臺灣南投地方法院民事判決
108年度重訴字第60號
原 告 林瑞祥
林瑞禎
林瑞峰
林光男
林光華
林光輝
林春奈
荻原芳蓉
共 同
訴訟代理人 吳宜星律師
被 告 石益成
訴訟代理人 李明海律師
複 代理人 梁鈺府律師
陳俊愷律師
洪敏修
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國111年4月19日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○○地號土地之耕地租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠兩造間就原告共有坐落南投縣○○鎮○○段000○000地號土地（下 分別稱系爭193號土地、系爭672號土地，合稱系爭土地）訂 立臺灣省南投縣私有耕地租約書（草中字第52號，下稱系爭 租約），租期為民國104年1月1日起至109年12月31日止，嗣 原告於107年5月間發現被告在系爭193號土地上以人工挖鑿 方式興建水池(下稱系爭水池)，而有不自任耕作之情事，已 違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，故無待原告 另為終止租約之意思表示，系爭租約應歸於無效。 ㈡又系爭租約之租賃標的包含系爭193號、672號土地等2筆土地 ，被告就其中系爭193地號土地有不自任耕作之情形，則系 爭租約應全部無效。爰依耕地三七五減租條例第16條第1項 、第2項之規定提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則抗辯略以：
㈠被告確有在系爭193號土地耕作，惟因系爭193號一隅地勢較
低且經下雨後積水而自然形成系爭水池，被告並未以人工方 式積極興建系爭水池。
㈡再者，以系爭193號土地整體面積而言，系爭水池所占面積之 比例甚小，並未影響實際耕作之情形；且若逢乾旱時，系爭 水池亦可作為灌溉使用並作為農業使用，並未變更耕作之用 途，即難謂有何不自任耕作之情形。並聲明：原告之訴駁回 。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造間就原告共有之系爭土地訂立系爭租約，租期為104年1 月1日起至109年12月31日止。
㈡原告於109年11月2日將系爭土地所有權移轉登記予陳順福。 ㈢系爭193號土地於109年2月13日前即有系爭水池。四、兩造爭執之事項：
㈠系爭193號土地上之水池是否為被告所興建？被告就系爭193 號土地是否有不自任耕作之情形？
㈡系爭672號土地是否因系爭193號土地有不自任耕作之情形， 而併失其租賃依據？
五、本院之判斷：
㈠兩造間就原告共有之系爭土地訂立系爭租約，租期為104年1 月1日起至109年12月31日止，而系爭193號土地於109年2月1 3日前即有系爭水池等情，為兩造所不爭，堪認屬實。又系 爭193號土地西側原有水稻收成之情形，東側則填滿土方， 東西二側以田埂為區隔，東西南三側均有水利溝渠；且被告 自承在九二一地震後4、5年間並無系爭水池；而系爭672地 號土地則種植龍眼及其他農作物等情，業經本院會同兩造及 南投縣草屯地政事務所人員履勘現場，並製有勘驗測量筆錄 ，並拍攝現場照片多張，復有南投縣草屯地政事務所複丈日 期109年2月13日土地複丈成果圖即附圖在卷足稽（見本院卷 ㈠第241頁至第256頁、第347頁至第349頁），亦堪認屬實。 ㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、 第2項定有明文。而所謂耕作，依土地法第106條第2項規定 ，雖包括漁牧，但係指自始即約定租用他人之土地而為漁牧 ，亦屬耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農 地原有性質。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未 經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，即屬違反耕地租 佃契約不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第16條第2項 所定原定租約無效之原因。次按，減租條例第16條第2項所 謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉
租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其 效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存 在；又承租人未自任耕作之土地雖僅一部，但與出租人以單 一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。
㈢原告主張被告在系爭193號土地上以人工挖鑿方式興建系爭水 池，而有不自任耕作之情事等語，惟為被告所否認並以前詞 置辯。經查：
⒈系爭租約自始之目的乃為供種植農作物耕作使用乙節，此有 南投縣草屯鎮公所108年12月6日草鎮民字第1080037133號函 所附租約及附件全份在卷可參（見本院卷㈠第101頁至第106 頁）；又被告於108年11月15日在南投縣政府調處時，其陳 稱：自系爭租約簽立迄今已超過66年，且自42年間開始即未 中斷水稻種植等語，此有被告所提南投縣府108年11月18日 府地權字第1080261341號函所附南投縣政府耕地租佃委員會 調處程序筆錄可參（見本院卷㈠第173頁）。足認系爭租約之 原出租目的、用途於存續期間均為種植水稻且未曾經兩造合 意變更。
⒉又耕地三七五減租條例第16條第1項規定承租人應自任耕作之 目的，在限制出租人財產權使用、收益，保障弱勢承租人生 存權的同時，課予承租人遵守租約、親自使用之義務，故承 租人如將耕地積極的擅自變更用途，仍然會構成違反自任耕 作情形，導致原訂租約無效。而系爭水池之形成原因經兩造 合意送社團法人中華民國大地工程技師公會（下稱鑑定機關 ）鑑定，鑑定機關以歷年航空照片顯示系爭193地號土地於9 6年10月29日、97年11月28日僅有種植作物或林木，耕地並 無明顯高低差，尚無水池存在，而於98年6月29日已有水池 之雛形且坡面平整有型，於98年12月12日該水池已有蓄水之 情形，研判系爭水池係以機具或人為開挖整坡所致，非自然 形成；又依像片基本圖判斷自97年11月28日至98年6月29日 間，僅7個月期間，系爭193地號之地面即有明顯高低落差， 若係因地勢較低而自然形成水池，理應隨時間日漸擴大，不 應於短期形成；另鑑定機關會同兩造為現況調查後，系爭水 池內的水源為水池東側PVC管流入之水，應屬人為埋設，及 由地勢較高之鄰地種植水稻灌溉時排入；鑑定機關復以現場 地層開挖調查後，研判系爭水池之土層應係未經夯實人工回 填層，故認系爭水池之形成原因為人工挖鑿，此有鑑定報告 在卷可稽。因此，系爭租約既係約定種植稻米等一般農作物 ，然兩造並未合意可將系爭193地號土地同意興建水池設施 ，惟被告卻以人工挖鑿之方式興建系爭水池致變更農地原有 性質。又系爭193地號土地依上開附圖所示之情形，其實測
面積為3,266.48平方公尺，系爭水池之面積乃高達1,330.78 平方公尺，且依原告所提照片所示，其上有養殖鴨群（見本 院卷㈠第141頁），足見被告在系爭租約繼續中，將系爭193 地號土地從種植農作物之部分土地改變為系爭水池，且占用 面積高達1/3以上，導致系爭193地號土地地形、地貌發生重 大變更，已明顯悖離系爭租約之目的，對原告之財產權已產 生重大不利益，即難認被告有遵守承租人之義務，則在被告 未能舉證其有先經原告同意變更之情形下，自應認被告就系 爭193地號土地土地確有不自任耕作情形。
㈣基上，原告主張被告就系爭193地號土地確有不自任耕作情形 ，系爭租約依減租條例第16條第1、2項規定無效等情，應認 可採。又系爭租約係以一個租約約定承租系爭193、672地號 及範圍，依上開說明，承租人於租約範圍內，有一部土地（ 即系爭193地號土地）不自任耕作之情形，即足致使全部租 約均歸於無效，則系爭租約應全部無效，並自被告未自任耕 作時起當然向後失其效力，系爭租約之租賃關係因而歸於消 滅而不存在。
六、綜上所述，兩造間就系爭土地之租賃關係既因被告未自任耕 作致使系爭租約失其效力而歸於消滅。從而，原告依耕地三 七五減租條例第16條第1項、第2項提起本訴並訴請確認兩造 間系爭土地耕作租賃關係不存在，洵屬有據，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，核與本案之 判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 10 日 民事第二庭 法 官 鄭順福
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 10 日 書記官 施涵雯