施秉東、施清江二人共有。施炳東過世後，其 配偶施郭蛾於55年間向施清江購買其持分，連同施炳東之持 分一併分配予施瑞興、施福源二人；又於62年間於土地上興 建系爭房屋正廳部分。嗣於67年間，施瑞興於房屋左側增建 護龍部分。則以系爭房地原屬被告先人所有，因強制執行拍 賣形成房地異主，依民法第425條之1規定，應認房屋對於基 地有推定租賃關係存在。且原告對被告施文斌提起竊佔告訴 ，經彰化地檢署檢察官不起訴處分，益徵被告為有權使用。 從而，原告訴請拆屋還地，為無理由。惟被告願以每月500 元價格承租系爭土地至房屋不堪使用為止。
⒉原告投標時明知系爭土地現況係「…土地鄰接道路狹窄，有建 物坐落，…拍定後不點交」，仍願投標應買，應受該現況拘 束。且系爭房屋歷來有整修，現況良好，縱然已逾耐用年限 ，惟固定資產耐用年數表僅為統一計算營利事業所得稅之擬 制性參考數據，以估算固定資產之殘值而已，與是否堪予使 用有間，尚不得遽認系爭房屋不堪使用。爰聲請鑑定房屋是 否達不堪使用之程度等語。
⒊並為答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢被告施羽倩、施羽玲未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠本件原告主張伊為土地所有權人，被告無正當權源，占用系 爭土地如附圖所示編號A 部分等情，業據原告提出權利移轉 證明書、土地登記謄本等件為證（見本院卷第15至第20頁） ，並經本院於民國（下同）111年2月17日會同兩造及鹿港地 政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄、現場簡圖（ 見本院卷第67至第74頁），及鹿港地政事務所依勘測成果製 作現況圖即該所收件日期110年12月28日鹿土測字第194700 號土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第77頁），復為被告 所不爭執，堪信屬實。惟關於原告請求被告等拆屋還地一節 ，被告則辯稱依民法第425條之1規定系爭房屋占用系爭土地 有推定租賃關係等語。本院整理兩造前開主張及說明，認本
件主要爭點為：被告辯稱基於依民法第425條之1關於推定租 賃關係之規定，系爭房屋有權使用系爭土地，是否有據？析 述如下。
㈡按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277 條前段亦有明定。故以無權占有為原因，請求 返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無 爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之 事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事 實證明之，如不能證明，則應認原告請求為有理由（最高法 院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號民事裁判 要旨參照）。本件原告為系爭土地之所有權人，為兩造所不 爭執，其本於所有權人之法律地位訴請拆屋還地，即非無據 。被告辯稱系爭房屋就基地有推定租賃關係存在，揆之舉證 責任分配法則，應由被告就有民法第425條之1之法律要件存 在，負舉證責任，合先敘明。
㈢次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 ，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定 有明文。上開規定之適用，應以「土地與房屋同屬一人所有 」為前提。此是基於社會經濟之理由。蓋建築物性質上不能 與土地使用權分離而存在，使用建築物必須使用建物坐落之 基地，一旦建築物與土地不同屬於一人所有，而當事人又未 約定，使建築物取得對土地之利用權，勢將造成建築物無從 利用土地之結果，難逃拆屋還地之厄運，危害社會經濟，浪 費社會成本，故有規定推定租賃關係之必要，以維護社會經 濟。且土地所有人購買土地時，建物既已存在於土地上，基 於當事人之合理的意思與預見為基礎，亦應推定當事人間已 有默許繼續使用土地之意思。惟關於土地與建物原分屬不同 人所有，嗣後移轉土地或建物時，僅涉及原先已存在之法律 關係得否主張「債權物權化」效力而拘束後手之問題，與上 開條文無涉。經查：
⒈系爭房屋正廳部分係訴外人施郭娥於62年間興建，然系爭土 地當時已屬訴外人施瑞興及被告施福源共有，施郭娥並非系 爭土地之所有權人，此情顯與民法第425條之1規定以「土地 與建物同屬一人所有」為要件有異，即無前開規定之適用。
是被告以推定租賃關係為辯，難謂有據。至於左護龍部分， 被告稱係訴外人施瑞興於67年間增建，符合425條之1規定要 件云云。然被告未就左護龍部分係原共有人施瑞興興建一節 ，舉證以實其說，尚難遽為對其有利之認定。遑論施瑞興為 共有人，則其興建左護龍是否確有取得其他共有人同意，亦 非無疑。是以被告未能證明系爭房屋與土地於興建時屬同一 人所有，其泛稱本件有民法第425條之1推定租賃關係規定之 適用云云，尚難信實。
⒉被告另以系爭土地原共有人施瑞興、施福源於93年間繼承施 郭娥取得系爭房屋之所有權，辯稱有「土地與建物同屬一人 所有」之情形，本件有推定租賃關係規定之適用云云。查系 爭房屋與土地自始即異其所有，已如前述。參照最高法院10 9年度台上字第2269號判決意旨：民法第425條之1規定以土 地及房屋原同屬一人所有，嗣將土地或房屋讓與他人，致土 地及房屋異其所有為要件。倘若土地及房屋自始非屬同一人 所有，自無上開規定之適用。可知自始異其所有之房地，不 會因為土地所有權人嗣後取得房屋所有權，即符合「土地與 建物同屬一人所有」。蓋推定租賃關係，旨在保存合法建物 不因嗣後產權移轉而失其坐落權源而須拆除，於社會經濟利 益並非有利；惟非法建物本無特別保護之必要，自不因建物 所有權人嗣後取得土地權利，使原先非法建物轉為合法，而 認有推定租賃關係規定之適用。被告以土地所有權人日後取 得建物權利，謂有民法第425條之1規定適用云云，容有誤會 。
㈣縱令本件有適用推定租賃關係規定之餘地。然按租用建築房 屋之基地，契約年限屆滿時，出租人得予收回，此觀諸土地 法第103條第1款規定至明。未定有期限之租地建屋契約，或 雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時未表示反對繼續租賃 之意思，依民法第451 條規定視為以不定期限繼續契約者， 由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依契約 目的探求當事人之真意，其租賃契約之期限，應解為至房屋 不堪使用時為止（最高法院104年度台上字第559號判決意旨 參照）。且不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時， 始得謂已使用完畢，如該房屋已逾行政院頒布之固定資產耐 用年數表所載房屋之耐用年數，以其屋齡已久，其情事已有 變更，應認為已使用完畢。查系爭房屋為鐵皮及磚造平房， 卷內照片顯示其部分屋頂塌落、牆體龜裂破損（見本院卷第 151至第157頁）。是若未進行補強，苟遭遇強震，其結構安 全堪虞。然據被告施文彬自陳伊從未針對結構進行補強，僅 系爭房屋原先屋頂為磚瓦，嗣因風災破損改為鐵皮，牆面以
鐵皮、水泥整修，水電管線等於5、6年前整修汰換等語（見 本院卷第161至第166頁），堪認確有安全疑慮，不適宜供作 居住使用。佐以系爭房屋約於62年間興建，迄今約50年，衡 諸行政院頒布之固定資產耐用件數表所載磚造房屋之耐用年 數為25年，可見系爭房屋已使用遠逾耐用年限，縱使目前仍 堪使用，惟此係被告刻意修補才得以留存，並非一般磚造建 物歷經多年使用之結果，依此仍應認為系爭房屋已屬不堪使 用。遑論建物占用土地有排除他人使用之特性，若任令土地 所有權人即原告不能使用土地，亦非妥適。職是，縱使系爭 房屋就土地有推定租賃關係存在，其租賃關係仍因使用期限 屆滿而終止。被告辯稱有權占用系爭土地云云，洵屬無據。 ㈤被告另稱原告明知系爭土地上有建物存在仍願應買，即應受 現況拘束不得訴請拆除云云。無非指摘原告請求拆屋還地有 違誠信而屬權利濫用之嫌。按權利之行使，不得違反公共利 益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依 誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。至權利之行使， 是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取 得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比 較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他 人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主 要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非 以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法 院71年度台上字第737號、45年度台上字第105號裁判意旨參 照）。被告使用系爭土地，屬無權占用，已如前述，是原告 本於所有權之作用，請求被告拆屋還地，自屬權利之正當行 使。縱使有損被告之權益，衡諸系爭房屋建成迄今已有相當 時間，而建物之價值恆因時間經過遞減，與土地有增值之特 性相反，經比較衡量被告拆除房屋之損失，與原告完整使用 系爭土地可得之利益，並無顯然失衡，自難認原告有以損害 被告為目的、或犧牲他方利益以圖利自己之情事。職是，被 告指摘原告訴請拆屋還地屬權利濫用云云，亦不足採。四、綜上所述，被告未能證明本件有民法第425條之1規定「土地 與建物同屬一人所有，而因讓與或先後讓與相異之人導致土 地與建物歸屬不同之人」情形，其主張系爭房屋就系爭土地 有推定租賃關係之占用權源，自無可採。從而，原告為系爭 土地之所有權人，其主張依民法第767條第1項規定，請求被 告拆除系爭土地上如附圖所示編號A 部分面積157.07平方公 尺之磚造平房，並將前開占用部分土地返還予原告，於法有 據，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免 為假執行，符合法律規定，爰分別酌定如主文所示之相當擔
保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列；至於 被告另聲請鑑定系爭房屋是否已達不堪使用程度，然查卷內 資料已足使本院認定系爭房屋為不堪使用，應認鑑定結果並 無影響，是被告此部分聲請，核無必要，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1項、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 111 年 5 月 27 日 民事第三庭 法 官 林于人
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 27 日 書記官 卓千鈴