臺灣宜蘭地方法院民事判決
110年度訴字第380號
原 告 吳卉銘
被 告 張瑜芝
訴訟代理人 沈森永
陳敬穆律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國111年5月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地如附圖所示編號A1（面積7.22平方公尺）、A2（面積5.65平方公尺）、A3（面積47.74平方公尺）、A4（面積4.74平方公尺）、A5（面積12.18平方公尺）之地上物拆除，並將土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬柒仟元為被告預供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按民事簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。原 告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第25 5條第1項但書第3款、第262條第1項分別定有規定。又不變 更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為 訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文規定。本件 原告起訴時之聲明請求：（一）被告應將買受之宜蘭縣○○鎮 ○○路0號之房屋拆除，返還占用之土地給予原告。（二）被 告仍應支付地租自取得產權之日至拆除日止每月租金新臺幣 （下同）692元。（三）原告願供擔保請准宣告假執行。嗣 於民國111年3月24日本院審理時以言詞變更聲明為「被告應 將坐落宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）上如 宜蘭縣羅東地政事務所收件日期110年11月15日複丈成果圖 （下稱附圖）所示編號A1至A5之地上物拆除，並將系爭土地 返還予原告。」，並撤回訴之聲明第2項。經核，關於第1項 聲明之變更，並未變更訴訟標的，僅屬更正事實上及法律上 之陳述，依前述說明，於法尚無不合，自應准許；又原告撤 回第2項聲明部分，與前揭規定亦無不合，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為系爭土地之所有權人，被告於109年9
月30日因拍賣取得之門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0號房屋（即 宜蘭縣○○鎮○○段000○號建物，下稱系爭建物）則坐落系爭土 地上，又系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A1至A5部分 。因系爭土地及系爭建物並非同屬一人，自無民法第425條 之1第1項之適用，系爭建物即屬無權占用系爭土地，爰依民 法第767條之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：（一） 被告應將系爭土地上如附圖所示編號A1至A5之地上物拆除， 並將系爭土地返還予原告。（二）願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告則以：
（一）系爭土地原為訴外人吳文智所有，經法務部行政執行署宜 蘭分署強制執行拍賣而由原告拍定取得，並於107年10月1 7日完成所有權登記。又系爭建物原為訴外人即吳文智之 母吳盧美所有，並於69年9月5日辦理建物所有權第一次登 記。後於98年10月2日因分割繼承登記為訴外人即吳文智 之姊吳佳純所有。足見系爭土地原所有權人吳文智同意提 供系爭土地給吳盧美建築系爭建物。故吳盧美依其與吳文 智間之約定，對於系爭土地有使用權，而於系爭土地上建 造系爭建物，可徵系爭建物本係有權占有系爭土地。本件 案例雖與民法第425條之1所稱之土地及房屋同屬一人情形 未盡相同，但揆諸上開法文規範之目的及債權物權化之趨 勢考量，應依相類事實，應為相同處理之法理，而類推適 用前揭法文之規定，推定房屋受讓人與土地所有人間於房 屋得使用期限內，有使用借貸關係。
（二）又系爭土地係由原告經行政執行署宜蘭分署強制執行拍賣 取得，在投標之前應對系爭土地現況有所了解為是。系爭 土地登記謄本在地上建物建號欄位即有記載系爭建物，而 有建號登記者係已辦理保存登記即屬合法建物，則原告可 得而知系爭建物絕非無權占有土地之建物。復以原告在另 案即鈞院108年度羅訴字第7號案件向當時系爭建物之所有 權人即吳佳純訴請給付租金，後因兩造俱未上訴而告確定 。於鈞院109年度司執字第8226號強制執行程序拍賣公告 上亦載明：「又依本院108年度羅訴字第7號民事確定判決 ，本件房屋占用蘇澳鎮保安段528地號土地面積79.8平方 公尺部分，應給付每月租金692元予土地所有權人，至房 屋不堪使用之日止，請投標人自行查明注意」等語。而被 告也是看了前揭拍賣公告註記之文字才決定投標，於拍定 後繳清價金取得系爭建物所有權。則衡諸上開所述情形， 應屬第三人明知或可得而知，縱然未在土地謄本上詳細記 載系爭建物的合法使用權源，惟已具備使第三人知悉該狀
態之公示外觀，自應與不動產以登記為公示方法之效果等 量齊觀，並使該推定使用借貸關係對於原告即基地所有人 之所有權保護及被告就基地上建築物價值之保存間繼續存 在，以兼籌並顧符事理之平。
（三）被告經由強制執行程序拍賣取得系爭建物時，該拍賣公告 註記之文字乃係原告在另案向系爭建物前手即吳佳純訴請 給付租金之確定判決主文，惟被告在繳清價金後便遭原告 起訴請求拆屋還地，則衡量雙方所得利益及所受損害，應 認原告行使民法第767條訴請被告拆屋還地，有違反誠信 原則及以損害被告為主要目的，應駁回其請求等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地於88年9月19日經吳文智以分割為登記原因登記 為所有權人，嗣於107年10月17日經原告拍賣取得所有權 。
（二）訴外人吳盧美曾於69年間在系爭土地上興建系爭建物，嗣 系爭建物於98年10月2日由吳佳純繼承取得，再於110年8 月2日由被告拍賣取得所有權。
（三）系爭建物占用系爭土地如附圖編號A1至A5所示部分，面積 共計77.53平方公尺。
四、經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第185頁）： （一）被告抗辯本件應類推適用民法第425條之1規定，有無理由 ？
（二）原告依民法第767條之規定，請求被告拆除系爭建物並返 還土地，有無理由？有無權利濫用或違反誠信原則情事？五、得心證之理由：
（一）被告抗辯本件應類推適用民法第425條之1規定，有無理由 ？
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第42 5條之1定有明文。揆其立法理由謂：「土地及房屋為各別 之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與 土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有 ，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房 屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解(最高法院48 年台上字第1457號判決、73年5月8日73年度第五次民事庭 會議決議參照)認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人
默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其 法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其 明文化。」可知必須土地及房屋同屬一人所有，而僅將土 地及房屋分開同時或先後讓與他人，始有民法第425條之1 規定之適用。
2.被告雖以本件得類推適用推定租賃關係之法理等語為抗辯 ，惟按類推適用係就法律未規定之事項，比附援引與其性 質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會 通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推 適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有類似性，依 法律之規範意旨判斷本應同予規範，竟疏未規範至生法律 漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律 規定推及於原未規範之事項，即所謂類推適用。準此，未 經規範之事項得否類推適用某項法律規定，應先探求某項 法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「 同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未 經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上 之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立 法論上之問題，並無類推適用之餘地(最高法院101年度台 上字第923號判決意旨參照)。是以，類推適用應以兩事項 間具本質類似性，依法律規範意旨應同予規範，竟有一事 項疏未規範致造成法律漏洞為其前提。
3.本院認民法第425條之1既已明定其適用要件，顯然立法者 有意將「土地及其土地上之房屋非同屬一人所有」之情形 予以排除，應由房屋所有權人另行舉證何以有占有使用其 所坐落土地之正當權源。是民法第425條之1第1項前段規 定並不存在所謂的漏洞，司法者不得將不符合構成要件之 房屋、土地原分屬不同所有人之情形亦類推適用，否則將 違反憲法保障財產權之精神，影響所有權人使用收益其產 權之利益。經查，依兩造不爭執之事項（一）、（二）所 示，系爭建物與系爭土地自始至終均未曾同屬一人，與民 法第425條之1第1項規定之要件顯有未合；且民法第425條 之1第1項規範要件明確，是被告抗辯系爭建物得類推適用 民法第425條之1之規定，而有權占有系爭土地，應屬無據 。
4.至被告雖另辯稱系爭房屋與系爭土地有使用借貸關係，具 備債權物權化之公示外觀云云，然並非所有債權契約一旦 具有公示性即發生對世效力，況縱吳盧美與吳文智間就系 爭土地確有使用借貸關係，惟系爭土地於107年6月15日已 由原告以拍賣為原因，登記為所有權人，原告並非前開使
用借貸之當事人，且系爭建物亦於110年8月2日經被告取 得所有權，基於債之相對性關係，原則上原告並不受其前 手即吳文智與系爭建物所有人間之使用借貸關係所拘束， 被告亦無從基於前述使用借貸關係，對原告主張有權占有 系爭土地，故而，原告主張系爭建物無權占有系爭土地， 即屬有據。
（二）原告依民法第767條第1項中段、前段之規定，請求被告拆 除系爭建物並返還土地，有無理由？有無權利濫用或違反 誠信原則情事？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。原 告為系爭土地之所有人，被告所有之系爭建物占用原告所 有系爭土地如附圖編號A1至A5部分所示之土地，則原告依 民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告應將系爭建 物即如附圖編號A1至A5部分面積共計77.53平方公尺拆除 ，並將占用之系爭土地返還原告，核屬有據，應予准許。 2.而按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民 法第148條定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為 主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他 人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之 。本件原告起訴請求被告將其無權占用系爭土地之系爭建 物拆除後，將土地返還予原告，雖使被告喪失就系爭建物 之使用、收益及處分之利益，然原告收回遭占用之系爭土 地，僅係個人權利之行使，屬正當權利之行使，並非以損 害被告為主要目的，自與誠信原則無違，且亦無權利濫用 之情形，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第767條規定請求被告拆除系爭地上 物，並返還土地，均屬有據，應予准許。又原告陳明願供擔 保，請准為假執行宣告，核屬有據，爰酌定相當擔保金額准 許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 19 日 民事庭法 官 許婉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 19 日 書記官 鄒明家