臺灣宜蘭地方法院民事判決 94年度訴字第123號
原 告 乙○○
訴訟代理人 李秋銘律師
複代理人 黃金亮律師
被 告 全鴻報關有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 楊德海律師
當事人間返還無權占有土地事件，本院於民國94年12月6 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張之意旨：
㈠坐落宜蘭縣冬山鄉○○段239、244地號土地，係原告自鈞院 92年度執字第7011號強制執行事件中所標得之土地，並於民 國94年1月7日取得法院移轉證明書後，辦理土地所有權登記 在案。然前揭二筆土地上之建號 263、264、265、266、267 、268 號等六棟建物乃為被告所有，惟該建物無權占用原告 之土地，故原告自得依民法第 767條之規定，訴請被告拆屋 還地。
㈡被告雖抗辯前揭之六棟建物係其於90年 2月20日向土地原所 有權人丁○○、甲○○所買受，惟原告否認丁○○等二人為 系爭建物原始所有權人，更否認被告與丁○○之間就系爭地 上物有買賣之法律關係存在，被告自應就此事實舉證證明。 被告固提出87年10月28日由丁○○與日商藤倉股份有限公司 （以下簡稱藤倉公司）所簽訂之租賃契約，惟出租人並不以 所有權人為限，故該租賃契約書不能證明系爭建物確屬丁○ ○、甲○○所有。實則坐落冬山鄉○○段239、244地號土地 上之六棟建物，於88年12月 7日即已取得宜蘭縣政府所發給 之建局管字第4569號使用執照，當時係以臨時建物聲請，有 效期限為三年，嗣被告公司於90年 6月19日執前開使用執照 向宜蘭縣羅東地政事務所辦理所有權第一次登記，所有權人 均登記為：「全鴻報關有限公司」；其後因上開臨時使用執 照期限屆至，被告乃於93年 5月28日辦理建物滅失登記，嗣 後又執91年1 2月13日宜蘭縣政府所發給之建管使字第482號 使用執照，於93年 6月18日辦理所有權第一次登記，所有權 人均登記為「全鴻報關有限公司」。故由前述使用執照之核 發及所有權登記之資料觀之，系爭建物之所有權人從來即屬 被告，而非丁○○、甲○○所有。另由鈞院向宜蘭縣羅東地
政事務所函調系爭建物辦理保存登記之資料，亦可知六棟建 物之使用執照起造人係藤倉公司，該公司於90年 2月20日將 前開建物以買賣為原因而出售與被告，其後被告公司並據此 買賣契約向地政機關辦理建物所有權第一次登記，經地政機 關依法公告後，而成為該建物之原始所有權人，要與丁○○ 、甲○○二人根本無涉。且系爭六棟建物縱如被告所抗辯係 藤昌公司讓與丁○○、甲○○二人，惟此一不動產物權既依 法律行為而取得，於未經登記之情形下，並不生效力，丁○ ○等二人從來即未曾為系爭建物之所有權人。
㈢次依被告所提出之不動產買賣契約，六棟建物之買賣價金為 新台幣（下同 ）1,200萬元，然依使用執照之記載，該六棟 建物之工程造價高達2,364萬元，卻以1,200萬元即出售，足 證買賣不實。且系爭建物於91年7月30日方取得建管字第189 號之建造執照，而建造執照之起造人並非丁○○、甲○○二 人，其後被告公司又係辦理建物第一次保存登記之人，並取 得建物原始所有權，故被告抗辯系爭建物原係丁○○、甲○ ○二人所有乙節，與事實不符。
㈣被告雖又抗辯本件應有民法第425條之1規定之適用，惟系爭 東城段239、244地號土地之原所有權人為丁○○、甲○○， 至土地上之六棟建物則係由出賣人藤倉公司出售給被告，而 與土地之原所有權人丁○○、甲○○二人無涉。且系爭建物 所在之土地係由丁○○出租與藤倉公司，另被告所提出之藤 倉公司與丁○○在90年 1月16日簽訂之協議書，該等建物亦 係讓與丁○○一人，復依被告所提不動產買賣契約書，土地 上之建物乃丁○○一人出賣與被告，均與甲○○無關；故縱 依被告之主張，系爭土地上之六棟建物，亦僅屬陳榮輝一人 之權利，而與另一土地所有權人甲○○無涉，未合於民法第 425條之1所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要 件。更何況被告係辦理建物第一次保存登記之所有權人，丁 ○○、甲○○就系爭六棟建物即未曾有過「所有權」，自無 上開規定之適用。且縱認陳榮輝與藤倉公司間之協議書屬實 ，惟雙方於90年 1月16日簽訂協議書時，土地上之系爭廠房 尚未辦理保存登記，故該未辦理保存登記不動產之受讓人， 在法律上並無法取得不動產之所有權，所取得者僅為不動產 之事實上處分權，況藤倉公司亦未曾將系爭建物辦理所有權 移轉登記與丁○○，依民法第 758條規定，自不生物權變動 之效力，故丁○○顯非系爭建物之所有權人。從而本件於事 實或法律上，均未合於民法第425條之1所定之要件。 ㈤被告所有之東城段263、264、265、266、267、268建號等建 物，並無占用原告所有前開二筆土地之權源，原告本於所有
權人之地位，自得請求被告將占用前開土地上之地上物拆除 ，將土地返還原告。又被告使用原告所有之系爭房地，自獲 有相當於法定租金利益之不當得利，是原告以六棟建物占用 土地之面積，按申報地價百分之10計算後，被告應自原告取 得系爭土地所有權之94年1月7日起至返還土地時止，每年給 付原告相當於租金之不當得利1, 358,574元。 ㈥為此聲明請求：
⒈被告應將坐落宜蘭縣冬山鄉○○段244地號土地上，建號263 號，面積267‧43 平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物；及坐落 同地段239、244地號土地上，建號264號，面積320‧48平方 公尺之一層鋼鐵有牆造建物；及坐落同地段239 地號土地上 ，建號265號，面積155‧56平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物 ；建號266號，面積一層513‧65平方公尺，二層498‧53 平 方公尺之鋼鐵有牆造建物；建號267號，面積一層513‧65平 方公尺，二層498‧53平方公尺之鋼鐵有牆造建物；建號268 號，面積4109‧22平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物拆除，將 土地返還原告。
⒉被告應自94年1月7日起，至交還土地之日止，每年給付原告 1,358,574元。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯之意旨：
㈠本件系爭六棟建物，其中建號268 建物（即Ｆ棟建物）為原 土地所有權人丁○○、甲○○所興建。嗣於87年10月28日丁 ○○、甲○○將東城段239、244地號土地及土地上建物全部 出租予訴外人藤倉公司，嗣88年藤倉公司在該土地上搭建臨 時性之房舍，即嗣後編定為建號 236、264、265、266、267 等五棟鐵皮屋（亦即為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等建物）。90年 1 月16日藤倉公司因業務關係擬提前解約，惟依雙方之租約 第 8條約定，其應將搭建之臨時性房舍及其他設施拆除並將 土地恢復原狀，故藤倉公司為節省拆除等費用，乃與出租人 代表丁○○協商，同意將藤倉公司所建構之建物全數移轉給 丁○○、甲○○。
㈡又訴外人丁○○於89年6月1日及同年 6月19日先後向被告借 貸 1,100萬元，嗣89年12月底丁○○經商遭他人倒債，無法 清償被告之債權，丁○○因曾為被告公司股東，知悉被告係 從事倉儲業務，有放置進口報關物品之廠房需求，乃向被告 提出清償債務方案，願將前列六棟廠房先行出售給被告公司 ，做為清償債務。惟該六棟建物僅有臨時使用執照，且廠房 若需申請補辦正式使用執照，尚須再支付建築師、結構技師 、及重修並增加安全、消防、道路等各項設備，故被告公司
審量財力及債務人丁○○清償能力，勉為同意以 1,100萬元 之價金向丁○○、甲○○購買系爭六棟建物。嗣後被告公司 為補申請使用執照及整修建物，亦共支出設計費、安全鑑定 費、消防工程費用、契稅、房屋稅，及六棟建物之修繕工程 費用等，故被告公司實際已支出相當買賣價金而取得本件建 物之所有權。
㈢系爭六棟建物，除Ｆ棟為丁○○與甲○○所有外，其餘五棟 建物則係丁○○與甲○○於自藤倉公司受讓斯時起取得，伊 二人再將該六棟建物出售給被告公司，故被告取得六棟建物 顯係受讓於土地所有人。嗣被告公司辦理建物所有權第一次 登記時，即由丁○○依協議書第 4條約定，由藤倉公司配合 辦理房屋稅籍更名及保存登記手續，足證被告辦理建物第一 次登記之標的，確為其向原土地所有權人丁○○、甲○○所 購之六棟廠房。再依鈞院向宜蘭縣政府函調88年12月 7日建 局管字第4596號臨時使用建照卷內之照片顯示，該六棟建物 均與被告現有之六棟建物外觀相符，且藤倉公司88.12.7 建 局管字第4596號臨時使用執照與被告公司91.12.13建管使字 第 482號正式使用執照比較，二者建築面積、法定空地面積 均相同，再由建築設計圖與系爭建物目前位置比較，二者位 置、面積亦相同，足證該系爭建物非如原告所稱係被告公司 興建。
㈣至於被告於90年6 月19日申辦建物第一次登記，此係被告向 原土地所有人丁○○、甲○○購買六棟建物後，基於建物所 有權人之地位辦理所有權登記，此乃當然之理。且依建物登 記簿謄本記載：「建物建築完成日期：88年12月 7日，其他 登記事項：使用執照字號：88年12月7日建局管字第4596 號 」亦可證被告所辦理保存登記之建物，係丁○○、甲○○出 資興建之Ｆ棟建物，及藤倉公司所興建之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、 Ｅ五棟建物。原告稱系爭六棟建物本即為被告所有，非自丁 ○○、甲○○二人受讓，實屬誤解。又91年12月13日被告公 司補辦並取得合法之正式使用執照後，於93年 6月18日再向 地政事務所辦理建築物保存登記，並同時註銷繳回臨時建物 所有權狀，由宜蘭縣羅東地政事務所正式發給建物所有權狀 ，而地政事務所以「滅失」將臨時建物所有權註銷，此係地 政事務所之作業使然，並非系爭建物在93年 5月28日間「滅 失」。
㈤本件被告所有系爭六棟建物既係受讓自原土地所有人丁○○ 、甲○○，原告又於嗣後向法院拍賣取得建物所坐落基地之 所有權，依民法第425條之1規定，被告與原告間即有法定租 賃權，被告並非無權占有原告之土地。原告明知伊拍賣取得
之系爭土地上建物為被告所有，且拍賣公告上已載明拍定後 不點交，卻以損害被告之權益方式，教唆第三人新寶元鋼鐵 股份有限公司共同以非法暴力之手段將鋼條橫放於道路及空 地上及使用堆高機破壞鐵門、挖土機置於大門前之方式，阻 礙向被告承租之第三人家潔企業有限公司進出，甚以張貼公 告之方式阻止第三人向被告公司承租廠房，實非正當。 ㈥被告依法定租賃關係有權占有原告之土地，原告請求顯無理 由，為此答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不 利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠坐落宜蘭縣冬山鄉○○段239、244地號之二筆土地原屬訴外 人丁○○、甲○○所有，應有部分各為10分之8、10分之2； 嗣因丁○○、甲○○積欠臺灣銀行股份有限公司借款，經該 銀行向本院聲請以92年度執字第7011號求償債務事件拍賣前 列土地，並於93年12月3日由原告拍定，原告業已在94年1月 19日持本院核發之動產權利移轉證書辦妥土地所有權移轉登 記。此有土地登記謄本可參（卷第7、8頁），且經本院調閱 92年度執字第7011號求償債務強制執行卷宗，審核無訛，應 屬真正。
㈡又前述冬山鄉○○段239、244地號之土地上乃有六棟建物， 即建號263號、面積267‧43平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物 ，建號264號、面積320‧48平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物 ，建號265號、面積155‧56平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物 ，建號266號、面積一層513‧65平方公尺、二層498‧53 平 方公尺之鋼鐵有牆造建物，建號267號、面積一層513‧65平 方公尺、二層498‧53平方公尺之鋼鐵有牆造建物，建號268 號、面積4109‧22平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物；又上開 六棟建物曾經訴外人藤倉公司向宜蘭縣政府聲請核發88年12 月 7日見局管字第4569號臨時使用執照，並編定門牌號碼為 宜蘭縣冬山鄉○○村○鄰○○路299-1號等情，有建物登記簿 謄本六件在卷足憑（ 卷第9至14頁），並有宜蘭縣政府94年 10月3日府建管字第0940121749號函所檢送之88年12月7日建 局管字第4596號臨時使用執照卷宗可佐（卷第 140頁），亦 堪認定為實在。
四、本件之爭點及法院之判斷：
然原告主張被告所有之六棟建物乃無權占用系爭東城段 239 、244 地號土地，且因六棟建物自始即屬藤倉公司或被告所 有，與土地之原所有權人丁○○、甲○○無關，並未符合民 法第425條之1規定等節，則為被告所否認，並以前揭情詞抗 辯。是經兩造整理後，確認本件應審酌之爭點即為：被告所
有之六棟建物占用系爭土地是否符合民法第425條之1規定， 而屬有權占有？（見卷第 200頁）本院即就此項爭點判斷如 下：
㈠系爭建號263、264、265、266、267等五棟建物（ 即Ａ、Ｂ 、Ｃ、Ｄ、Ｅ等工料房、監工房）乃訴外人藤倉公司所興建 ；另建號26 8號即Ｆ棟建物，則為土地之原所有權人丁○○ 、甲○○二人所興建：
⒈經查，冬山鄉○○段239、244地號土地之原所有權人乃為丁 ○○、甲○○二人。又丁○○、甲○○於83年間即在前開23 9地號土地上興建現編定為建號268之Ｆ棟工料房；嗣後甲○ ○出具委任書，委託丁○○共同將兩造所共有之 239地號土 地及前揭Ｆ棟建物出租予訴外人藤倉公司，雙方並在87年10 月28日簽訂租賃契約書，約定租期自87年12月1日起至90年5 月31日止，該租賃契約書並經雙方在87年10月23日向本院公 證處聲請認證之情，已有租賃契約書、委任狀暨法院認證書 可按（詳卷第102至106頁），並經證人丁○○證述在卷（參 卷第84至90頁）。又藤倉公司承租上開土地暨建物後，乃於 二筆土地上興建現編定為建號 263、264、265、266、267等 五棟建物（分別作為Ａ棟、Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟、Ｅ棟之工料 房、監工房使用），藤倉公司並將該Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ棟 等五廠房，連同前揭由丁○○、甲○○興建且業經藤倉公司 承租之Ｆ棟建物，在88年11月間向宜蘭縣政府申請並經准核 發（88）建局都字第4596號建築物臨時使用執照之事實，則 有前述有宜蘭縣政府94年10月 3日府建管字第0940121749號 檢送88年12月 7日建局管字第4596號臨時使用執照卷宗足稽 。
⒉原告雖對前述Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等五棟工料房或監工房係 由訴外人藤倉公司所興建乙事不予爭執，卻否認上揭Ｆ棟鐵 皮屋係由丁○○、甲○○所興建。然查，Ｆ棟建物乃土地所 有權人丁○○、甲○○在83年所興建所興建乙節，已經證人 陳榮輝到庭證述：「最大棟的Ｆ棟是我在83年所興建，出資 人是我和甲○○，其他五棟是後來是藤倉公司因為承租Ｆ棟 建物及土地，所以藤倉公司於88年間在土地上另外興建五棟 建物，這五棟建物是藤倉公司出資興建。」、「Ｆ棟在83年 興建時，大約花了 1,500多萬元，藤倉公司興建的五棟建物 實際出資我不清楚，但曾經聽他們提過大約花了 1,700多萬 元。」、「（問：83年興建Ｆ棟時，你與甲○○的出資比例 為何？）甲○○占百分之二十，我占百分之八十」等語甚詳 （詳卷第85、87頁）。復參諸藤倉公司向丁○○及甲○○承 租之標的，除土地外，尚亦包含「鐵皮屋（高頂）室內面積
約1,200坪」，此有租賃契約書第2條約定可稽（參卷第 104 頁），且該「鐵皮屋（高頂）室內面積 1,200坪」，乃與Ｆ 棟鐵皮建物之面積相符乙情，則有上開臨時使用執照卷宗內 所附使用執照申請書記載「Ｆ棟工料房、一層4016‧10㎡」 ，而該面積經換算後為1,215.89坪之事實可為佐證（詳宜蘭 縣政府88年12月7日建局管字第4596號臨時使用執照卷宗第5 頁）；另訴外人藤倉公司與丁○○在90年 1月16日所立協議 書中，亦曾記載「其中Ｆ棟 4016‧1㎡為甲方（即丁○○ ） 原有，其餘為乙方（即藤倉公司）建構」等字樣（見卷第18 7 頁），故被告辯稱系爭Ｆ棟建物係原土地所有權人丁○○ 及甲○○二人所興建，並非屬藤倉公司所有等語，核屬有據 。
⒊從而本件建號 263、264、265、266、267等五棟建物（即Ａ 、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ 等廠房 ）乃訴外人藤倉公司所興建，至 建號 268號之Ｆ棟建物，則為土地原所有權人丁○○、甲○ ○所興建，且Ｆ建物之所有權人自始即與系爭土地所有權人 係屬相同之事實，足堪認定。
㈡前開藤倉公司所興建之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建築物，業 於90年 1月16日移轉給原土地所有權人丁○○、甲○○；嗣 後丁○○、甲○○在90年 2月10日並將該五棟建物及渠等先 前自行興建之Ｆ棟廠房，共計六棟建物，移轉予被告公司： ⒈查訴外人藤倉公司因提早終止與丁○○與甲○○間之租賃契 約，而於90年1 月16日與丁○○約定，將該公司所興建之Ａ 、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物移轉予出租人乙節，已據被告提 出載明：「二、乙方（即藤倉公司）在冬山鄉○○路299 -1 號建物之面積第一層3,767‧51㎡、第二層989‧72㎡，同意 全部移轉給甲方（即丁○○），其中Ｆ棟4,016‧1㎡為甲方 原有，其餘為乙方建構，今乙方同意全數移轉給甲方。三、 前開建物在乙方申請臨時使用執照時，曾開具切結書給宜蘭 縣政府，同意使用執照期限屆滿應拆除該建物，此事件甲方 全數知悉，甲方有義務於簽訂本協議書後，盡力向相關主管 機關申請應有之合法登記及證照，若無法於本協議書第 5條 之期限內取得，而於日後遭主管機關強制拆除，甲方同意不 另要求乙方支付任何形式的補償，而主管機關代執行費用， 乙方亦同意自行支付。四、乙方同意配合甲方向稅捐機關共 同提出該建物之房屋稅籍更名手續，乙方只配合文件出具和 印章用印，其餘手續、費用及稅費概由甲方支付。另向地政 機關申辦之保存登記申請，亦同意如前開方式配合文件及印 信列用。五、甲方應以半年為限（民國90年 2月1日至同年7 月31日止）盡力辦妥移轉手續並取得相關合法之登記及證照
，逾期後一個月內乙方得自行拆除本協議書第二條乙方興建 部份及甲方所擁有之建物（位於協議書第 2條所提及之地址 ），甲方不得異議或請求任何形式之補償。」等字之協議書 暨該協議書手寫稿各一份為證（卷第 187至188頁、231頁 ） ，且上開事實復經證人丁○○到場結證：「當時藤倉公司租 期已經屆滿，因為他之前是請領臨時使用執照，依約他經該 要拆除五棟建物，但因藤倉公司不想再僱工花錢拆除，所以 就將五棟建物給我」等語在卷（見卷第86頁）。又訴外人藤 倉公司因向丁○○、甲○○承租土地，有權在系爭土地上興 建Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物，然雙方所立租賃契約書第 8 條業已約定：租約終止時，所有土地上增設之設施，藤倉 公司應即恢復原狀點交，否則視為廢棄物任由出租人處理並 應負擔出租人處理廢棄物之一切費用，此可詳租賃契約書（ 卷第 104頁），故藤倉公司於租約終止後為節省拆除建物及 運送廢棄物之費用，而將五棟建物移轉予出租人，乃與常情 相符。至訴外人甲○○因同屬土地所有權人及出租人，復從 其嗣後曾出具委任書，授權丁○○出售六棟建物之舉（參卷 第63頁），堪認甲○○對於已經受讓且取得Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ 、Ｅ五棟建物之事實並未否認。被告辯稱丁○○等二人業已 自藤昌公司處取得Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物之權利，誠 屬可信。
⒉再者，訴外人丁○○在89年6月1 日及6月19日曾向被告公司 共計借款1,100萬元，其中800萬元由被告公司分二次匯入丁 ○○之帳戶，另 300萬元則由被告公司法定代理人丙○○匯 入丁○○配偶陳素月之帳戶內；嗣後因丁○○遭人倒債無力 清償，故經獲得訴外人甲○○之同意暨授權後，將本件六棟 廠房出售與被告公司，做為清償債務，雙方乃於90年 2月20 日簽立不動產買賣契約書，丁○○及甲○○同意將六棟建物 以1,100萬元之價金出售予被告公司，嗣後並在90年4月15日 將六棟建物點交予被告占有等情，已據被告提出借款 1,100 萬元之匯款單據、甲○○出具之委任書、不動產買賣契約書 及點交證明書為證（卷第35-39、63、107-109頁），復經證 人丁○○及被告公司之法定代理人丙○○到庭陳述綦詳（參 見卷宗第79至91頁），且丁○○與丙○○兩人對上開借款之 金額、匯款方式、買賣六棟建物之原因、經過及價金商議等 情節，經本院隔離訊問後，兩人所為之陳述均大致相同，自 足信為實在。原告雖質疑該買賣價金 1,100萬元與宜蘭縣政 府建設局所核發91年12月13日建管使字第 482號使用執照上 所載「工程造價23,640,000元」差距甚大，而主張該買賣不 實等語。惟使用執照上所載之工程造價是否即為不動產之實
際價值，本非無疑問，且就系爭建物買賣價金之商定，證人 丁○○業已表示：「買賣價金本來約定比較高，但因為對方 表示還要去聲請使用執照，須要再花費，所以買賣價金就以 我的借款 1,100萬元來約定。但我們後來還有一個附帶條件 ，約定如果我將來有能力，我可以按建物當時的價格買回六 棟建物。」、「當時我也希望用比較高的費用賣給丙○○， 但丙○○表示須要再花錢申請執照，建物亦還需要再修繕， 他預估還需要再花 1,000萬元，他不願意再提高價錢，所以 我才用1,100萬元出售。至於工程造價2,364萬元的計算是由 會計師和建築師算出來的。」（見卷宗第86、87頁），而被 告公司在買賣後，為申請使用執照及整修建物，業已支出相 關費用，其中安全鑑定費120,000元、消防工程費用768,197 元、房屋契稅644,736元、房屋稅276,957元，及Ｆ棟增建周 圍避板約 150萬元等情，乃有其提出陳逢澤建築師事務所出 具證明收受安全鑑定費用之收條一紙、証安消防工程公司出 具之消防工程暨消防追加工程之請款明細表二份，及捷昇企 業社所製之請款單、宜蘭縣稅捐稽徵處90年度房屋契稅繳款 書、訴外人邱德隆90年7月1日所製作之增建Ｆ棟工程報價單 各一份可考（參卷第113至119頁）。是丁○○與被告分別考 量所積欠之借款數額，及被告取得建物後需再支出之相關費 用後，雙方進行磋商，並就買賣價金以 1,100萬元達成意思 表示合致，難認有何悖於常理之處。從而被告公司與丁○○ 、甲○○間確有買賣關係存在，且被告已於90年 4月15日占 有系爭六棟建物而取得權利乙情，足堪採憑。
⒊又查，訴外人藤倉公司所興建之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建 築物暨原土地所有權人丁○○、甲○○所蓋之Ｆ棟建物，嗣 後係由被告公司在90年6月19日執前開88年12月7日建局管字 第4596號臨時使用執照，向羅東地政事務所辦理所有權第一 次登記，及於91年12月13日取得宜蘭縣政府發給91年12月13 日建管使字第482號使用執照，復在93年5月28日辦理六棟建 物之滅失登記，暨93年6月18日再執前開482號使用執照向地 政事務所辦理建物所有權第一次登記，且該 482號使用執照 之起造人，及建物第一次登記之所有權人均登記為「全鴻報 關有限公司」等情，固有使用執照一份及建物登記簿謄本、 異動索引各六份在卷可稽（卷宗第 9至14頁、41、239至344 頁）；另被告於90年 6月19日辦理系爭六棟建物第一次登記 時，係以移轉原因：買賣、買受人：被告公司、出賣人：藤 倉公司為內容，向羅東地政事務所申請登記之事實，亦有宜 蘭縣羅東地政事務所94年10月26日羅地一（17）字第094001 0802號函檢送該所90年羅總登字第1870號建物第一次登記案
件資料為佐（詳卷第 150-180頁）。惟查，訴外人丁○○、 甲○○係於90年 1月16日與藤倉公司簽立協議書，而取得Ａ 、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等五棟建物之權利，且依協議書第 4條之 約定，丁○○、甲○○負有辦理建物房屋稅籍更名手續及向 地政機關辦理保存登記之義務，另按協議書第 5條，丁○○ 亦應自90年2月1日起至同年 7月31日止辦妥建物移轉手續並 取得相關合法登記及證照（參卷第187至188頁之協議書）， 然因丁○○旋在90年 2月10日即將六棟建物再出售給被告公 司，故被告抗辯因二次買賣時間相近，其乃在90年 6月19日 持六棟建物之臨時使用執照，逕以出賣人為藤倉公司、買受 人為被告公司、移轉原因為買賣來辦理建物第一次登記，此 除為履行丁○○基於前開協議書第4、5條約定而對藤昌公司 所負之義務外，亦可節省需先由藤倉公司以贈與為原因移轉 予丁○○、甲○○辦理建物所有權第一次登記後，再以買賣 為原因，由丁○○等二人移轉登記給被告之雙重手續，要與 常情並無明顯不合。本院復斟酌系爭土地上Ｆ棟之建物本為 丁○○、甲○○二人興建所有，藤倉公司根本無權將此建物 移轉予被告；且系爭六棟建物90年 6月19日為所有權第一次 登記時，所載之原因發生時間90年 2月20日，即為丁○○與 被告簽立不動產買賣契約書之時間，而訴外人藤倉公司早於 此日之前的90年 1月16日即立協議書，將Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、 Ｅ五棟建物移轉給丁○○及甲○○二人，暨將Ｆ棟建物返還 給土地所有權人，是藤昌公司顯無從於90年 2月20日又以買 賣方式移轉六棟建物給被告，否則無異將使被告在取得六棟 建物後，即遭土地所有權人丁○○等人訴請拆屋還地。故被 告抗辯系爭六棟建物乃訴外人丁○○、甲○○二人出售給被 告公司，並非藤昌公司所出售，其僅因為節省登記手續，方 以被告為起造人申請六棟建物之使用執照，暨辦理建物所有 權第一次登記等語，應信為實在。原告上揭主張，尚不足有 利於其之認定。
⒋況且，被告在90年 2月20日與丁○○簽訂買賣契約書後，丁 ○○業於同年 4月15日將六棟建物點交給被告公司占有。雖 該六棟房屋於買賣及點交當時係屬未辦保存登記之建物，然 依實務之見解，未辦理保存登記之建物，尚非不得為交易之 標的，且該建物雖因不能為移轉登記而無從為不動產所有權 之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與 人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院50年度 台上字第1236號判例、62年台上字第2414號判例及67年度第 二次民庭總會決議意旨參照）。又所謂事實上處分權之概念 ，係將所有權之圓滿權能中關於辦理登記為所有權人乙節扣
除後之部分，仍屬不動產物權，得為交易之標的，且建物受 讓人無法取得所有權，係因民法第 758條之規定使然，惟受 讓人對該建物實際上仍具有使用、處分、收益之權能，與經 地政機關登記之建物所有權人之所有權能幾乎相同，故如因 該建物未辦理保存登記，即否定其交易流通性，並認此種建 物之物權無法發生任何變動，不免失之過甚。從而本件被告 公司在90年 4月15日占有系爭建物並取得建物之事實上處分 權後，該六棟建物之物權即由丁○○等二人移轉至被告公司 ，而產生變動；被告公司在此之後，因為取得實質所有權， 並節省重複辦理移轉登記之手續，於90年 6月15日另以出賣 人為藤倉公司、買受人為被告公司、移轉原因為買賣之內容 ，申請建物所有權第一次登記，暨於91年12月13日以自身公 司為起造人向主管機關取得建管使字第 482號使用執照之舉 ，核屬其行使建物權利之行為，且對於被告公司前揭已經取 得建物事實上處分權，及六棟建物之物權已生變動等情事， 均屬無礙。是原告主張系爭六棟建物辦理保存登記之原始所 有權人乃為被告公司，而非原土地所有權人丁○○、甲○○ 所有云云，洵無足採。此外，因訴外人藤倉公司原取得之88 年12月7日建局都字第4596號建築臨時使用執照，期限僅為3 年，於期限屆滿後即應辦理建物滅失登記，故被告依據內政 部頒布之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第 9條「 臨時建物如領有使用執照，得申辦建物所有權第一次登記。 登記時於建物登記簿備註欄及建物所有權狀內註明：『本建 物為臨時建物，公共設施開闢時，應無條件拆除。』」之規 定，雖在90年 6月19日執前揭臨時使用執照，辦妥建物所有 權第一次建物登記，惟在 3年期限屆至後，被告公司仍應辦 理建物滅失登記等情，有上開羅東地政事務所94年10月26日 羅地一（17）字第0940010802號函所附之宜蘭縣政府90 年5 月24日九十府第一字第050906號函釋暨羅東地政事務所90年 5月8日九十羅地一⑻字第5062號函文在卷可稽（見卷第 175 頁）。職是，被告在90年 4月15日因占有系爭建物取得事實 上處分權，暨於90年 6月19日因向地政事務所辦理建物所有 權第一次登記而取得合法之建物所有權後，其再於91年12月 13日向宜蘭縣政府申請取得482號使用執照，復在93年5月28 日依規定先將六建物辦理滅失登記，並於同年 6月18日以前 揭 482號使用執照，申請建物所有權第一次登記，均屬其行 使系爭建物所有權權能之行為，殊無不合。
⒌基上事證判斷，訴外人藤倉公司所興建之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、 Ｅ五棟建築物，業於90年 1月16日移轉給土地所有權人丁○ ○、甲○○，嗣後丁○○等二人於90年 2月10日再將上揭五
棟廠房連同其等自行興建之Ｆ棟廠房出售給被告公司，並交 由被告公司占有，系爭六棟建物已生物權變動之事實，已可 認定為真正。
㈢本件事實符合民法第425條之1規定之要件，被告得對原告主 張有權占有：
⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋之性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之基地。故土地與房屋同屬一人，而將土地 及房屋同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特 別情事，可解為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外 ，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高 法院著有48年台上字第1457號判例可稽。且參照該判例之原 判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人應支付相 當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額 ，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（參照最高 法院73年度第5次民事庭會議決議）。又88年4月21日修正公 布、89年5月5日施行之民法債編，為杜爭議並期明確，爰將 上開實務上之見解明文化，增訂第425條之1：「土地及其土 地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓 與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地 受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人 間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第 四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當 事人不能協議時，得請求法院定之。」以保護房屋使用權之 安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響， 俾資調和土地和房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並 維公平。
⒉經查，冬山鄉○○段239、244地號土地之原所有權人丁○○ 、甲○○，於83年間因在土地上興建Ｆ棟建物，故該建物與 土地之所有權人乃屬相同，已於前述。另丁○○等二人嗣於 90年 1月16日復又取得土地上其餘五棟建物之權利一節，亦 經認定。又丁○○等二人在90年 1月16日自藤倉公司處取得 Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等建物時，該五棟建物雖未辦理保存登 記，然此與所坐落之基地既屬各別之不動產，各得單獨為交 易之標的，且依前揭所敘，未辦理保存登記之建物，雖因不 能為移轉登記而無從為所有權之讓與，但受讓人與讓與人間 如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權 讓與受讓人，且受讓人實際上具有使用、處分、收益房屋之 權能，與經地政機關登記之建物所有人之所有權能幾乎相同 。是揆之修正後民法第425條之1第 1項係基於土地與房屋雖
為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，然房屋性質上不 能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋 之地基，立於兩相權衡拆除房屋所造成之社會成本，以及房 屋所有權人信賴利益保障之立法意旨，自應認該條文所揭示 房屋繼續使用土地之原則，就所謂房屋所有人之概念，不僅 指因登記而取得所有權之人，併包括不能辦理所有權第一次 登記，但已取得房屋事實上處分權之人，如此始符上開條文 及首揭判例之精神。質言之，在土地所有權與房屋事實上處 分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第425條之1所謂「土 地及房屋同屬一人」之廣義解釋；且嗣後建物之事實上處分 權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋 所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」 之情事，均有民法第425條之1規定推斷土地承買人應默許房 屋承買人繼續使用土地之適用。否則揆諸前揭法文規範之目 的及債權物權化之趨勢考量，依據「相類事實，應為相同處 理」之法理，亦應得類推適用上開法條規定，認土地買受人 應默許未辦保存登記建物買受人繼續使用土地。 ⒊從而訴外人丁○○、甲○○在83年興建Ｆ棟建物取得所有權 ，及於90年 1月16日自藤倉公司處受讓取得Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ 、Ｅ五棟建物之事實上處分權時，即符民法第425條之1所謂
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