臺灣基隆地方法院民事判決
108年度訴字第497號
原 告 張岑煊
訴訟代理人 陳佳雯律師
被 告 許葉仁
被 告 林欽雄
上二人共同
訴訟代理人 王景暘律師
複 代理人 王喬立律師
被告許葉仁
之訴訟代理
人 許敬賢
被 告 張岑熙
張岑裕
兼上列二人
共 同
送達代收人 張岑正
被 告 林姬玲
林姬英
林姬貞
兼上列二人
共 同
訴訟代理人 林欽隆
被 告 李林寶玉
李志宏（兼賴宗耀之承當訴訟人）
李明明
李明娟
李明瑜
上五人共同
訴訟代理人 黃丁風律師
上五人共同
訴訟代理人 黃雅羚律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國111年3月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落基隆市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地（面積各為三八三六點一０平方公尺、九二五點七九平方公尺、一八八五點一二平方公尺）准予變價分割，所得價金由兩造按如附表二所示權利範圍比例分配。
訴訟費用由兩造按附表二所示訴訟費用分擔比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄。民事訴訟法第10條定有明文。本件原告請求 就兩造共有附表一所示之土地（下稱171號土地、196號土地 、204地號土地，合稱系爭土地）准為裁判分割，而系爭土 地位在本院轄區，是依首開規定，本件訴訟專屬本院管轄。二、第按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移 轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第 三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第25 4條第1、2項定有明文。經查，原告起訴後，系爭土地之原 共有人即賴宗耀於民國108年12月30日將其所有系爭土地應 有部分20分之2移轉予被告李志宏，此有系爭土地之土地登 記謄本及異動索引在卷可稽，且被告李志宏已具狀向本院聲 請承當訴訟，雖兩造並無全部同意，然上開應有部分既已移 轉予被告李志宏，由其承當訴訟自有助於終局解決本件紛爭 ，故被告李志宏聲請為賴宗耀之承當訴訟人，續行本件訴訟 ，業經本院以108年度訴字第497號裁定認核與上開規定相符 予以准許，合先敘明。
三、本件被告張岑熙、張岑正、張岑裕、林姬玲、林姬英、林姬 貞及林欽隆皆經合法通知，均無正當理由未於最後言詞辯論 期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依 原告訴訟代理人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠兩造為系爭土地之共有人，各自之權利範圍如附表二之權利 範圍所示，系爭土地之共有人計有15人之多，而系爭土地上 建滿違章建物，且僅有一側臨基金一路，其餘三側均無聯外 道路，如以原物分割之方式，將系爭土地分割予全體共有人 ，將造成部分共有人分得袋地（即部分土地不予道路連通時 ），或全體共有人所分得之土地均極為狹長（即全部土地均 予道路連通）之情形，二種情形均不利土地之利用，並使系 爭土地之經濟價值降低，再者，如採原物分割，因地上物事 實上處分權人，必與分割後土地之所有權人不同，日後恐生 眾多拆屋還地訴訟，是以原物分割予全體共有人顯有困難， 反觀如系爭土地採變價分割，欲取得土地之共有人亦得以應 買、承受及行使優先承買權等方式取得系爭土地之所有權， 而不欲取得土地之共有人則能分配最多之價金（蓋拍定金額 可能高於拍賣抵價），如此兩造均能獲致最高利益，應屬最 適宜兩造之分割方案。
㈡退步言之，倘本院認採原物分割為宜（此為假設前提），原 告主張最適宜之原物分割方法為109年9月23日複丈成果圖（ 下稱附圖）方案A，即系爭土地分割為如附圖方案A所示編號 A、B、C、D等4塊土地，而編號A土地由原告及被告張岑熙、 張岑正、張岑裕等人（下合稱張家）共有、編號B土地由被 告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人（下合 稱李家）共有、編號C土地由被告許葉仁單獨所有、編號D土 地由被告林欽隆、林欽雄、林姬玲、林姬英、林姬貞（下合 稱林家）共有，蓋因系爭土地上現存之地上物坐落情形如附 圖第1頁所示編號A、B、C建物（下分別稱35-2號建物、35-1 號建物、35號建物），其中35-2號建物與35-1號建物之分隔 牆本為不規則之線條，故於原物分割時，如能依分隔牆之位 置將35-2號建物所坐落之土地分割予張家，將35-1號建物所 坐落之土地分割予李家，日後張家與李家之間即不會因地上 物與土地之所有權人不同而衍生拆屋還地之訴訟，故原告認 為最適宜兩造之原物分割方案為附圖方案A。
㈢綜上，爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款前段 及第5項規定，提起本訴等語。並聲明：請求如主文第一項 所示。
二、被告部分：
㈠被告張岑熙、張岑正、張岑裕等人以書狀表明同意原告提出 之分割方案。
㈡被告許葉仁、林欽雄：
1.本件並無不能分割或分割顯有困難之情況，並無採變價分割 之必要：
系爭土地面積共6,647.01平方公尺，甚為遼闊，縱使分割為 四，最小面積持有者，仍可分得664.7平方公尺，尚無不利 土地使用之情況，因此本件並無民法第824條第2項第2款之 分配原物顯有困難之情。次查被告林欽雄曾表示李家及友聯 汽車貨運股份有限公司（下稱友聯貨運）在地經營甚久，政 商關係良好，在地人皆知悉系爭土地為友聯貨運所使用，如 採變價分割，除李家及友聯貨運相關人等外，應無其他人有 意願競拍系爭土地，恐致系爭土地拍賣價格不佳，而影響系 爭土地之全體共有人之利益，且採原物分割後共有人間之爭 執或可採協調方式為之。
2.系爭土地以附圖方案C為原物分割之最佳分割方案： 依附圖方案C分割為編號A、B、C、D等4塊土地，其中編號A 土地由張家共有、編號B土地由李家共有、編號C土地由被告 許葉仁單獨所有、編號D土地由林家共有，且採此方案可分 割成筆直之4塊土地，均有連通基金一路之事宜出入口、面 積方正，將來欲規劃使用或再行分割時，較符合土地分割效 益。再者依神碟國際不動產估價師事務所出具不動產估價報 告書（下稱系爭估價報告書），如採附圖方案C之分割方法 ，編號A、B、C、D土地之評估單價最為接近，對於系爭土地 全體共有人亦較為公平，至於找補方式，因附圖方案C之編 號B土地之評估單價最高，可依系爭估價報告書之估價，由 取得附圖方案C之編號B土地之所有人依系爭估價報告書之差 額及土地面積，找補其他共有人。
3.併聲明：兩造共有系爭土地依附圖方案C予以分割；訴訟費 用由原告負擔。
㈢被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜： 1.嗣於81年8月1日被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、 李明瑜等人之被繼承人李元吉與原告、被告張岑熙、張岑正 、張岑裕等人之被繼承人張金益訂立共有土地分管協議書（ 下稱系爭協議書），約定李元吉、張金益以系爭協議書附圖 為各自分管範圍，系爭土地之紅色標示A區由李元吉分管， 藍色標示B區由張金益分管，並約定日後分割時將以上開分 管標示區域辦理分割登記各自取得分管土地之所有權。李元 吉與張金益既在各自分管之土地上建造廠房使用，且約定日
後分割即按分管範圍為原物分割。原告主張系爭土地採變價 方式分割，不但與前述約定不符，且與共有物之性質、經濟 效益及全體共有人之利益有違，更不符合公平原則及社會利 益，原告主張，委無可取。
2.被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人主張 系爭土地應依附圖之方案D分割為編號A、B、C、D等4塊土地 ，其中編號A土地由張家共有、編號B土地由被告許葉仁單獨 所有、編號C土地由林家共有、編號D土地由李家共有，此方 案較符合李元吉與張金益所簽訂之系爭協議書意旨，再者， 以採方案B、D而言，分割後，張家所有之35-2號建物坐落在 編號A土地上，李家所有之35-1號建物坐落在編號D土地上， 土地與建物合一，達物盡其用、地盡其利之功能，與方案A 、C相比，較為可取。且採方案D，則得免除採取方案B之張 家分割取得編號A土地，與被告林家分割取得編號B土地，均 呈「鋸齒狀」，而有不好使用之困擾。
3.又系爭估價報告書以各共人分割取得土地之「面積大小」作 為開發效益取修正(+0.6%、-0.6%〜-0.8%)之依據，作成共有 人間之相互補償金額，並不合理，蓋系爭估價報告主要係以 各共有人土地面積大小，作為分割取得土地價金補償依據， 綜觀系爭估價報告書，估價師未提出相關學術理論依據，依 循之法令，及實務上（司法院解釋、法院座談會、判例及判 決等）採行之案例，僅以「面積及開發效益」、「寬度比」 、「地形」及「其他」等修正事項，作為調整單價依據，然 查分割後土地之面積、寬度等，乃取決於各共有人土地面積 大小而定，與他共有人無涉，因此不足為憑。
4.綜上，審酌系爭土地之性質、使用現狀、分割後之各共有人 之經濟效益等情狀，並符合公平原則及社會利益等，原告主 張變價分割不可取，系爭土地應依附圖方案D及111年3月14 日提出民事辯論意旨（續）狀附表一分割明細表為分割方法 ，且互不找補，方屬公平合理。併聲明：⑴兩造共有坐落附 表一所示系爭土地准予分割，分割方法如附圖方案D及111年 3月14日民事辯論意旨（續）狀附表一分割明細表所示；⑵訴 訟費用由兩造按附表二所示權利範圍比例負擔。 ㈣被告林姬玲、林姬英、林姬貞、林欽隆：
渠等同意分割，對於分割方法沒有意見。
四、本院之判斷：
㈠原告主張如系爭土地為兩造所共有，各自之權利範圍如附表 二之權利範圍所示，業據原告提出土地登記第一類謄本、第 二類謄本、地籍圖騰本及被告等人戶籍謄本等件為證，復有 被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜提出土地
登記第三類謄本、地籍異動索引等件為佐，並經本院調取土 地建物查詢資料確認無誤，且為被告所不爭執。故原告前開 主張，首堪信為真。
㈡本件應予審究者即為：1.系爭土地是否有不能分割之情事？2 .系爭土地應如何分割始為適當？茲分敘如下： 1.系爭土地並無不能分割情事：
⑴按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。又分管契約，係共有 人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而共有 人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思（最高法 院85年度台上字第53號判決要旨參照）。
⑵經查，系爭土地之使用分區為「保護區」，此有系爭估價報 告書所附基隆市都市計畫土地使用分區（公共設施用地）證 明書在卷可參，又本院依職權函詢並經基隆市地政事務所覆 以：本件系爭土地均為都市土地，故無農業發展條例第16條 耕地分割之限制等語；另基隆市政府則覆以：系爭土地經查 本府建築地籍套繪系統、全國建築管理資訊系統，未有申領 建築執照記錄等語，此有基隆市地政事務所109年7月6日基 地所登字第1090007863號函、基隆市政府109年7月14日基府 都建貳字第1090125519號函在卷可佐，可知系爭土地除無農 業發展條例第16條耕地分割之限制外，並無核發建築執照及 農舍建築執照（建築物套繪）相關資料，尚無建築基地法定 空地分割辦法暨農業用地興建農舍辦法第12條相關規定之適 用，是以系爭土地並無因法令或使用目的而不能分割之情事 ，先予敘明。
⑶再以被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人 之被繼承人李元吉與原告、被告張岑熙、張岑正、張岑裕等 人之被繼承人張金益曾訂有分管契約性質之系爭協議書，姑 且不論系爭協議書是否拘束其他共有人，然系爭協議書尚非 不分割之契約，並不影響共有人共有物分割請求權之行使， 而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。 又兩造不能就分割方法達成共識，以致系爭土地迄今無從辦 理協議分割，兼之本件既無不分割之協議，亦查無因法令或 物之使用目的而不能分割之情形，從而，原告訴請本院就系 爭土地裁判分割，自屬適法。
2.本件分割方法應以變價分割方式為之：
⑴按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不 能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配 ：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配
顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；共有人 相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分 割。民法第824條第1項、第2項及第5項定有明文。又分割共 有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事 人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益 等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束 （最高法院87年度台上字第1402號判決意旨參照）。 ⑵經查：
❶系爭土地面積合計共6,671.01平方公尺，僅一面臨基金一路 ，系爭土地上建有如附圖第1頁所示35-1號、35-2號、35號 建物，35-1號建物為李家出租給友聯貨運使用，35-2號為張 家所使用等情，業經本院於109年4月1日會同基隆市地政事 務所勘驗屬實，並有勘驗筆錄及基隆市地政事務所109年10 月22日基地所測字第1090012581號函附複丈日期109年9月23 日複丈成果圖、現場相片在卷可稽。
❷就系爭土地之分割方法，原告與被告張岑熙、張岑正、張岑 裕等人主張變價分割，若採原物分割，則應以附圖方案A為 分割方法，即系爭土地分割為如附圖方案A所示編號A、B、C 、D等4塊土地，而編號A土地由張家共有、編號B土地由被告 李家共有、編號C由被告許葉仁單獨所有、編號D土地由林家 共有，且應以金錢補償分得土地價值不足應有部分之共有人 ；被告許葉仁、林欽雄則主張原物分割，以附圖方案C為分 割方法，即分割為附圖方案C編號A、B、C、D等4塊土地，其 中編號A土地由張家共有、編號B土地由李家共有、編號C土 地由被告許葉仁單獨所有、編號C土地由林家共有，並應以 金錢補償分得土地價值不足應有部分之共有人；被告李林寶 玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人主張原物分割， 以附圖方案D為分割方法，分割為編號A、B、C、D等4塊土地 ，其中編號A土地由張家共有、編號B土地由被告許葉仁單獨 所有、編號C土地由林家共有、編號D土地由李家共有，且互 不找補，其餘被告林姬玲、林姬英、林姬貞、林欽隆等人同 意分割，對於分割方法並無意見。
❸系爭土地雖面積合計6,671.01平方公尺，然其地形為不規則 狀，若採原物分割之方法，附圖A、B、C、D方案為使分割所 得土地均可面臨基金一路，而可獨立進出，勢需以縱向面臨 基金一路之方式按比例分割，然無論採附圖何方案，皆導致 部分共有人所分得部分土地地形狹長，臨路面寬窄，寬深度 比為約0.05至0.07間（如附圖方案A之編號C、D號土地；附 圖方案B之編號B、C號土地；附圖方案C之編號C號土地；附
圖方案D之編號B號土地），皆難以為有效之經濟使用，嚴重 影響部分共有人之權益，且採原物分割，將使土地整體價值 驟減，明顯不利於全體共有人，而有害於總體社會經濟之發 展，足認系爭土地以原物分割顯有困難。
❹是本院審酌系爭土地之面積、型態、使用情形、地點、各共 有人之意願及全體共有人之利益等一切情狀，認系爭土地以 變賣方式進行分割，買受人可就系爭土地整筆規劃利用，進 而發揮最大經濟效用，且兩造亦可依民法第824條第7項規定 行使優先承買權，從而使系爭土地因良性競爭之競價結果而 達市場價值極大化，促成兩造能分配之金額增加，對兩造而 言，自屬有利及公允。因此，原告主張將系爭土地予以變賣 ，所得價金按兩造如附表二所示權利範圍比例分配之分割方 法，堪屬適當。又本院既認為應採變賣分割方式，則兩造間 其價金補償之價格如何計算，無再論究必要。
⑶至被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人固 辯以系爭估價報告書僅以「面積及開發效益」、「寬度比」 、「地形」及「其他」等修正事項，作為調整單價依據，其 中以「面積大小」為重要因素，進而計算出找補金額，然分 割後土地之面積、寬度等，乃取決於各共有人土地面積大小 而定，與他共有人無涉，因此不足為憑云云。惟查本院囑託 神碟國際不動產估價師事務所鑑價就系爭土地之附圖方案A 、B、C、D、D_new等5種分割方案，各方案之系爭土地評估 總價值及各細分土地之價值所出具系爭估價報告書及補充說 明，此有神碟國際不動產估價師事務所110年3月15日函暨函 附系爭估價報告書、110年12月24日函所附各方案各共有人 間找補金額明細、110年12月24日神佑字第110122406號函在 卷可查，本院認系爭估價報告書乃該估價師以系爭土地進行 產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及 系爭土地依最有效使用估價情況下，與專業意見分析後，採 用比較法進行評估，評估系爭土地依附圖各方案之各細分土 地之價格，同時考量宗地個別條件差進行調整修正，修正細 項有面積及開發效益修正、寬深度比修正、地修正、其他修 正等因素，評估各方案各編號土地之評估單價，並進而計算 各共有人間應找補之金額明細，此乃該估價師本於專業知識 經驗所為且符合現行估價技術專業水準及公平合理性，系爭 估價報告書應屬可採，被告李林寶玉、李志宏、李明明、李 明娟、李明瑜等人上開所辯，並不可採。
⑷又觀諸被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等 人提出附圖方案D、方案D_new，經估價師鑑價後，方案D之 系爭土地評估總價為新臺幣（下同）125,006,500元，方案D
_new之系爭土地評估總價為123,635,860元等情，此有系爭 估價報告書及神碟國際不動產估價師事務所110年12月24日 函在卷可查，附圖方案D、方案D_new之差異，僅乃將方案D 中之編號D土地再細分為編號D1、D2、D3等3筆土地，即方案 D劃分為編號A、B、C、D等4筆，方案D_new則共劃分為編號A 、B、C、D1、D2、D3等6筆土地，然二者評估總價差達1,370 ,640元，更可足證系爭土地若為細分，將減損系爭土地之價 值，是為維護系爭土地整體價值，而有利於全體共有人，系 爭土地以變價分割較為適宜。
⑸另被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜等人固 辯以應依系爭協議書約定之分管範圍即附圖方案D為分割方 法，蓋因李家、張家於各自分管範圍內建有35-1號、35-2號 建物，以達土地與建物合一，物盡其用云云。惟按分管契約 ，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約 ，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思 。是系爭基地之分管契約，已因被上訴人提起本件分割共有 物訴訟，而當然終止。且分管契約與協議分割契約不同，前 者以共有關係繼續存在為前提，後者以消滅共有關係為目的 ，故裁判上分割共有土地時，並非必須完全依分管契約以為 分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地 之價值相當，利於使用（最高法院85年度台上字第53號判決 要旨同此見解）。查原告提起本件分割共有訴訟，即應解為 有終止分管契約之意思，業如前述，況系爭協議書之約定僅 拘束李元吉、張金益之繼承人，並不當然拘束其他共有人。 再者，揆諸上開說明，本院審酌分割系爭土地時，無須依分 管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值及兩造之最大 利益等因素為斷，又兩造任一方仍有依相同條件優先承買之 權而取得系爭土地，仍有維持土地與建物合一之可能，是以 被告李林寶玉、李志宏、李明明、李明娟、李明瑜上開所辯 ，洵無可採。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項第 2款前段、第5項規定，請求如附表一所示之土地予以變價分 割，所得價金按如附表二所示之權利範圍比例分配，均有理 由，應予准許。
六、本件為裁判之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核 與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。七、按共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1定有明文。本 件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共
有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方 法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由 ，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平， 爰以兩造於系爭土地分割前之應有部分即權利範圍（各如附 表二所示），酌定本件訴訟費用之分擔如主文第二項所示。八、據上論結，依民事訴訟法第385條第1項前段、第87條第1項 、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 5 日 民事庭法 官 周裕暐
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 5 日 書記官 謝佩芸
附表一：分割土地標的
編 號 土 地 坐 落 面 積 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地 號 平方公尺 1 基隆市 安樂區 新城段 0000-0000 3,836.10 2 基隆市 安樂區 新城段 0000-0000 925.79 3 基隆市 安樂區 新城段 0000-0000 1,885.12 附表二：系爭土地共有人權利範圍比例及訴訟費用負擔金額比例編號 共有人 姓名 171地號土地之權利範圍 196地號土地之權利範圍 204地號土地之權利範圍 訴訟費用分擔比例 1 張岺煊 6/80 6/80 6/80 6/80 2 張岺熙 6/80 6/80 6/80 6/80 3 張岺裕 6/80 6/80 6/80 6/80 4 張岺正 6/80 6/80 6/80 6/80 5 李林寶玉 3/20 3/20 3/20 3/20 6 李志宏 13/60 13/60 13/60 13/60 7 李明明 1/60 1/60 1/60 1/60 8 李明娟 1/20 1/20 1/20 1/20 9 李明瑜 1/60 1/60 1/60 1/60 10 許葉仁 2/20 2/20 2/20 2/20 11 林欽隆 3/100 3/100 3/100 3/100 12 林欽雄 3/100 3/100 3/100 3/100 13 林姬玲 3/100 3/100 3/100 3/100 14 林姬英 3/100 3/100 3/100 3/100 15 林姬貞 3/100 3/100 3/100 3/100 附圖：