臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
110年度基簡字第837號
原 告 陳柔安
訴訟代理人 張繼文律師（法扶律師）
被 告 江怡勳
訴訟代理人 江昌統
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國111年5月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）25萬8,000元，及自110年9月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用7萬7,760元由被告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以25萬8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告受合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請 ，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張略以：
㈠被告之母賴秀月於109年5月帶原告查看門牌號碼基隆市○○區○ ○街000號6樓房屋（下稱系爭房屋），向其宣稱當月甫重新 鋪設該屋樓頂平台防水層，施作廠商保固3年，該屋無漏水 ，買方可安心入住，原告方於109年6月19日與被告簽訂不動 產買賣契約書（系爭買賣契約），以價金175萬元買受系爭 房屋及其坐落基隆市○○區○○段000000地號土地應有部分21/1 0000，原告已交付全部價金，兩造亦已辦妥所有權移轉登記 ，並於109年8月28日完成交屋。被告於系爭買賣契約中「標 的物現況說明書」第11項勾選無滲漏水情形，且於系爭買賣 契約第12條第2項特約由賣方自交屋起對系爭房屋滲漏水保 固半年。嗣原告未經裝潢入住後，於109年9月起陸續發現系 爭房屋之3間臥室、客廳、廚房、廚房前天花板等處，有嚴 重漏水之瑕疵，原告立即以電話通知被告之父即被告訴訟代 理人江昌統，江昌統雖於109年10月至系爭房屋查看漏水， 然僅僱工於漏水處相應位置之頂樓地板處塗抹水泥，施工完 畢不到2週即再度漏水，並持續漏水迄今。
㈡本件經社團法人新北市建築師公會鑑定確實有漏水情事，原 告委請名城養護企業有限公司估價系爭房屋樓頂平台之修復 費用為25萬8,000元，未逾鑑定報告估算之修繕金額。況被 告於售屋前故意粉刷牆壁掩飾漏水，於鑑定拆除廚房天花板
時，竟發現其內有接水桶、箱，足見被告早已知悉系爭房屋 有漏水瑕疵而故意不告知，欲以此延緩原告發現瑕疵之時間 。被告既為系爭房屋之出賣人，應負物之瑕疵擔保責任，並 不以瑕疵可歸責於出賣人為要件，爰以瑕疵修繕必要費用估 算減價數額，依民法第359條、第179條規定，請求減少價金 25萬8,000元等語。
㈢並為聲明：如主文所示。
三、被告未於最後言詞辯期日到場，據其前言詞辯論所為之聲明 及陳述略以：
㈠被告取得系爭房屋7、8年期間都是出租他人，之前租客反應 漏水都有簡單處理，直到打算出售才請師傅施作完整的防水 工程，師傅還保固3年，被告確定已無再漏水才出售系爭房 屋，如看屋時有漏水原告豈會購買。嗣交屋後1個多月發現 漏水，有請師傅處理，後來被告於110年1月13日起接手聯絡 處理，當時有抓到客廳靠近鋁門落地窗、廚房上面漏水，並 把這兩點漏水處理好，依原告所提錄影光碟顯示客廳部分已 無漏水，只有廚房的電孔漏水，此外系爭房屋確定已無漏水 。廚房電孔部分，被告於110年1月中跟原告約好要處理，因 原告誤插電源線致其工具壞掉，只好做初步處理。關於水泥 龜裂部分，因頂樓樓地板的水泥有裂縫，先前泥工沒有處理 好，被告可請泥工吸收費用負責補修到好；被告亦於110年2 月承諾會在頂樓樓板全面施作5道防水層，惟原告嗣後不讓 被告再做進一步修繕，依基隆的天氣才可能產生漏水，故錯 不在被告。
㈡房屋買賣為高總價商品，不同於一般商品交易，系爭買賣契 約特約漏水保固半年，效力高於民法第354、359條一般條款 ，被告可修繕至完全不漏水並延長保固為1至2年，本件並無 減少價金之理由等語，並請求判決駁回原告之訴，另陳明如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件爭點及本院判斷：
原告主張其向被告買受之系爭房屋於3間臥室、客廳、廚房 、廚房前天花板等處有漏水瑕疵，被告除廚房電孔部分外均 否認有漏水，並以上開情詞置辯，是本件爭點為：系爭房屋 於交付時是否存有前開瑕疵？原告得否依民法第359條規定 請求減少價金25萬8,000元？經查：
㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵」、「買賣標的物之利益及危險， 自交付時起，均由買受人承受負擔」，民法第354條第1項、
第373條前段分別定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之 缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物 應具之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限。而民法第354條所規定之物之瑕疵 擔保責任，為一種法定無過失責任，凡買賣標的物交付於買 受人時有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或 發生是否有過失，均須負其責任。
㈡原告主張系爭房屋之3間臥室、客廳、廚房、廚房前天花板等 處有嚴重漏水之瑕疵，業據其提出系爭房屋109年9月、12月 、110年1月之照片為證，經本院囑託社團法人新北市建築師 公會就系爭房屋有無前開漏水及其原因、系爭房屋因漏水瑕 疵減少之交易價值予以鑑定，據該會於111年4月11日以新北 市建師鑑字第144號函檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告 ），就系爭房屋漏水及其原因，鑑定結論為：「⒈依會勘當 日廚房天花板內的塑膠接水桶（鑑定人會勘當天拆除廚房部 分PVC天花板，發現早已下陷變形的天花板內有一只滿水位 之橘色塑膠接水桶，依體積換算重量約有66公斤）內滿水位 之現況，鑑定標的物確有滲漏水情形，研判是從直上方天花 混凝土裂縫及鋼筋銹蝕處滲漏。⒉本鑑定標的物經紅外線熱 影像滲水檢測，檢測結果共計十處位置出現水氣反應，本鑑 定報告第九項「鑑定分析」第3點之漏水點與檢測套繪結果 （即臥室1之A、客廳B、廚房F、J、廚房前方H、I、客廳a、 臥室2之b、臥室3之c處天花有水氣反應），多處結構體表面 有濕漬壁癌、漆剝落及擴散現象。⒊由屋頂防水塗料塗佈及 室內滲漏水分佈情形，水氣有擴散情形，研判滲漏水原因應 為結構體混凝土水密性不足、混凝土龜裂，再加上屋頂防水 層失效及施作範圍不足等複合條件所導致。」（詳系爭鑑定 報告第5-7、76頁）。又系爭房屋建於84年，屋齡約27年， 業經建築師鑑定有天花混凝土龜裂裂縫、結構體混凝土水密 性不足、鋼筋銹蝕等問題，亦有系爭鑑定報告所附照片可稽 （詳系爭鑑定報告第20-21頁客廳天花混凝土龜裂浮凸、第2 7-28頁廚房天花混凝土橫向龜裂、鋼筋銹蝕現況），佐以被 告自承前經租客反應漏水，及交屋後不滿1個月即陸續發現 滲漏，顯見系爭房屋之滲漏水瑕疵，應係於交付前即已長期 存在，而非交付後所突發。本件被告交付存有上開多處漏水 情狀之系爭房屋，已然影響生活其內之原告健康及住居安寧 ，損及系爭房屋之通常效用暨應具備之經濟價值，堪認系爭 房屋於交付時已有系爭鑑定報告所示之漏水瑕疵存在。 ㈢次按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第
359條前段定有明文。又法院對於減少價金之請求，應就買 賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟 酌，非可任意酌情增減（最高法院72年台上字第726號民事 判決要旨參照）。原告主張依系爭房屋漏水瑕疵之修復費用 25萬8,000元減少價金，並提出名城養護企業有限公司估價 單為憑；被告固辯稱出售前已委請師傅施作防水工程，確定 已無再漏水才出售云云，然出賣人所負關於瑕疵擔保之責任 ，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或 過失為必要，亦不以出賣人事前知悉為要件，無論被告於系 爭買賣契約簽訂前，是否知悉系爭房屋存在上開漏水瑕疵， 均無礙其應承擔之法定責任。另據社團法人新北市建築師公 會就系爭房屋因漏水瑕疵所減少之交易價值予以鑑定，其鑑 定結論為：「⒈RC結構體發生混凝土裂縫、滲漏水、鋼筋銹 蝕外露等劣化瑕疵，長期會影響RC結構強度及耐久性，惟目 前標的物除滲漏水及壁癌等瑕疵影響使用性與美觀條件外， 目測結構體尚未發現嚴重的損壞現象。⒉標的物室內因滲漏 水瑕疵，導致了廚房PVC天花板損壞及影響室內表面裝飾材 之美觀，故室內之修繕復原金額預估需75,832元。⒊漏水原 因及因漏水所造成損害，若經由專業施工廠商進行修復，並 予適當之保固責任，其用於室內、外修復所需之所有金額， 等於該系爭房屋因漏水瑕疵所減少之交易價值應為合理。故 本標的物因漏水瑕疵所減少之交易價值經估算應為319,616 元，計算式如下：⑴屋頂漏水修繕工程金額：243,784元。⑵6 樓修繕工程金額：75,832元。合計：⑴＋⑵＝243,784＋75,832＝3 19,616元」，並有該會參考「中華民國全國建築師公會2019 鑑定手冊」及市場實際訪價，按實際尺寸進行數量計算及估 價所製之系爭房屋屋頂漏水修繕工程、系爭房屋修繕工程修 復估算表、修繕工程數量計算表可稽（詳系爭鑑定報告第7- 8頁、第42-44頁），而該會就原告所提估價單與其預估金額 相差5.83%，亦認屬合理範圍，是本院認應以系爭房屋屋頂 漏水及室內受損所需之修復費用31萬9,616元，作為原告得 向被告請求減少價金之數額之參考。
㈣又「無法律原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 」，為民法第179條前段所明定。而買受人依民法第359 條 規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行 使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。 換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存 在（最高法院87年台簡上字第10號民事判決要旨參照）。本 件原告主張系爭買賣契約之價金已給付完畢，為被告所不爭 執，原告依民法第359條前段規定，以民事起訴暨聲請訴訟
救助狀繕本向被告請求減少價金25萬8,000元，故被告得受 領之價金即減少25萬8,000元，然被告仍全額受領買賣價金1 75萬元，就其中25萬8,000元自屬無法律上之原因而受利益 ，並致原告受損害，是原告依民法第179條不當得利法律關 係，請求被告給付25萬8,000元，為有理由，應予准許。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條分別定有明文。本件原告請求被告返還溢領價金，屬 無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被告應負遲 延責任。而本件民事起訴暨聲請訴訟救助狀繕本於110年9月 17日送達被告（詳本院卷第97-99頁），是原告請求自該狀 送達之翌日即110年9月18日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告 給付25萬8,000元，及自110年9月18日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提出之各 項證據資料，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結 果，爰不予以一一論列，附此說明。
八、本件第一審裁判費為2,760元，加計鑑定費7萬5,000元（詳 本院卷第193頁），合計訴訟費用為7萬7,760元，應由敗訴 之被告負擔。
九、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟 法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依聲 請宣告被告預供擔保，得免為假執行。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日 基隆簡易庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日 書記官 張景欣
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