臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度訴字第73號
原 告 石惠美
被 告 林滿
洪啓泰
蔡嘉家
柯禎致
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國111年5月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告
起訴時之訴聲明為「一、被告建地買賣契約瑕疵擔保應負不
完全給付責任、解除契約返還價金及損害賠償，及均自民國
111年3月1日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。二
、訴訟費用由被告負擔。三、願供擔保請准宣告假執行。」
；嗣於111年2月22日言詞辯論期日變更、追加訴之聲明第一
項為「請求被告林滿賠償新臺幣（下同）199萬7,438元、洪
啓泰賠償10萬元、蔡嘉家賠償13萬8千元、柯禎致11萬506元
，及均自民國111年3月1日起至清償日止按年息百分之五計
算之利息」。經核原告上開所為訴之變更追加，與原告起訴
之基礎事實同一，另變更請求金額部分，則係分別為特定、
擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合
，均應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、原告於105年5月間以價金190萬元，向被告購買坐落嘉義縣○○
鄉○○段○○○段000000000000000地號土地（下分別稱318-6、3
18、318-9地號土地，合稱系爭土地），惟其中318-6地號土
地被訴外人吳欽富所越界，故以23萬2,320元為對價，售予
約7.1坪土地予吳欽富。
㈡、原告與被告林滿在訂定系爭土地之買賣契約時，於土地現況
說明書之項次4「土地現況是否有被他人占用情形」處，被
告勾選「否」；又依不動產說明書之「目前管理與使用情況
項目6：有無被他人無權占用」及「其他重要事項項目3：是
否有被越界建築」兩處，被告均勾選「否」；且於簽訂系爭
土地買賣契約時，稱系爭土地已經經過鑑界，且花了4、5萬
元圍欄杆等語。然被告林滿未告知有此情形，致原告支出「
申請移電線杆6,000元、越界法院勘查費4,150元、地政鑑界
費4,000元、訴訟費1萬9,810元、1萬8,810元、建築事務所
測量費1萬2,000元、越界賣吳欽富申報繳交之房地合一稅3,
818元、105年至110年地價稅費1萬1,218元及買賣合約第十
條之違約罰金190萬元」。是以，爰依民法第354、359、360
、227條及買賣契約書第9、10條之規定，提起本訴。
㈢、又於簽訂系爭土地買賣契約時，原告有向被告蔡嘉家及林滿
表示購買系爭土地係為蓋房屋所用，而二人皆表示系爭土地
係可於其上蓋屋，原告始購買之，並委託被告柯禎致辦理簽
約手續。惟於110年12月原告請建築師事務所向水上鄉公所
申請建築線時，竟因私設道路沒有達到五米，無法申請建照
蓋房屋，被告蔡嘉家及林滿以不實資訊致原告簽訂系爭土地
之買賣契約，被告洪啓泰為蔡嘉家之主管，亦未盡督導之責
，致受有損害（被告蔡嘉家部分為損害賠償10萬元、仲介服
務費3萬8,000元；被告洪啓泰為損害賠償10萬元）；且被告
柯禎致於辦理登記業務時，只顧辦理產權移交卻未提到土地
要蓋房子需要先做建築測量始能申請建照契約始能成立等事
項，而未盡到地政士應盡之職責，明顯有重大過失致受有損
害（損害賠償10萬元、代辦費1萬506元）。為此，對洪啓泰
及蔡嘉家爰依民法第567、535、540條之規定，對柯禎致爰
依地政士法第16、26條之規定，提起本訴。
㈣、並聲明：
１、請求被告林滿賠償199萬7,438元、洪啓泰賠償10萬元、蔡嘉
家賠償13萬8千元、柯禎致11萬506元，及均自111年3月1日
起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、願供擔保請准宣告假執行。
三、對被告答辯之主張：
㈠、被告柯禎致講的108年委託越界與買賣無關，我告的是105年
土地買賣的事情，我跟被告林滿單獨談好價錢，請被告柯禎
致辦好產權買賣，並不代表我們都了解土地買賣要先測量建
築線；第三，被告柯禎致、被告蔡嘉家、被告洪啓泰都是不
動產專業人士，都知道我要蓋房子，應該要告知雙方要測量
建築線，他們沒有做到把關的義務；第四，105年5月成交以
後到110年12月，我才知道無法申請測量建築線，因為建築
師許榮方收了我22000，當時沒有幫我申請，後來110年11月
申請才發現；第五、仲介公司被告洪啓泰說用他們的版本，
事實上是用地政事務所的版本；第六、賣方被告林滿當時買
賣時說她已經鑑界過了，花了四萬5千元圍欄杆，使人信以
為真。
四、被告之答辯：
㈠、被告林滿之答辯：
１、依民法第365條的規定，五年內可以提出，本件已經超過五年
，到110年5月7日已經超過五年，原告已經沒有追訴權。
２、而系爭土地買賣契約書上簽名是我簽的，但勾選不是我勾的
，也沒有一題一題問我，是被告柯禎致拿給我的，我拿到的
時候已經勾好了，就叫我簽名而已。
３、又原告稱要蓋房子的事情當時我不記得。建築線的事情我不
知道。越界的事情，原告也曾告過我。
４、並聲明：
⑴、駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⑵、訴訟費用由原告負擔。
⑶、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、被告蔡嘉家之答辯：
１、於系爭土地買賣當時，我有告知被告林滿，原告買此地是為
了退休蓋房子用的，且針對LINE對話截圖，我並沒有允諾原
告可以蓋房子，我是告知林滿，原告的為了退休蓋房子。剛
開始價金他們無法合意，原告當時價錢是談不攏，她知道行
情價，所以無法合意，買賣不成，我認為雙方見面聊個天，
我就讓他們兩個單獨聊天，當我要送客時，他們已經談妥條
件，合意190萬元買賣土地，賣方林滿說是賠錢賣給原告，
所以不付仲介服務費38000元，買方原告同意付38000元，當
日雙方同意簽約，土地現況說明書也是一條一條念，請雙方
確認無誤再簽名，買方原告很細心一條一條看完契約才簽名
。
２、依第四點，買方石惠美在108年10月9日分割完後，就說要賣
，並將建築圖及如何蓋的內容，傳LINE給我，說圖可以給買
方的客人沿用，也給我訴外人許榮方建築師的電話，確認圖
如何蓋，我也有到現場確認分割後的界址，當時的條件是他
們雙方談的，建築也是買方去談的，我們送件是按現況交易
的方式，也有去做產調，並請賣方確認明確的現況說明書，
已經在我服務內的項目都有調查，至於指定建築線並不在我
的調查項目內，仲介買賣建地跟石惠美是否能夠完成建築行
為，不是我的調查項目，建築是建築師專業領域，並不是仲
介的法定調查義務項目裡面的專業領域。
３、又蓋房子的事情當時知道，是建築線的事情，我們的職責範
圍內，就是我們上不動產經紀人的課程，公司的教育，以及
不動產經紀人第4條，我們只是居間價錢的買賣，就是撮合
，建築線不在我的工作項目裡面，契約上一定會附上現況說
明書，一條一條說明給他們聽，當時我唸到這一條，被告林
滿說不用鑑界，我沒有告訴原告關於建築線的事情。
４、況土地成交已經過6年，原告突然說不能指定建築線是瑕疵，
難道原告都沒有責任？倘有瑕疵，應該在過戶後盡快告知賣
方，或許雙方都可以透過解約或減價來解決處裡，而不是過
了6年突然要求仲介等人負起該責任。
５、並聲明：
⑴、駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⑵、訴訟費用由原告負擔。
⑶、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢、被告洪啓泰之答辯：
１、我們公司及業務人員，均沒有隱瞞任何資訊，依照105年5月2
日不動產現況說明書的範本，也就是我們中信房屋當時的現
況說明書版本，裡面的內容均如我們公司的業務員先向賣方
逐筆解說、勾選、簽名，再向買方逐筆解說，由買方親自簽
名，不動產現況說明書裡面均沒有指定建築線項目，也沒有
提到是否有指定建築線的問題，況且建築線的指定是由專業
人士來負責，並非是仲介公司的專業領域及服務項目。
２、並聲明：
⑴、駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⑵、訴訟費用由原告負擔。
⑶、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈣、被告柯禎致之答辯：
１、我僅係依照原告所提供的買賣契約書辦理土地產權移轉相關
事宜。在系爭土地之買賣契約書的第11條第6款，有載明買
賣雙方共同委託被告柯禎致辦理買賣相關事宜，我是受雙方
委託的代理業務，他們委託什麼，我就辦什麼事，也順利辦
理本件結案，後續108年時，原告有請我去水上的建築師事
務所那邊，說她的土地有越界要分割，要請我辦，也順利處
理完，我不知道他為什麼要告我，原告本件起訴的事項非地
政士處理事項，他們委託我代理的事項，也都依照契約上順
利完成。
２、又關於建築線一事，當時我也不知道，後來才知道，當時我
有問買賣雙方要不要鑑界，賣方林滿說他們才剛鑑界過，買
賣雙方同意不需要，這是在契約書上的特別事項有記載買賣
雙方同意不鑑界。我照他們講的讓他們簽約，我沒有到過現
場，因為代書不是負那個責任，產調現況責任都不是代書負
責，108年的契約，那時候委託建築師畫建築線，用兩米的
巷道不行，建築師的專業都看不出來，我代書都沒有去過現
場的人怎麼知道。
３、並聲明：
⑴、駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⑵、訴訟費用由原告負擔。
⑶、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、本院之判斷：
㈠、原告所主張其係於105年5月7日以價金190萬元，向被告林滿
購買系爭土地，而被告蔡嘉家為系爭土地買賣案之仲介、被
告洪啓泰為仲介公司之主管、被告柯禎致為承辦系爭土地移
轉之土地代書，且系爭土地有被訴外人吳欽富所有建物占用
之事實，原告就系爭土地亦有支出契稅及相關費用，業據原
告所提出房地產買賣契約書、土地現況說明書、與被告蔡嘉
家之Line對話截圖、嘉義縣水上鄉公所函、系爭土地外觀圖
及土地複丈成果圖、系爭土地登記第一類謄本、嘉義縣財政
稅務局105-110年地價稅繳納證明書（本院卷第19至21頁、
第80至108頁、158至174頁）為證，且為兩造所不爭執，堪
信為真實。故本件爭點在於：本件原告對被告林滿之請求是
否為前案之既判力所及？若未為前案之既判力所及，則本件
是否有有瑕疵擔保之除斥期間適用？原告對被告請求不完全
給付部分是否有理由？又被告蔡嘉家、洪啓泰、柯禎致是否
已善盡相關注意義務，而毋庸負責？
㈡、被告林滿部分：
１、原告依據系爭買賣契約第9條、第10條請求解除契約，及損害
賠償部分：
⑴、按訴訟標的於確定之終局判決經裁判者，依民事訴訟法第400
條第1項規定，除別有規定外，有既判力。是在明示既判力
之發生限於同一事件已有確定之終局判決者。所謂同一事件
，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者
有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。
而訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合，於判斷既判力
範圍時，應依原告起訴主張原因事實所特定之訴訟標的法律
關係為據（最高法院110年度台上字第1321號、97年度台上
字第123號判決意旨參照）。此部分之解釋，除了相同外，
包含相反且可替代。
⑵、查原告前以林滿為被告，依據買賣契約第9、10條，向本院起
訴，主張解除契約並且請求返還買賣價金190萬元，移台電
線桿費用6,000 元、建築測量費2萬2,000元、買方仲介服務
費3萬8,000元、不動產代辦費1萬506元、印花稅費720元、
地政規費451元、原告於訴訟期間受有精神上損害之賠償2萬
元及違約罰金180萬元，共計379萬7,677元，此部分經本院1
07年度訴字第477號判決認不得解除，並且駁回其上開請求
，該案並已確定，業經本院調閱107年度訴字第477號卷屬實
，而本件原告除請求返還價金外，尚請求申請移電線杆6,00
0元、越界法院勘查費4,150元、地政鑑界費4,000元、訴訟
費1萬9,810元、1萬8,810元、建築事務所測量費1萬2,000元
、越界賣吳欽富申報繳交之房地合一稅3,818元、105年至11
0年地價稅費1萬1,218元及買賣合約第10條之違約罰金190萬
元，其中返還價金、申請移電線杆6,000元及違約罰金180萬
元（另10萬元非既判力效力所及）部分為既判力效力所及，
依據前開見解，此部分原告再行起訴，應予駁回。
２、原告依據買賣契約第9條、第10條主張解除契約並且請求賠償
部分：依系爭土地買賣契約書所附之土地現況說明書之項次
4 「土地現況是否有被他人占用情形」處，被告勾選「否」
；又依不動產說明書之「目前管理與使用情況項目6 ：有無
被他人無權占用」及「其他重要事項項目3 ：是否有被越界
建築」兩處，被告均勾選「否」，而系爭318 之6 地號土地
被他人占用約3.94坪（13.04 平方公尺），已如上述，系爭
買賣標的物固有物之瑕疵，然依系爭買賣契約書第9條約定
：「賣方保證本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占
用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務
糾紛等情事，賣方應於移轉登記前負責理清，但本契約另有
約定者，從其約定。有關本標的物之瑕疵擔保責任悉依民法
及其他有關法令規定辦理。」、第10條第2項約定：「賣方
如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期
催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，賣方應將所收價
款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。」依
系爭買賣契約書第9條約定，買賣標的物如有出租、設定他
項權利或債務糾紛等情事，被告應於移轉登記「前」負責理
清，然本件買賣標的物係遭他人占用，並非有出租、設定他
項權利或債務糾紛等情事，且系爭買賣標的物所有權已經移
轉登記與原告，被告無從於移轉登記「前」理清。況原告已
自陳該土地經第三人占用部分已賣予第三人，是原告主張解
除系爭買賣契約，與解除契約之要件不符，不生解除契約之
效力。既無法解除契約，原告當不得就因該契約所衍生之相
關費用即越界法院勘查費4,150元、地政鑑界費4,000元、訴
訟費1萬9,810元、1萬8,810元、建築事務所測量費1萬2,000
元、越界賣吳欽富申報繳交之房地合一稅3,818元、105年至
110年地價稅費1萬1,218元及買賣合約10萬元違約金向請求
被告林滿為損害賠償。況前開越界法院勘查費4,150元、地
政鑑界費4,000元、訴訟費1萬9,810元、1萬8,810元、建築
事務所測量費1萬2,000元應為各該事件之訴訟費用或是必要
費用，亦不能做為損害賠償請求之內容。
３、原告依據瑕疵擔保主張解除契約並請求返還價金及賠償相關
損害部分：
⑴、買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解
除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間
不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。民法第365條第1
項定有明文。
⑵、系爭買賣契約為105年5月7日訂定，本件原告起訴為111年1月
4日，有民事起訴狀收文章可證（見本院卷第9頁），原告業
已逾越前開得行使瑕疵擔保之解除權行使除斥期間而主張解
除契約，並經被告林滿於本院辯論時所主張（見本院卷第15
3頁），是以，原告當不得以瑕疵擔保法律關係向被告林滿
主張解除契約。
⑶、又依原告所主張，其解除契約並同時請求返還買賣價金及其
因系爭土地瑕疵之損害，因原告係以解除契約為其前提，其
既不能依據物之瑕疵擔保責任解除系爭買賣契約，則其請求
返還價金及被告林滿應賠償其相關支出，因契約無法解除，
當不得據此請求。
⑷、原告援引民法第354、359、360條規定主張損害賠償等情，然
民法第354條為物之瑕疵擔保之定義性規定，民法第359條之
規範為解除契約及減少價金之規定，而民法第360條為品質
瑕疵，且以不解除契約為前提，請求人方得請求債務不履行
之損害賠償，與原告之瑕疵擔保主張欲解除契約返還價金及
損害賠償不同，當不得比附援引。
⑸、末原告主張依據瑕疵擔保向被告主張損害賠償之190萬元部分
，因原告以解除契約為前提欲請求損害賠償，本件不能依據
瑕疵擔保規定解除契約，自無法命被告林滿賠償該190萬元
。縱使原告之本意為依據民法瑕疵擔保規定直接請求該190
萬元之損害賠償，然按當事人主張有利於己之事實者，就其
事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原
告於本件始終未舉證證明被告林滿未履行其所受之損害額為
何，逕以190萬元為主張，顯係未盡客觀舉證責任，亦難認
有理由。
⑹、綜上，原告依據瑕疵擔保規定向被告林滿主張解除系爭買賣
契約並返還價金及損害賠償，均為無理由。
４、原告主張對被告林滿主張不完全給付部分：
⑴、學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟
標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果
已為判斷時，於前後兩訴利益相當或前訴大於後訴，除有顯
然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之
情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟
，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，其法理
係立基於程序權保障、當事人訴訟地位平等及訴訟經濟，
亦係民事訴訟法上普遍被承認之一般性誠信原則。（最高法
院108年度台上字第82號判決參照）。所謂誠信原則，係在
具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權
利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以
權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之
社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。
⑵、查被告林滿經本院107年度訴字第477號認定確有因過失而為
不完全給付之情，此為前案經法院判斷之重要爭點，依據前
開見解，具有爭點效，是本件被告林滿就系爭契約對原告有
不完全給付之情，足可認定。
⑶、被告林滿給付系爭土地予原告，固有不完全給付之情，然系
爭土地存在之瑕疵，原告至遲已於107年度訴字第477號審理
時知悉，而系爭土地於該案時原告早已依據不完全給付請求
解除契約併損害賠償，然原告並未於該案依據不完全給付或
瑕疵擔保規定主張解除契約，而是以該些規定請求損害賠償
，又於該案終結後過3年再以同一事由改請求解除契約併損
害賠償，並審酌該案業已就該不完全給付事項判命被告賠償
原告，況原告亦自陳其系爭土地越界之部分業已賣予第三人
，堪認原告之損害就此已有部分之填補，原告再回頭主張解
除契約併請求損害賠償，此一主張顯已違反誠信原則。再者
，倘若本案准許原告以不完全給付之規定解除契約，顯非公
平，亦違反平等原則。況原告雖非不得主張不完全給付之債
務不履行責任，而與前開瑕疵擔保責任有請求權競合之情事
。又不完全給付與物之瑕疵擔保競合時，所各別發生之權利
固獨立併存，但可以相互作用，兩者各權利之成立要件、舉
證責任，賠償範圍、權利行使之期間等均可相互影響，兩者
效果上差異則可依衡平原則之運用，以資調節。原告之瑕疵
擔保契約請求既已罹於除斥期間而不能請求，其是否得依不
完全給付解除契約，依請求權相互影響之結果，被告林滿就
被原告所負不完全給付責任亦不得主張解除系爭契約，以符
公平。
⑷、至原告主張得依不完全給付向林滿請求賠償部分，然該部分
賠償依原告所述係以解除契約為前提，且其所請求之部分有
部而屬於他案訴訟費用之問題，並非債務不履行之損害賠償
，故其請求為無理由，應予駁回。
㈢、就被告蔡嘉家、洪啓泰部分：
１、居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。
對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得
為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行
能力或訂立該約之能力，有調查之義務。受任人處理委任事
務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，
其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人應將委
任事務進行之狀況，報告委任人，委任關係終止時，應明確
報告其顛末。因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，
致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀
人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害
者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第567、5
35、540條，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項分別定
有明文。
２、查被告蔡嘉家為系爭土地買賣契約之仲介，被告洪啓泰為被
告蔡嘉家當時任職之宏聖企業社負責人，為兩造所不爭執。
足可認定。
３、原告主張被告蔡嘉家明知其係欲買系爭土地蓋用房屋，於其1
10年欲蓋用房屋時，發現該處因道路沒有達到五米，無法申
請建照蓋房屋，是被告蔡嘉家以不實資訊致原告簽訂系爭土
地之買賣契約，被告洪啓泰為蔡嘉家之主管，亦未盡督導之
責，是以，就原告此一主張而言，被告蔡嘉家是否有告知原
告該處道路不足五米之義務？以及被告蔡嘉家是否有如實將
該處情況告知？
４、就原告與被告林滿當時所簽立之中信房屋土地現況說明書之
內容所載（見本院卷第212頁），原告所主張者為項次10之
賣方是否於點交前辦理土地鑑界。並由此衍生出賣方並未如
實告知，換言之，原告主張依據相關約定，被告蔡嘉家有促
使被告鑑界之注意義務，然被告蔡嘉家並未告知及提醒，是
被告蔡嘉家對此事有未告知之過失。然依該說明書之該項次
內容，係勾選否。而實際上系爭土地於原告與被告林滿交付
前，並未有辦理土地鑑界，此為原告、被告林滿、蔡嘉家、
洪啓泰所不爭執，該記載係屬實在。而被告蔡嘉家為當時之
仲介，有將該土地現況說明書逐項與原告確認，此亦為原告
所未爭執，是以，就土地現況說明書之內容而言，被告蔡嘉
家於簽訂買賣契約當時業已如實告知原告此土地並未鑑界。
５、又依據不動產說明書（見本院卷第214、216頁），關於是否
鑑界於特別約定事項業已載明：買賣雙方均同意本案土地免
鑑界，依現況交屋，且經原告與被告林滿簽名蓋章於該說明
書上。當時兩造均已同意無須鑑界，則如何衍生出被告蔡嘉
家有土地鑑界告知之義務？
６、況前開現況說明書為被告林滿所填載，亦有上開現況說明書
可證，蔡嘉家均有依照該現況說明書告知，亦不能以此未提
醒鑑界而認其有未告知之過失。
７、再者，原告主張當時係為了蓋房子才買系爭土地，經被告蔡
嘉家告知可以蓋房子才買，此部分亦為被告蔡嘉家所不爭執
。然依據卷內資料，原告僅告知要蓋房子，並未告知其所蓋
之房子大小、容積率及建蔽率等相關事項。尚不論原告於10
5年購買土地後於110年始欲蓋房，然連接土地道路之寬度是
涉及到各縣市政府所定之建築線相關問題，依據現在嘉義縣
政府之相關規定，若不足相關寬度，係屬退讓建築線之問題
。原告既未告知建築線及興建房子大小，則被告蔡嘉家告知
其可以蓋房子，亦未有未告知或未提醒該處道路未滿五米之
過失。
８、再者，原告既為土地買受人，其使用目的為蓋房，依據一般
社會通念，於買受系爭土地時必會先至系爭土地現場看視，
若當下不符合原告所期望之道路寬度等情，就系爭土地之買
賣應有所疑慮，然原告仍為簽訂系爭土地買賣契約，顯見原
告早已知悉該處土地就其建築線而言，道路未達其預期寬度
，當不能將此一情形轉嫁為被告蔡嘉家有所過失。另原告主
張被告蔡嘉家為詐欺，然民事上之詐欺必須故意對他人施以
詐術致使他人受有損害，本件被告蔡嘉家並未故意對原告施
用詐術，且已盡其前開法條之注意義務，自無所未詐欺可言
。
９、又被告洪啓泰為被告蔡嘉家之雇用人，亦屬雇用蔡嘉家之不
動產經紀業，被告蔡嘉家既無義務告知系爭土地道路是否5
米寬，亦有如實告知相關土地未鑑界等事項，且無原告所主
張之詐欺，則被告洪啓泰當無因被告蔡嘉家之過失導致原告
損害而需對原告負賠償責任之情。
、另關於被告蔡嘉家之仲介費部分，係屬原告與蔡嘉家基於系
爭不動產買賣契約之居間契約所生之契約對價，況該契約仍
為有效存在，並無消滅或解除之情，不能以被告蔡嘉家有違
反委任、居間契約及不動產經紀人管理條例之相關規定直接
主張該仲介費為損害賠償，是原告此部分主張，亦難採信。
、是原告對被告蔡嘉家、洪啓泰之請求均無理由，應予駁回。
㈣、就被告柯禎致部分：
１、按地政士得執行下列業務：地政士得執行下列業務：一、代
理申請土地登記事項。二、代理申請土地測量事項。三、代
理申請與土地登記有關之稅務事項。四、代理申請與土地登
記有關之公證、認證事項。五、代理申請土地法規規定之提
存事項。六、代理撰擬不動產契約或協議事項。七、不動產
契約或協議之簽證。八、代理其他與地政業務有關事項。地
政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應
盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係
人受有損害時，應負賠償責任。地政士法第16條、第26條固
有明文。惟地政士法第16條第1款、第2款僅規定地政士得代
理申請土地登記、測量事項，並未規定地政士於辦理土地移
轉登記前負有主動申請土地測量之義務，且該事項應經本人
分別授權始得辦理，尚無從認相對人受託辦理土地移轉登記
事宜，即負有主動申請土地測量之注意義務。最高法院105
年度台抗字第307號裁定意旨參照。是就本件而言，被告柯
禎致當無主動申請測量或鑑界之義務。
２、原告主張被告柯禎致為不動產專業人士，未提到土地要蓋房
子需要先做建築測量始能申請建照、契約始能成立等事項，
而未盡到地政士應盡之職責，明顯有重大過失致受有損害。
前開地政士法第16條第1至第8款，除第7款外，地政士均為
代理相關人等處理地政登記等事務，而第七款係關於土地簽
證事項，並無任何一款規範地政士有買賣雙方於買賣土地之
時，如欲蓋房需先為建築測量之告知義務，原告以此主張被
告柯禎致負有前開告知義務，顯逾越法律之規範範圍，難以
採憑。
３、況本件被告柯禎致係依據雙方之買賣契約內容辦理相關產權
代理之移轉登記等事務，就整個過程以觀，被告柯禎致並無
違反任何地政士法第16條義務之情形。是原告依據地政士法
第16條、26條向被告柯禎致請求損害賠償，為無理由，應予
駁回。
六、綜上所述，原告對被告林滿起訴請求解除契約並同時請求損
害賠償返還價金等，分別以系爭買賣契約第9條、第10條、
民法第227條不完全給付、第354、359、360條瑕疵擔保為請
求之依據，而其買賣契約之請求部分業經本院107年度訴字
第477號判決效力所及，應予駁回，而未經既判力效力所及
者，因其契約並無法解除，自不得解除並請求前開內容。而
瑕疵擔保因已逾越除斥期間，無法解除契約，並請求相關賠
償及泛還價金，而不完全給付部分因違反誠信原則及與瑕疵
擔保之相互影響，亦無法解除並請求。對被告蔡嘉家及洪啓
泰部分，因被告蔡嘉家並無告知義務，亦無違反相關委任及
居間義務，為無理由，仲介費則因契約尚存在，無法請求退
還。被告洪啓泰因被告蔡嘉家並未有過失，自無法因原告所
主張之被告蔡嘉家行為而須負責。而被告柯禎致未有違反地
政士法第16條之行為。是原告本件所有請求均無理由，均應
予以駁回。
七、本件兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，然
本件原告請求既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併與
駁回之。而被告知免為假執行聲請，因原告假執行聲請經本
院駁回，當無諭知供擔保免為假執行之必要，併予敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此
指明。
九、綜上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日 民事第一庭 法 官 唐一强
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 5 月 31 日 書記官 吳佩芬