臺灣屏東地方法院民事判決
110年度重訴字第66號
原 告 陳椿生
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
被 告 石井江美子
訴訟代理人 張啟祥律師
上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國111年4月27
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造均為附表所示土地（下稱系爭土地）之共有 人，被告於民國110年5月8日以東港中正路郵局第98號存證 信函通知原告，表示其擬將系爭土地以每坪新臺幣（下同） 3萬5,000元出售予他人，並通知原告於函到後15日內表示是 否願依同一條件主張優先承買權等語，原告隨即於15日期限 內，於110年5月19日以存證信函回覆被告，表示願依同一條 件優先購買，並請被告提供買賣契約俾供參考，以利履行買 賣契約等語，惟被告並無任何回應，原告久候不到被告回覆 ，再於110年6月3日以存證信函通知被告，重申願以相同條 件與被告訂立契約之意思，然被告至今仍拒不與原告簽約。 為此原告爰依土地法第34條之1第4項規定訴請確認對被告共 有之系爭土地有優先承買權存在。再者，系爭土地總計3,45 1.94平方公尺，計有1,044.21坪，以每坪3萬5,000元計算， 本件買賣總價金應為3,654萬7,350元，故再依買賣之法律關 係請求被告應就系爭土地以買賣價金3,654萬7,350元與原告 訂立買賣契約，並於原告給付3,654萬7,350元後，將系爭土 地移轉登記予原告。並聲明：㈠確認原告對被告所有如附表 所示土地有優先購買權。㈡被告應就附表所示土地以買賣價 金3,654萬7,350元與原告訂立買賣契約，並於原告給付上開 款項後，將附表所示土地移轉登記予原告。
二、被告則以：被告並未否認原告有優先承買權存在，系爭土地 因有第三人洽詢買賣事宜，始將洽詢之買賣條件一併通知原 告，並詢問購買意願，然被告並無確定出售之意思表示，更 未與任何第三人訂有買賣契約，則原告行使優先承買權並未
具備被告與第三人間有買賣契約成立之前提要件，原告之優 先承買權並無即受確認判決之法律上利益。況被告雖有意願 將系爭土地之應有部分出售予第三人，然並未有實際之出售 行為，僅止於考慮狀態，被告係以第三人所洽詢之買賣條件 通知原告，並詢問原告是否願依同一條件主張優先承買權， 然被告尚考慮出售事宜時，即由被告之代理人轉知系爭土地 產生多起糾紛，甚至涉及訴訟後，被告即無出售之意願，並 委由代理人轉答原告，是以，被告並無出賣系爭土地之意願 ，更無與第三人成立買賣契約，被告無從依不存在之同樣買 賣條件與原告補訂買賣契約，原告欲行使優先承買權而強制 被告出售系爭土地，顯有違誤等語，資為抗辯。並聲明：原 告之訴駁回。
三、本件不爭執事項（見本院卷第409至411頁）： ㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表所示，有系爭土地 登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第197至315頁）。 ㈡被告授權訴外人張傳聖於110年5月7日以東港中正路郵局57號 存證信函通知原告擬以每坪單價3萬5,000元將系爭土地應有 部分出售他人，請原告於函到15日內表示是否依同一條件主 張優先購買權，逾期視為放棄，有東港中正路郵局57號存證 信函在卷可參（見本院卷第393頁）。
㈢原告於110年5月19日以高雄大順郵局217號存證信函通知張傳 聖，原告同意依同一條件優先購買，請被告提供買賣契約書 以利依所訂條件履行契約，並請被告以同一條件與原告另訂 買賣契約，有高雄大順郵局217號存證信函在卷可參（見本 院卷第95、97頁）。
㈣原告復於110年6月3日以高雄順昌116號存證信函通知張傳聖 再次聲明主張依同條件行使優先購買權利，並以本次主張優 先購買權人數均分本次可移轉之土地面積，並請被告提供買 賣契約盡速與原告依相同條件簽訂買賣契約，有高雄順昌郵 局116號存證信函在卷可參（見本院卷第105頁）。 ㈤張傳聖於110年7月24日以中壢龍岡83號存證信函通知原告， 其決定暫不欲出售土地，有中壢龍岡郵局83號存證信函在卷 可參（見本院卷第181頁）。
㈥被告授權張傳聖有寄發、收受上開存證信函之權限。四、本件爭執事項：
㈠原告行使優先承買權是否有據？
㈡原告請求被告以系爭土地買賣價金3,654萬7,350元與原告訂 立買賣契約，並於原告給付上開買賣價金後移轉系爭土地所 有權予原告，是否有據？
五、本院之判斷：
㈠原告行使優先承買權是否有據？
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年 台上字第1240號判例參照）。本件原告主張其就系爭土地有 優先購買權，為被告所否認，是被告就原告對系爭土地是否 有優先購買權存在有所爭執，被告並拒絕與原告就系爭土地 簽訂買賣契約暨辦理所有權移轉登記，致原告就系爭土地之 優先購買權之私權存否暨得否行使即有不安狀態存在，而此 種不安之狀態得以確認判決除去之，故認原告就系爭土地之 優先購買權存否，乃有即受確認判決之法律上利益存在，合 先敘明。
2.按土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權，為形成權之 一種，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有 效成立為前提，倘本無買賣契約，或買賣契約無效，或買賣 行為被撤銷而不存在時，即無共有人優先承購權發生之可言 。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條本文設有規定。民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（ 最高法院17年上字第917號裁判要旨參照）。原告主張被告 已就其所有之系爭土地以每坪3萬5,000元之價格出售他人， 既為被告否認，自應由原告就被告與他人成立買賣契約乙節 之有利事實，負舉證責任。
3.原告主張被告與他人成立買賣契約，無非以被告授權張傳聖 所寄發東港中正路郵局101號存證信函為據（見本院卷第89 頁），然買賣契約必先有一方移轉財產權於他方，他方支付 價金之意思表示合致，始可謂成立，觀諸上開存證信函之內 容略以：「本人...擬以每坪單價新台幣三萬五千元整全部 出售予他人，...」等語，其中使用「擬」字，被告所表達 之意無非僅係打算出售系爭土地，則該存證信函至多僅能證 明被告有以每坪3萬5,000元售價出售系爭土地之意願，但不 能證明被告已與他人就系爭土地已有買賣之合意；況依上開 存證信函之內容，究竟有無買方其人、是否確已成立買賣契 約，均屬未知，故尚不得逕為被告不利之認定。 4.雖原告於110年5月19日以高雄大順郵局217號存證信函通知 張傳聖，原告表示同意依同一條件優先購買，請被告提供買
賣契約書以利依所訂條件履行契約等語（見本院卷第95、97 頁），然被告於110年5月31日回覆原告之存證信函載稱：「 ...然因本人與台端共有之屏東縣東港鎮後寮溪段970、971 、972、974、975、1008、1009地號等七筆土地之共有人眾 多，回函表示願依同一條件為優先購買之共有人即高達21人 ，惟據本人知悉其中部分共有人並無如回函所示之購買意願 ，且各共有人所欲優先承購之地號、持分比例、範圍等重要 契約內容事項亦未明確，是以，本人即發函如主旨所示，委 請台端於110年6月4日內提出有優先購買意願之共有人所親 書之購買意願書及相關憑證（如身分證影本買賣款項證明等 ），並請表明願優先承購之地號及願購買之持分比例及範圍 等重要買賣標的事項...以利本人為後續買賣契約之訂定及 續行，否則將視同無優先承買意願且放棄權利...」等語， 有東港中正路郵局116號存證信函在卷可參（見本院卷第359 至365頁），自其內容以觀，被告係請有購買土地意願之共 有人提出願承購之地號及願購買之持分比例，再由被告辦理 後續訂定買賣契約事宜，準此，被告並非以其與他人所訂立 買賣契約之同一條件通知共有人訂立買賣契約，而係要求共 有人提出欲購買之地號及持分比例，再辦理後續訂約事宜， 較像依共有人之個別需求，被告再與之辦理後續訂約事宜， 是依東港中正路郵局116號存證信函之內容，尚無從證明被 告與他人已有買賣系爭土地之合意，被告再以同一條件通知 共有人簽訂買賣契約，故本件原告不能證明被告與他人就系 爭土地之買賣契約已經成立，則原告請求確認優先承買權存 在，尚難憑採。
㈡原告請求被告以系爭土地買賣價金3,654萬7,350元與原告訂 立買賣契約，並於原告給付上開買賣價金後移轉系爭土地所 有權予原告，是否有據？
原告主張就系爭土地有優先承買權，既為本院所不採，則其 訴請被告應以買賣價金3,654萬7,350元之價格與原告簽立買 賣契約，並於原告給付上開款項後，依約移轉系爭土地應有 部分予原告，即失所附麗，不應准許。
六、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與 判決結果不生影響，爰不一一論駁。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 18 日 民事第三庭 法 官 李育任
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 18 日 書記官 張文玲
附表：
屏東縣東港鎮後寮溪段 編號 地號 原告應有部分 被告應有部分 1 970 1/88 93/1408 2 971 1/88 93/1408 3 972 1/88 861/42240 4 974 45520/0000000 2173/67584 5 975 1/88 3077/42240 6 1008 1/88 529/7040 7 1009 1/88 3077/42240